株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
共有不動産から共有持分だけを切り離して売却できる
そもそも共有持分とはどのようなものなのか、共有不動産に対して自身ができること・できないことは何なのかがよく分かっていない方もいるでしょう。そこでまずは、共有持分の概要について解説します。
共有持分とは
ひとつの不動産を、二人以上の人で共同所有する状態を「共有名義」といいます。そしてその共有不動産に対して、それぞれの共有者が持っている権利が「共有持分」です。各共有者が持っている共有持分の権利の割合は「持分割合」と呼ばれます。
たとえば、親が亡くなって兄弟二人で実家を相続した場合には法定相続分に応じ、2分の1ずつの割合で共有持分を分け合う形が一般的です。
被相続人の相続が発生した際に、民法で定められている各相続人の取り分の割合
なお、共有持分の割合の決め方については、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有者が不動産に対してできる行為は制限されている
共有者が共有不動産に対してできる行為は、以下の3種類に分かれます。
- 保存行為
- 管理行為
- 処分行為
それぞれの行為について、詳しく見ていきましょう。
保存行為
保存行為とは、物件の壊れている部分の補修や不法占拠者の排除など共有不動産の状態を維持するための行動を指します。保存行為は各共有者が単独でできますが、費用が発生する場合には誰がいくら負担するのかを共有者間で協議する必要があります。
物件を修繕する必要性があるにもかかわらず、共有者のいずれも費用の負担に応じない場合にはトラブルへと発展しかねないため注意しましょう。
管理行為
管理行為は、共有不動産を第三者へ短期間貸し出す、必要に応じてリフォームをおこなうなど共有物を利用・改良することです。
単独でできる保存行為とは異なり、共有者の過半数の同意がなければ管理行為はできません。
また、不動産を第三者へ貸し出す場合にはその収益をどのように分配するかを話し合う必要があります。
共有者のひとりが共有不動産に住んでいる場合は、他の共有者に対する賃料の支払いを巡ってトラブルとなるケースも少なくありません。
変更行為
変更行為は、共有不動産の建て替えや売却など共有物自体に何かしらの変更を加えることを指します。共有不動産におよぼされる影響の度合いが非常に大きいことから、変更行為を実施するには共有者全員の同意が必須です。
たとえば兄弟で不動産を共有している場合、兄が手放したいと考えていても、弟がそれを拒んだ場合には売却できない点に注意が必要です。
なお、共有物の行為制限については以下の記事でも詳しく説明していますので、参考にしてください。
持分だけの売却は共有者のうちのひとりが単独の意思で可能
保存行為・管理行為・変更行為は、いずれも共有不動産に対して共有者が課されている制限です。しかし、共有持分はあくまでも個人で所有している財産に該当します。そのため他の共有者の意見にかかわらず、共有持分を自身の意思で売却することは可能です。共有持分を売却すれば、共有不動産にまつわるあらゆるトラブルから解放されます。
ただし共有持分のみを購入しても共有不動産を自由に使えるようにはならないので、居住用の住まいを求めている一般の個人にはまず売却できません。共有持分を売却して共有状態から離脱したいのであれば、専門の不動産買取業者に買い取ってもらいましょう。
専門の不動産買取業者に共有持分を買い取ってもらうメリットは、後述の「共有名義にまつわるトラブルは共有持分に強い専門の不動産業者に相談しよう」の項目で詳しく解説します。
弊社AlbaLinkも共有持分専門の買取業者として共有持分を積極的に買い取っておりますので、売却に際して不安やお悩みを抱えている方はぜひお気軽にご相談ください。共有持分に精通したスタッフが、親身に寄り添って売却をサポートいたします。
他の共有者が勝手に持分を売却してしまった際のトラブル
前述のように、自身の共有持分のみであれば他の共有者の同意を得ずに売却できます。しかし、その際には以下のトラブルが発生しやすい点に注意しましょう。
- 共有者が不当に安い金額で持分の売却を迫ってくる
- 共有者が不当に高い金額で持分の買取を迫ってくる
- 物件に住んでいる場合、新たな共有者が賃料の支払いを要求してくる
- 共有者が物件の敷地内に無断で入ってくる
- 共有者から共有物分割請求を起こされる
それぞれのトラブルについて、詳しく解説します。
共有者が不当に安い金額で持分の売却を迫ってくる
もし共有者のひとりが自身の共有持分を買取業者などの第三者へ売却した場合、新たに共有者となった人物から不当に安い金額で共有持分の売却を迫られるトラブルが予想されます。
共有持分購入者の狙いは他の共有者からも共有持分を買い取って完全所有権の不動産とし、共有持分を買い取った金額よりも高額で転売して利益を上げる点にあります。
前述のように共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみの売却であれば他の共有者の許可はいりません。そのため、共有持分購入者から共有持分の売却を迫られた際に初めて他の共有者が勝手に持分を売却した事実を知り、トラブルへと発展するケースが少なくないのです。
共有者が不当に高い金額で持分の買取を迫ってくる
共有者のひとりから共有持分を買い取った第三者が、他の共有者に対して持分を高額で買い取るよう要求してくるケースもあります。
前述のように共有不動産の保存行為は共有者の単独でも可能ですが、管理行為は共有者の過半数以上の同意、変更行為は共有者全員の同意が必要です。共有者が兄弟や親族などの血縁関係者であれば比較的合意を得やすいといえますが、赤の他人が共有者となった際には何かにつけて反対されることが目に見えています。
共有持分の購入者から共有持分を買い戻せば、第三者との共有状態が解消されて再び平穏な日々を送れるようになります。しかし、共有持分の購入者が購入した金額よりも高値でなければ応じてはもらえないでしょう。
物件に住んでいる場合、新たな共有者が賃料の支払いを要求してくる
共有名義の不動産に住んでいる場合、新たに共有者となった人物から賃料を請求される恐れもあります。
共有者には、持分割合に応じて家賃を得る権利が認められているためです。
たとえば新たに共有者となった人物が購入した持分割合が3分の1であり、周辺の賃貸物件の家賃相場などから算出した共有不動産の適正家賃が15万円だった場合は、毎月5万円を請求されてしまいかねません。
兄弟や親族間で不動産を共有している場合は、共有者のひとりが共有不動産に住んでいたとしても賃料の支払いを求められることはあまりないでしょう。しかし赤の他人が共有者となった際には、賃料の請求権を行使してくる可能性が高いといえます。
共有者が物件の敷地内に無断で入ってくる
共有持分の購入者が、無断で物件の敷地内に出入りするようになる点もよくあるトラブル事例のひとつです。
たとえ血縁関係のない第三者であっても、持分を所有している以上、共有不動産への出入りは止められません。しまいには、共有不動産を勝手に使用し始めることもあるでしょう。
共有者として、共有持分の購入者が物件を使用している際には賃料などの費用を請求できますが、見ず知らずの方と交渉するのは精神的に大きなストレスとなりかねず、結果的に泣き寝入りをせざるを得ない状況に追い込まれる可能性も考えられます。
共有者から共有物分割請求を起こされる
共有物分割請求とは、他の共有者に対して不動産の共有状態の解消を申し出ることです。共有持分の購入者から共有物分割請求を起こされた場合、他の共有者は共有物の解消へ向けて話し合わなければなりません。
もし話し合いで解決できなかった場合は、裁判所に対して共有物分割請求訴訟を起こされる恐れがある点に注意が必要です。
訴訟では、最終的に裁判所が共有不動産の分割方法を決定します。現金とは異なり物理的な分割が難しい不動産の場合は、どちらかが共有持分を買い取る「代償分割」か、共有不動産の売却金額を持分割合に応じて分け合う「換価分割」を命じられるケースが一般的です。
なお、訴訟にまで発展した場合、分割方法は自身で選択できません。ケースによっては大切な共有不動産を手放さなければならなくなる事態に陥ることは覚悟しなければならないでしょう。
他の共有者が勝手に共有持分を売却してしまったトラブルの対処法
ここまで、他の共有者が勝手に共有持分を売却した場合に起こり得る5つのトラブルについて解説してきました。これらのトラブルを避けたいのであれば、事前に対処法を把握しておく必要があります。
トラブルの対処法は、「共有不動産を手放したくない」「共有不動産を手放してもよい」場合とで異なります。それぞれのケースにおけるトラブルの対処法について見ていきましょう。
不動産を手放したくない場合
他の共有者が勝手に共有持分を売却したものの、共有不動産に思い入れがあって手放したくない場合には以下2つの対処法がおすすめです。
- 新たな共有者から共有持分を買い戻す
- 弁護士に相談して共有物分割請求を起こす
それぞれの対処法について解説します。
新たな共有者から共有持分を買い戻す
前述のように、共有持分を第三者に購入されてしまった場合には最悪共有物分割請求訴訟を起こされて不動産を失いかねません。もし共有不動産を手放したくないのであれば、共有持分の購入者から共有持分を買い戻しましょう。
ただし、共有持分の購入者の目的のひとつとして、買い取った共有持分をより高く売却して利益を上げることが挙げられます。そのため、相場よりも高い価格での売却を打診される可能性がある点は押さえておく必要があるでしょう。
法外な価格で売りつけられるのを防ぐためにも、事前に相場を調べて把握しておくことをおすすめします。
弁護士に相談して共有物分割請求を起こす
共有持分の購入者から持分を買い戻すにあたって法外な価格を提示された場合は、安易にそれに応じるのではなく、弁護士に相談して共有物分割請求訴訟を起こすのもひとつの方法です。
ただし、前述のように共有物分割請求訴訟における不動産の処分方法を決定するのはあくまでも裁判所です。代償分割を命じられた際には共有持分の購入者から持分を適正価格で買い取れる可能性がありますが、場合によっては共有持分の購入者へ持分を売却しなければならなくなる点に注意が必要です。
また、共有不動産を手放したくないと考えていたとしても、裁判所が換価分割を命じた場合には売却しなければなりません。共有物分割請求訴訟は諸刃の剣ともいえる方法であるため、弁護士に相談したうえで慎重に検討することをおすすめします。
不動産を手放してもよい場合
共有不動産に愛着がなく、手放しても構わないと考えている場合の対処法は、以下2つです。
- 新たな共有者に不動産全体の売却を持ちかける
- 自分の持分だけを専門の不動産業者に売却して名義から離脱する
それぞれの対処法について見ていきましょう。
新たな共有者に不動産全体の売却を持ちかける
共有不動産を手放してもよいと考えているのであれば、新たな共有者に不動産全体の売却を持ちかけるのもひとつの方法です。
前述のように、共有不動産は共有者全員の同意があれば売却できます。新たな共有者がそれに応じた場合は、不動産業者に売却を依頼しましょう。
共有不動産が無事に売却できた際には、持分割合に応じて売却代金を分配します。共有持分だけを売却するよりも多額の金額を手にできる可能性があるため、比較的交渉に応じてもらいやすいでしょう。
自分の持分だけを専門の不動産業者に売却して名義から離脱する
新たな共有者に不動産全体の売却を持ちかけても応じてもらえない場合は、自身の共有持分のみを売却して共有状態から離脱しましょう。
新たな共有者とそのまま共有状態を維持する方法もなくはありませんが、トラブルへと発展する可能性が否めないためです。
ただし、共有持分のみを購入しても共有不動産全体を自由に活用できるようにはならないため、一般の買い手を見つけるのは難しいといわざるを得ません。しかし、共有持分の買取を専門としている不動産買取業者に依頼すれば短期間で売却可能です。自身の共有持分のみを売却して共有状態を解消したいのであれば、不動産買取業者に相談することをおすすめします。
共有名義にまつわるトラブルは共有持分買取業者に相談しよう
共有不動産の持分を勝手に売却された場合には、のちのトラブルを避けるためにも共有持分専門の不動産買取業者に依頼し、自身の持分も買い取ってもらうとよいでしょう。
ここでは、共有持分の買取を専門の不動産買取業者に相談するメリット、弁護士に相談したときとの違いについて解説します。
共有持分買取業者に相談するメリット
共有持分専門の不動産買取業者に自身の持分の買取を相談するメリットは、以下3つです。
- 最短数日で共有持分の売却が可能
- 秘密厳守であなたを共有名義から離脱させられる
- 売却後の共有者とのトラブルはすべて不動産業者が請け負ってくれる
それぞれのメリットについて、詳しく解説します。
最短数日で共有持分の売却が可能
たとえ一般の買い手には売却できない共有持分であっても、専門の不動産買取業者であれば3日～1週間ほどで買い取ってもらえます。
専門の不動産買取業者の多くは弁護士と提携しており、他の共有者との間にトラブルを起こすことなく信頼関係を構築して共有不動産の再活用を図るノウハウに長けているためです。
できるだけ早く、確実に共有状態を解消したい方に適した売却方法です。
秘密厳守であなたを共有名義から離脱させられる
前述のように、自身の共有持分のみであれば他の共有者の同意はいりません。専門の不動産買取業者も秘密厳守で共有持分を買い取るため、新たな共有者となった方に知られることなく共有名義からの離脱が可能です。
売却後の共有者とのトラブルはすべて不動産業者が請け負ってくれる
新たな共有者に黙って共有持分を売却したことが発覚した場合、トラブルに巻き込まれるのではないかと不安に感じている方もいるでしょう。
しかし、ご安心ください。共有持分の売却後、新たな共有者との間にトラブルが起こったとしても、その責任の一切は不動産買取業者が負います。共有持分の売却後に余計なトラブルに巻き込まれたくないと考えている方は、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
弁護士に相談する際との違い
弁護士に相談しながら、他の共有者の同意を得たうえで共有不動産全体の売却を進めたり、共有持分を新たな共有者に買い取ってもらったりするのもひとつの方法です。
しかし弁護士にできるのは、あくまでも法的措置による問題の解消のみです。まったく関係のない新たな共有者との共有状態が続くと、いつどのようなトラブルが起こるのかは予測できません。また裁判にまで発展した場合には、裁判費用や弁護士費用などを負担する必要があります。問題の解決までに数年かかるケースも珍しくありません。
その点、共有持分専門の不動産買取業者に共有持分を買い取ってもらえば、短期間で、かつトラブルに見舞われることなく共有状態から抜け出せます。共有持分売却後に起こり得るトラブルも専門の不動産買取業者がすべて引き受けてくれるので、身も心も軽くなった状態で新たな生活への一歩を踏み出せるようになるでしょう。
まとめ
共有不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、個人の財産にあたる共有持分のみであれば自身の意思で売却可能です。
そのため、いつの間にか他の共有者が勝手に持分を第三者へ売却してしまい、新たな共有者から持分の売却や買取を迫られたり、共有物分割請求を起こされたりといったトラブルに巻き込まれかねない点に注意が必要です。
共有不動産を手放したくない場合には新たな共有者から共有持分を買い戻す、共有物分割請求を起こす方法が考えられますが、必ずしも望む結果が得られるとは限らない点に注意が必要です。また、問題の解決までに相当の時間がかかるケースも少なくありません。
共有不動産を手放しても構わない、できるだけ早く共有状態を解消したい場合には、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。他の共有者へ知られることなく売却できるため、短期間で共有状態から抜け出せます。売却後のトラブルも不動産買取業者に対応してもらえるので、売主側で精神的負担を感じる心配もありません。
共有持分の買取を専門としている弊社AlbaLink（アルバリンク）では、秘密厳守で共有持分をスピーディーに高額買取いたします。ぜひお気軽にご相談ください。
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