株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
線路沿い物件の特徴
線路沿い物件の特徴は、騒音と振動でとにかくうるさいということです。
電車の走行音や地響き、踏切があれば通過音や警報機の音、駅が近ければアナウンス音やブレーキ音などが早朝から深夜まで続きます。
また、線路側に窓があれば電車の乗客から家の中が丸見えになるなど、日常生活の一部を不特定多数の人に見られてしまうおそれもあります。
つまり、線路沿いの物件は、騒音と振動に四六時中さらられ、プライバシーが侵害されるデメリットがあります。
線路沿い物件を売却するときの5つの強み
では、線路沿い物件を売却する時の強みとは、どのようなことになるのでしょうか？
以下に、5つの強み（メリット）をご紹介します。
駅までのアクセスが良い
線路沿いの物件は、駅までの距離が短くアクセスが良いことです。
例えば、首都圏の鉄道路線であれば駅間の距離が短く、線路沿いに物件があれば最寄り駅までのアクセスは必然に良くなります。
さらに、駅に近ければ周辺にスーパーやコンビニなど商業施設が多くあることで、生活利便性が高い物件とも言えるでしょう。
つまり、線路沿いの物件であれば、駅とお店が近いので日常生活は便利です。
日当たりが良い
なぜなら、線路が通っていればその部分に建物はなく、日当たりを遮られることがないからです。
例えば、物件の南側に線路があれば、「日当たり良好の南向き物件」になります。
人口が密集する都心部では日当たりが取りずらい物件が多いため、線路沿い物件であれば日当たりが将来にわたり確保できると言えるでしょう。
人通りが多く安全性が高い
なぜなら、線路沿い物件の周辺は、駅の利用者などが多く行き交うからです。
さらに、人通りが多い道には街灯が整備されているケースが多く、夜道も安全に帰宅できます。
つまり、鉄道や人の往来が多いため、犯罪行為が起きにくい住環境と言えるでしょう。
生活音を気にする必要がない
なぜなら、周辺には常に電車の騒音や振動が行き交うため、多少の生活音を立てても近隣に気づかれにくいからです。
例えば、赤ん坊の泣き声や犬の鳴き声があったとしても、閑静な住宅街ではないので苦情がくる可能性は極めて低いでしょう。
よって、小さいお子様がいる家庭など生活音の発生を気にする世帯であれば、線路沿い物件がおすすめです。
特定の人からの人気が高い
例えば、以下のような人に人気があります。
1人暮らしの学生や会社員
なぜなら、線路沿いの物件は駅から近いケースが多いからです。
駅から近ければ、周辺にコンビニやスーパー、飲食店が多く便利なことや夜遅い時間でも安心して帰宅できます。
また、線路沿いであれば、電車の遅延や運行状況を直接確認できるメリットもあるでしょう。
日常的に電車を利用する一人暮らしの学生や会社員とって、線路沿い物件にはメリットしかありません。
ミュージシャンやユーチューバー
なぜなら、このような職業の人は自宅で音を奏でたり、カメラの前で話すケースが多いからです。
例えば、閑静な住宅街では音に敏感な人が多く、演奏音や話し声などが四六時中聞こえてくれば苦情やトラブルに発展します。
しかし、線路沿いの物件であれば、周辺の騒音や振動にかき消されることやそもそも音に敏感な人が住まないため、トラブルに発展する可能性は低いでしょう。
つまり、線路沿いの物件は電車の走行音や振動が常にあるため、ミュージシャンやユーチューバーなどの人が活動しやすい環境と言えます。
音楽教室やダンス教室の経営者など
なぜなら、先述と同様に音楽を演奏することによる騒音、ダンスによる振動や手拍子などの音が近隣に漏れても苦情になりづらいからです。
また、線路に向けて看板を設置すると、教室を宣伝ができるメリットもあります。
線路沿い物件に住む人は、音に対する考え方が寛容であり、且つ不特定多数の人への宣伝もできることから、趣味に関する教室の経営には向いています。
鉄道好きの人
なぜなら、「鉄道がいつでも見られる線路沿いに住みたい」というニーズが鉄道ファンにはあるからです。
自宅の窓から走行する電車を人に迷惑を掛けずに撮影できることも、メリットと言えます。
線路沿いの物件は、鉄道好きの人にとっては憧れの的である可能性もあります。
線路沿い物件を売却するときの6つの弱み
線路沿い物件を売却するときの弱みとは、どのようなことになるでしょうか？
以下に、5つの弱みをご紹介します。
・電車の騒音や振動がある
・電気代が高い
・鉄粉や砂埃が舞う
・プライバシーの問題がある
・体調不良になることがある
相場よりも安くなりやすい
線路沿いの物件は、相場よりも安くなりやすい傾向があります。
なぜなら、一般的に線路沿いは騒音や振動で住み心地が悪く人気がないため、相場より安くする必要があるからです。
また、立地条件にもよりますが線路沿いの物件は、値下げ交渉されやすいこともあります。
仮に、購入希望者が多い物件であれば、値下げ交渉に応じる必要はありません。
しかし、人気がない物件は購入希望者が少ないため、売却するには値下げ交渉に応じざる得ないケースがあるでしょう。
このように線路沿いの物件は、一般的に流通しにくい不動産であるため、思うように売却が進まないケースや想定外の値下げで手元に残る資金が少なくなるおそれがあります。
電車の騒音や振動がある
線路沿いの物件には、電車の騒音や振動があります。
騒音や振動は、電車の運行本数や走行速度、踏切などの鉄道施設に近いか否かで変わってきますが、一般的には不快に思うことが多いでしょう。
実際、一般的な線路沿いの物件では、以下のような騒音が計測されています。
| 電車が通っているとき | 電車が通っていないとき | |
|---|---|---|
| 窓を開けている | 65～75デシベル | 35～45デシベル |
| 窓を閉めている | 55～65デシベル | 30～40デシベル |
デシベルとは音の単位となりますが、音の大きさについては数字だけでは実感ができません。
そこで、下記表にて音の大きさの目安をご紹介します。
| デシベル（㏈） | 音の大きさの目安 |
|---|---|
| 100 | 電車の通るときのガード下 |
| 90 | 大声による独唱 工場の中 |
| 80 | 飛行機の機内 パチンコ店内 |
| 70 | 掃除機の音 高速走行中の自動車内 |
| 60 | 普通の会話 走行中の自動車内 |
| 50 | 家庭用エアコンの室外機（直近） |
| 40 | 昼間の静かな住宅地 図書館の中 |
| 30 | 深夜の郊外 鉛筆での執筆音 |
上記資料によると、電車が通っていないときの音は図書館のなかと一緒ですが、窓を開けて電車が通ると掃除機の音やパチンコ屋の店内など、かなりうるさい音が発生していることがわかります。
つまり、運行本数が多い首都圏の鉄道路線の線路沿いであれば、1分～2分おきに騒音や振動が発生しているので住み心地が必然的に悪く、不快に思うのは当然と言えます。
告知義務がある
線路沿いの物件には、騒音や振動が生じている環境的瑕疵があるため、売買契約締結前には告知義務があります。
物件自体に不具合はないものの、周辺環境で不快感や嫌悪感を及ぼすような瑕疵があること。
鉄道の騒音や振動も環境的瑕疵に該当するケースが多い。
物件に瑕疵があれば、売買契約前にその状況を買主に通知しておくこと。
告知を怠ると告知義務違反に問われ、契約不適合責任による損害賠償等を請求される。
なぜなら、環境省の定めによると、住宅地の騒音基準は昼間なら55db・夜間なら45dbとされているためです。
環境的瑕疵に該当するかは、買主の考え方や感じ方により異なりますが、電車が通るときの騒音が環境省の基準を超えていれば、一般的には環境的瑕疵があるといえるでしょう。
よって、線路沿いの物件を売却するときには、電車が通ることによる騒音や振動がある旨を、売買契約前に書面や口頭で伝える必要があります。
なお、騒音と環境的瑕疵についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
電気代が高い
線路沿いの物件では、電気代が高くなる傾向があります。
なぜなら、線路沿いは騒音がうるさく窓を開けられないからです。
特に、蒸し暑い夏場は窓を開けられず、快適な住環境を保つためには一日中エアコンをつけたままになるでしょう。
つまり、線路沿いの物件は光熱費が高くなる傾向があり、特に電気代は高くなりやすいです。
鉄粉や砂埃が舞う
線路沿いの物件では、鉄粉や砂埃が舞うおそれがあります。
なぜなら、電車が走行することで線路と車輪の摩擦から鉄の摩耗が生じたり、電車が高速走行することで線路周辺の土や砂埃が舞ってしまうからです。
運行本数の多い鉄道や高速走行をする電車では、これらは顕著に表れるでしょう。
鉄粉や砂埃等による健康被害を危惧されることもあるので、騒音や振動以外に懸念される材料ともなっています。
プライバシーの問題がある
線路沿いの物件には、プライバシーの問題があります。
物件が線路に近いほど、電車が傍を走ることになるため、必然的に電車の窓から生活空間が見えてしまう可能性があるからです。
例えば、線路側に窓がありカーテンを開けた状態だと、電車の乗客から家のリビングなどが丸見えになるケースがあります。
このように、線路沿いの物件では不特定多数の人に見られることで、プライバシーを侵害されていると思う人もいるでしょう。
体調不良になることがある
線路沿いの物件に居住していると、体調不良になることがあります。
なぜなら、四六時中電車の騒音や振動にさらされ続けるからです。
例えば、平成25年に千葉市では、鉄道の騒音のよる健康被害を認める裁定が出されています。
参照元：千葉市における鉄道騒音・振動による健康被害等責任裁定申請事件（平成25年（セ）第17号事件【総務省】
上記の例では、騒音や振動により会話の聞き取りが不自由となり、居住家屋に軋みやひび割れが生じたとされています。
このように、日頃から騒音や振動被害を受け続けることで健康被害が出ているケースがあります。
線路沿い物件を売却するための6つの対策
本章では、線路沿い物件を売却するための6つの対策について解説します。
これら対策を施すことで、線路沿いの物件でも売却を迅速に行えます。
・【防音対策】換気口を線路と逆側に配置する
・【防音対策】窓を二重サッシにする
・【防音対策】防音性能付きのカーテンにする
・【鉄粉・砂埃対策】ベランダをサンルームにする
・【振動対策】地盤改良工事をする
【防音対策】吸気口に吸音材をつける
防音対策として、吸気口に吸音材をつける方法があります。
吸気口とは、外部の空気を室内に取り入れるところです。
室内の空気を強制排気することで陰圧となる原理を活かし、自然に外部の空気を取り入れています。
吸気口は、外部からの騒音が入りやすいため、対策を行えば騒音を軽減できます。
具体的には、下記サイレンサーをダクト内に設置することで約30㏈の騒音を削減できます。
●サイレンサー（ダクト挿入タイプ）
型名 価格（税別） 消音効果 AT-100SA 2,200円 500Hz域にて約34dB AT-150SA 2,800円 500Hz域にて約30dB 引用元：株式会社メルコエアテック
吸気口への設置は個人でも手軽にできる防音対策となるので、一度検討してみても良いでしょう。
【防音対策】換気口を線路と逆側に配置する
防音対策として、換気口を線路と逆側に配置する方法があります。
音源から少しでも離れたところに換気口を設置することで、ダイレクトに音が室内に入ることを軽減できます。
なお、換気口の位置を変更する場合には、ダクトの付け替えなどが必要であるなど大規模なリフォーム工事となる可能性があります。
リフォーム費用は、工事の内容により異なりますが数百万円程度になるでしょう。
線路沿いであったとしても、音源から少しでも離れたところに換気口を設置することで騒音を軽減できる効果があります。
【防音対策】窓を二重サッシにする
防音対策として、窓を二重サッシにする方法があります。
二重サッシとは、既存の窓にもう一つ窓を追加することです。
二重サッシへのリフォーム事例（ビフォーアフター）
●『プラマードU』取り付け料金表
窓枠の内寸 単板(5mm) 複層(3+A+3) 和紙調(5mm) 80cm×90cm内 20,000円 25,000円 30,000円 180cm×90cm内 25,000円 31,000円 39,000円 180cm×120cm内 28,000円 34,000円 43,000円 180cm×180cm内 52,000円 64,000円 80,000円 180cm×200cm内 55,000円 68,000円 85,000円 引用元：有限会社中尾硝子店
二重サッシにすることで高い防音と防犯効果、他にも断熱効果もあるので光熱費削減や結露が軽減するメリットがあります。
なお、二重サッシの設置費用は、窓枠の寸法やガラスのグレードにより異なりますが、サッシ1枚あたり20,000円～85,000円と取付工事費用が掛かります。
二重サッシは、窓がある開口部すべてに行う必要があり、リフォーム工事の総額は数百万円単位となるでしょう。
【防音対策】防音性能付きのカーテンにする
防音対策として、防音性能付きのカーテンにする方法があります。
防音性能付きのカーテンとは、特殊加工で音を遮る機能があるカーテンのことです。
種類は、「遮音カーテン」と「吸音カーテン」があります。
| 遮音カーテン | 防音カーテン |
|---|---|
| 生地にコーティングなどを行い、音を跳ね返す効果があるカーテン。 外から入ってくる音を防ぐ効果がある。 （線路沿いの住宅などに適している） |
生地に音を吸収させて防音するカーテン。 室内で発生する音に対して効果を発揮する。 （体育館やコンサートホールなどに適している） |
●防音カーテンの事例
電車の騒音は外から入ってくるので、遮音カーテンの採用が効果的です。
なお、設置費用はカーテンのサイズと必要な枚数により異なりますが、全て遮音カーテンにすると数十万円程度の費用負担になるでしょう。
【鉄粉・砂埃対策】ベランダをサンルームにする
鉄粉や砂埃対策として、ベランダをサンルームにする方法があります。
サンルームとは、壁や天井がガラス張りのスペースをベランダに作ることです。
●サンルームの事例
引用元：ソラリア【YKKAP】
サンルームであれば、鉄粉や砂埃が飛散する線路沿いでも、洗濯物などを問題なく干せます。
また、サンルームのリフォームする費用は、バルコニーサイズや設置に用いる建材等により異なりますが、100万円弱程度となるでしょう。
なお、バルコニーにサンルームを設置すると家屋と見なされるので、固定資産税が上がることやそもそも建蔽率・容積率オーバーの物件には設置ができないことに注意が必要です。
【振動対策】地盤改良工事をする
振動対策として、地盤改良工事をする方法があります。
敷地内の地盤調査を行い軟弱地盤である場合には、地盤改良で振動を抑えられます。
一般的に地盤改良工事は、土に凝固剤を混ぜたり鋼管杭を打つなどの方法となりますが、建物がある状態ではこれら工事は難しくなります。
そのため、土に薬品を注入して地盤を強固にする方法を行います。
薬品注入工法による地盤改良は、改良を行う規模感や地盤の軟弱さにもよりますが、30坪程度の住宅で200万円以上に費用負担が生じます。
線路沿いの物件を売るためとは言え、かなりの負担額となるので地盤改良には慎重な判断が必要です。
線路沿い物件を高く売却する2つの方法
・訳アリ物件専門の買取業者に売却する
不動産業者が買主を探す。
買主が見つかれば、売主と買主の取引の仲介を行い売買契約を成立させる方法。
買取を行う不動産業者が買主となり、売買契約を進めていく方法。
仲介のように買主を探す手間がないので、取引成立が早い。
仲介と買取の違いについてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
対策をして不動産仲介業者に売却する
線路沿いの物件の売却では、事前に対策を施して不動産仲介で売却する方法があります。
仲介は、一般消費者向けの売却です。
検討者が多く見込める物件であれば、高く売れる可能性があるので仲介がおすすめとなります。
例えば、仲介の売却が向いている物件は、以下のとおりです。
・築浅であること
好立地か築浅物件、若しくはどちらも該当するような物件であれば、高値売却できる可能性が高まります。
なぜなら、これら物件は不動産市場で最も流通しやすい物件で需要があり、売れやすいからです。
その需要の高さは、弊社で実施しているアンケート結果でも如実に表れています。
例えば、【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査によると、6割以上の人が家の購入で立地を優先しています。
また、【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査でも、6割以上の人が築10年以内、2割近くの人が築20年以内を希望しています。
つまり、不動産売買では立地が良いか築浅物件、若しくはどちらも該当する物件であれば、一般的に売れやすいということになります。
よって、このような条件に該当する線路沿いの物件は、事前に対策を行い仲介で売却活動すれば高値売却できる可能性が高まるでしょう。
訳アリ物件専門の買取業者に売却する
線路沿い物件を訳アリ物件専門の買取業者に売却する方法があります。
専門の買取業者に売却するメリットは、以下のとおりです。
・売却のための費用が一切掛からない
・契約不適合責任が問われない
専門の買取業者に売却すると、仲介より売値は下がるものの買主を探す手間がなく現金決済なので、早ければ1週間程度で売却が完了して現金化できます。
また、騒音対策などを一切行う必要がなく、売却のための費用が掛かりません。
なぜなら、買取業者はどんな状態の物件でも気にすることなく、買取できるからです。
さらに、売主は買取業者より引き渡し後に契約不適合責任を問われることがなく、安心して取引を進められます。
売買契約前に思ったとおりの物件でなかった場合に買主が売主に異議申し立てできること。
損害賠償や契約解除など4つの権利が買主にはある。
つまり、買取は仲介より売値は下がるものの、売るための対策費用が一切掛からないので結果的にお得と言えます。
なお、買取業者の利用がおすすめな物件は、以下のような物件です。
・築年数が古い物件
・建物の状態が悪い物件
・訳あり要素がある物件
上記のような物件を高く売れる買取業者は、株式会社アルバリンクです。
弊社アルバリンクは、買取で取得した物件を流通しやすい商品にするノウハウと、商品を投資家などに売却する独自販路を確立しているため、高値売却できる可能性があります。
実際、これまでご利用いただいた多くのお客様よりお喜びの声を多数いただいています。
まずは、弊社の無料査定をご利用ください。
まとめ
本記事では、線路沿い物件の弱点や売却するための対策について解説してきました。
線路沿いの物件は、電車の騒音や振動を軽減する対策を行い、仲介で売却すれば高く売れる可能性があります。
一方で、騒音や振動を抑える対策には、高額な費用負担やそもそも効果が限定的な対策もあります。
さらに、仲介では仲介手数料が発生することで費用負担が増えることやそもそも買主が見つからなければ売れないおそれ、もしくは大幅な値引き交渉を受けざる得ないリスクもあるでしょう。
よって、線路沿いの物件を売却するなら、買取専門の不動産業者への売却がおすすめです。
買取は、仲介より売値は下がるものの、現況のままで売却できます。
騒音対策等を行う必要がなく自己資金の負担や仲介手数料もないので、仲介よりお得になる可能性が高くなります。
なお、線路沿いの物件を少しでも高く売りたいなら、株式会社アルバリンクの利用がおすすめです。
弊社アルバリンクでは、買取した不動産を流通しやすい商品にするノウハウと投資家等への独自販路の確立により、他社よりも高く買い取りできる可能性があります。
実際、不動産を高く買い取る業者としてフジテレビ「イット」など多くのメディアで取り上げられています。
また、弊社アルバリンクには、これまで多くの買取実績があります。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
さらに、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して線路沿いの物件を売却したい方は、弊社の無料買取査定をご利用ください。
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