株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
そもそも「浄化槽」ってどんな設備？
浄化槽とは、微生物の働きを利用して家で使用した生活排水や汚水などを浄化するための設備です。
一般的に、生活排水や汚水などは公共の下水道を通じて終末処理場へ送られ、有害物質を取り除いてから河川へ放流されます。
各事業場からの汚水や生活排水などを収集し、河川や海へ放流する前に有害物を除去する処理施設
しかし、地域によっては公共の下水道を使えないケースが少なくありません。
その場合は、敷地内に設置した浄化槽で生活排水や汚水などをきれいにしてから、近くの側溝や河川へと流す必要があるのです。
浄化槽の種類
一口に浄化槽といっても、「単独処理浄化槽」と「合併処理浄化槽」の2種類に分けられます。
それぞれの浄化槽の特徴は、以下の表の通りです。
| 名称 | 特徴 |
|---|---|
| 単独処理浄化槽 | トイレの汚水だけを処理する |
| 合併処理浄化槽 | トイレの汚水と生活排水を併せて処理する |
平成13（2001）年4月1日に浄化槽法が改正されたことに伴い、現在は単独処理浄化槽の設置が禁止され、合併処理浄化槽の設置が義務づけられています。
単独処理浄化槽では生活排水の浄化ができないためです。
空き家に設置されているのが単独処理浄化槽の場合は、自治体から合併処理浄化槽への転換を依頼されることがあります。
なお、単独処理浄化槽から合併処理浄化槽にするには以下の工程が必要であり、100万円ほどの費用がかかります。
- 既存の浄化槽の撤去
- 新しい浄化槽の設置
- 宅内への配管工事
千葉県柏市のように、単独処理浄化槽から合併処理浄化槽への転換にあたって補助金を支給している自治体は少なくないため、費用負担を抑えたいなら事前に自治体へ確認してみることをおすすめします。
また、合併処理浄化槽へ交換する費用を支払いたくないなら、専門の買取業者に売却するのも選択肢のひとつです。
専門の買取業者は単独処理浄化槽ごと空き家を買い取ってくれるので、あなたが費用を負担する必要はいっさいありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも浄化槽が設置された空き家をそのままの状態で買い取らせていただきますので、空き家の処分にお困りの方は、お気軽にご相談ください。
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空き家の浄化槽を放置すると？【電気を止めると強烈な臭いが】
浄化槽は電気で稼働している設備です。
そのため、空き家を使っていないからといって電気を止めてしまうと、浄化槽内部に空気を送る機械が停止し、微生物が死んで処理能力が低下します。
また放流ポンプが電動の浄化槽では、排水ができずにタンク内に汚水などが溜まってしまう恐れもあります。
するとタンク内の水が浄化されずに腐敗し、悪臭が発生してしまいかねません。
悪臭が原因で近隣トラブルへとつながることも珍しくないので、空き家に誰も住んでいなくても電気を切る行為は避けたほうがよいでしょう。
もし長期にわたって家を空ける場合は、次の章で解説するいずれかの対処法を実践することをおすすめします。
一方、今後も空き家を活用する予定がなく浄化槽の管理をしたくないなら、専門の買取業者に売却するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、2011年に創業した専門の買取業者です。
これまでに浄化槽付きの空き家をはじめ、数多くの訳あり物件を買い取ってまいりました。
浄化槽付きの空き家をできる限り早く手放したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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空き家を長期不在にする場合の2つの対処法
転勤などの理由で家を空けなければならないときにできる浄化槽への対処法は、以下の2つです。
- 1年未満の場合は管理を継続する
- 1年以上の場合は休止届を提出する
家を空ける期間に応じて、浄化槽への適切な対処法は異なります。
あなたの状況と照らし合わせながら読み進めていってください。
それぞれの対処法について、詳しく解説していきます。
1年未満の場合は管理を継続する
家を空ける期間が1年未満と再び住むことが決まっているなら、浄化槽の管理は継続して行わなければなりません。
冒頭でも述べた通り、浄化槽の管理は法律で義務づけられているためです。
浄化槽の所有者に課されている3つの義務は、以下の通りです。
- 法定検査を行う
- 保守点検を行う
- 清掃を行う
それぞれ何をすべきなのか、具体的に見ていきましょう。
法定検査を行う
法定検査とは自治体が指定した検査機関が、浄化槽の所有者が適切に維持・管理を行っているかをチェックするものです。
自動車の車検と同じような意味合いの検査だとイメージすると分かりやすいでしょう。
法定検査には、以下の2種類があります。
7条検査は、浄化槽設置後4～8か月目までに行う最初の検査のことです。
浄化槽がきちんと機能しているのかを確認します。
11条検査は、毎年一度行う定期検査のことです。
保守点検や清掃はしっかりと行われているか、浄化槽の機能には問題はないかなどを確認します。
ただし、法定検査は自治体が勝手に行ってくれるものではありません。
浄化槽の所有者であるあなたが自ら指定検査機関に検査を依頼する必要がある点に注意が必要です。
検査の時期については指定検査機関から通知が来るので、連絡を入れて日程を調整しましょう。
もし法定検査を怠った場合は、自治体から「検査を行うように」勧告されます。
それでも従わない場合は30万円以下の過料に処されるため、要注意です。
また指定検査機関に法定検査を行ってもらう場合は、6,000円～3万円ほどの手数料も負担しなければなりません。
手数料は指定検査機関によって異なるので、事前に確認しておくと安心です。
保守点検を行う
保守点検は、保守点検業者が浄化槽の作動状況の確認や消毒剤の補充などを行う検査です。
汚泥の溜まり具合や配管の詰まり状況などを確認し、清掃を行う時期なのかを判断する目的もあります。
検査を担当する業者が法定検査とは異なる点に気をつけましょう。
保守点検を行う頻度は、浄化槽の規模や処理方式に応じて「1週間に1回以上」「3か月に1回以上」などと細かく定められています。
もし法律で定められた基準に則って保守点検が行われていない場合は、自治体から改善処理や使用停止を命じられることがあります。
それでも命令に応じなかったら、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金を科されるため、注意が必要です。
どのくらいの頻度で保守点検を行えばよいのかが分からない場合は、罰則を科されるのを防ぐためにも保守点検業者に問い合わせて確認しておきましょう。
また、浄化槽の保守点検を行うには専門的な知識や技術が必要となるため、自治体に登録されている保守点検業者に依頼することをおすすめします。
なお、保守点検の費用相場は1～2万円前後です。
保守点検を行う時期が近づいてくると保守点検業者から通知書が届くので、速やかに対応しましょう。
清掃を行う
浄化槽を使っていると、タンク内に微生物の死骸や汚泥などが溜まって機能が徐々に低下していきます。
浄化槽本来の機能を発揮するには、1年に1回以上の清掃が欠かせません。
参照元：e-Gov法令検索｜浄化槽法第10条第1項
浄化槽の清掃費用の相場は、3～5万円ほどです。
浄化槽の清掃を怠ると、溜まった汚泥の重みでタンクが壊れて高額な修繕費用が発生したり、排水がうまくいかなくなって汚水が敷地内へと溢れ出たりする恐れがあるため注意が必要です。
なお、浄化槽の清掃は自治体の許可を受けた業者しか行えません。
参照元：e-Gov法令検索｜浄化槽法第35条第1項
そのため、浄化槽の清掃を業者に依頼する場合は自治体の許可を受けているかどうかを確認することが重要です。
また、浄化槽清掃後に業者から渡される清掃記録は3年間保存する必要がある点も押さえておきましょう。
参照元：e-Gov法令検索｜環境省関係浄化槽法施行規則第5条第8項
1年以上の場合は休止届を提出する
1年以上空き家を使わないことが確定しているなら、自治体に「浄化槽使用休止届出書」を提出することをおすすめします。
浄化槽使用休止届出書を申請する2つのメリットと届出書の書き方について見ていきましょう。
法定検査を行う必要がなくなる
浄化槽使用の休止を自治体に届け出ると、法定検査・保守点検・清掃の義務が免除されます。
ただし、休止前には必ず浄化槽をきれいに清掃しなければなりません。
参照元：e-Gov法令検索｜浄化槽法第11条の2第1項
その後、浄化槽使用休止届出書に最後の清掃記録を添えて自治体の窓口へ提出します。
併せて、指定検査機関や保守点検業者にも浄化槽の使用を休止する旨を伝えましょう。
空き家の浄化槽を休止すれば管理費用（清掃・点検）が浮く
浄化槽の休止を自治体に認可されたら、あなたが管理を行う必要はなくなります。
法定検査費用や保守点検費用、清掃費用がかからなくなる点は大きなメリットといえるでしょう。
ただし浄化槽の使用を休止するには、前述のように5～6万円ほどの費用をかけてタンク内をきれいにする必要があります。
浄化槽の清掃は年に一度以上行えばよいので、浄化槽の休止を自治体へ届け出る前に、休止期間中にかかる管理費用と休止に伴って必要な清掃費用とを比較して検討するとよいでしょう。
浄化槽の休止届の書き方
浄化槽使用休止届出書は、各自治体のホームページからダウンロードできます。
引用元：東京都環境局｜浄化槽の設置等に必要な様式
書式は自治体によって多少異なるものの、記載すべき内容は主に以下の通りです。
- 浄化槽設置場所の地名・地番
- 処理の対象（し尿のみ・し尿及び雑排水）
- 清掃年月日
- 休止予定年月日
- 休止の理由
- 再開予定年月日
- 消毒剤撤去実施年月日・実施者の名称
なお、虚偽の届出を行うと5万円以下の過料に処されることがあるため、注意が必要です。
届出書の記入時に不明点があれば、自治体の窓口に問い合わせて確認するとよいでしょう。
空き家そのものを使用しないなら「売却」が得策！
ここまで、浄化槽を放置するリスクや家を長期間空けるときにできる対処法をご紹介してきました。
空き家を所有する限り、浄化槽の管理義務からは逃れられません。
そのため今後も空き家を使う予定がなく、浄化槽も管理したくない場合は売却することをおすすめします。
空き家の売却方法は、主に以下2通りです。
- 立地が良くて築浅なら仲介業者に売却を依頼する
- 立地が悪くて築古なら専門の買取業者に売却する
もしあなたの空き家の築年数が浅く立地も良い場合には「1」、築古で立地も悪い場合には「2」の売却方法をご参照ください。
なお、以下の記事でも空き家の状況に応じた最適な売却方法を解説しています。
立地が良くて築浅なら仲介業者に売却を依頼する
もしあなたの空き家の築年数が比較的新しく内装や設備などの状態が良い、駅から徒歩10分以内など立地も良い場合には仲介業者に相談しましょう。
仲介業者は、空き家を売却したい売主と購入したい買主とを結びつけて売買契約の締結をサポートする不動産業者です。
仲介の場合は、マイホームの購入を検討している個人の方が主な買主となります。
築浅で立地が良い空き家は需要が期待できるため、相場に近い価格で売却することも不可能ではありません。
実際、弊社が行ったアンケート調査では、マイホームを購入する際に優先した条件の第1位は「立地」でした。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
また、築10年以内の家を購入したいと考えている方も多い傾向にあります。
【不動産を購入する際に築何年がベストか】
参照元：訳あり物件買取プロ｜【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査
そのため、築浅で立地が良い空き家を少しでも高く売りたいなら、仲介業者に依頼して買主を探してもらうとよいでしょう。
なお、仲介と買取の違いについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
立地が悪くて築古なら専門の買取業者に売却する
一方で、築年数が古く立地も悪い空き家を仲介で売却するのは難しいといわざるを得ません。
買主からの需要が期待できないためです。
したがって、あなたの空き家が築古で立地も悪い場合には専門の買取業者に相談するとよいでしょう。
専門の買取業者は買い取った空き家にリフォームなどを施し、付加価値を足してから再販して収益を上げる業務を行っています。
そのため、築年数が古く建物の状態も悪い空き家でも問題なく買い取ることができるのです。
浄化槽があったり、家の中に物が溢れていたりする場合でもそのままの状態で買い取ってくれます。
また買主が見つかるまで売却できない仲介とは違い、買取では専門の買取業者が直接空き家を買い取る仕組みのため、短期間で売却できるメリットもあります。
空き家をできる限り早く、かつ片づけなどの手間をかけずに売却したい方に向いている売却方法といえます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では2011年の創業以来、全国の空き家を積極的に買い取ってまいりました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
以下の記事では空き家の買取に特化している専門の買取業者を31社ご紹介しています。
空き家を売却するにあたってどの買取業者に相談すればよいのかが分からずに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
下水道を利用できない地域では、浄化槽を使って生活排水や汚水などを処理する必要があります。
浄化槽の管理を行うのは、所有者であるあなたです。
浄化槽法で定められている法定検査・保守点検・清掃を怠ると、懲役刑や罰金刑が科されることもあるため、注意が必要です。
もし家を空ける期間が1年以上にのぼる場合には、自治体へ浄化槽使用休止届出書を提出するのも選択肢のひとつです。
ただし、浄化槽の使用を休止するには事前の清掃が不可欠のため、結局は相当の費用を負担しなければなりません。
今後も空き家を使用する予定がなく、浄化槽の管理義務からも解放されたいなら売却して手放すことをおすすめします。
空き家を売却すれば、以降あなたが浄化槽を管理する必要はありません。
加えてまとまった現金を手に入れられるので、住み替えなどの資金に充てることもできるでしょう。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、フジテレビの「newsイット！」にも訳あり物件専門の買取業者として紹介されました。
浄化槽が設置されている空き家でも問題なく買い取ることができますので、浄化槽の管理にお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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