株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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相続土地国庫帰属制度が使えない土地とは
相続土地国庫帰属制度とは、相続・遺贈で取得した不要な土地を国に引き取ってもらう制度です。
2023年4月に開始されて以降「土地を手放せる新制度」として注目を集めている一方、厳しい条件があり、多くの土地が対象外となっているのが現状です。
制度を利用できない土地は、大きく分けて2つの段階で判定されます。
相続土地国庫帰属法については、以下の記事で詳しく解説しています。
制度の申請中に却下となる土地の要件
相続土地国庫帰属制度の申請中に却下となる土地の要件は、以下のとおりです。
- 建物が建っている土地
- 抵当権や賃借権などの権利が付いている土地
- 第三者が使用する予定がある土地
- 有害物質で汚染された土地
- 土地の所有権について争いがある土地
参照元：法務省「相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件」
詳細は記事内の「審査手数料や負担金が用意できないから」で紹介しますが、相続土地国庫帰属制度の申請時は手数料の納付が必要です。
承認申請中に却下になった場合でも手数料の返還はされません。
相続土地国庫帰属制度が利用できるかどうかについては、承認申請の前に土地の所在地を管轄する法務局に確認しておきましょう。
制度の審査中に不承認となる土地の要件
申請前の却下要件をクリアしても、審査段階で不承認となる場合があります。
制度の審査中に不承認になる土地の要件は、以下のとおりです。
- 急な斜面や崖があり、管理に労力や費用がかかる土地
- 地上に障害物があり、管理や売却の妨げになる土地
- 地中に埋まっている物を取り除く必要がある土地
- 隣地所有者との争いが解決しないと管理や売却ができない土地
- その他、通常より過分な労力や費用がかかる土地
参照元：法務省「相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件」
上記のように、実地調査により管理コストが高すぎると判断された土地は最終的に引き取ってもらえません。
相続土地国庫帰属制度は、実質的に「問題のない優良な土地」に限定した厳しい制度として運用されているのが実情です。
相続土地国庫帰属制度が使えない4つの理由
相続土地国庫帰属制度が使えない理由は、主に以下の4つのパターンに分けられます。
相続土地国庫帰属制度の申請件数4,001件のうち、国庫帰属に至った件数は1,776件です（令和7年6月30日現在）。
自身の土地がどの理由に該当しているか、制度が使えそうかを一つずつ確認していきましょう。
継続的な維持管理が難しいから
国が管理するにあたり、手間や費用がかかりすぎる土地は制度の対象外となります。
管理負担の重い土地を無制限に受け入れると予算が不足し、国としても継続的な維持管理ができなくなるためです。
たとえば、除去が必要な産業廃棄物・コンクリートガラ・井戸などの有体物が地下に埋まっている土地は帰属の対象になりません。
これらを取り除くには、現地調査を行った上で専門業者による撤去工事が必要になります。
井戸単体の撤去工事だけでも、10万円程度の費用が必要です。
所有者が「手放したい」と考える土地であっても、「国が管理に困る土地」であれば制度は利用できないのが実情です。
所有権をめぐるトラブルが発生する可能性があるから
土地の所有権に関する問題がある場合も、制度の利用ができません。
国が土地を取得した後に、法的な紛争に発展する可能性を未然に防ぎたいと考えているためです。
却下理由の中でも多いのが境界線の問題で、隣接する土地との境界が明確でない土地は申請段階で却下されます。
また、他人が昔から敷地を通路として使っているような場合、地役権（他人の土地を利用する権利）が発生している可能性があり、これも制度の対象外となります。
相続土地国庫帰属制度を利用するには、隣接地との境界確定や通行権などについて関係者間で事前に合意を得ておく必要があります。
地役権の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続・遺贈で取得した土地ではないから
相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈（遺言による贈与）で取得した土地だけが対象となっています。
また、遺贈についても制度の対象は法定相続人に限定されています。
配偶者や子どもなど、民法上で定められた相続人
生前に購入した土地や親族から生前贈与で譲り受けた土地は、処分に困る事情があっても制度を使えません。
相続土地国庫帰属制度が使えない理由には、人に関する要件がある点も事前に確認しておく必要があります。
審査手数料や負担金が用意できないから
相続土地国庫帰属制度の利用は無料ではないため、資金が用意できず制度を使えない場合もあります。
土地の所有者が申請時・承認時に支払う費用の詳細を、以下にまとめました。
| 項目 | 費用 | 支払いの時期 |
|---|---|---|
| 審査手数料 | 14,000円 | 申請手続き時 |
| 負担金 | 20万円（土地によって変動あり） | 承認の通知を受けた日の翌日から30日以内 |
また、申請手続きを司法書士に依頼する場合、別途10万円〜30万円程度の費用がかかります。
お金がないから土地を手放したいのに、手放すためにはお金が必要という矛盾により、利用を諦める方が多いのが実情です。
相続土地国庫帰属制度使えないときの4つの選択肢
相続土地国庫帰属制度はすべての土地が対象になるわけではありません。
しかし、相続土地国庫帰属制度が使えない場合でも、土地を手放すための選択肢はいくつか残されています。
相続土地国庫帰属制度が使えないときの選択肢は、以下の4つです。
それぞれの選択肢の特徴や注意点を把握し、自身の状況に合った最適な処分方法を選択しましょう。
相続放棄をする
相続の発生から3ヶ月を経過していない場合は、相続放棄をするのも一つの手段です。
相続放棄とは、被相続人の財産（不動産を含む）をすべて放棄する手続きです。
相続の開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てれば、相続放棄は原則として認められます。
ただし、相続放棄では一部の財産だけを選んで放棄することはできません。
価値のある現金・預貯金・株式などの財産も、土地とセットで手放す必要があります。
相続放棄は一度受理されると撤回できないため、相続財産全体の状況を調査した上で慎重に判断することが大切です。
相続放棄のリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
自治体に寄付する
相続土地国庫帰属制度が使えないときの代替手段として、自治体への寄付も挙げられます。
寄付が受け入れられる件数は多くないものの、公共性の高い土地であれば、地域の事業や施設のために活用される可能性もあります。
たとえば、神戸市では平成29年度に道路用地など市が活用できると判断した土地について、8件の寄付を受理しています。
参照元：一般財団法人 国土計画協会「神戸市における土地の寄附受けの現状」
もし、自治体への寄付を検討する場合は、事前に土地の所在地を管轄する自治体の窓口に相談してみましょう。
自治体への不動産の寄付については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産有料引取りサービスを利用する
相続土地国庫帰属制度が使えない土地は、不動産有料引取りサービスで手放す方法もあります。
不動産有料引取りサービスとは、費用を支払って不要な土地を引き取ってもらう仕組みです。
処分費用が発生する一方、制度の条件をクリアできない難ありな土地でも引き取ってもらえる可能性があります。
費用は業者ごとに設定が異なり、中には土地の固定資産税30年分を料金の目安にしているケースもあります。
ただ、制度が使えない土地でも、専門の不動産買取業者であれば売却できる可能性があるので、有料引き取りサービスは最終手段として検討しておくのがおすすめです。
専門の不動産買取業者への売却については、次項で解説します。
なお、「どんな土地でも引き取ります」というサービスの注意点については、以下の記事で紹介しているので併せてお読みください。
訳あり土地に強い不動産買取業者に売却する
相続土地国庫帰属制度が使えない場合、もっとも現実的で有望な選択肢が、訳あり土地に強い専門の不動産買取業者への売却です。
不動産買取業者とは、個人や企業から直接不動産を購入する専門業者です。
一般的な仲介業者と異なり、自社で物件を買い取るため、売却手続きが早く、買い手を探す必要がありません。
中でも、専門の買取業者であれば、交通アクセスが不便・権利関係が複雑・境界が不明瞭などの事情を抱えた土地でも売却できます。
不動産の問題点を解消した上で、付加価値を付けて再販する専門業者だからです。
また、買取であれば売却までの期間が短く、複雑な手続きも業者がサポートしてくれるため、遠方にある土地でもスムーズに取引を進められます。
相続土地国庫帰属制度が使えない土地は、専門の買取業者に売却して現金化することも検討してみてください。
次項では、訳あり土地に強い専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取実績をご紹介します。
売れない土地の買取業者ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら相続土地国庫帰属制度使えない土地でも売却できる
弊社アルバリンクは訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような土地も数多く買い取ってきました。
たとえば、下記のように相続土地国庫帰属制度の利用や通常の不動産売却では処分が難しい土地を買い取った実績があります。
これを感謝の涙を流しながらコメントしています。
『こんな土地誰も買うわけない。』
親戚にそう言われたが事情があって自分の持分を処分しないといけない。
母が36年間頑張って払ってきた家。
『仕方ないから120万で買ってやるよ』と共有者に言われて納得できないまま売却する予定でした。
実はalbalinkさんでも査定に時間がかかって、他の会社には断られ、絶望感のまま話が進んでいましたが、宅建士の菊池さんが頑張ってくれて、契約前日に思ってもない値段を伝えてくれました。
今まで『売れない』土地だったのに、最初は詐欺じゃないかと疑うほどでした。
しかし、菊池さんと話を何度もして、『今の面倒な状況、私達に全てお任せ下さい』と言って頂き、信頼できました。
今後、売却した土地建物がどうゆう経緯を経て次の方に渡るのか、しっかり説明していただき安心して取引ができると感じました。
契約書が今日届き、これからの契約ですが、特に菊池さんには感謝しかありません。
土地建物でお悩みの方がいらっしゃったら、新しい会社で不安なのもわかりますが一度albalinkさんへご相談される事をおすすめいたします。
この度は心理的に寄り添った取引ををありがとうございます！！
このように、他社で断られた不動産でも弊社が問題なく買取できる理由は、弁護士や土地家屋調査士などの専門家と幅広く連携しているからです。
売れない事情を抱えた土地でも、専門家のサポートの元で独自の買取・再販システムを駆使することで適正価格での買取を実現しています。
そのため、相続土地国庫帰属制度が使えなくても諦めず一度弊社までご相談いただければと思います。
上記の事例以外にも弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して土地を売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を手放せる便利な制度である一方、利用するには厳しい要件をクリアしなくてはなりません。
また、相続土地国庫帰属制度を使うには申請時・承認時に費用が発生するため、金銭的な事情で利用できない場合もあります。
そのため、記事内でお伝えした相続土地国庫帰属制度以外の土地の処分方法も検討しておくことが大切です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり土地に強い専門の不動産買取業者です。
当社の専門性が評価され、フジテレビ『newsイット！』で訳あり物件専門の買取業者として特集されています。
相続土地国庫帰属制度が使えない土地を売却して、肩の荷を下ろしましょう。
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