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借地は更地にして返す必要はない!借地権を返還する方法4選!

底地・借地

「地主から借りた土地(借地)に建物を建てて暮らしているが、借地の契約期間が満了したら家や借地はどうしたらよいのか」
「借地を返還する際に地主から更地にするようにいわれたが、借地人負担で建物を解体する必要があるのか」
といった疑問を抱いている方もいるのではないでしょうか。

借地契約の満了後、基本的には借地上に建てた建物は解体して更地にしたうえで返還する必要があります。

しかしその際に数百万円もの解体費用がかかってしまうケースは珍しくなく、借地人の経済的負担は大きいといわざるを得ません。

ただし借地を返還する際に必ずしも建物を解体しなければならないわけではありません。

借地契約の種類によっては地主に建物を買い取ってもらえる可能性があります。
少しでも支出を抑えるためにも、借地を地主へ返還する方法にはどのようなものがあるのかを事前に把握しておきましょう。

この記事ではこれから借地を地主へ返還する予定がある方へ向けて、以下の点を解説します。

借地権は3種類
借地権返還の方法4選!必ず更地にする必要はない
借地返還の手順4ステップ
家屋解体費用の相場

借地を更地にして返還する際にかかる解体費用の相場についてもご紹介するので、合わせて参考にしてください。

なお、借地人が建物を所有する目的で地主から土地を借りる権利である「借地権」は不動産上の財産として扱われるため、第三者へ売却することが可能です。

地主ととの関係性が悪いなどの理由から、話し合いが難しい状態であれば、借地権の取り扱いに長けた専門の不動産業者に相談して、借地権を売却してしまうのが得策でしょう。

弊社AlbaLink(アルバリンク)でも借地権のような特殊な不動産を買い取っておりますので、借地権を少しでも高く売却したい方はぜひ弊社までお問い合わせください。

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借地権の基礎

借地権の基礎

そもそも借地とは、地主から借りた土地のことです。そもそも借地権とは?

土地を借りた人は「借地人」、借地人が建物を所有する目的で地主から土地を借りる権利は「借地権」と呼ばれます。

現在借地上に家を建てて暮らしてはいるものの、あまり借地権について詳しく分からないという方も少なくないでしょう。

そこでまずは、借地上に建つ家がどのように扱われるのか、借地権の基礎について解説します。

なお、借地権について詳しく知っているという方は、次の「借地権返還の方法4選!必ず更地にする必要はない」の項目から読み進めていってください。

底地・借地の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

底地と借地権の違いは?底地を所有するメリットやデメリット、売却方法を解説!
売れない訳あり不動産の情報メディア

借地権には3種類ある

借地権は、1992年8月1日の借地借家法改正以前の「旧借地法」に則った「旧法借地権」と、以降の「現借地借家法」に則った「普通借地権・定期借地権」の3種類に分類されます。

旧借地法は1992年7月31日以前に契約を交わした借地、現借地借家法は1992年8月1日以降に契約を交わした借地が対象です。

借地借家法の施行前後で変わる借地権の種類

これらの借地権の違いをまとめると、以下の表のとおりです。

旧借地法 現借地借家法
当初の契約期間 鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造 30年以上(契約期間の定めがないときは60年) 普通借地権:30年以上

定期借地権:50年以上(居住用建物の場合)

木造など非堅固建物 20年以上(契約期間の定めがないときは30年)
更新後の契約期間 鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造 30年以上 普通借地権:1度目の更新では20年以上、2度目以降は10年以上

定期借地権:契約更新なし

木造など非堅固建物 20年以上

それでは、3種類の借地権の違いについてより詳しく見ていきましょう。

旧借地権と新借地権の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

旧借地権と新借地権の違いは?契約内容の注意点、リスクをわかりやすく解説
売れない訳あり不動産の情報メディア

旧法借地権(旧借地法)

旧法借地権の特徴は、借地上に建てられた建物の構造によって契約期間が異なっている点にあります。

たとえば、木造などの非堅固建物は20年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物は30年以上の契約期間を定めなければなりません。

もしこれらよりも短い契約期間を定めていたとしても合意は無効となり、「期間の定めのない契約」と見なされて木造などの非堅固建物の場合は30年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物の場合は60年以上の借地契約を交わすことになります。

また、旧法借地権では借地人が拒絶しない限り契約期間が自動的に更新され続ける点も大きな特徴のひとつです。
これを「法定更新」といいます。
更新後の契約期間も建物の構造によって異なり、木造などの非堅固建物は20年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物は30年以上です。

なお、契約期間に定めがない場合は、非堅固建物・堅固建物ともに更新期間は30年となります。

普通借地権(現借地借家法)

現借地借家法に基づいた普通借地権も旧法借地権と同様、契約期間が満了しても借地人が拒絶しない限り契約は更新され続けます。

普通借地権とは

借地権の契約期間は、建物の構造を問わず30年以上です。

たとえ30年よりも短い契約期間を定めても合意は無効となり、期間の定めのない借地契約と見なされて30年に設定されます。30年以上で契約を交わした場合には、それが優先されます。

契約満了後の更新期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年です。

定期借地権(現借地借家法)

定期借地権は現借地借家法によって新たに定められた借地契約のことで、契約期間の満了をもって借地の返還義務が生じる点が最大の特徴です。

定期借地権とは

普通借地権のように契約の更新はできず、期間の満了後も引き続き借地を利用したい場合には地主と再契約を交わす必要があります。

旧借地法では借地人の権利が強く、たとえ地主が土地を使いたいと考えたとしても借地人から契約の更新を求められたときにはそれを拒めませんでした。

そのため、土地を貸したいと考える方が少なくなり、余っている土地を有効に活用できないという問題が生じることになったのです。

そこで新借地借家法では地主が土地を貸しやすくなるよう、普通借地権に加えて契約期間の満了をもって必ず土地が返還される定期借地権が設定されたのでした。

定期借地権の契約期間は、建物の構造を問わず50年以上です。50年よりも短い契約期間を定めた場合には普通借地権と見なされます。

3種の借地権の契約・更新期間

借地権返還の方法4選!必ず更地にする必要はない

借地権返還の方法4選!必ず更地にする必要はない

借地権の契約期間が満了して借地を地主へ返還する方法には、以下の4つがあります。

「借地を返還する際に更地にしなければならないのではないか」と不安に感じている方もいるかもしれませんが、更地にすることなく借地を返還できる方法もあります。
より有利な条件で借地を返還できるよう、事前にどのような方法があるのかを把握しておくとよいでしょう。

ここでは、借地権を返還する4つの方法について詳しく解説します。

更地に戻して、地主に無償で借地権を返還する

借地契約が満了して借地を地主に返還するにあたっては、原則として建物を解体し更地に戻す必要があります。
その際に発生する数百万円もの解体費用は、当然借地人負担です。
建物を解体したら、1か月以内に建物がなくなったことを証明する「建物滅失登記」の手続きを不動産の所在地を管轄する法務局で借地人がおこなう必要もあります。

建物滅失登記

解体工事や建物滅失登記に必要な時間を踏まえると、借地を返還するまでに半年~1年ほどの期間がかかる点に注意が必要です。

借地の返還について地主との話し合いが難航した場合には、さらに時間がかかってしまうことは覚悟しなければならないでしょう。

建物滅失登記の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

取り壊した建物の滅失登記をしていないときの正しい対処【完全保存版】
売れない訳あり不動産の情報メディア

契約満了時に建物買取請求をおこなう

じつは借地人には、地主に対して建物の買取を請求する権利があることをご存じでしょうか。

建物買取請求権を行使すれば建物が建ったままの状態で地主に買い取ってもらえるので、解体工事費を負担する必要がなくなります。

ただし、借地人が地主に対して建物買取請求権を行使できるのは、以下いずれかのケースに該当する場合のみです。

  • ケース1 定期借地権の契約期間が満了した
  • ケース2 自動更新を地主側が正当事由により拒否した場合

建物買取請求権を行使できるケース

 

それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。

ケース1 定期借地権の契約期間が満了した

前述のように、定期借地権には普通借地権のような契約更新という概念がありません。

そのため契約期間の満了時、借地人には地主に対する建物買取請求権が認められています。

ただし、一般の居住用建物を建てるための借地契約において、定期借地権が設定されているケースはあまりありません。

また、老朽化が進んで資産価値がない建物の場合には建物買取請求権を行使できない可能性があります。

ケース2 自動更新を地主側が正当事由により拒否した場合

旧法借地権や普通借地権の場合、借地人が拒まない限り契約は自動更新されます。

しかし、地主側に「事業用の店舗や事務所を建てる」など、その土地を利用しなければならない正当事由があると認められる場合には借地人に一定の立ち退き料を支払ったうえで借地契約を終了できます。

このケースでも、借地人には地主に対する建物買取請求権が認められるため、更地にして返還する必要はありません。

ただし、借地人側に家賃の滞納などの契約違反行為がある場合は建物買取請求権が認められないケースもあります。

むしろ地主側から借地契約の解除と借地の明け渡しを要求される恐れがあります。

借地借家法における立ち退きの正当事由については、以下の記事で詳しく解説しています。

借地借家法における立ち退きの正当事由をどこよりもわかりやすく解説
借地人に立ち退きを求める際に必要となる借地借家法に基づく正当事由、実際に立ち退きが認められた判例をご紹介します。借地借家法における立ち退きの正当事由が認められない場合の対策も解説しています。

地主に交渉したうえで借地権を買い取ってもらう

借地に建てた建物を所有する権利である借地権は不動産上の財産として扱われることから、通常の不動産のように売却できます。

借地権に明確な相場があるわけではありませんが、更地価格の50%ほどとなるケースが一般的です。

借地権をもっとも高く買い取ってもらえる可能性が高いのは地主です。No932借地人から借地権を買い取る

地主には借地人に貸した土地を活用する権利はありませんが、借地権を買い取ることで完全所有権の土地を手に入れられるので、自由な土地活用が可能となります。
もし地主が自身で土地を活用したいと考えているのであれば、前向きに話を聞いてもらえるでしょう。

ただし、地主に借地権を売却するには当然交渉をする必要があります。
買取額などを巡ってトラブルが起こることも少なくありません。

普段から地主との関係者が良好であり、地主本人の口から「借地を買い戻したい」などといった話が持ち掛けられていない限りはあまりおすすめできない売却方法です。

借地権の売却

第三者に借地権を売却する

借地権を地主以外の第三者に売却することも可能です。

しかし第三者に借地権を売却するにあたっては、事前に地主の承諾を得なければなりません。
更地価格の10%ほどの譲渡承諾料を支払う必要がある点にも注意が必要です。

このケースでも、「地主から承諾を得られない」「割高な譲渡承諾料を請求された」などのトラブルが生じることもしばしばです。

そもそも借地権を売却したいと考えても、あえて購入しようと考える一般の買手はほぼいないといっても過言ではありません。
借地権を購入しても毎月一定の地代を支払わなければならず、また建て替えやリフォームなど事あるごとに承諾料を支払う必要があるためです。

借地権、底地が売れにくい理由

もし借地権の第三者への売却を考えているのであれば、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。

専門の買取業者であれば、地主から借地権の売却の許可を得る交渉を借地人に代わっておこなってくれます。
地主との交渉など手間をかけずに借地権を売却できるのは大きなメリットといえるでしょう。

専門の買取業者を探す際には、借地権の買取実績が豊富かどうかを確認するとよいでしょう。

借地権の取り扱いに長けた専門の買取業者であれば、トラブルが起こることなくスムーズに買い取ってもらえます。

また、買い取った借地権を活用して利益を上げるノウハウを豊富に有しているため、専門外の買取業者よりも高値で買い取ってもらえる点もメリットです。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、借地権のような権利関係が複雑な「訳あり不動産」の買取をおこなっている不動産会社です。
借地権に精通したスタッフが、一から売却をサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

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弊社Albalinkの底地・借地の買取事例

前述したように、借地権はそのままの状態で専門の買取業者に現況買取してもらうのが賢明な判断です。

そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の底地・借地の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地・借地を多数買い取ってきました。

たとえば、弊社では以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。

築年数 54年
物件の所在地 東京都荒川区
借地の状況 ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地
借地売却に関する地主様の要望 ・売却を承諾するための費用(譲渡承諾料)を更地価格の10%とする ・借地の更新料を更地価格の8%~10%とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など
買取価格 190万円
買取時期 2023年8月

上記の「借地売却に関する地主様の要望」を見て頂けばわかるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様(借地人)は他社では買取を断られてしまったようです。

とくに転売時に承諾料がかかることは買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多いのも当然といえます。

このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。

  • 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
  • 借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても(承諾料など)利益を生み出せるため

実際、弊社は底地・借地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が600件以上(2023年1月〜10月時点)あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好意的な評価を多数いただいております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

底地・借地を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたことが、借地人or地主 に知られることはありませんので、ご安心ください)。

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借地返還のフローチャート

借地返還のフローチャート

ここからは、借地を地主へ返還する流れを見ていきましょう。借地を返還するステップは、主に以下4つに分けられます。

借地返還の手順

それぞれのステップについて、具体的に解説します。

1.土地賃貸借契約書を確認する

借地契約の更新をしないと決めた場合は、まず土地賃貸借契約書の内容をしっかりと確認しましょう。

契約書には、借地権の種類や契約期間、借地上の建物の処分方法、費用の負担などが記載されています。
なかでも注意しなければならないのは、更新のタイミングです。
借地契約は原則として中途解約ができません。

そのため契約期間をチェックし、次の更新がいつなのかを把握しておくことが大切です。

土地賃貸借契約書

 

2.地主に報告・交渉する

借地契約の内容を確認したら、次は地主に契約更新をしない旨を報告します。
その際、借地権や建物は買い取ってもらえないか、解体工事をおこなって建物を撤去する必要はあるか、更地にする場合はいつまでにおこなえばよいのかなどの交渉をおこないます。

借地返還時のトラブルを防ぐためにも、借地を返還するまでは地主へのこまめな報告・相談・連絡を欠かさないようにしましょう。

3.解体業者を探して解体工事をおこなう

借地を更地にした状態で返還することが決まった場合は、建物の解体をおこなってくれる解体業者を探します。
解体費用は解体業者ごとに異なるため、少しでも価格を抑えるためにも複数の業者に見積もりを依頼しましょう。

ただし、解体工事の際に発生する騒音や振動、ほこりなどによって近隣トラブルが発生するケースは少なくありません。

解体業者を選ぶ際は価格の安さだけでなく、建築業許可や解体工事業登録を取得しているか、工事保険に加入しているか、産業廃棄物の処分方法のマニフェストを発行してくれるか、法律を遵守した工事をおこなっているかなどを確認するようにしましょう。

解体費用の相場については、後述の「借地を更地で返還するなら必読!家屋解体費用の相場」の項目で詳しく解説します。

4.借地を返還して建物滅失登記をおこなう

建物を解体して更地にしたら、地主に借地を返還します。
それに加えて、建物の解体から1か月以内に不動産の所在地を管轄する法務局で建物滅失登記の手続きをおこないましょう。

建物滅失登記は、借地上の建物が解体されたことを証明する登記のことです。

建物滅失登記の流れもし建物滅失登記をおこなわなかった場合には10万円以下の過料が科されたり、取り壊した建物に固定資産税がかかったりする可能性があるので必ずおこないましょう。

建物滅失登記は自身でおこなうことも可能ですが、手続きに不安を覚える方は土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。
報酬の相場は5万円前後ですが、より確実に登記手続きを完了できます。

建物滅失登記

借地を更地で返還するなら必読!家屋解体費用の相場

借地を更地で返還するなら必読!家屋解体費用の相場

借地を更地にしてから地主へ返還する場合、解体費用は借地人が負担する必要があります。

建物を解体するのに数百万円もの費用がかかるケースも珍しくないため、事前にどのくらいの金額が発生するのかを押さえておきましょう。

ここからは、建物の解体費用の相場をご紹介します。

解体費用は建物の構造によって異なる

解体費用の相場は建物の構造によって異なるので一概にはいえませんが、一般的には以下のとおりです。

  • 木造:4万円/坪
  • 鉄骨造:6万円/坪
  • 鉄筋コンクリート造:7万円/坪

たとえば、30坪の木造住宅の解体には約120万円、30坪の鉄骨造の住宅の解体には約180万円かかります。

解体費用は地域によっても異なる

じつは解体費用は構造だけでなく、以下の表のように地域によっても異なります。

地域名 木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
東京都 3万8,000円/坪 4万8,000円/坪 6万8,000円/坪
神奈川県 3万1,000円/坪 3万8,000円/坪 6万3,000円/坪
大阪府 2万3,000円/坪 3万3,000円/坪 5万4,000円/坪
北海道 2万1,000円/坪 1万6,000円/坪 2万2,000円/坪
沖縄県 2万円/坪 2万円/坪 2万円/坪

地域ごとに価格差が生じるもっとも大きな原因は、人件費です。

北海道や沖縄よりも東京や神奈川のほうが人件費が高くつくため、結果的に解体費用の総額も高くなるというわけです。

たとえば30坪(4LDK程度)の木造住宅を解体する場合、東京であれば約114万円かかりますが、沖縄であれば約60万円で済みます。

ただし、この金額はあくまでも建物を解体するだけの費用にしか過ぎません。
次の項目で解説するように、解体工事に伴ってほかの作業(付帯工事)が発生する場合は、さらに追加で費用がかかります。

したがって30坪以上の家を解体する場合、付帯工事費を含めたら全国どの地域であっても最低100万円近くの費用がかかると考えておくとよいでしょう。 

解体費用

付帯工事があるとさらに解体費用は高額になる

解体工事に付随して以下のような付帯工事が必要となる場合は、前述の解体費用よりもさらに高くなってしまうことは覚悟しなければならないでしょう。

  • ブロック塀の撤去
  • 建材にアスベストが用いられていた場合
  • 地中埋設物が見つかった場合
  • 建物の周辺環境が解体に適していない場合

それぞれの付帯工事にかかる費用相場について見ていきましょう。

ブロック塀の撤去

家の外構にブロック塀を使用している場合は、解体に際して1㎡あたり5,000円~1万円ほどの費用が発生します。
ブロック塀は粗大ゴミではなく建築廃棄物として取り扱われるため、その分の処分費用が加算されてしまうのです。

仮に2mの高さのブロック塀が家の周囲10mにわたって張り巡らされている場合、それを撤去するには安く見積もっても10万円ほどの費用が加算されます。

作業員の数が増えたり、工期が延びたりするとさらに費用が高くなる可能性があります。

建材にアスベストが用いられていた場合

アスベストとは、日本語では「石綿」と呼ばれます。

飛散した石綿を人が吸い込んでしまうと肺がんや悪性中皮腫などの病気を発症する可能性があるといわれているため、建材にアスベストを用いている家を解体する際には飛散防止剤をまくなど特別な対策が必須です。

また、「石綿作業主任者」という有資格者でないと解体作業がおこなえず、アスベストを含有する廃棄物も適切な方法で処分しなければなりません。

そのため、アスベストを含む建物を解体する際には1㎡あたり2~8万5,000円ほどと、通常よりも費用が高額になる点に注意が必要です。

仮にアスベストが含まれた外壁を撤去する場合、30坪2階建ての家で30~40万円ほどの解体費用がかかります。

地中埋設物が見つかった場合

建物を解体した際に、地中から埋設物が見つかった場合にはその撤去費用も追加で発生します。

地中埋設物
地中に埋まった廃棄物のこと。以前に建てられていた住宅の基礎や瓦・コンクリート片などの建築資材、古井戸、浄化槽、大きな石などが該当する

たとえば地中からコンクリートの廃建材などが見つかった場合は1㎡あたり1万2,000円ほど、浄化槽の場合は10~20万円ほどの撤去費がかかります。

建物の周辺環境が解体に適していない場合

建物を解体する際には重機を用い、廃棄物の運搬にはトラックを使用するケースが一般的です。

しかし建物の周辺の道幅が狭かったり、敷地いっぱいに家が建っていたりする場合には重機やトラックを入れることができません。

重機やトラックが入れない場合は人力で解体しなければならないため、作業員の数や作業時間が増える分、通常の解体工事よりも2~3倍ほど費用が高くなります。

建物の解体工事を業者に依頼する際には、工事内容や費用の内訳をしっかりと確認するようにしましょう。

少しでも疑問が生じた場合には、契約前に必ず解消しておくことが大切です。また、追加工事が発生する可能性はないか、工事後に見積もりと異なる費用を請求されることはないかなども事前に確認しておくと安心です。

まとめ

借地契約の更新をせず、借地を地主に返還する際には原則として建物を解体して更地にする必要があります。

ただし、建物を解体する際には数百万円ほどの費用が発生することも少なくありません。

解体費用を負担せずに借地を手放したいのであれば、第三者への売却を視野に入れることをおすすめします。

借地権は不動産上の財産と見なされるので、第三者への売却が可能です。

第三者へ売却するときには地主の承諾を得るとともに譲渡承諾料を支払う必要がありますが、更地にして返還するよりも結果的に多くの利益を得られるでしょう。

地主へ支払う地代や各種承諾料など維持費用の負担が大きい借地権は一般の第三者にはほぼ売却できませんが、専門の買取業者に依頼すれば適正価格で買い取ってもらうことが可能です。

地主の承諾を得るための交渉も任せられるので、売主側の負担が少ないメリットもあります。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、借地権など権利関係が複雑な物件の買取を専門としている買取業者です。
弁護士をはじめとした士業とも連携しており、地主との間にトラブルを起こすことなく買取が可能です。

底地・借地などの買取はアルバリンクへ

「更地にすることなく借地を手放したい」「少しでも高く借地権を売却したい」といった方は、ぜひお気軽に弊社へご相談ください。

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「借地の返還方法」についてよくある質問

借地を地主へ返還する方法にはどのようなものがありますか?
借地の返還方法には、主に「更地に戻して地主に無償で借地権を返還する」「契約満了時に建物買取請求をおこなう」「地主に交渉して借地を買い取ってもらう」「第三者に借地権を売却する」の4種類があります。
借地は更地にして返さなければならないのですか?
必ずしも更地にして返還する必要はありません。契約の満了をもって地主に建物買取請求権を行使すれば、建物ごと買い取ってもらえます。また、専門の買取業者など第三者に借地権を売却すれば解体費用をかけることなく借地を手放せます。
更地にして借地を返還する場合、解体費用の相場はどのくらいですか?
解体費用は建物の構造によって異なり、木造は1坪4万円、鉄骨造は1坪6万円、鉄筋コンクリート造は1坪7万円が相場です。ただし、解体費用は地域によって差異があります。また、地中埋設物やブロック塀の撤去などの付帯工事が必要な場合はさらに費用が上乗せされます。
借地権を地主に無償で返還する方法はありますか?
借地権を個人間で無償譲渡する場合、借地人は課税の対象になりません。借地人が課税対象となるのは「地主が法人」と言ったケースです。地主が法人の場合、借地権の譲渡があったとみなされるため、譲渡所得として借地人に所得税が課税されます。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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