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【前提知識】空き家の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類
空き家を売却する際の注意点をお伝えする前に、空き家の売却方法について解説します。
これを知らないと、注意点の内容が理解しにくいためです。
空き家の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
- 不動産仲介業者の仲介で一般の買い手に売却する
- 不動産買取業者に直接売却する
空き家の売却活動を始める際、まずは大手の不動産仲介業者・地元の不動産仲介業者へ相談する方は多いでしょう。
しかし、空き家の状況によってはおすすめできません。
仲介とは、不動産業者が「仲介役」として物件の売主と買主とを結びつけて売買契約を成立させる方法です。
町にある不動産屋の多くがこの仲介業者です。
それに対して、不動産買取業者は依頼者から直接業者自身が物件を買い取り、リフォームなどを施し、再販・運用することで利益をあげています。
リフォームを前提としているため、空き家の状態が悪かったとしても問題なく買い取ってもらえます。
次項で、仲介・買取の売却方法に適した空き家の条件を解説するので、自身の空き家の状況と照らし合わせながら参考にしてください。
なお、買取と仲介の違いについては下記の記事でも解説しています。
建物の状態と立地条件が良い空き家は仲介業者に相談しよう
空き家が以下の条件に該当している場合は、不動産仲介業者に相談するとよいでしょう。
- 築15年以内
- 管理が行き届いていて、建物・敷地とも良好な状態が保たれている
- （空き家の所在地が都市部の場合）駅から徒歩10分圏内
- （空き家の所在地が地方の場合）市街地まで車で10分圏内
このような空き家はマイホームを購入したいと考えている一般の買い手の希望条件を満たしているため、不動産仲介業者に依頼すればスムーズに売却できる可能性があります。
実際に、弊社が行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査でも、半数以上が「立地」と答えており、利便性の高い不動産は需要は高いことがわかります。
ただし、買手を見つける必要があるため、売却には平均3ヶ月～半年ほど時間がかかります。
建物の状態と立地条件が良くない場合は買取業者に相談しよう
不動産買取業者に相談したほうがよい空き家の条件は、以下のとおりです。
- 築年数が古い
- 管理が行き届いておらず、建物・敷地とも荒れた状態となっている
- （空き家の所在地が都市部の場合）駅まで徒歩15分以上
- （空き家の所在地が地方の場合）市街地まで車で10分以上
一般の買い手は、長年住むことを目的としてマイホームを購入するため、築古で状態や立地が悪い物件は敬遠されがちです。
上記のような空き家は、仲介だと永遠に売れ残るリスクがあるので、不動産買取業者に売却を相談しましょう。
不動産買取業者であれば、個人に売れないような老朽化した空き家でも平均1ヶ月ほどでスムーズに買い取ってくれます。
そうした空き家を活用し、収益化するノウハウがあるためです。
また、建物の状態や立地条件が良い空き家であっても、相続税の納付期限が迫っているなど、まとまった現金がすぐに必要な場合は、不動産買取業者に相談することをおすすめします。
なお、弊社Albalinkは空き家に強い専門の不動産買取業者です。
弊社にご依頼いただけば、平均1ヶ月、書類などが揃っていれば1週間程度で売却が完了します。
早いだけでなく、適正価格でなるべく高値で買い取らせていただきます。
空き家売却を検討している方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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空き家を売却する際の注意点8選
所有している空き家に適した相談先が分かったら、いよいよ売却へと歩みを進めていきます。
空き家売却の注意点は以下の8つです。
- 売却するために空き家を解体・リフォームしない
- 空き家の所有者を確認する
- 告知義務を怠ると売主が契約不適合責任に問われる
- 住宅ローンの残債と抵当権の有無を確認する
- 相談する不動産業者を選ぶ際は「信頼できるか」を見極める
- 仲介業者に売却する際は事前に売却相場を確認する
- 仲介業者に依頼する際は売却の流れに時間がかかる
- 思いのほか売却は費用がかかる
それぞれ解説します。
売却するために解体費用・リフォーム費用をかけない
空き家の状態が悪い場合、不動産仲介業者からリフォームや建物の解体を勧められることがありますが、これはNGです。
リフォームで内装や設備を一新したり、建物を解体して更地にしたりしても、必ずしも売れるとは限らないためです。
そもそも、立地に問題を抱えている空き家はリフォームや解体をしたところで一般の買い手からの需要は見込めません。
仮に売却できても、リフォーム代や解体費用としてかけた数百万円～数千万円ほどの金額は回収できない可能性が高いでしょう。
一般的な一戸建てのリフォームや解体にかかる費用相場は以下の表のとおりです。
【リフォーム】
| 工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 水回り設備の全面リフォーム | 120～350万円 |
| 壁紙の張り替え | 750から1500円／㎡ |
| 床の張り替え | 1～7万円／畳 |
| 和室から洋室への変更 | 25～100万円 |
| 間取りの変更 | 20～350万円 |
| 外壁の張り替え | 180～260万円 |
| 屋根の葺き替え | 70～260万円 |
【解体】
| 建物の構造 | 費用相場 |
|---|---|
| 木造 | 3～5万円／坪 |
| 鉄骨造 | 4～6万円／坪 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6～8万円／坪 |
空き家を売却する際は安易にリフォームや解体をおこなうのではなく、まず現状で売却できないかを模索することをおすすめします。
なお、不動産買取業者は空き家を現状で買い取ってくれるため、売主側でリフォームや解体をおこなう必要はありません。
空き家に置かれている荷物ごと売却可能です。
弊社Albalinkも空き家をそのままの状態で買い取ることができます。
なるべく費用をかけず空き家を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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空き家の所有者を確認する
空き家の売却時には、所有者の確認も欠かせません。
原則として不動産は所有者でなければ売却できないためです。
とくに空き家を相続で取得した場合は、不動産の名義人を故人から自身へと変更する相続登記の手続きを法務局でおこなう必要があります。
空き家の所有者の確認方法、相続登記に必要な書類や手続きの流れについて見ていきましょう。
空き家の所有者の確認方法
空き家の所有者は、不動産の権利証・登記識別情報を見れば分かります。
法令上は「登記済証」と呼ばれる。所有権移転登記手続きが完了した際に登記名義人に交付される書類
2004年の不動産登記法の改正により、権利証の代わりに登記名義人に発行されるようになった符号。12桁の英数字からなる。
【登記識別情報（権利証）の見本】
しかし、権利証や登記識別情報が記載された登記識別情報通知が手元にないケースもあるでしょう。
権利証や登記識別情報通知の再発行はできませんが、その場合は法務局で土地・建物の登記事項証明書を取得すれば所有者を確認できます。
不動産の所在地や所有者などの情報が記載された書類
【登記事項証明書の見本】
登記事項証明書は法務局へ行かなくても、「登記情報提供サービス」を利用すればオンライン上で確認可能です。
相続時の名義変更に必要な書類・手続き
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へと変更する手続きです。
これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月1日から義務化されます。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）
正当な理由がないにもかかわらず相続登記をおこなわなかった場合には、10万円以下の罰金が科される恐れがあります。
相続登記の期限は、自身が相続人であることを知った日から3年以内です。
ただし、2024年4月1日以前に発生した相続に関する登記期限は2027年3月31日です。
相続登記は、以下の流れで進めます。
- 相続する不動産の権利関係などを確認
- 不動産を相続する人を決める
- 相続登記に必要な書類を準備
- 相続する不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する
相続登記に必要な主な書類は以下の表のとおりです。
中には取得するまでに時間がかかる書類もあるので、時間に余裕を持って進めましょう。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局のHP |
| 不動産の登記事項証明書 | 法務局 |
| 遺言書（もしくは遺産分割協議書） | － |
| 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本 | 被相続人の本籍地を管轄する役所 |
| 被相続人の住民票除票 | 被相続人の最後の住所地を管轄する役所 |
| 相続人全員の戸籍謄本・住民票 | それぞれの本籍地・住所地を管轄する役所 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地を管轄する役所 |
【固定資産評価証明書の見本】
なお、相続登記は自身でもおこなえますが、手続きは煩雑であり、用意すべき書類も多岐にわたります。
申請内容にひとつでも不備があったら受けつけてもらえないため、司法書士などの専門家に依頼したほうが確実です。
相続登記を司法書士に依頼した場合の報酬相場は、5万円～8万円程度です。
告知義務を怠ると売主が契約不適合責任に問われる
空き家は老朽化していることが多く、以下のような瑕疵（不具合）を抱えていることが多くあります。
- 雨漏りしている
- シロアリが発生している
- 基礎や外壁などがひび割れている
- 耐震強度が不足している
- 地盤地下している
- 土壌が汚染されている
このように、建物に存在している物理的な傷や損傷を「物理的瑕疵」といいます。
物理的瑕疵がある空き家を売却する際、売主は買主にその事実を告知しなくてはなりません。
これを告知義務といいます。
参照元：宅地建物取引業法第47条
告知義務を怠った場合、告知義務違反となり、契約不適合責任に問われる恐れがあります。
売却した物件が契約内容と合ってない場合に売主が負うべき責任
もし物件の引き渡し後、契約書に記載されていない不具合や欠陥などが発覚した場合、買主から修繕費用・損害賠償・契約解除などに応じなくてはなりません。
買主から契約不適合責任を問われるリスクを回避するには、売却前に不具合や欠陥などの有無を「告知書（物件状況報告書）」を通じて事細かく伝えておく必要があります。
告知書を作成するのは、不動産業者ではなく売主自身です。
買主からのクレームを避けるためにも、空き家の売却前には建築士などの専門家に調査を依頼し、物件の劣化・不具合状況を洗い出しておきましょう。
なお、契約不適合責任は売主と買主両者の合意があれば免責にすることが可能です。
不動産仲介業者を通じて一般の買い手へ売却する際に契約不適合責任を免責にするのは困難ですが、売却相手が不動産買取業者であれば多くの場合で売主の契約不適合責任が免責されます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、売主の契約不適合責任を免責としたうえで空き家を買取いたします。空き家を売却したあとの責任まで負いたくない方は、弊社までご連絡ください。
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なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
住宅ローンの残債と抵当権の有無を確認する
空き家を売却する前に、住宅ローン残債はないか、抵当権は設定されていないかを確認することも重要です。
原則として住宅ローン残債のある家は、ある家は抵当権がついており、抵当権を抹消しなければ売却できません。
また、住宅ローンを完済していても、抵当権が残っている場合があります。
抵当権は自動で抹消されるものではなく、法務局で抵当権抹消登記の手続きをしなければならないためです。
所有する空き家に抵当権がついているかは、登記事項証明書で確認できます。
もし住宅ローンを完済しているにもかかわらず抵当権が付されたままの場合は、金融機関に連絡を入れて抵当権抹消登記に必要な書類を受け取り、抵当権抹消登記の手続きを進めましょう。
相続登記のときと同様、司法書士への依頼がおすすめです。
なお、被相続人が団体信用生命保険に加入している場合は、保険金で残債が完済されます。
以下の書類を準備し、金融機関へ提出しましょう。
- 団信弁済届
- 死亡証明書
- 被相続人の死亡事実が記載された住民票
抵当権抹消登記をおこなう流れについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
相談する不動産会社を選ぶ際は「信頼できるか」を見極める
空き家の売却を依頼する不動産業者を選ぶ際は、「本当に信頼できるか」をしっかりと見極めることが大切です。
世の中には、じつに多くの不動産業者が存在します。
中には売主が素人であることに目をつけ、売主にとって不利益なことを勧めてくる悪質な不動産業者もいるのが実情です。
たとえば不動産仲介業者の場合、たいした根拠も示さず、空き家というだけで「リフォームや解体をしなくては売却できない」といって売主に費用出費を迫る業者もいます。
不動産買取業者の場合は、「最初に高額な査定価格を提示し、契約直前になって何かと理由をつけて買取価格を下げてくる」業者も一定数存在します。
なお、弊社Albalinkは買取価格の根拠を説明し、お客様に納得いただいて位から買取を行っております。
悪徳買取業者に空き家を買い叩かれ、損したくない方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
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仲介業者に売却する際は事前に売却相場を確認する
不動産仲介業者に相談する前に、自身でも不動産ポータルサイトなどを通じてある程度の売却相場を把握しておくことをおすすめします。
不動産を売却する際にはまず不動産仲介業者の査定を受ける形が一般的ですが、相場をつかんでいないと、提示された査定価格が適正なのかどうかの判断ができないためです。
ただし、空き家の築年数が古かったり、地方にあったりする場合には不動産ポータルサイトに類似物件が掲載されておらず、確認できないケースが少なくありません。
そのようなときは複数の不動産業者に査定を依頼し、査定価格を比較してみるとよいでしょう。
不動産業者によって査定基準が異なるので査定価格にも多少の差は生じますが、複数の査定価格を比較するとおおよその相場観を得られます。
なお、弊社Albalinkは空き家の買取実績が豊富な不動産買取業者です。
ですから、所有する空き家の正確な相場が知りたい場合は、ぜひお気軽に弊社の無料買取査定をご利用ください（弊社に売却する前提でなくとも構いません）。
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また、空き家の買取相場について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
仲介業者に依頼する際は売却の流れに時間がかかる
仲介業者に売却を依頼する場合、販促活動を挟むため平均3ヶ月〜6ヶ月程度かかります。
売却スケジュールに余裕をもっていなければ、売主が焦って安価に売ってしまう「売り急ぎ」という現象が発生しやすくなります。
空き家を売却する際は、売却スケジュールに余裕をもちましょう。
なお、買取の場合は業者が直接の買主となるため、平均1週間〜1ヶ月程度で売却が完結します。
思いのほか売却は費用がかかる
仲介業者に依頼して空き家を売却する場合、以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 家財の整理・回収費用
- 印紙税
空き家の売却前・売却時に上記の費用が発生するため、費用倒れしないためにも諸経費のボリュームを把握しておきましょう。
なお、買取業者に売却する場合は、仲介手数料・家財の処理費用は買取価格に反映済みであるため、新たに資金調達をする必要はありません。
【仲介の場合】仲介手数料がかかる
不動産仲介業者に依頼して売却する場合、仲介手数料が必要です。
仲介手数料とは、不動産売買の成約をサポートする不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は売却金額に応じて、以下のように上限が定められています。
| 売買代金 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 5% + 消費税 |
| 200万円以上400万円以下の金額 | 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円以上の金額 | 3% + 6万円 + 消費税 |
たとえば、空き家の売却金額が1,000万円であれば、39万6,000円が仲介手数料です。
仲介手数料は、売買契約の締結時・物件の引き渡しの計2回に分けて、現金で支払うのが一般的です。
【仲介の場合】家財の整理・回収費用がかかる
仲介で売却する際は、内覧希望者が訪問するため、売却前に家財の整理・回収が必要です。
家財の整理・回収にかかる費用相場を、間取り別にまとめました。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1R・1K | 3万円〜10万円 |
| 1LDK | 5万円〜15万円 |
| 2LDK | 10万円〜25万円 |
| 3LDK | 20万円〜50万円 |
| 4LDK以上 | 25万円〜70万円 |
売主・買主の双方の合意があれば現況渡しも可能ですが、新しい住人が残された家財を使用するケースは稀です。
内覧時の第一印象を良くして早期売却につなげるためにも、売却前に家財は撤去しておくのがベターです。
残置物を撤去せず売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
印紙税がかかる
印紙税は、不動産売買契約書に貼り付ける印紙代です。
空き家の売却金額に応じて、以下のように税額が変動します。
| 契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万〜50万円 | 200円 |
| 〜100万円以下 | 500円 |
| 〜500万円以下 | 1,000円 |
| 〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 〜1億円以下 | 3万円 |
収入印紙を不動産売買契約の締結時に印鑑・署名で消印することで、印紙税は納付完了となります（下図、赤枠に収入印紙を貼付します）。
また、不動産の売却後には売却益に対して課税される譲渡所得税の納付が必要です。
譲渡所得税については、記事内の「売却で出た利益には譲渡所得税がかかる」でご確認ください。
空き家売却後の注意点3選
空き家売却後の注意点は以下の3つです。
- 売却で出た利益には譲渡所得税がかかる
- 譲渡所得税には各種特例があるが細かい適用要件が存在する
- 空き家の取得費が不明だと譲渡所得税が高額になる
それぞれ解説します。
売却で出た利益には譲渡所得税がかかる
空き家の売却時に発生した利益には、譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税（2037年12月31日まで所得税に上乗せされる特別税）」の総称で、以下の計算式で算出します。
取得費は不動産の購入代金や測量費など不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は仲介手数料や印紙税など不動産売却時にかかった費用を指します。
税率は不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。
なお、相続で取得した空き家の場合、被相続人の所有期間が相続人にも受け継がれます。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 計 |
|---|---|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315%（復興特別所得税含む） | 5% | 20.315% |
| 5年以内（短期譲渡所得） | 30.63%（復興特別所得税含む） | 9% | 39.63% |
たとえば、以下のケースにおける譲渡所得税を求めてみましょう。
空き家の売却価格：1,000万円
取得費：700万円
譲渡費用：100万円譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－700万円－100万円）×20.315%＝40万6,300円
上記の事例のように、売却価格が高ければ高いほど譲渡所得税は高額になります。
空き家売却時の譲渡所得税については、以下の記事で詳しく解説しています。
譲渡所得税を納めるには確定申告が必要
空き家を売却して譲渡所得が発生した場合、売却翌年の2/16～3/15までの間に確定申告を行い、先述の譲渡所得税を支払う必要があります。
もし確定申告を行わなかった場合は延滞税・無申告加算税などのペナルティが科されるため、申告期限に間に合わせましょう。
また、所得税と住民税は納税のタイミングが異なる点も押さえておきましょう。
所得税は基本的に確定申告の期限である3月15日までに納める必要があります。
ただし、納税方法として口座振替を選択した場合は4月20日頃に引き落とされます。
一方、住民税は確定申告をした年の5月以降に市区町村から納税通知書と納付書が届くので、それに基づいて6月末日・8月末日・10月末日・翌1月末日の4期に分けて納めます。
一括納付も可能です。
【納税通知書の見本】
なお、不動産を売却して譲渡所得が発生しなかった場合は、譲渡所得税を納める必要はありません。
譲渡所得税には各種特例があるが細かい適用要件が存在する
空き家の売却時に利益が生じた場合は譲渡所得税を納めなければなりませんが、一定の要件を満たせば特例が適用され、税負担の軽減が可能です。
特例を使うと譲渡所得税が発生しないケースも少なくないため、空き家の売却前にどのような特例があるのか、自身が条件を満たすかどうかを確認しましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除
一人暮らしをしていた親が亡くなって空き家となった実家を相続した場合は、以下の条件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円を控除できます（空き家特例）。
- 被相続人が一人暮らしをしていた自宅であること
- 1981年5月31日以前に建築された戸建てであること
- 相続発生から売却時まで空き家であること
- 売却する空き家が現行の耐震基準を満たしていること
- 相続発生から3年目の年末までに売却すること（適用期限は2023年12月31日）
- 不動産の売却代金が1億円以下であること
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
空き家特例が適用されれば、譲渡所得税を納めずに済む可能性は高いといえます。
ただし、空き家特例を利用するには、相続の発生から3年目の年末までに空き家を売却しなければなりません。
また適用期限が2023年12月31日までとなっているので、空き家特例の利用を考えているのであれば、早めの売却をおすすめします。
相続した空き家の3000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続財産の取得費特例
親が亡くなって不動産を相続した場合、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に相続税を納める必要があります。
いったん相続税を納めたものの、その後、相続した空き家を売却することもあるでしょう。
そのような場合に一定の要件を満たしていれば、すでに納付済みの相続税の一部を取得費に加算できる特例が適用されます。
相続財産の取得費特例の適用要件は、以下のとおりです。
- 相続や遺贈によって財産を取得した人が売却すること
- 財産を取得した人に相続税が課せられていること
- 相続開始日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却すること
参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で算出します。
たとえば亡くなった親から1億円の財産を相続して1,220万円の相続税を納め、その後5,000万円の評価額である空き家を売却したとします（債務控除は0円と仮定）。
この場合に取得費に加算できる相続税額は以下のとおりです。
このケースでは610万円の相続税を取得費に加算できるので、相当の節税につながるでしょう。
ただし取得費加算の特例と空き家特例は併用できないため、どちらの特例を利用するかを検討する必要があります。
相続した空き家の取得費加算の特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
10年超所有軽減税率の特例
親と10年以上にわたって同居していた空き家を売却する際、一定の要件を満たしていれば長期譲渡所得の税率が以下のように軽減されます。
| 売却金額 | 所得税 | 住民税 | 計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21%（復興特別所得税含む） | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315%（復興特別所得税含む） | 5％ | 20.315% |
参照元：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
たとえば以下の条件をもとに、軽減税率が適用される場合とされない場合における譲渡所得税を比較してみましょう。
- 所有期間：10年
- 空き家の売却価格：1,000万円
- 取得費：700万円
- 譲渡費用：100万円
譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－700万円－100万円）×20.315%＝40万6,300円
譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－700万円－100万円）×14.21%＝28万4,200円
上記のケースでは、約12万円の節税につながりました。
空き家の売却価格が高いほど、多くの節税効果が期待できるでしょう。
ただし、軽減税率の特例の適用を受けるには、以下すべての条件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる家屋と敷地を売ること（住まなくなった日から3年を経過する日が含まれる年の12月31日までに売ること）
- 売却年の1月1日時点において、売った家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていること
- 売却年の前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売却した家屋・敷地についてマイホームの買換え特例などの適用を受けていないこと
- 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にある人でないこと
10年超所有軽減税率特例については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家の取得費が不明だと譲渡所得税が高額になる
亡くなった親から相続した空き家の場合、購入代金などの取得費が分からないケースもあるでしょう。
その場合は、売却金額の5％相当額を取得費にできます。
たとえば、空き家を1,000万円で売却した場合に取得費が分からない場合は、以下の金額を取得費として算入できます。
ただし、取得費が不明の場合は、わかる場合に比べて譲渡所得税が高額になります。
以下の条件において、取得費が分かっている場合と不明な場合とに生じる譲渡所得税を比較してみましょう。
- 所有期間：10年
- 空き家の売却価格：1,000万円
- 取得費：700万円
- 譲渡費用：100万円
譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－700万円－100万円）×20.315%＝40万6,300円
譲渡所得（不動産売却価格－取得費－譲渡費用）×税率の計算式より、
譲渡所得税＝（1,000万円－50万円－100万円）×20.315%＝172万6,775円
上記の事例では、取得費が分かっている場合と不明な場合とで約130万円も納税額に差が生じることが分かりました。
納税額を抑えるには、当時の取得費が分かる資料を探すことが重要といえます。
買取なら空き家売却の注意点をクリアできる
ここまでは、空き家売却の注意点について解説しました。
しかし、空き家専門の不動産買取業者に売却すれば、下記の表のとおり、空き家売却の注意点をほとんどクリアできます。
| 【注意点】 | 【買取の場合】 |
|---|---|
| 解体・リフォームしない | 解体・リフォームせず売却可能 |
| 契約不適合責任に問われる | 契約不適合責任なしで売却可能 |
| 抵当権が残っている | 弊社Albalinkであれば抵当権抹消のサポートも可能 |
| 信頼できる業者か | 弊社AlbalinkはGoogle口コミ評価4以上 相馬桂子 2023-09-29 担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております  豊田直子 2023-09-04 役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。  山本建夫 2023-09-01 二十数年前に四国（松山市内）の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分（売却）する方向で地元（松山市）の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。
そんな折、たまたまテレビ（フジテレビ系列）でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方（池澤さん）が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。
アルバリンクさん（担当：池澤さん）に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。  木村敏子 2023-08-12 このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか？と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。
そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。
今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!  ちゃむ 2023-07-28 再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。
私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。
リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。  森の熊 2023-07-21 不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。  おはゆうちゃん 2023-06-28 再建築不可＆傾いた古い家の処分で困ってました。
地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。
こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。
担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。  ウーティスメチウス 2023-06-09 横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。 |
| 売却に時間がかかる | 平均1ヶ月程度で売却可能 |
| 売却費用がかかる | 仲介手数料・家財の処分費用不要で売却可能 |
そこで次章では、あなたの空き家を好条件で売却するために必要な、買取業者選びのポイントを解説します。
空き家の売却を相談する不動産買取業者の選び方4選
前述のように、建物や立地条件が悪い空き家は一般の買い手からの需要が見込めません。
このような空き家を売却したいのであれば、不動産買取業者に相談しましょう。
ただし一口に不動産買取業者といっても、その特徴は千差万別です。
空き家を少しでも高く売るためにも、ここでご紹介する不動産買取業者の選び方を押さえておきましょう。
不動産買取業者を選ぶポイントは以下の4つです。
- 空き家に特化した専門の不動産買取業者に相談する
- HPで口コミや買取実績を確認する
- 担当者に査定価格の根拠を聞いてみる
- マナーやレスポンスから信頼できる担当者かどうか見極める
それぞれ解説します。
空き家に特化した専門の不動産買取業者に相談する
不動産買取業者を選ぶうえでもっとも重要なのは、空き家の買取に特化しているかどうかです。
不動産買取業者には、会社ごとに得意としている物件種別が異なります。
たとえば投資用一等マンションの買取に特化している不動産買取業者は空き家を活用するノウハウを持ち合わせていないため、相談しても取り扱ってくれないか、買取価格が極端に安くなってしまいかねません。
その点、空き家に特化した専門の不動産買取業者には買い取った空き家を再生して確実に収益を上げるノウハウがあるので、より高値で買い取ってもらえるでしょう。
空き家を少しでも高く売りたいのであれば、空き家に特化した不動産買取業者を選ぶことがポイントです。
HPで口コミや買取実績を確認する
空き家を専門としている不動産買取業者を複数ピックアップできたら、今度はHPで買取実績や口コミを確認してみましょう。
空き家の買取実績が豊富な不動産買取業者ほど商品化にかかるコストを安く抑えるノウハウがあり、再生した空き家をより高値で売却できる顧客を抱えています。
そのため、他の不動産買取業者よりも高額で空き家を買い取ってもらえるでしょう。
また、実際にその不動産買取業者を利用した顧客の口コミチェックも欠かせません。
評判が良ければ良いほど、信頼できる業者といえます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、公平性の高いGoogle口コミでも多くの高評価をいただいております。
老朽化した空き家など、市場で評価されにくい不動産もできる限りの高額買取に対応しております。
無料査定・無料相談は随時おこなっておりますので、いつでもお問い合わせください。
>>【老朽化した空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
担当者に査定価格の根拠を聞いてみる
空き家の買取に特化しており、この会社であれば信頼できると感じた不動産買取業者を2～3社ピックアップしたあとは、実際に査定を依頼します。
買取の場合は査定価格が買取価格に直結するため、空き家を高く売りたいのであれば、より高い査定価格を提示した不動産買取業者に依頼することがポイントです。
ただし、前述のように他社よりも極端に高い査定価格を提示し、契約直前に値下げを強要する悪質な業者も存在します。
悪質な買取業者にだまされるのを防ぐためにも、査定価格を提示されたら、その根拠を確認するようにしましょう。
信頼できる不動産買取業者であれば、類似物件の取引事例や地価、物件の立地、商品化にかかるコストなど査定価格を算出するにいたった明確な根拠をひとつひとつ丁寧に説明してくれます。
一方で、査定額の根拠をたずねても「弊社の規定でそうなっています」など、明確な理由を伝えてくれない買取業者は避けた方が無難です。
契約直前になって、「規定が変わって買取価格も変わりました」などと言って、買取価格を下げてくる恐れがあります。
マナーやレスポンスから信頼できる担当者かどうか見極める
営業担当者の質も、不動産買取業者を見極めるうえで重要なポイントのひとつです。
こちらの質問に対するレスポンスは速いか、ビジネスマナーに則ったメールの文面や話し方か、誠実な対応か、契約を急かしてこないかなどを総合的に検討し、信頼できる営業担当者かどうかを判断しましょう。
以下に、弊社のアンケート調査で選ばれた「信頼できる不動産営業担当者の特徴」をご紹介します。
もし「この人にお願いしたい」と感じる営業担当者が提示してきた査定価格が他社よりも安い場合には、値段交渉をしてみるのもひとつの方法です。
信頼できる営業担当者であれば、すぐさま上司に掛け合ってくれるはずです。
もし価格が上がらなかったとしても、その理由をきちんと説明してくれるでしょう。
弊社Albalinkの空き家の買取事例
前項では、空き家は専門の買取業者に売却するのが最適であるとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の空き家の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
空き家の売却方法は、不動産仲介業者による「仲介」か不動産買取業者による「買取」の2種類です。
建物の状態や立地が良い場合は一般の買い手の需要が高いため、不動産仲介業者に仲介を依頼するとスムーズに売却できるでしょう。
一方、建物の状態や立地が悪い場合は一般の買い手の需要が見込めないため、不動産仲介業者に仲介を依頼しても売れ残ってしまいかねません。
所有している空き家の状態が悪く、仲介での売却が難しい場合には不動産買取業者に相談することをおすすめします。
不動産買取業者に依頼すれば、一般の買い手が買わないような空き家であっても短期間で買い取ってもらえます。
少しでも高値で売りたいのであれば、空き家に特化した専門の不動産買取業者に相談しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家の買取に力を入れている不動産買取業者です。
建物の傷みがひどい、ゴミ屋敷と化している空き家であっても、高額買取いたします。
過去には廃墟化した空き家を買い取った実績もあり、フジテレビの「イット」で特集もされています。
「空き家の売却を不動産業者に断られた」「査定を依頼したが査定価格がかなり安かった」など、空き家の売却に際してお悩みや不安を抱えている方は、ぜひ弊社までお問い合わせください。
無料で査定価格をご提示し、お客様が納得のいく価格で買い取らせていただきます。
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