株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
任意売却とは
任意売却は、借金の返済ができなくなって、滞納が始まったときに考えるべき不動産の売却方法です。
債務者（お金を借りた人）からの返済がされなくなると、債権者（お金を貸した人）は、少しでもお金を回収するために裁判所へ競売を申し立て、不動産が差し押さえられます。
参照元：裁判所｜競売不動産の買受手続について
重要なのは、債務者からの返済を期待できない債権者にとって、競売で貸したお金が全部返ってこなくても、それ以上の回収手段がなくなっている点です。
そこで、競売より多くの売却代金を得る（多く返済できる）ことを条件に、債権者の同意を得て行う一般市場での不動産売却を、競売での強制売却に対して「任意売却」と呼びます。
任意売却のメリット
任意売却には多くのメリットがありますが、一番気になるのは金銭面ではないでしょうか。
もちろん、金銭的なメリットがあるからこそ、競売を申し立てた債権者が同意してくれるわけで、他のメリットを含めて把握しましょう。
競売よりも高く売れる
競売では不動産の時価（市場で売買される相場価格）と比べて、低い価格での落札が予想されます（高くなることもありますが入札なので結果は予測できません）。
一般の不動産市場で売却する任意売却では、相場価格を期待できますので、より多くの借金を減らせる債務者だけではなく、お金を貸した債権者にとっても回収できる金額が増えて好都合です。
完済できなくても残債の返済条件を交渉できる
任意売却をしても、売却代金で返済しきれない借金は残ります。
ただし、任意売却に同意する債権者は、債務者が返せないことを知っていますから、残債の返済条件について交渉しやすくなります。
要するに、債務者が無理なく返すことができる金額をベースとして、これからの返済計画を話し合いできる余地が十分にあるということです。
引っ越し費用も出してもらえる場合がある
任意売却の対象が住宅全体のときは、売却が決まったら引っ越さなければなりません。当然ながら、毎月の返済すらできない債務者が、引っ越し費用を自分で出せることは少ないです。
そこで、任意売却では引っ越し費用を売却代金から出す（引っ越し費用の分だけ返済が減る）ことについても、債権者との交渉しだいで応じてもらえる可能性があります。
通常売却なので周囲に知られなくて済む
競売では、対象物件の情報を裁判所やインターネットで確認でき、周囲に知られるかもしれないのに対して、市場売買の任意売却は、家を売った理由が知られることはありません（買主は別です）。
もっとも、任意売却するからといって、債権者が競売を取り下げるまで競売の手続きは止まりませんので、できるだけ早く任意売却することが、競売を周囲に知られにくくするポイントです。
任意売却のデメリット
通常、メリットとデメリットは表と裏の関係にありますが、任意売却のデメリットは世間で言われているほど深刻なものではなく、その理由は任意売却の特殊性にあります。
競売よりも任意売却で多くの売却代金を得られることは、正反対の立場である債権者と債務者の両方にとってメリットとなり、デメリットを上回るのです。
個人信用情報に傷がつく
個人信用情報とは、住宅ローン・カードローン・クレジットカードなどの取引を記録した情報で、返済の滞納があったことも記録されています。
任意売却をすると、個人信用情報に傷がつく（ブラックになる）と説明されますが、滞納を繰り返した時点で事故情報として記録されており、通常の不動産取引である任意売却が原因ではありません。
連帯保証人に迷惑がかかる
あなたの借金を連帯保証している人がいると、連帯保証人も返済を請求されます。この点は、契約に基づいた請求なので避けることができません。
連帯保証人への請求は、主債務者が返済できなくなったからこそ行われるのであって、任意売却することが理由ではないですし、競売になるような状況なら連帯保証人には既に請求されています。
債権者の同意が必要
任意売却をするためには、債権者との交渉ならびに合意を得ることが必須条件です。そのためには、対象不動産の市場価値や流通性を根拠に、債権者を説得する必要があります。
つまり、競売よりも有利な価格・短い期間で売れそうだと交渉することになりますが、債務者本人が交渉しても信憑性・説得力に欠けますので、任意売却を扱っている不動産会社へ依頼しましょう。
任意売却を専門としている不動産業者に相談すると、スムーズに事が運びます。
市場売却なので売却活動に手間がかかる
不動産所有者の手間を考えた場合、競売は落札されるのを待つだけになる一方、任意売却では購入希望者への内覧や売買契約など、通常の不動産取引と同様に対応しなくてはなりません。
ただし、高く売れるならそのくらいは我慢すべきで、手間がかかることをデメリットだと考えるようなら、競売に任せて借金が多く残る状況を受け入れるだけの覚悟が必要です。
債権の種類と任意売却
任意売却は、そのままでは競売で安く売られてしまう不動産を、一般市場で高く売ることですから、競売の原因になる債権の種類とは関係ありません。
債権の典型例は、住宅を担保とした住宅ローンですが、共有名義との関係もありますので、債権別の特徴を説明しておきます。
住宅ローンの場合
通常、住宅ローンでは、連帯債務型・連帯保証型・ペアローンの違いや、共有名義の持分割合にかかわらず、金融機関または保証会社を抵当権者とする抵当権が、住宅全体に設定されています。
抵当権が住宅全体に設定されている住宅ローンでは、滞納を続けて抵当権行使により競売が申し立てられると、住宅全体が競売の対象です。
したがって、任意売却をするためには、住宅全体の売却に「共有者全員の同意」を必要としますが、任意売却に同意しなくても、競売になって住宅を手放すのは同じなので説得しやすいでしょう。
なお、住宅ローンを滞納して金融機関に差し押さえられた物件を任意売却する方法は以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
一般債権（借金）の場合
共有者個人の借金は、他の共有者が連帯債務・連帯保証していない限り、あくまでも個人の債務です。
そのため、差し押さえられるとすれば共有者個人の持分となり、少ないとは思いますが、持分に抵当権が設定されている（持分を担保にお金を借りた）場合でも、競売の対象は持分のみです。
持分の任意売却に他の共有者の同意は不要です。とはいえ、任意売却で共有者が第三者に変わりますので、任意売却することを、あらかじめ他の共有者へ伝えるくらいの配慮はしておきたいですね。
税金の場合
税金の滞納で不動産や持分が差し押さえられた場合、国（税務署）や市町村は、基本的に未納分を全額納付しなければ、差し押さえの解除に応じてくれません。
そうすると、債権者の同意が必要な任意売却はできず、そのまま公売されてしまいます。
裁判所が行う競売と同様に、国や市町村が差し押さえた財産を入札で売却すること。
参照元：国税庁｜公売に参加するには
絶対に任意売却できないとは言いませんが、間違いなく難しいのは確かで、税金ほど甘く見てはいけない債務は無いと自覚しましょう（税金は債務整理の対象にもなりません）。
任意売却の流れ
任意売却には一定の流れがあり、いつでも可能な方法ではありません。
タイミングを逃すと競売されてしまうこと、早めに決断しなければ売却期間が足りなくなってしまうことは注意点として押さえておきましょう。
任意売却の流れ
- 返済の滞納
- 期限の利益喪失
- 保証会社が代位弁済（住宅ローンの場合）
- 競売開始決定
- 債権者と任意売却の交渉・承諾
- 不動産会社と媒介契約
- 売却活動
- 売却代金の配当・登記手続き
- 無担保債務の返済
返済の滞納
返済の滞納が始まると、1か月〜3か月程度は督促状（複数回）や催告書が送られてきます。
催告書は最終通知の意味合いがあるので、とりあえず滞納分を支払って返済を続けるか、返済計画の変更（リスケジュール）を相談するか、競売・任意売却を覚悟で無視するか見極める時期です。
期限の利益喪失
滞納が始まって3か月〜半年くらい経過すると、期限の利益喪失に関する通知が送られてきます。
期限の利益とは、簡単に言うと分割払いできる権利のようなもので、期限の利益喪失＝全額一括払いを求められることになり、もちろん一括払いはできず任意売却を検討しましょう。
この時点で、任意売却を扱う不動産会社に相談することをおすすめします。
保証会社が代位弁済（住宅ローンの場合）
住宅ローンで保証会社を使っていると、滞納した債務者に代わり、保証会社が金融機関に残債を一括で支払います（代位弁済といいます）。
その結果、債権者は保証会社に変わり、任意売却の交渉相手も保証会社です。このままでは競売に進んでしまいますので、任意売却の交渉を始めるタイミングです。
競売開始決定
最初の滞納から4か月〜8か月くらいの時点です。債権者が競売を申し立て、競売の開始が決定されると不動産が差し押さえられます（差押登記されます）。
不動産の所有者には、裁判所から競売開始決定通知が届きますので、もう待たずに不動産会社へ依頼して、すぐにでも任意売却を進めましょう。
債権者と任意売却の交渉・承諾
不動産会社が債権者と交渉して、任意売却の同意を取り付けます。
債権者から同意を得られるかどうかは、交渉ノウハウも関係しますので、任意売却は実績が豊富な不動産会社に任せたいところです。
不動産会社と媒介契約
買主を仲介してもらうために、不動産会社と契約します（媒介契約といいます）。
媒介契約にも種類はありますが、任意売却では契約した不動産だけに任せる「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」とするのが一般的です。
売却活動
不動産会社の顧客への紹介、レインズ（不動産流通機構）への登録、インターネットへの広告などにより、買主の募集が行われます。
所有者が住んでいる住宅の場合は、購入希望者の内覧対応をしなければなりません。
売却代金の配当・登記手続き
無事買主が決まると、売買契約・決済・引渡しと進み、債権者への配当、抵当権が登記されていれば抹消、所有権（持分）移転登記が行われます。
競売は取り下げられて、差押登記が抹消されることで売却は完了します。
無担保債務の返済
任意売却で返済しきれなかった残債は、無担保債務として返済が続きます。
債権回収会社（サービサー）に債権が売られてしまうことも多いですが、その時点の債権者と返済計画の交渉をして、現実的に返済可能な分割払いにはできるでしょう。
借金が複数ある場合
金額にもよりますが、複数の借金があって多額の場合は、任意売却をしても残った借金を返済しきれない状況が考えられます。
また、債権者が多くなるほど、任意売却の難易度は上がるのが通常です。
例えば、不動産に複数の抵当権が設定されていると、全ての抵当権者に任意売却を同意してもらうことになりますが、配当の優先順位が決まっている競売と違って、任意売却では各債権者への配当についても、事前の調整が不可欠になります。
複数の債権者との交渉が難航して、任意売却に至らないケースも想定されますので、多重債務かつ金額が大きいときは債務整理も検討すべきです。
共有者が任意売却した場合
共有者の誰かが、持分のみを任意売却するとしても、他の共有者から反対することはできません。共有持分の処分は、共有者が自らの判断で可能だからです。
したがって、持分を任意売却されてしまうと共有者は変わります。他の共有者が考えておきたいのは、新しい共有者からの共有物分割請求でしょうか。
参照元：法務省｜共有関係の見直し（通常の共有関係の解消方法）
共有の解消を他の共有者へ請求すること（民法第256条）。共有物分割請求がされると、共有者の一人が持分を買い取るか、不動産全体を売却して代金を分配する結果になることが多い。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第256条
当事者同士で話し合いがまとまらない場合には、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起される恐れもあります。
共有物分割を請求されるリスクまで考慮すると、持分を買い取って不動産を維持するか、自分の持分を売却して共有を抜けるか、選択を迫られる時が来るかもしれません。
なお、共有物分割請求の流れやリスクについては以下の記事で詳しく解説しています。ほかの共有者から共有物分割請求をされてお困りの方は、参考にしてください。
まとめ
せっかく手に入れた不動産を、借金で手放すのは悔しいですが現実は厳しいです。
生活を立て直すためには、手元の不動産よりも借金を減らすことが先決で、競売でも任意売却でも借金が残るのですから、少しでも高く売れる任意売却の一択でしょう。
ただし、他にも借金があって、任意売却が焼け石に水の状態であれば、債務整理でリスタートしたほうが、今後の負担は軽くなると思われます。
もし、任意売却や持分売却を検討しているなら、弊社AlbaLink（アルバリンク）にお任せください。
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