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地上権と賃借権の違いについて解説
借地権には、「地上権」と「賃借権」の2種類があります。
借地人が地主から土地を借りて建物を建てる際には「賃借権」が設定されるケースがほとんどですが、まれに「地上権」が設定されることもあります。
どちらの権利も地主が所有する土地上に建物を建てることを目的としている点に変わりはありませんが、借地人が有する権利の強さがまったく異なります。
借地権の売却時に大きく関わってくるため、地上権と賃借権における借地人の権利がどのように違うのかを押さえておきましょう。
ここでは、地上権と賃借権の違いについて解説します。
どちらも借地権の一種
借地借家法では、借地権は以下のように定義されています。
借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう
引用元：e-Gov法令検索「借地借家法第二条一」
「建物の所有」が目的となることから、地主から借りた土地を駐車場として使用したり、物置を設置したりする際には借地権は発生しません。
あくまでも、借地上に建物があることが前提です。
地上権と賃借権の違いを詳しく見ていきましょう。
地上権とは
地上権は民法第265条に規定されている権利で、以下のように定義されています。
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する
引用元：e-Gov法令検索「民法第二百六十五条」
地上権を有している場合、たとえ他人が所有している土地であっても、所有者の承諾なしで土地の貸し借りや建物の築造・売却、抵当権の設定などの行為が可能です。
土地を借りる側にとって使い勝手のよい権利といえるでしょう。
また地上権は「地上」と銘打たれているものの、その権利は土地の上空や地下にもおよびます。
たとえば、地下鉄を通す際にはその路線の地上にある土地に地上権が設定されることが一般的です。
賃借権とは
一般の個人が居住用の住宅を建てる目的で地主から土地を借りる際は、賃借権が設定されるケースがほとんどです。
賃借権とは、借地人が土地の賃貸借契約に基づいて土地を利用する権利を指します。
アパートやマンションなどの賃貸物件を借りるときと同様、借地人は地主に対して契約で定められた地代を支払う代わりに、借地上に建物を建てる権利を得ます。
ただし地上権とは異なり、借地人は自由に土地を利用できません。
借地上の建物の建て替えや売却、転貸する場合には地主の承諾が不可欠です。
細かい違いを解説
地上権と賃借権には、以下の表のような違いがあります。
| 借地権の名称 | 地上権 | 賃借権 |
|---|---|---|
| 権利の種類 | 物権 | 債権 |
| 登記義務の有無 | あり | なし |
| 抵当権設定の可否 | 可能 | 建物のみ可能（借地には設定義務なし） |
| 譲渡・転貸時などにおける地主の許可の有無 | 必要なし | 必要あり |
| 担保としての提供の可否 | 可能 | 不可 |
| 存続期間 | 30年以上 | 最長50年 |
それぞれの違いについて、詳しく見ていきましょう。
物権と債権の違い
物権は「物に対する権利」、債権は「人に対する権利」のことです。
地上権者は、地上権が設定されている土地という物を直接的に支配できる物権を有します。
土地を借りている地主だけでなく、第三者にも権利を主張できる点が特徴です。
それに対して賃借権は、賃貸借契約に基づいて土地を間接的に支配できる債権です。
賃借権が適用される範囲はあくまでも地主と借地人という当事者間のみであり、賃借権者は第三者に対して権利を主張できません。
登記の義務があるかどうか
地上権者が第三者に対して権利を主張するには登記が必要です。
そのため、地上権が設定された土地の賃貸借契約を交わす際には、「地主が地上権の登記申請に協力する」旨が記載される形が一般的です。
一方、賃借権の場合、地主には土地に対する賃借権の登記に協力する義務はありません。
第三者に権利を主張するために借地に賃借権を登記したいといっても断られることがほとんどでしょう。
そのため、賃借権では借地人が借地上の建物にのみ所有権保存登記をします。
新しく建てた建物の所有者が誰であるのかを法務局に保管されている登記簿に記録する行為
引用元：法務局・所有権保存登記
借地上の建物を登記することで、借地に賃借権の登記をしていない場合でも第三者に対して賃借権を対抗できるようになります。
借地に地上権、賃借権のどちらの登記がなされているかどうかは、法務局で土地の登記簿謄本を取得すれば分かります。
抵当権の設定ができるかどうか
住宅ローンを利用して購入した不動産には、担保の役割を担う抵当権が金融機関によって設定されます。
地上権の場合は、抵当権を設定する際に地主の承諾は不要です。
【抵当権が設定された登記簿謄本の見本】
それに対して、賃借権の場合は地主の許可があれば借地に抵当権を設定できますが、借地人が住宅ローンを長期間滞納した際には借金の片として土地を差し押さえられる恐れがあるため、応じてくれる地主はまずいません。
自身で建てた建物には抵当権を設定できますが、原則として地主の許可が必要です。
譲渡の際に地主の承諾が必要かどうか
借地に地上権が設定されている場合、借地人は借地上に建物を建てる、土地を自由に使う権利である地上権を貸す・売却する・譲渡するなどの行為を地主の承諾なしで実施することが可能です。
一方、賃借権の権利は当事者間でのみ有効のため、売買や譲渡など第三者が絡む契約を締結するには地主の承諾がなければなりません。
また、借地上に建物を建てる、増改築をおこなうなどの際にも地主の承諾が不可欠であり、その際に一定の承諾料を支払う必要があります。
担保として提供できるかどうか
前述のように地上権には地主の承諾なしで抵当権を設定できるので、地上権が設定されている借地を担保に融資を受けられます。
売却時に購入希望者が住宅ローンを組みやすい点はメリットといえるでしょう。
一方、賃借権は借地を担保として融資は受けられません。
購入希望者が住宅ローンの利用を検討していたとしても、金融機関によっては融資を受けられない点はデメリットといえます。
仮に住宅ローンを借りられたとしても、一般的な不動産と比較すると借地権付き建物の担保評価は低く、場合によっては希望する金額を借りられない恐れがあります。
存続期間
借地を借りられる期間は、地上権では30年以上です。
一方、賃借権の場合は種類が「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」なのかによって異なり、旧法借地権では木造建物で20年、鉄骨造・鉄筋コンクリート造の建物で30年、普通借地権では30年以上、定期借地権では50年以上です。
「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の違いについては、次の項目で詳しく解説します。
借地権の中には他にも3つの種類がある
ここまで解説してきたように、地上権は賃借権と比較すると借地人が有する権利が強いため、土地の賃貸借契約の際には地上権ではなく賃借権が設定されていることが一般的です。
相続で取得した実家が借地であった場合は、賃借権の可能性が高いでしょう。
ただし、賃借権で土地を借りていたとしても「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」のいずれの権利に基づくのかによって契約更新の有無や存続期間、地主の権利の強さなどは異なります。
トラブルを未然に防ぐためにも、それぞれの権利の違いを把握しておきましょう。
ここからは、「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の違いについて解説します。
旧法借地権
旧法借地権とは、1992年8月に借地借家法が改正された以前に賃貸借契約を交わしていた借地に適用される権利です。
前述のように契約期間は借地上の建物の構造によって異なり、木造などの非堅固建物は20年以上、鉄骨造・鉄筋コンクリート造の堅固建物は30年以上です。
また契約期間の満了後、更新について地主の合意が得られなかった場合でも半永久的に契約が更新される点が特徴です。
地主が借地人に土地の明け渡しを要求する際は、地主自身に土地を利用する必要性があるなどの正当な理由がなければなりません。
借地人は地主に対して地代や更新料、建て替え・増改築時の承諾料などを支払う必要はありますが、どちらかといえば借地人に有利な権利といえるでしょう。
なお旧法借地権で契約をしている場合、地主と借地人の合意に基づいて新たに新法借地権（普通借地権・定期借地権）に則った契約を締結しない限り、旧法借地権が適用され続けます。
旧借地権で起こり得るトラブル事例については、以下の記事で解説しています。
普通借地権
1992年8月の借地借家法改正以降に土地の賃貸借契約を交わす際は、普通借地権か定期借地権のいずれかが設定されます。
普通借地権は定期借地権以外の借地権を指し、存続期間は30年以上です。
契約更新が認められており、最初の更新時には20年以上、2回目以降の更新時には10年以上の契約期間が設定されます。
地主側から契約を解除するには正当な事由が必要なほか、高額の立ち退き料を支払う必要があります。
また契約の終了に際し、借地人は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求することも可能です。
基本的に借地人側から契約の解除を申し出ない限り、半永久的に土地を借りられます。
年間地代は固定資産税の3倍（土地価格に換算すると1％未満となることが多い）、更新料は年間地代の10倍、建て替え・増改築時の承諾料は土地価格の3％、譲渡承諾料は借地権価格の10％が相場です。
たとえば借地権価格が2,000万円の場合、借地権とセットで建物を売却する際に200万円ほどの承諾料を地主へ支払わなくてはならないということです。
定期借地権
普通借地権とは異なり、定期借地権の特徴は契約更新がない点にあります。
存続期間は50年以上と普通借地契約よりも長いものの、契約期間の満了後、借地人は建物を解体して更地にしたうえで土地を返さなければなりません。
数百万円にのぼる解体費用は、借地人が負担する必要があります。
また年間地代は土地価格の2～3％が相場であり、普通借地権よりも高額にのぼるケースが多い傾向にあります。
一方、定期借地権の場合、建て替え承諾料や譲渡承諾料などは不要とする契約が一般的です。
なお、普通借地権の契約は口頭でも有効ですが、定期借地権では書面によらない契約は無効となる点に注意しましょう。
なお、借地を返還する際に建物を解体したくないとお考えの方は、以下の記事をご参照ください。
まとめ
一口に借地権といっても、借地人が地主の承諾なしで自由に土地の貸し借りや建物の売却などをおこなえる「地上権」、地主の承諾がなければ建物の建て替えや売却などができない「賃借権」とに分類されます。
一般的に借地権といえば「賃借権」を指しますが、その賃借権も「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類に分けられ、契約形態によって存続期間や契約更新の有無などに違いがある点に気をつけましょう。
相続した実家が借地で売却を検討している場合は、まず借地権の種類を確認することが大切です。
地上権の場合は地主の同意がなくても売却できますが、賃借権では地主の同意がなければ売却できません。
ただし地主の同意を得られたとしても、権利関係の複雑な借地権付きの建物は不動産仲介業者では取り扱ってもらえないことが多く、一般の買い手を見つけるのは難しいでしょう。
しかし借地権の取り扱いに長けた不動産買取業者であれば短期間で、かつ適正価格で買い取ってもらえるため、借地権付き建物をすぐに手放したい方は不動産買取業者に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権など一般の買い手には売却しにくい物件の買取に特化した買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
借地権付き建物を売却できずにお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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