株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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売れない土地の7つの特徴
売れない土地の特徴は、以下の7つです。
なぜ売却が進まないのか理解するために、売れない土地の特徴を把握しましょう。
なお、土地売却を相談できる専門家については、以下の記事で詳しく解説しています。
需要が少ないエリアに位置している
売れない土地の代表的な特徴のひとつは、需要が少ないエリアにあることです。
土地の価値や売却のしやすさは立地によって大きく左右されます。
たとえば、周辺に公共交通機関がなく、商業施設や教育機関も遠い地域では、住宅用地や事務所用地としての需要が著しく低下します。
買い手が付きにくいエリアでは、不動産会社に販売を依頼しても時間がかかるケースが多く、価格を大幅に下げざるを得ない場合もあるでしょう。
売却を検討している場合は、地域の市場動向や過去の取引事例を把握し、売却戦略を練ることが重要です。
厳しい法的規制がある
土地によっては法的な制約が厳しく、売却が難しくなるケースがあります。
たとえば、建物が建てられない再建築不可物件や、市街化調整区域などは買い手の需要が低くなりがちです。
また、国立公園や都市計画道路の指定地なども、将来的な利用が不透明なため敬遠されやすい傾向があります。
こうした土地は、建物の新築や活用方法が大きく制限されるため、一般の買主にとって魅力が薄れ、売れ残りやすいのが特徴です。
地形や接道条件が悪い
土地の形状や接道状況が悪いことも、売れない理由の一つです。
購入希望者は、建築基準法を満たす接道義務や整形地であることを重視するからです。
たとえば、旗竿地や三角形の敷地、道路に面していない敷地などは、建物の設計や施工に手間がかかり、買主が敬遠しがちです。
地形や接道条件は不動産査定にも影響し、価値が大きく下がる傾向にあります。
土地を売却する際は、土地家屋調査士による調査や必要に応じて造成工事を行うなど、可能な対策を講じておくとよいでしょう。
境界が未確定・権利関係が複雑である
土地の境界が未確定であったり、権利関係が複雑であると、売却は非常に困難になります。
境界が明確でないと、隣地とのトラブルや越境の恐れがあり、買主は契約をためらう可能性があるからです。
たとえば、相続された土地で複数の相続人が存在し、誰が所有者かが明確でない場合、不動産取引における手続きや契約が進まず、売却が停滞することもあります。
売却前に土地家屋調査士や弁護士と相談し、権利関係を整理・確定させることが必要です。
なお、土地境界線をめぐるトラブル事例ついては、以下の記事で詳しく解説しています。
土壌汚染・心理的瑕疵などの問題がある
土地に土壌汚染や心理的瑕疵があると、買い手が付きにくくなります。
たとえば、過去に工場があった場所や事件・事故が発生した物件は、敬遠される傾向があります。
また、心理的瑕疵については、たとえ建物が解体済みでも周辺住民の噂やネット情報などから購入を避ける人も少なくありません。
このような問題を解消するためには、事前に専門家による調査を実施し、必要に応じて自治体や不動産会社と連携して対応策を講じることが求められます。
売り出し価格が相場とかけ離れている
売却価格が市場の相場とかけ離れていると、売れ残る原因になります。
不動産の価格は、周辺の取引事例や立地条件、面積などに基づいて決まるのが一般的です。
売主が希望価格を優先しすぎると、買い手から見て割高に感じられ、問い合わせすら来ないケースも多々あります。
たとえば、同じエリア内の類似土地が1,000万円で売却されているのに、自分の土地を1,500万円で出してしまうと、比較対象として見劣りしてしまいます。
そのため、売却を成功させるためには、不動産会社の無料査定を複数取り、適正価格を把握することが大切です。
不動産会社の販売活動が弱い
不動産会社の販売活動が不十分だと、優良な土地でもなかなか売れません。
不動産会社によっては、経験やネットワーク、集客力に差があるため、どこに依頼するかが成約のカギを握ります。
たとえば、専任媒介契約を結んだ会社が売却に消極的で、ポータルサイトへの掲載や現地調査も行わない場合、売却期間が長引くばかりか、買主にアプローチすらされないこともあるのです。
複数社に相談し、活動内容や担当者の対応を比較することで、最適な売却パートナーを選べます。
売れない土地をスピーディーかつ確実に売却したい場合は、アルバリンクにお任せください。
売れない土地を放置する4つのリスク
売れないからといって土地を放置すると、さまざまなリスクを抱えることになります
売れない土地を放置すると起こるリスクは、以下の4つです。
放置するリスクは大きいため、売れない土地を放置することはやめましょう。
固定資産税などのコストがかさむ
売れない土地を放置していると、毎年かかる固定資産税や都市計画税などの税金が所有者の大きな負担となります。
土地を所有しているだけで、活用していなくても税金の支払い義務が生じるため、長期間売却できない場合、累積コストが無視できません。
たとえば、東京都や埼玉県などの首都圏では、固定資産税だけで年間数十万円にのぼるケースもあり、とくに住宅や建物がない更地の場合は軽減措置も受けられず、全額負担となります。
不要な土地は早めに売却や寄付などの手段を検討することで、金銭的な負担を軽減できます。
管理不備による損害賠償リスクがある
放置された土地は、管理不備により第三者に損害を与える可能性があり、損害賠償責任を問われることがあります。
たとえば、雑草が繁茂し害虫が発生したり、敷地内の老朽化した建物やフェンスが倒壊して近隣住民や通行人に被害を与えた場合、所有者がその損害を賠償する義務を負います。
適切な管理を怠ると、金銭的リスクだけでなく社会的責任も発生するため、売却や管理委託などの対応が不可欠です。
とくに遠方に土地を保有している場合は、地元の不動産会社に管理を依頼するのも一つの方法です。
なお、空き家放置による損害賠償責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。
資産価値の低下が進行する
土地を長期間放置していると、周辺環境の変化や需要の低下により資産価値が下がっていく恐れがあります。
不動産市場は常に変動しており、とくに人口減少が続く地域では、将来的に買い手がつかなくなるリスクもあります。
たとえば、過去に1,000万円で売れると査定された土地が、5年後には需要の減少により半額以下の価値になることも珍しくありません。
また、地盤や敷地の形状に問題がある土地は、放置によって草木や障害物が増え、再開発や活用にも手間と費用がかかるようになります。
市場相場を把握し、不動産会社に依頼して定期的に価格を見直すことが重要です。
相続時に「負動産」として残る可能性がある
売れない土地を放置していると、将来的に相続が発生した際に「負動産」として相続人の重荷になるリスクがあります。
活用できず売却も困難な土地は、相続人にとって管理義務や税金負担だけが残るため、相続放棄を検討せざるを得ないケースも増えています。
たとえば、遠方に住む子どもが土地の存在を知らされておらず、突然相続人となった場合、処分や管理に時間とお金がかかり、精神的な負担も大きくなります。
このような状況を避けるためにも、土地の現状や価値を把握し、相続対策としての整理・売却・寄付などを早めに検討することが大切です。
売れない土地をスムーズに売却する8つの方法
土地の売却がうまく進まない場合は、状況に応じて改善する必要があります。
売れない土地をスムーズに売るための改善策は、以下の8つです。
所有する土地の状況に合った改善策を見つけましょう。
売却価格の見直しを行う
土地がなかなか売れない場合、まず見直すべきは売却価格です。
不動産の価格設定が相場より高すぎると、買い手が敬遠してしまい、売却までの期間が長引きます。
たとえば、同じ市区町村内で類似条件の土地が1,200万円で売買されているにもかかわらず、自身の物件を1,500万円で売り出している場合、買主に割高感を与えてしまうでしょう。
近隣の取引価格や査定結果を参考にして、価格設定を見直すことで、売却の可能性は格段に高まります。
価格調整は、売却活動のスタート地点を整える上で非常に重要な対策です。
隣地所有者へ売却交渉を行う
隣接する土地の所有者に売却を打診するのも、有効な対処法の一つです。
隣地所有者にとっては、自身の敷地を広げることができるメリットがあるため、交渉がスムーズに進む可能性があります。
たとえば、間口の狭い土地を隣地と一体化することで建築条件が改善され、敷地の利便性や価値が向上します。
交渉には不動産会社や専門家の協力を得ると、条件整理や契約手続きがスムーズに行えるでしょう。
境界確定測量を実施する
土地の売却には境界が確定していることが大前提です。
境界未確定の土地はトラブルのリスクが高く、買い手が不安を感じるため、成約に至りにくい傾向があります。
過去に相続で取得した土地で、隣接地との境界が曖昧だったために、土地家屋調査士に依頼して測量と境界確定を行えば、買主が安心して契約に応じてもらえる可能性が高くなります。
境界確定測量はコストがかかりますが、土地の資産価値や信頼性を高める重要なステップです。
土地診断で瑕疵や問題を明確化する
売却を成功させるには、土地に潜む瑕疵や問題点を事前に明らかにする「土地診断」が効果的です。
地盤の状態や土壌汚染、越境の有無などを把握し、買主に説明できるよう準備しておくことで、信頼性の高い取引が可能になります。
たとえば、地中に古い建物の基礎が残っていたことを診断で発見し、あらかじめ除去作業を行う場合は、スムーズに売却できるケースもあります。
土地診断は専門の不動産会社や調査機関に依頼する必要がありますが、リスクを事前に解消できるため、買い手の不安を減らし、価格交渉を有利に進められるメリットもあります。
空き家バンクなど公的制度を活用する
売却が難しい土地であっても、自治体が運営する「空き家バンク」などの公的制度を活用することで、成約の可能性が広がります。
空き家バンクとは主に地方の住宅や土地を、移住希望者や地域活性化を目的とした希望者に向けて紹介する制度です。
地方では、空き家バンクを通じて移住者が土地を購入し、新たな住まいとして再活用されるケースが増えています。
また、登録は無料であることが多く、地元のニーズにマッチすれば早期に買い手が見つかることもあります。
売却が長期化している場合には、このような制度を検討するのも有効な方法です。
なお、空き家バンクについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
不動産会社との媒介契約を見直す
土地がなかなか売れない場合は、不動産会社との媒介契約の形態を見直すのも有効です。
専任媒介や専属専任媒介では1社にしか依頼できませんが、一般媒介契約であれば複数の会社へ同時に依頼でき、多くの買い手候補に物件を紹介してもらえる可能性が高まります。
最終的に仲介手数料を支払うのは契約を成立させた1社のみのため、売主の費用負担が増えることもありません。
ただし、一般媒介は不動産会社側にとって優先度が下がりやすい契約形態でもあるため、営業意欲が高い会社をしっかりと見極めることが大切です。
登録免許税を負担する
土地がなかなか売れない場合、売主側が登録免許税を負担する提案は有効な方法です。
通常、所有権移転登記の際に発生する登録免許税は買主が支払うのが慣例ですが、実際には売主と買主どちらが負担しても問題はありません。
税額は「固定資産税評価額×2％」が基本で、たとえば評価額500万円の土地なら約10万円の費用がかかります。
この負担を売主が引き受けることで、買主にとっては初期費用が軽減され、購入を決断しやすくなるのです。
不動産会社を変更する
売却が進まない場合、不動産会社を見直すことも有効な手段です。
媒介契約を結んでいる不動産会社の販売活動が不十分であると、買い手に情報が届かず、せっかくの物件も埋もれてしまいます。
たとえば、現地写真の質が悪かったり、ポータルサイトへの掲載内容が魅力に欠けていたりするだけで、買い手の印象が大きく左右されます。
実績や地域に強い業者への変更は、売却成功への近道です。
複数の業者に相談し、営業体制や対応力、成約事例などを比較検討することで、自身の土地に合った適切なパートナーを選びましょう。
土地が売れない場合の3つの対処法
売れない土地をスムーズに売るために改善策を施しても売れない場合の対処法は、以下の3つです。
自分に適した方法を選択しましょう。
なお、売れない土地を手放す方法については、以下の記事でも詳しく解説しています
専門の買取業者に売却依頼をする
通常の不動産仲介で売れない土地は、専門の買取業者に直接売却するという方法があります。
仲介による売却と比べ、スピーディかつ確実に現金化できる点が最大のメリットです。
価格は相場より低くなる傾向がありますが、管理の手間や固定資産税といった継続的な負担から解放されるため、早期解決を望む所有者にとって有効な選択肢です。
なお、専門の買取業者に売却するメリットに関しては、「売れない土地に悩んでいるなら専門の買取業者に相談！」をご覧ください。
自治体や法人への寄付する
どうしても買い手が見つからない土地については、自治体やNPO法人などへの寄付を検討する方法もあります。
とくに活用予定のない土地を保有し続けるより、公共目的や地域活性化に役立ててもらう方が、社会的にも意義のある対応です。
ただし、寄付を受け入れる側にも条件があり、事前の調査や相談が必要です。
売れない土地を手放すためには、別の方法を選択したほうが無難でしょう。
なお、自治体への土地の寄贈については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続土地国庫帰属制度を活用する
相続したが利用予定のない土地については、「相続土地国庫帰属制度」を利用して、国に土地を引き取ってもらう方法もあります。
相続土地国庫帰属制度は2023年に施行されたもので、相続によって取得した土地を一定の条件下で国庫に帰属させることが可能です。
ただし、建物が存在する場合は対象外のため、事前に建物を解体し、地目を「宅地」に指定する必要があります。
自治体への寄付と同様、売れない土地を手放すには難易度が高い方法といえるでしょう。
なお、相続土地国庫帰属制度については、以下の記事でも詳しく解説しています。
売れない土地に悩んでいるなら専門の買取業者に相談！
売れない土地に悩んでいる場合は、専門の買取業者へ売却することをおすすめします。
売れない土地を専門の買取業者に売却するメリットは、以下のとおりです。
- 現状のまま引渡しできる
- 短期間で現金化できる
- 契約不適合責任を免除して契約できる
- 仲介手数料がかからない
専門の買取業者であれば、家具や家電などが残っている状態であってもそのままの状態で買い取ってくれ、短期間で現金化できます。
また、専門の買取業者弁護士などの各専門家と提携しているため、様々な問題にも対応可能です。
優良な買取業者に査定依頼することが売れない土地を手放すための成功のカギといえます。
弊社アルバリンクも売れない土地など訳ありの不動産を積極的に買い取っている業者です。
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以下は、弊社が実際に「買取を行った土地」の事例です。
【買取した土地の一例】
| 物件の所在地 | 茨城県石岡市 |
|---|---|
| 物件種別 | 土地 |
| 売却が困難な理由 | 再建築不可 |
| 買取時期 | 2023年12月 |
参照元：株式会社アルバリンク「成約事例」
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まとめ
売れない土地には「立地の悪さ」「地形の問題」「権利関係の複雑さ」など、共通する特徴があることがわかりました。
売れない土地をそのまま放置しておくと、固定資産税や管理責任といったコストやリスクが積み重なり、将来的に「負動産」として相続人を悩ませる可能性もあります。
改善策としては、価格の見直しや境界確定測量、土地診断、公的制度の活用、不動産会社の変更などがありますが、それでも売れないケースは少なくありません。
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