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2025年の建築基準法改正が再建築不可物件に与える影響
2025年4月から予定されている建築基準法改正によって、再建築不可物件のリフォームに影響が出る可能性があります。
具体的には、木造2階建て、もしくは200㎡以上の木造平屋の再建築不可物件が対象です。
今回の法改正によって建築確認申請が必要となった再建築不可物件は、リフォームの範囲に気をつけなければ、特定行政庁から是正命令を受ける可能性があります。
まずは、再建築不可物件・建築確認申請の概要を見ていきましょう。
2025年4月に実施される建築基準法改正のポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件とは建て替えできない土地のこと
再建築不可物件とは、いま建っている家を解体すると新しく家を建てられなくなる土地です。
建て替えができない理由は、建築基準法で定義されている道路に敷地が2m以上接してなくてはならない「接道義務」を果たしていないためです。
接道義務が生じるようになったのは、建築基準法が制定された1950年です。
災害時に救急車・消防車などの緊急車両をスムーズに通れるよう接道義務に適合させることで、住民の安全性を確保する狙いがあります。
再建築不可物件は接道義務を果たしておらず建て替えができないため、建築確認申請が不要な範囲内でリフォームを行う必要があるのです。
再建築不可物件の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
建築確認申請とは現行法に適合しているか確認を受けること
建築確認申請とは、新築・増改築・大規模修繕をするときに法律・条例に適合しているかどうかを確認する手続きです。
特定行政庁・確認検査機関に建築確認を申し込み、設計内容に問題がなければ確認済証の交付を受けて着工する流れとなります。
確認済証の交付を受けるまでは、工事を開始してはいけません。
再建築不可物件は現行法に適合していないため、リフォームをする際には上記が不要な範囲内に留める必要があるのです。
建築確認が不要な範囲の詳細については後述しますが、「主要構造部以外、もしくは主要構造部の一種以上について行なう1/2以下の修繕・模様替え」です。
参照元：Wikibooks「建築基準法第2条第14号・第2条第15号」
ただ、これまでは4号特例によって建築確認審査が簡略化されていたので、問題なく大規模リフォームができていました。
家屋が老朽化したときは大規模修繕・間取りを変更したくなったらスケルトンリフォームなど、長く住み続けるための選択肢が複数あったのです。
しかし、2024年4月から始まる「4号特例の縮小」によって、再建築不可物件は居住は住む・貸す・売るのいずれも難しくなる可能性があります。
法改正で4号特例が縮小される
4号特例とは、建築士が設計した小規模建築物に対して確認申請の手続きを一部省略できる制度です。
2025年4月以降は、4号特例の適用範囲が縮小されます。
従来、4号特例の適用が受けられていたのは以下の条件に該当する建築物です。
| 木造の場合 | 木造以外の場合 |
|---|---|
| ・平屋および2階建て ・延べ面積500㎡米以下 ・高さ13mまたは軒高9m以下 |
・平家 ・延べ面積200㎡以下 |
上記の条件に該当する居住用物件は「4号建築物」として、4号特例の緩和措置が適用されていました。
しかし、法改正後は4号建築物の区分がなくなり、新2号建築物・新3号建築物のどちらかに分けられます。
4号建築物は「新2号建築物」「新3号建築物」に分類される
法改正により、これまで4号建築物だった建物は新2号建築物・新3号建築物に分類されます。
新2号建築物は、2階建て以上もしくは延べ面積200㎡以上の建築物が該当します。
木造・鉄骨造・鉄筋コンクリートなどの構造は問いません。
一方、新3号建築物は延べ面積200㎡以下の平屋が該当します。
新3号建築物は4号特例の審査省略制度を引き継ぐため、大規模リフォームをする際は今後も確認申請が不要です。
つまり、2024年4月以降に大規模リフォームが難しくなるのは、「延べ面積200㎡以下の平屋」以外の再建築不可物件です。
法改正で再建築不可物件のリフォームや売却が難しくなる
2024年4月の建築基準法改正以降は、再建築不可物件のリフォームや売却が難しくなると予想されます。
再建築不可物件は建て替えできない土地であることから、従来も売却が難しい不動産として分類されていました。
しかし、4号特例の縮小によって新2号建築物に分類された再建築不可物件は、大規模リフォームができなくなります。
建て替えに代わる工事の選択肢が少なくなるため、利活用が難しくなり売却の難易度がさらに上がることが予想されます。
上記の対処法については、記事内の「2025年の建築基準法改正で活用が難しくなる再建築不可物件の2つの対処法」で紹介しています。
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2025年の建築基準法改正で4号特例が縮小される2つの理由
2025年の建築基準法改正で4号特例が縮小される理由は、以下の2つです。
- 省エネ基準を厳格化するため
- 2025年4月からはすべての新築住宅、または増改築部分に対して省エネ基準への適合が義務付けられる。国内では、地球温暖化の原因となる「温室効果ガス」を減らす取り組みが行われている。これまで審査を省略していた小規模住宅について省エネ基準適合の確認・検査を行うことで、環境問題解決の目標達成を目指している
- 木造住宅の倒壊防止
- 国土交通省が5年おきに調査している「空き家所有者実態調査」によると、令和元年時点で腐敗・破損を抱えている空き家の割合は全体の55%。日本は地震大国であり、全世界で起きているマグニチュード6以上の地震のうち、約2割が日本で発生している。将来起こり得る倒壊リスクを未然に防ぐために、小規模住宅に対しての確認・検査が厳しくなった
上記のように、環境への負担を軽減しながら倒壊リスクなどを未然に防ぐため、小規模建築物に対しても厳格な建築確認・審査が行われるようになったのです。
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2025年4月以降も再建築不可物件で行える2つのリフォーム
2025年4月以降も再建築不可物件で行えるリフォームは、以下の2つです。
裏を返すと、規定の範囲内であれば今後も再建築不可物件のリフォームは自由に行えます。
今後も再建築不可物件が有効活用できるかどうかを、事前に確認しておきましょう。
床面積200㎡以下の木造平屋に行う大規模リフォーム
法改正で「新3号建築物」に分類された床面積200㎡以下の平屋は、今後も大規模リフォームが可能です。
再建築不可物件であっても、「延べ面積200㎡以下の平屋」であれば通常の不動産と同様に建築確認の一部を省略できます。
主要構造部を含めた大規模リフォームもできるため、法改正の影響は少ないといえます。
建築物の構造上重要とされる屋根・壁・床・柱・梁・階段など
建築確認申請がいらない範囲内の小規模リフォーム
法改正で「新2号建築物」に分類された再建築不可物件であっても、建築確認申請がいらない範囲内の小規模リフォームであれば、今後も行えます。
主要構造部の一種以上について1/2以下の修繕・模様替えは建築確認が不要です。
たとえば、下記のような小規模リフォームは従来どおり建築確認申請がいりません。
- 外壁・屋根を塗り替える
- 既存の主要構造部に新しい仕上げ材を被せる
- バリアフリー改修をする
- コンセントを増設する
- 水回りをリフォームする
ただ、屋根・床・壁などの大規模リフォームでも、構造材まで至らない改修工事であれば、1/2を超えていても実施できます。
2025年の建築基準法改正以降でも行えるリフォームの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。
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2025年の建築基準法改正で活用が難しくなる再建築不可物件の2つの対処法
前述したとおり、2025年4月の建築基準法改正によって新2号建築物に分類された再建築不可物件はリフォームできる範囲が限定されます。
再建築不可物件を所有している方に向けて、リフォームする以外の選択肢を解説します。
2025年の建築基準法改正で、活用が難しくなる再建築不可物件の対処法は以下の2つです。
接道義務を果たす
まずは、接道義務を果たして再建築不可物件を建築可能にする方法があります。
前述したように、接道義務は建築基準法で定義された幅員4m以上の道路に、間口を2m以上接することです。
前面道路が4mを満たない場合は、道路中心線から後退して幅員を確保する「セットバック」を行うことで建て替え可能となります。
また、間口が2m満たない場合は隣地の一部を購入する方法もあります。
たとえば、以下の画像のように間口が1.5mしかなかった場合は0.5m分を部分的に購入することで接道義務を果たせます。
上記のように、再建築不可物件は接道義務を果たせば通常の不動産と同様に建て替えが可能です。
ただし、セットバックの費用は30万円〜80万円程度かかります。
隣地の購入も、隣地所有者との交渉がまとまらなかったら実現できないので難易度は高めです。
「費用をかけたくない」「隣地の所有者と交渉が難しい」といった場合は、次項で解説する売却を検討しましょう。
再建築不可を再建築可能する抜け道・裏ワザについては、以下の記事で詳しく解説しています。
売却する
次に、接道義務を果たさないまま再建築不可物件を売却する方法です。
不動産の売却方法には、売買のサポートをする「仲介」、業者が直接の買主となる「買取」の2種類があります。
先に結論をお伝えすると、再建築不可物件は専門の買取業者に売却するのが賢明です。
その理由を次項で解説します。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介業者に売却を依頼する
まずは、再建築不可物件の売却を仲介業者に依頼する方法です。
前提として、再建築不可物件は売却が難しい不動産に分類されます。
建て替えができない上に、担保評価が低く買い手が住宅ローンを組みにくいためです。
融資額に見合う物件かどうかを金融機関が評価すること
ただ、立地条件がよい再建築不可物件であれば、買い手が見つかる可能性があります。
実際に、家を購入した経験のある方を対象にした「家選びで優先した要素」に関するアンケート調査ではダントツで「立地」という結果となりました。
具体的には、都心部だと駅から徒歩10分圏内・地方部だと市街地まで車で10分圏内あたりの立地が「好立地」といわれる条件です。
立地条件に恵まれている場合は、再建築不可物件でも仲介で売却できる可能性があります。
ただし、仲介はあくまで売買のサポートをする業者であるため、確実に売却できる保証はありません。
立地をはじめ、買い手が希望する条件に合わない場合は、数年単位で売れ残る可能性もあります。
再建築不可物件の売れ残りが不安な方は、次項で解説する専門の買取業者への売却をおすすめします。
買取業者に売却する
次に、買取業者に売却する方法です。
買取業者の中でも、専門の買取業者であれば、再建築不可物件を高確率で売却できます。
一般の買取業者が「居住用物件」として買い取るのに対し、専門の買取業者は「事業用物件」として買い取るためです。
事業用として買い取る場合は、立地のよさが必ずしも必要なわけではありません。
たとえば、資材置き場・太陽光発電用地・古民家カフェなどで活用する場合は駅近である必要がないためです。
上記のように、専門の買取業者は不動産の特性に合わせて運用・再販する技術があるため、再建築不可物件でも問題なく買い取れるのです。
さらに、業者が買い取った後にリフォームなどを施すため、売主が売却のために手間・費用をかける必要がありません。
法改正によって利活用が難しくなった再建築不可物件は専門の買取業者に売却して、所有に関する悩みから解放されましょう。
次項では、再建築不可物件に強い専門の買取業者である、弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
再建築不可物件の買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら再建築不可物件を現状のままで売却できる
弊社アルバリンクは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といったお客様の声を多数いただいております
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、フジテレビ「newsイット！」・テレビ朝日「グッド！モーニング」など、メディア実績も豊富にございます。
「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培った独自の運用・再販システムをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
2025年4月に行われる建築基準法改正により、これまで小規模住宅に適用されていた「4号特例」が実質廃止となりました。
新2号建築物に分類される再建築不可物件は、耐久性・利便性を向上させるためのリフォームができなくなる可能性があります。
もし、法改正によって再建築不可物件の利活用が難しくなる場合、売却して住み替え資金にあてるのも一つの手段です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
独自の運用・再販システムを構築しているため、築年数が古い・立地条件がよくないといった再建築不可物件も高額買取に対応できます。
再建築不可物件に希望するリフォームができずお悩みの方は、弊社までご相談ください。
お客様のご不安を少しでも早く解消できるよう、弊社担当者がスピーディーに対応いたします。
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