借地は更地にして返す必要はない！借地権を返還する方法4選！

借地権の基礎

そもそも借地とは、地主から借りた土地のことです。土地を借りた人は「借地人」、借地人が建物を所有する目的で地主から土地を借りる権利は「借地権」と呼ばれます。

現在借地上に家を建てて暮らしてはいるものの、あまり借地権について詳しく分からないという方も少なくないでしょう。そこでまずは、借地上に建つ家がどのように扱われるのか、借地権の基礎について解説します。

なお、借地権について詳しく知っているという方は、次の「借地権返還の方法4選！必ず更地にする必要はない」の項目から読み進めていってください。

借地権には3種類ある

借地権は、1992年8月1日の借地借家法改正以前の「旧借地法」に則った「旧法借地権」と、以降の「現借地借家法」に則った「普通借地権・定期借地権」の3種類に分類されます。

旧借地法は1992年7月31日以前に契約を交わした借地、現借地借家法は1992年8月1日以降に契約を交わした借地が対象です。

これらの借地権の違いをまとめると、以下の表のとおりです。

	旧借地法		現借地借家法
当初の契約期間	鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造	30年以上（契約期間の定めがないときは60年）	普通借地権：30年以上 定期借地権：50年以上（居住用建物の場合）
	木造など非堅固建物	20年以上（契約期間の定めがないときは30年）
更新後の契約期間	鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造	30年以上	普通借地権：1度目の更新では20年以上、2度目以降は10年以上 定期借地権：契約更新なし
	木造など非堅固建物	20年以上

それでは、3種類の借地権の違いについてより詳しく見ていきましょう。

旧法借地権（旧借地法）

旧法借地権の特徴は、借地上に建てられた建物の構造によって契約期間が異なっている点にあります。

たとえば、木造などの非堅固建物は20年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物は30年以上の契約期間を定めなければなりません。

もしこれらよりも短い契約期間を定めていたとしても合意は無効となり、「期間の定めのない契約」と見なされて木造などの非堅固建物の場合は30年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物の場合は60年以上の借地契約を交わすことになります。

また、旧法借地権では借地人が拒絶しない限り契約期間が自動的に更新され続ける点も大きな特徴のひとつです。これを「法定更新」といいます。更新後の契約期間も建物の構造によって異なり、木造などの非堅固建物は20年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物は30年以上です。

なお、契約期間に定めがない場合は、非堅固建物・堅固建物ともに更新期間は30年となります。

普通借地権（現借地借家法）

現借地借家法に基づいた普通借地権も旧法借地権と同様、契約期間が満了しても借地人が拒絶しない限り契約は更新され続けます。

借地権の契約期間は、建物の構造を問わず30年以上です。たとえ30年よりも短い契約期間を定めても合意は無効となり、期間の定めのない借地契約と見なされて30年に設定されます。30年以上で契約を交わした場合には、それが優先されます。

契約満了後の更新期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年です。

定期借地権（現借地借家法）

定期借地権は現借地借家法によって新たに定められた借地契約のことで、契約期間の満了をもって借地の返還義務が生じる点が最大の特徴です。普通借地権のように契約の更新はできず、期間の満了後も引き続き借地を利用したい場合には地主と再契約を交わす必要があります。

旧借地法では借地人の権利が強く、たとえ地主が土地を使いたいと考えたとしても借地人から契約の更新を求められたときにはそれを拒めませんでした。そのため、土地を貸したいと考える方が少なくなり、余っている土地を有効に活用できないという問題が生じることになったのです。

そこで新借地借家法では地主が土地を貸しやすくなるよう、普通借地権に加えて契約期間の満了をもって必ず土地が返還される定期借地権が設定されたのでした。

定期借地権の契約期間は、建物の構造を問わず50年以上です。50年よりも短い契約期間を定めた場合には普通借地権と見なされます。

借地権返還の方法4選！必ず更地にする必要はない

借地権の契約期間が満了して借地を地主へ返還する方法には、以下の4つがあります。

「借地を返還する際に更地にしなければならないのではないか」と不安に感じている方もいるかもしれませんが、更地にすることなく借地を返還できる方法もあります。より有利な条件で借地を返還できるよう、事前にどのような方法があるのかを把握しておくとよいでしょう。

ここでは、借地権を返還する4つの方法について詳しく解説します。

更地に戻して、地主に無償で借地権を返還する

借地契約が満了して借地を地主に返還するにあたっては、原則として建物を解体し更地に戻す必要があります。その際に発生する数百万円もの解体費用は、当然借地人負担です。建物を解体したら、1か月以内に建物がなくなったことを証明する「建物滅失登記」の手続きを不動産の所在地を管轄する法務局で借地人がおこなう必要もあります。

解体工事や建物滅失登記に必要な時間を踏まえると、借地を返還するまでに半年～1年ほどの期間がかかる点に注意が必要です。

借地の返還について地主との話し合いが難航した場合には、さらに時間がかかってしまうことは覚悟しなければならないでしょう。

契約満了時に建物買取請求をおこなう

じつは借地人には、地主に対して建物の買取を請求する権利があることをご存じでしょうか。建物買取請求権を行使すれば建物が建ったままの状態で地主に買い取ってもらえるので、解体工事費を負担する必要がなくなります。

ただし、借地人が地主に対して建物買取請求権を行使できるのは、以下いずれかのケースに該当する場合のみです。

• ケース1　定期借地権の契約期間が満了した
• ケース2　自動更新を地主側が正当事由により拒否した場合

 

それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。

ケース1　定期借地権の契約期間が満了した

前述のように、定期借地権には普通借地権のような契約更新という概念がありません。そのため契約期間の満了時、借地人には地主に対する建物買取請求権が認められています。

ただし、一般の居住用建物を建てるための借地契約において、定期借地権が設定されているケースはあまりありません。また、老朽化が進んで資産価値がない建物の場合には建物買取請求権を行使できない可能性があるため、注意が必要です。

ケース2　自動更新を地主側が正当事由により拒否した場合

旧法借地権や普通借地権の場合、借地人が拒まない限り契約は自動更新されます。しかし地主側に「事業用の店舗や事務所を建てる」など、その土地を利用しなければならない正当事由があると認められる場合には借地人に一定の立ち退き料を支払ったうえで借地契約を終了できます。

このケースでも、借地人には地主に対する建物買取請求権が認められるため、更地にして返還する必要はありません。

ただし、借地人側に家賃の滞納などの契約違反行為がある場合は建物買取請求権が認められない点に注意が必要です。むしろ地主側から借地契約の解除と借地の明け渡しを要求される恐れがあります。

地主に交渉したうえで借地権を買い取ってもらう

借地に建てた建物を所有する権利である借地権は不動産上の財産として扱われることから、通常の不動産のように売却できます。借地権に明確な相場があるわけではありませんが、更地価格の50％ほどとなるケースが一般的です。

借地権をもっとも高く買い取ってもらえる可能性が高いのは地主です。地主には借地人に貸した土地を活用する権利はありませんが、借地権を買い取ることで完全所有権の土地を手に入れられるので、自由な土地活用が可能となります。もし地主が自身で土地を活用したいと考えているのであれば、前向きに話を聞いてもらえるでしょう。

ただし、地主に借地権を売却するには当然交渉をする必要があります。買取額などを巡ってトラブルが起こることも少なくありません。

普段から地主との関係者が良好であり、地主本人の口から「借地を買い戻したい」などといった話が持ち掛けられていない限りはあまりおすすめできない売却方法です。

第三者に借地権を売却する

借地権を地主以外の第三者に売却することも可能です。しかし第三者に借地権を売却するにあたっては、事前に地主の承諾を得なければなりません。更地価格の10％ほどの譲渡承諾料を支払う必要がある点にも注意が必要です。

このケースでも、「地主から承諾を得られない」「割高な譲渡承諾料を請求された」などのトラブルが生じることもしばしばです。

そもそも借地権を売却したいと考えても、あえて購入しようと考える一般の買手はほぼいないといっても過言ではありません。借地権を購入しても毎月一定の地代を支払わなければならず、また建て替えやリフォームなど事あるごとに承諾料を支払う必要があるためです。

もし借地権の第三者への売却を考えているのであれば、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。専門の買取業者であれば、地主から借地権の売却の許可を得る交渉を借地人に代わっておこなってくれます。地主との交渉など手間をかけずに借地権を売却できるのは大きなメリットといえるでしょう。

専門の買取業者を探す際には、借地権の買取実績が豊富かどうかを確認するとよいでしょう。借地権の取り扱いに長けた専門の買取業者であれば、トラブルが起こることなくスムーズに買い取ってもらえます。また、買い取った借地権を活用して利益を上げるノウハウを豊富に有しているため、専門外の買取業者よりも高値で買い取ってもらえる点もメリットです。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権のような権利関係が複雑な「訳あり不動産」の買取をおこなっている不動産会社です。借地権に精通したスタッフが、一から売却をサポートいたします。

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借地返還のフローチャート

ここからは、借地を地主へ返還する流れを見ていきましょう。借地を返還するステップは、主に以下4つに分けられます。

それぞれのステップについて、具体的に解説します。

1.土地賃貸借契約書を確認する

借地契約の更新をしないと決めた場合は、まず土地賃貸借契約書の内容をしっかりと確認しましょう。

契約書には、借地権の種類や契約期間、借地上の建物の処分方法、費用の負担などが記載されています。なかでも注意しなければならないのは、更新のタイミングです。借地契約は原則として中途解約ができません。

そのため契約期間をチェックし、次の更新がいつなのかを把握しておくことが大切です。

 

2.地主に報告・交渉する

借地契約の内容を確認したら、次は地主に契約更新をしない旨を報告します。その際、借地権や建物は買い取ってもらえないか、解体工事をおこなって建物を撤去する必要はあるか、更地にする場合はいつまでにおこなえばよいのかなどの交渉をおこないます。

借地返還時のトラブルを防ぐためにも、借地を返還するまでは地主へのこまめな報告・相談・連絡を欠かさないようにしましょう。

3.解体業者を探して解体工事をおこなう

借地を更地にした状態で返還することが決まった場合は、建物の解体をおこなってくれる解体業者を探します。解体費用は解体業者ごとに異なるため、少しでも価格を抑えるためにも複数の業者に見積もりを依頼しましょう。

ただし、解体工事の際に発生する騒音や振動、ほこりなどによって近隣トラブルが発生するケースは少なくありません。解体業者を選ぶ際は価格の安さだけでなく、建築業許可や解体工事業登録を取得しているか、工事保険に加入しているか、産業廃棄物の処分方法のマニフェストを発行してくれるか、法律を遵守した工事をおこなっているかなどを確認するようにしましょう。

解体費用の相場については、後述の「借地を更地で返還するなら必読！家屋解体費用の相場」の項目で詳しく解説します。

4.借地を返還して建物滅失登記をおこなう

建物を解体して更地にしたら、地主に借地を返還します。それに加えて、建物の解体から1か月以内に不動産の所在地を管轄する法務局で建物滅失登記の手続きをおこないましょう。

建物滅失登記は、借地上の建物が解体されたことを証明する登記のことです。もし建物滅失登記をおこなわなかった場合には10万円以下の罰金が科されたり、取り壊した建物に固定資産税がかかったりする可能性があるため、注意しましょう。

建物滅失登記は自身でおこなうことも可能ですが、手続きに不安を覚える方は土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。報酬の相場は5万円前後ですが、より確実に登記手続きを完了できます。

借地を更地で返還するなら必読！家屋解体費用の相場

借地を更地にしてから地主へ返還する場合、解体費用は借地人が負担する必要があります。建物を解体するのに数百万円もの費用がかかるケースも珍しくないため、事前にどのくらいの金額が発生するのかを押さえておきましょう。

ここからは、建物の解体費用の相場をご紹介します。

解体費用は建物の構造によって異なる

解体費用の相場は建物の構造によって異なるので一概にはいえませんが、一般的には以下のとおりです。

たとえば、30坪の木造住宅の解体には約120万円、30坪の鉄骨造の住宅の解体には約180万円かかります。

解体費用は地域によっても異なる

じつは解体費用は構造だけでなく、以下の表のように地域によっても異なります。

地域名	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造
東京都	3万8,000円／坪	4万8,000円／坪	6万8,000円／坪
神奈川県	3万1,000円／坪	3万8,000円／坪	6万3,000円／坪
大阪府	2万3,000円／坪	3万3,000円／坪	5万4,000円／坪
北海道	2万1,000円／坪	1万6,000円／坪	2万2,000円／坪
沖縄県	2万円／坪	2万円／坪	2万円／坪

地域ごとに価格差が生じるもっとも大きな原因は、人件費です。北海道や沖縄よりも東京や神奈川のほうが人件費が高くつくため、結果的に解体費用の総額も高くなるというわけです。

たとえば30坪（4LDK程度）の木造住宅を解体する場合、東京であれば約114万円かかりますが、沖縄であれば約60万円で済みます。

ただし、この金額はあくまでも建物を解体するだけの費用にしか過ぎません。次の項目で解説するように、解体工事に伴ってほかの作業（付帯工事）が発生する場合は、さらに追加で費用がかかります。

したがって30坪以上の家を解体する場合、付帯工事費を含めたら全国どの地域であっても最低100万円近くの費用がかかると考えておくとよいでしょう。 

付帯工事があるとさらに解体費用は高額になる

解体工事に付随して以下のような付帯工事が必要となる場合は、前述の解体費用よりもさらに高くなってしまうことは覚悟しなければならないでしょう。

それぞれの付帯工事にかかる費用相場について見ていきましょう。

ブロック塀の撤去

家の外構にブロック塀を使用している場合は、解体に際して1㎡あたり5,000円～1万円ほどの費用が発生します。ブロック塀は粗大ゴミではなく建築廃棄物として取り扱われるため、その分の処分費用が加算されてしまうのです。

仮に2mの高さのブロック塀が家の周囲10mにわたって張り巡らされている場合、それを撤去するには安く見積もっても10万円ほどの費用が加算されます。作業員の数が増えたり、工期が延びたりするとさらに費用が高くなる可能性があります。

建材にアスベストが用いられていた場合

アスベストとは、日本語では「石綿」と呼ばれます。飛散した石綿を人が吸い込んでしまうと肺がんや悪性中皮腫などの病気を発症する可能性があるといわれているため、建材にアスベストを用いている家を解体する際には飛散防止剤をまくなど特別な対策が必須です。また、「石綿作業主任者」という有資格者でないと解体作業がおこなえず、アスベストを含有する廃棄物も適切な方法で処分しなければなりません。

そのため、アスベストを含む建物を解体する際には1㎡あたり2～8万5,000円ほどと、通常よりも費用が高額になる点に注意が必要です。

仮にアスベストが含まれた外壁を撤去する場合、30坪2階建ての家で30～40万円ほどの解体費用がかかります。

地中埋設物が見つかった場合

建物を解体した際に、地中から埋設物が見つかった場合にはその撤去費用も追加で発生します。

たとえば地中からコンクリートの廃建材などが見つかった場合は1㎡あたり1万2,000円ほど、浄化槽の場合は10～20万円ほどの撤去費がかかります。

建物の周辺環境が解体に適していない場合

建物を解体する際には重機を用い、廃棄物の運搬にはトラックを使用するケースが一般的です。しかし建物の周辺の道幅が狭かったり、敷地いっぱいに家が建っていたりする場合には重機やトラックを入れることができません。

重機やトラックが入れない場合は人力で解体しなければならないため、作業員の数や作業時間が増える分、通常の解体工事よりも2～3倍ほど費用が高くなります。

建物の解体工事を業者に依頼する際には、工事内容や費用の内訳をしっかりと確認するようにしましょう。少しでも疑問が生じた場合には、契約前に必ず解消しておくことが大切です。また、追加工事が発生する可能性はないか、工事後に見積もりと異なる費用を請求されることはないかなども事前に確認しておくと安心です。

まとめ

借地契約の更新をせず、借地を地主に返還する際には原則として建物を解体して更地にする必要があります。ただし、建物を解体する際には数百万円ほどの費用が発生することも少なくありません。

解体費用を負担せずに借地を手放したいのであれば、第三者への売却を視野に入れることをおすすめします。借地権は不動産上の財産と見なされるので、第三者への売却が可能です。第三者へ売却するときには地主の承諾を得るとともに譲渡承諾料を支払う必要がありますが、更地にして返還するよりも結果的に多くの利益を得られるでしょう。

地主へ支払う地代や各種承諾料など維持費用の負担が大きい借地権は一般の第三者にはほぼ売却できませんが、専門の買取業者に依頼すれば適正価格で買い取ってもらうことが可能です。地主の承諾を得るための交渉も任せられるので、売主側の負担が少ないメリットもあります。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権など権利関係が複雑な物件の買取を専門としている買取業者です。弁護士をはじめとした士業とも連携しており、地主との間にトラブルを起こすことなく買取が可能です。

「更地にすることなく借地を手放したい」「少しでも高く借地権を売却したい」といった方は、ぜひお気軽に弊社へご相談ください。

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