株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
Warning: file_get_contents(https://albalink.co.jp/realestate/wp-content/themes/cocoon-child-master/acf/stepform.php): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 429 Too Many Requests in /home/albalink/albalink.co.jp/public_html/realestate/wp-content/themes/cocoon-child-master/functions.php on line 101
Warning: file_get_contents(https://albalink.co.jp/realestate/wp-content/themes/cocoon-child-master/acf/spphone02.php): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 429 Too Many Requests in /home/albalink/albalink.co.jp/public_html/realestate/wp-content/themes/cocoon-child-master/functions.php on line 1368
空き家法改正について
2023年の「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家法）」の改正により、空き家の管理や活用に関する規制が大きく見直されました。
これまで「特定空家等」に指定された建物に限られていた行政の対応範囲が、改正後は「管理不全空家」と呼ばれる段階的な管理対象にも拡大され、所有者の責任がより明確化されています。
今回の改正の主なポイントは以下の通りです。
- 「管理不全空家」の新設
- 固定資産税の優遇除外の拡大
- 利活用の促進措置
これにより、空き家の「放置」は今後ますますリスクを伴うものとなり、早期の利活用や売却、適切な管理が求められます。
空き家の主な売却方法は「仲介」と「買取」
空き家を売却する際の注意点をご紹介する前に、まずは代表的な売却方法である「仲介」と「買取」について確認しておきましょう。
この違いを理解しておくことで、注意点の内容もより具体的にイメージできるようになります。
| 仲介 | 不動産会社が売主と買主の間に立ち、売買契約の成立をサポートする取引形態。 街にある不動産屋の多くがこの仲介業者に該当。 |
| 買取 | 不動産買取業者が依頼者から物件を直接買い取り、リフォームや再販を通じて利益を得るビジネスモデル。建物の状態が悪くても買い取ってもらえる場合が多いのが特徴。 |
次の項では、空き家の状況に応じて、仲介と買取のどちらが適しているかを詳しく解説します。
なお、買取と仲介の違いについては下記の記事でも解説しています。
仲介がおすすめなケース
空き家が以下の条件に該当している場合は、不動産仲介業者に相談するとよいでしょう。
- 築15年以内
- 管理が行き届いていて、建物・敷地とも良好な状態が保たれている
- （空き家の所在地が都市部の場合）駅から徒歩10分圏内
- （空き家の所在地が地方の場合）市街地まで車で10分圏内
このような空き家はマイホームを購入したいと考えている一般の買い手の希望条件を満たしているため、不動産仲介業者に依頼すればスムーズに売却できる可能性があります。
Albalinkが行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査でも、半数以上が「立地」と答えており、利便性の高い不動産は需要が高いことがわかります。
ただし、買手を見つける必要があるため、売却には平均3ヶ月～半年ほど時間がかかります。
買取がおすすめなケース
不動産買取業者に相談したほうがよい空き家の条件は、以下のとおりです。
- 築年数が古い
- 管理が行き届いておらず、建物・敷地とも荒れた状態となっている
- （空き家の所在地が都市部の場合）駅まで徒歩15分以上
- （空き家の所在地が地方の場合）市街地まで車で10分以上
一般の買い手は、長期間住むことを前提にマイホームを購入するため、築年数が古く、状態や立地に難のある物件は敬遠されがちです。
そのため、こうした空き家を仲介で売却しようとすると、売れ残るリスクが高くなります。
このようなケースでは、不動産買取業者への売却がおすすめです。
買取業者であれば、個人に売れないような老朽化した空き家でも、平均1ヶ月程度でスムーズに買い取ってくれる場合が多くあります。
これは、物件を再生・収益化するためのノウハウを持っているからです。
また、たとえ建物の状態や立地条件が良い空き家であっても、相続税の納付期限が迫っているなど「すぐに現金が必要」な場合は、買取によるスピード売却を検討するとよいでしょう。
なお、Albalinkは空き家に強い不動産買取業者です。
Albalinkにご依頼いただければ、平均1ヶ月、書類などが揃っていれば1週間程度で売却が完了します。
物件の特性に応じて、できる限り高値での買取を心がけています。
空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ弊社の無料査定サービスをご利用ください。
※査定のご依頼だけで無理な営業を行うことはありませんので、安心してお問い合わせいただけます。
空き家を売却する際の注意点9選
相続や転居などで所有することになった空き家を売却する際には、事前に確認しておくべきポイントがいくつかあります。
スムーズな手続きとトラブル回避のために、特に注意したい9つの項目を紹介します。
空き家の所有者を確認する
空き家を売却する際には、まず所有者の確認が欠かせません。
原則として、不動産は所有者本人でなければ売却することはできないためです。
とくに相続によって空き家を取得した場合には、不動産の名義人が故人のままになっていることが多く、そのままでは売却できません。売却を進めるには、相続登記によって所有者を自分の名義に変更する手続きを、法務局でおこなう必要があります。
また、相続人が自分一人とは限らず、複数人で共有しているケースもあります。その場合は、共有者全員の同意がなければ売却はできません。
ここでは、空き家の所有者の確認方法や、相続登記に必要な書類・手続きの流れについて詳しく見ていきましょう。
空き家の所有者の確認方法
空き家の所有者は、不動産の権利証・登記識別情報で確認できます。
しかし、権利証や登記識別情報が記載された登記識別情報通知が手元にないケースもあるでしょう。
権利証や登記識別情報通知の再発行はできませんが、その場合は法務局で土地・建物の登記事項証明書を取得すれば所有者を確認できます。
登記事項証明書は法務局へ行かなくても、「登記情報提供サービス」を利用すればオンライン上で確認可能です。
法令上は「登記済証」と呼ばれる。所有権移転登記手続きが完了した際に登記名義人に交付される書類
2004年の不動産登記法の改正により、権利証の代わりに登記名義人に発行されるようになった符号。12桁の英数字からなる。
不動産の所在地や所有者などの情報が記載された書類
相続時の名義変更に必要な書類・手続き
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へと変更する手続きです。
相続登記は、以下の流れで進めます。
- 相続する不動産の権利関係などを確認
- 不動産を相続する人を決める
- 相続登記に必要な書類を準備
- 相続する不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する
相続登記に必要な主な書類は以下の表のとおりです。
中には取得するまでに時間がかかる書類もあるので、時間に余裕を持って進めましょう。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局のHP |
| 不動産の登記事項証明書 | 法務局 |
| 遺言書（もしくは遺産分割協議書） | － |
| 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本 | 被相続人の本籍地を管轄する役所 |
| 被相続人の住民票除票 | 被相続人の最後の住所地を管轄する役所 |
| 相続人全員の戸籍謄本・住民票 | それぞれの本籍地・住所地を管轄する役所 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地を管轄する役所 |
相続登記の義務化について
これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月1日から義務化されました。
正当な理由なく相続登記をおこなわなかった場合には、10万円以下の罰金が科される恐れがあります。
相続登記の期限は、自身が相続人であることを知った日から3年以内です。
ただし、2024年4月1日以前に発生した相続については、2027年3月31日までに登記を完了する必要があります。
相続人であることを証明する資料
相続人として不動産の名義変更（相続登記）を行うには、自分が正当な相続人であることを証明する資料が必要です。
具体的には以下のような書類が求められます。
- 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人の住民票（登記名義人となる人の分）
- 相続関係を示す相関図（相続関係説明図）（法定書類ではありませんが添付が推奨されます）
これらの資料によって、誰が相続人であるか、また相続人が何人いるかを第三者（法務局）に証明します。
相続人が複数いる場合は、全員分の戸籍を集める必要があるため、手間や時間がかかることもあります。
必要な書類が揃わない場合の対処法
相続登記に必要な書類が一部揃わない場合でも、状況に応じて対処する方法があります。
本籍地の役所に問い合わせ、改製原戸籍や除籍謄本を取り寄せることで補える場合があります。
まずは連絡先の調査を進め、それでも合意形成が難しい場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる方法があります。
書類の記載内容に不備や不一致がある場合
たとえば住所の表記が現在の住民票と異なる場合には、住所変更の履歴（附票）を取得することで整合性を示すことが可能です。
書類が一部不足しているからといって、すぐに手続きを断念する必要はありません。
ケースに応じて補完的な書類を用意したり、専門家（司法書士や弁護士）に相談することで対応できることも多いです。
相続登記の費用
相続登記は自分で手続きすることも可能ですが、手続きは煩雑で、準備すべき書類も多岐にわたります。
申請内容にわずかでも不備があると、法務局に受理されない場合があるため、司法書士などの専門家に依頼するのが確実です。
司法書士に相続登記を依頼した場合の報酬相場は、5万円〜8万円程度が一般的です。
共有財産の場合の売却方法
空き家を売却しようとした際に、その不動産が自分一人の単独所有ではなく、他の親族や相続人との「共有名義」となっていることが判明するケースは少なくありません。
こうした「共有財産」の場合、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。たとえ一人でも反対する人がいれば、売却手続きは進められません。
そのため、共有名義の空き家を円滑に売却するには、まず全共有者との連絡を取り、売却についての合意形成を図ることが重要です。
共有者が見つからない・連絡が取れない場合
共有者の一人または複数と連絡が取れない、あるいは行方がわからないという場合には、まず戸籍謄本や住民票の附票を取得し、共有者の現住所や所在を調査することになります。これにより、住所変更の履歴や転出先を追跡することが可能です。
それでも所在が不明な場合は、家庭裁判所に申し立てを行い、不在者財産管理人の選任を求めるという法的手続きをとることができます。
不在者管財管理人が不在の共有者の代理として、売却に必要な意思表示を行うことができるようになります。ただし、この手続きには一定の期間と費用がかかるため、売却計画に余裕を持たせておくことが重要です。
民法第25条から第29条に定められた制度で、長期間にわたって所在が不明となっている「不在者」に代わって、その財産を管理または処分するために、家庭裁判所が選任する法定代理人のことです。
自分の持分だけを売ることはできる？
共有者全員の合意が得られない場合でも、自分の持分のみを第三者に売却することは法律上可能です。
ただし、買い手にとっては他人と共有状態にある不動産となるため、実際には買い手が見つかりにくく、売却価格も低くなりやすいというデメリットがあります。そのため、持分売却は現実的な選択肢とは言いがたいのが実情です。
境界の確認
空き家の売却にあたっては、土地の境界が明確になっているかどうかを必ず確認しましょう。境界があいまいなままでは、買主とのトラブルや契約上の支障が生じるおそれがあります。
見た目のブロック塀やフェンスがあっても、それが法的な境界とは限りません。正確な境界（筆界）を示すには測量図や境界標の確認が必要です。
境界が不明な場合は、隣地所有者との立会いや、土地家屋調査士による測量を通じて明確にすることが推奨されます。
古い住宅地では境界杭が失われていることもあり、売却前に測量を済ませておくと安心です。
住宅ローンの残債と抵当権の有無を確認する
空き家を売却する前に、住宅ローン残債はないか、抵当権は設定されていないかを確認することも重要です。
住宅ローンの残債がある不動産には、原則として抵当権が設定されています。抵当権がある状態では不動産を自由に売却することはできないため、抵当権の抹消登記が必要です。
なお、住宅ローンをすでに完済している場合でも、抵当権が登記上は残ったままになっているケースも少なくありません。というのも、抵当権は自動的には抹消されず、所有者が自ら法務局で抹消登記の手続きをしなければならないためです。
抵当権の有無は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認可能です。
もし完済後も抵当権が残っていた場合は、金融機関に連絡して抵当権抹消に必要な書類を入手し、法務局で抹消登記を行いましょう。手続きは司法書士に依頼することもできるため、相続登記などと併せて相談するのがおすすめです。
なお、被相続人が団体信用生命保険に加入している場合は、保険金で残債が完済されます。
以下の書類を準備し、金融機関へ提出しましょう。
- 団信弁済届
- 死亡証明書
- 被相続人の死亡事実が記載された住民票
抵当権抹消登記をおこなう流れについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
告知義務と契約不適合責任
空き家を売却する際には、買主に対して重要な情報を正確に伝える「告知義務」があります。これは雨漏りやシロアリ被害などの「物理的な不具合」に限らず、買主の判断に影響を与えるあらゆる事実が対象です。
たとえば、次のような項目が「瑕疵（かし）」として該当します。
| 物理的瑕疵 | 雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れなど |
| 心理的瑕疵 | 過去の自殺・事件・事故など |
| 法的・環境的瑕疵 | 再建築不可、用途制限、悪臭、騒音など |
これらの情報を意図的に伝えなかった場合、民法第570条（契約不適合責任）により、売主は損害賠償や契約解除の責任を負うことがあります。
迷ったときは、不動産会社や専門家に相談のうえ、誠実に開示する姿勢が大切です。
契約不適合責任とは
売却した物件が契約内容と異なる状態であった場合に売主が負う責任
物件の引き渡し後に契約書に記載されていなかった不具合や欠陥が発覚した場合、売主は修繕費の負担、損害賠償、あるいは契約解除に応じなければならないことがあります。
このようなトラブルを防ぐためには、売却前に物件の状態を正しく把握し、不具合の有無や内容を「告知書（物件状況報告書）」を通じて事前に買主へ伝えることが不可欠です。
なお、この告知書は不動産会社ではなく、売主本人が作成する義務があります。
内容に不備があると、後のクレームや法的責任につながる可能性もあるため、可能であれば建築士などの専門家に調査を依頼し、物件の劣化状況や不具合を明確にしておくことをおすすめします。
契約不適合責任の免責
なお、契約不適合責任は売主と買主両者の合意があれば免責にすることが可能です。
不動産仲介業者を通じて一般の買い手へ売却する際に契約不適合責任を免責にするのは困難ですが、売却相手が不動産買取業者であれば多くの場合で売主の契約不適合責任が免責されます。
AlbaLinkも、売主の契約不適合責任を免責としたうえで空き家を買取いたします。空き家を売却したあとの責任まで負いたくない方は、Albalinkまでご連絡ください。
なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
適正相場の確認
空き家を売却する際には、その地域や物件の特性に応じた「適正な相場価格」を把握することが重要です。相場を大きく外れた価格設定では、売れ残りや値下げ交渉の原因になりやすく、結果的に売却までに時間と手間がかかるおそれがあります。
余裕を持ったスケジュール
空き家の売却には、想定以上に時間がかかることがあるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。
相続登記や境界の確定、リフォーム・解体の判断、買主の住宅ローン審査など、各工程で数週間〜数ヶ月かかる場合があります。
また、売却活動を始めても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。
とくに売却資金の使い道が決まっている場合や、次の予定がある場合には、スケジュールに余裕をもたせることでリスクを避けやすくなります。
現状で売却、リフォーム、解体、お得なのは？
空き家を売却する際、建物を現状のまま売るか、解体するか、あるいはリフォームして売るかで悩む方は多いです。どの選択肢が最も「お得」かは、建物の状態・立地・ターゲットとなる買主層・費用対効果によって異なります。
以下でそれぞれのケースを見ていきましょう。
現状で売却
築年数が古くても、建物が最低限使用できる状態であれば、原状のまま売却するのが最も手間が少なく、コストもかからない方法です。「古家付き土地」として売り出し、買主側でリフォームや解体を判断してもらう形になります。
ただし、建物の状態が悪いと「再建築用の土地として評価され、建物分の価値がゼロかマイナス」と見なされることもあるため、価格は低くなる傾向があります。
解体
建物の老朽化が進んでいる場合や、買主が「更地での利用」を前提にしているエリアでは、あらかじめ解体して更地にしてから売るほうが有利になる場合があります。
解体費用（一般的に100万〜200万円前後）はかかりますが、買主が建物の処分を敬遠することを防ぎ、売却までの期間短縮や価格維持につながる可能性もあります。
一方で、解体後は固定資産税が高くなることがあるため、売却時期が未定で長引きそうな場合には注意が必要です。
| 建物の構造 | 費用相場 |
|---|---|
| 木造 | 3～5万円／坪 |
| 鉄骨造 | 4～6万円／坪 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6～8万円／坪 |
リフォーム
ある程度の修繕や内装リフォームを行ってから売却することで、「住める家」としての価値を高め、高めの価格で売れる可能性があります。特に築20〜30年程度で構造に問題がなく、立地も良好な物件では有効な選択肢です。
ただし、リフォーム費用の回収が見込めないケースもあるため、安易に費用をかけるのはリスクになります。プロの査定や地域のニーズを見ながら、最低限の修繕にとどめるのか、内装や水回りまで手を入れるのかを慎重に検討する必要があります。
一般的な一戸建てのリフォームや解体にかかる費用相場は以下の表のとおりです。
| 工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 水回り設備の全面リフォーム | 120～350万円 |
| 壁紙の張り替え | 750から1500円／㎡ |
| 床の張り替え | 1～7万円／畳 |
| 和室から洋室への変更 | 25～100万円 |
| 間取りの変更 | 20～350万円 |
| 外壁の張り替え | 180～260万円 |
| 屋根の葺き替え | 70～260万円 |
信頼できる不動産会社を選ぶ
空き家の売却を依頼する不動産業者を選ぶ際は、「本当に信頼できるか」をしっかりと見極めることが大切です。
実際には、売主が不動産に不慣れであることに付け込み、不利益な提案をしてくる業者も存在します。
たとえば、不動産仲介業者の中には、明確な根拠を示さないまま「リフォームや解体をしなければ売れない」と説明し、不要な費用負担を求めてくるケースがあります。
また、不動産買取業者の中には、「高額査定」を提示して契約直前に値下げを要求するような、悪質な手口を使う業者も少なくありません。
こうしたトラブルを避けるためにも、査定内容の根拠や説明の透明性、契約条件の明確さなどをしっかり確認することが大切です。
Albalinkでは、査定金額の算出根拠を丁寧にご説明し、ご納得いただいたうえでのみ契約を進めております。
無理な営業や一方的な価格変更は一切行いません。
納得のいく売却を進めるためにも、まずはAlbalinkの無料査定をご利用いただくことをおすすめします。
空き家売却にかかる費用
空き家を売却する際には、物件そのものの価格や税金だけでなく、実際の手続きにかかるさまざまな費用も発生します。
あらかじめどのような費用が必要になるのかを把握しておくことで、手取り額の見込みを正確に立てられ、資金計画も立てやすくなります。
この章では、空き家売却にかかる主な費用について、わかりやすく整理して解説します。
【仲介の場合】仲介手数料
不動産仲介業者に依頼して売却する場合、仲介手数料が必要です。
仲介手数料とは、不動産売買の成約をサポートする不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は売却金額に応じて、以下のように上限が定められています。
| 売買代金 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 5% + 消費税 |
| 200万円以上400万円以下の金額 | 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円以上の金額 | 3% + 6万円 + 消費税 |
たとえば、空き家の売却金額が1,000万円であれば、39万6,000円が仲介手数料です。
仲介手数料は、売買契約の締結時・物件の引き渡しの計2回に分けて、現金で支払うのが一般的です。
【仲介の場合】家財の整理・回収費用
仲介で売却する際は、内覧希望者が訪問するため、売却前に家財の整理・回収が必要です。
家財の整理・回収にかかる費用相場を、間取り別にまとめました。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1R・1K | 3万円〜10万円 |
| 1LDK | 5万円〜15万円 |
| 2LDK | 10万円〜25万円 |
| 3LDK | 20万円〜50万円 |
| 4LDK以上 | 25万円〜70万円 |
売主・買主の双方の合意があれば現況渡しも可能ですが、新しい住人が残された家財を使用するケースは稀です。
内覧時の第一印象を良くし、早期売却につなげるためにも、売却前に家財を撤去しておくことをおすすめします。
残置物を撤去せず売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
買取なら費用がほぼかからない
不動産買取業者は空き家を現状で買い取ってくれるため、売主側の費用負担が軽いことが特徴です。
空き家に置かれている荷物ごと売却可能です。
Albalinkも空き家をそのままの状態で買い取ることができます。
なるべく費用をかけず空き家を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
空き家売却にかかる税金
空き家を売却して利益が出た場合、その金額に応じて税金が発生する可能性があります。
代表的なものに「譲渡所得税」があり、ほかにも「印紙税」などの税金が発生します。
一方で、「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」など、条件を満たせば税負担を軽減できる制度も整備されています。
この章では、空き家売却にともなって発生する主な税金と、知っておくべき節税のポイントについてわかりやすく解説します。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼り付ける印紙代です。
空き家の売却金額に応じて、以下のように税額が変動します。
| 契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万〜50万円 | 200円 |
| 〜100万円以下 | 500円 |
| 〜500万円以下 | 1,000円 |
| 〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 〜1億円以下 | 3万円 |
収入印紙を不動産売買契約の締結時に印鑑・署名で消印することで、印紙税は納付完了となります。
譲渡所得税
空き家の売却時に発生した利益には、譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税（2037年12月31日まで所得税に上乗せされる特別税）」の総称で、以下の計算式で算出します。
取得費は不動産の購入代金や測量費など不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は仲介手数料や印紙税など不動産売却時にかかった費用を指します。
税率は不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。
なお、相続で取得した空き家の場合、被相続人の所有期間が相続人にも受け継がれます。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 計 |
|---|---|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315%（復興特別所得税含む） | 5% | 20.315% |
| 5年以内（短期譲渡所得） | 30.63%（復興特別所得税含む） | 9% | 39.63% |
たとえば、以下のケースにおける譲渡所得税を求めてみましょう。
空き家の売却価格：1,000万円
取得費：700万円
譲渡費用：100万円譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－700万円－100万円）×20.315%＝40万6,300円
上記の事例のように、売却価格が高ければ高いほど譲渡所得税は高額になります。
空き家売却時の譲渡所得税については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続空き家の3,000万円特別控除
一人暮らしをしていた親が亡くなって空き家となった実家を相続した場合は、以下の条件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円を控除できます（空き家特例）。
- 被相続人が一人暮らしをしていた自宅であること
- 1981年5月31日以前に建築された戸建てであること
- 相続発生から売却時まで空き家であること
- 売却する空き家が現行の耐震基準を満たしていること
- 相続発生から3年目の年末までに売却すること（適用期限は2023年12月31日）
- 不動産の売却代金が1億円以下であること
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
空き家特例が適用されれば、譲渡所得税を納めずに済む可能性は高いといえます。
ただし、空き家特例を利用するには、相続の発生から3年目の年末までに空き家を売却しなければなりません。
また適用期限が2023年12月31日までとなっているので、空き家特例の利用を考えているのであれば、早めの売却をおすすめします。
相続した空き家の3000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続財産の取得費特例
親が亡くなって不動産を相続した場合、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に相続税を納める必要があります。
いったん相続税を納めたものの、その後、相続した空き家を売却することもあるでしょう。
そのような場合に一定の要件を満たしていれば、すでに納付済みの相続税の一部を取得費に加算できる特例が適用されます。
相続財産の取得費特例の適用要件は、以下のとおりです。
- 相続や遺贈によって財産を取得した人が売却すること
- 財産を取得した人に相続税が課せられていること
- 相続開始日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却すること
参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で算出します。
たとえば亡くなった親から1億円の財産を相続して1,220万円の相続税を納め、その後5,000万円の評価額である空き家を売却したとします（債務控除は0円と仮定）。
この場合に取得費に加算できる相続税額は以下のとおりです。
このケースでは610万円の相続税を取得費に加算できるので、相当の節税につながるでしょう。
ただし取得費加算の特例と空き家特例は併用できないため、どちらの特例を利用するかを検討する必要があります。
相続した空き家の取得費加算の特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
10年超所有軽減税率の特例
親と10年以上にわたって同居していた空き家を売却する際、一定の要件を満たしていれば長期譲渡所得の税率が以下のように軽減されます。
| 売却金額 | 所得税 | 住民税 | 計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21%（復興特別所得税含む） | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315%（復興特別所得税含む） | 5％ | 20.315% |
参照元：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
たとえば以下の条件をもとに、軽減税率が適用される場合とされない場合における譲渡所得税を比較してみましょう。
- 所有期間：10年
- 空き家の売却価格：1,000万円
- 取得費：700万円
- 譲渡費用：100万円
譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－700万円－100万円）×20.315%＝40万6,300円
譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－700万円－100万円）×14.21%＝28万4,200円
上記のケースでは、約12万円の節税につながりました。
空き家の売却価格が高いほど、多くの節税効果が期待できるでしょう。
ただし、軽減税率の特例の適用を受けるには、以下すべての条件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる家屋と敷地を売ること（住まなくなった日から3年を経過する日が含まれる年の12月31日までに売ること）
- 売却年の1月1日時点において、売った家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていること
- 売却年の前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売却した家屋・敷地についてマイホームの買換え特例などの適用を受けていないこと
- 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にある人でないこと
10年超所有軽減税率特例については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家の取得費が不明だと譲渡所得税が高額に
亡くなった親から相続した空き家の場合、購入代金などの取得費が分からないケースもあるでしょう。
その場合は、売却金額の5％相当額を取得費にできます。
たとえば、空き家を1,000万円で売却した場合に取得費が分からない場合は、以下の金額を取得費として算入できます。
ただし、取得費が不明の場合は、わかる場合に比べて譲渡所得税が高額になります。
以下の条件において、取得費が分かっている場合と不明な場合とに生じる譲渡所得税を比較してみましょう。
- 所有期間：10年
- 空き家の売却価格：1,000万円
- 取得費：700万円
- 譲渡費用：100万円
譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－700万円－100万円）×20.315%＝40万6,300円
譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－50万円－100万円）×20.315%＝172万6,775円
上記の事例では、取得費が分かっている場合と不明な場合とで約130万円も納税額に差が生じることが分かりました。
納税額を抑えるには、当時の取得費が分かる資料を探すことが重要といえます。
譲渡所得税の確定申告
空き家を売却して譲渡所得が発生した場合、売却翌年の2/16～3/15までの間に確定申告を行い、先述の譲渡所得税を支払う必要があります。
もし確定申告を行わなかった場合は延滞税・無申告加算税などのペナルティが科されるため、申告期限に間に合わせましょう。
また、所得税と住民税は納税のタイミングが異なる点も押さえておきましょう。
所得税は基本的に確定申告の期限である3月15日までに納める必要があります。
ただし、納税方法として口座振替を選択した場合は4月20日頃に引き落とされます。
一方、住民税は確定申告をした年の5月以降に市区町村から納税通知書と納付書が届くので、それに基づいて6月末日・8月末日・10月末日・翌1月末日の4期に分けて納めます。
一括納付も可能です。
なお、不動産を売却して譲渡所得が発生しなかった場合は、譲渡所得税を納める必要はありません。
空き家の買取でAlbalinkが選ばれる理由
空き家の売却は、物件の状態や立地、法的手続きなどが絡むため、信頼できる不動産買取業者を選ぶことが非常に重要です。
Albalink（アルバリンク）は、数多くの空き家を取り扱ってきた実績と、上場企業としての高い社会的信用を持ち、専門性と対応力の両面で多くのお客様から選ばれています。
ここでは、Albalinkが空き家の買取で選ばれている主な理由をご紹介します。
上場企業としての高い信用力
Albalinkは、不動産買取業者の中では数少ない東京証券取引所に上場している不動産買取企業です。
不動産の売却、とくに空き家のような課題物件では、「本当に買い取ってもらえるのか」「売却後にトラブルが起きないか」といった不安を抱く方も少なくありません。そのため、買主となる企業の信頼性は非常に重要な判断材料となります。
Albalinkは、豊富な買取実績に加え、上場企業としての社会的信用を背景に、誠実で確実な取引を提供しています。
専門知識豊富な担当者が親身に相談
Albalinkでは、空き家の売却に精通した担当者が、親身かつ誠実にご対応いたします。
空き家の売却には、相続登記や建物の状態確認、近隣との調整など、専門的な知識が必要になる場面が少なくありません。
Albalinkにはこうした実務に強いスタッフが在籍しており、お客様一人ひとりの状況に寄り添いながら、丁寧にサポートしています。
「何から手をつければいいかわからない」といった初歩的なご相談から、費用や手続きの確認まで、どのような内容でも安心してご相談いただけます。
Albalinkは、無理な営業や一方的な提案は一切行わず、常に誠実な姿勢で対応することを大切にしています。
空き家の売却が初めての方でも、安心してご相談いただける体制を整えています。
強引な営業なし、口コミで高評価
Albalinkでは、査定後の強引な営業やしつこい連絡は一切行っていません。
お客様のご事情やご判断のペースを尊重し、ご納得いただいたうえでお手続きを進めることを大切にしています。
空き家の売却は、物件の状態や権利関係など、慎重な判断が求められる場面が多くあります。だからこそ、無理な勧誘ではなく、わかりやすい説明と誠実な対応が大切だと私たちは考えています。
AlbaLink（アルバリンク）は、公平性の高いGoogle口コミでも多くの高評価をいただいております。
老朽化した空き家など、市場で評価されにくい不動産もご満足いただける価格での買取を目指しています。
「いきなり契約に進められたらどうしよう」といったご不安をお持ちの方も、まずはお気軽に無料査定をご利用ください。ご相談だけでも歓迎しています。
多様な買取実績で安心
Albalinkでは、これまでに多数の空き家を買い取ってきた実績があります。
老朽化が進んでいたり、室内に大量の不用品が残されていたりと、一般的な不動産業者では取り扱いが難しい物件でも、状況に応じて柔軟に対応してきました。
たとえば、「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や、「室内に不用品が山積みになっていた空き家」なども実際に買取を行っています。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
空き家を「安心して任せられる企業に売却したい」とお考えの方は、ぜひ一度Albalinkの無料査定をご利用ください。
査定後の強引な営業などは一切行っておりませんので、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
空き家の売却には、不動産仲介業者による「仲介」と、不動産買取業者による「買取」の2つの方法があります。
立地や建物の状態が良ければ、仲介で一般の買い手を見つけやすく、より高値での売却が期待できます。一方、状態が悪い空き家や再建築不可の物件は、仲介では売れ残るリスクもあるため、買取のほうが現実的です。
すぐに現金化したい場合や、老朽化・ゴミ屋敷化した空き家の売却を検討している方には、不動産買取業者への相談がおすすめです。
AlbaLinkは全国対応の不動産買取業者で、空き家の買取にも積極的に取り組んでいます。
廃墟や残置物だらけの物件など、他社で断られたケースでも柔軟に対応しており、フジテレビ「イット」でも特集されました。
「空き家の売却を不動産業者に断られた」「査定を依頼したが査定価格がかなり安かった」など、空き家の売却に際してお悩みや不安を抱えている方は、ぜひAlbalinkにお問い合わせください。
無料で査定価格をご提示し、お客様が納得のいく価格で買い取らせていただきます。
相談・査定はこちら
