株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
空き家の放置は厳禁！すぐにでも手放すべき4つの理由
「誰も住む予定がない…」
「入院した親が実家に戻る予定もない…」
などの理由で空き家を放置している人は多いかもしれません。
しかし、空き家の放置は厳禁です。すぐにでも手放すべき4つの理由があるからです。
本章では空き家を手放すべき4つの理由について解説します。
空き家を所有しているだけで金銭的負担を負う
空き家を手放したほうがよい理由の1つは、空き家を所有している限り金銭的負担を負うからです。
不動産を所有していれば毎年固定資産税が課税され、空き家が市街化区域内にあれば都市計画税も課税されます。
固定資産税や都市計画税は不動産の評価により税額が変動します。固定資産税・都市計画税の計算方法は次のとおりです。
- 固定資産税 = 固定資産税課税標準額 × 標準税率1.4%
- 都市計画税 = 固定資産税課税標準額 × 制限税率0.3%
固定資産税・都市計画税の全国の平均金額は、おおよそ「10万円から15万円」になるとされています。
正確な納税額は、毎年4月～6月頃に自治体から所有者に送付されてくる「固定資産税納税通知書」で確認可能です。
【固定資産税納税通知書の見本】
使いもしない空き家を数年所有し続けるだけで、数十万円から数百万円もの固定資産税などの税金を所有者は支払わなければいけません。これはかなりの金銭的な負担といえます。
空き家にかかる固定資産税についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
所有者は空き家を定期的に管理する必要がある
空き家は定期的に管理しなければならないため、管理的な負担がかかってしまいます。
一般的に家は空き家にしてしまうと、湿気が溜まったりして急激に痛み始めます。痛みが激しくなると、家が倒壊するなど危険な状態になってしまいます。
所有者には不動産を適切に管理する義務があるため、空き家にしてても所有者はお金や時間をかけて管理しなければなりません。
そのため、金銭的にも体力的にも負担になってしまいます。
自治体から「特定空き家」に指定される
適切な管理をしていない空き家は自治体から「特定空き家」に指定されてしまいます。
特定空き家とは、近隣住民や通行人に明らかに危険を及ぼすおそれのある空き家で、自治体が危険と指定した空き家です。
特定空き家に指定されると、大きなリスクを背負うことになります。
特定空き家に指定されたリスクは次のとおりです。
- 固定資産税が増額する
- 50万円以下の罰金が科される
- 強制解体＆費用請求される
ここからは、特定空き家のリスクについて解説します。
固定資産税が増額する
特定空き家に指定されると自治体から空き家の状態を改善するよう指導・勧告がきます。
この指導・勧告を無視すると、固定資産税の減税措置が解除され固定資産税額が増えてしまいます。
土地の固定資産税は敷地上に建物がある場合、住宅用地の特例が適用されて最大で固定資産税が「6分の1」になります。
特例適用時の固定資産税が10万円だった場合、特例から除外されると単純計算で土地の固定資産税が60万円に跳ね上がってしまうわけです。
50万円以下の罰金が科される
自治体より固定資産税の軽減措置が解除されると、次に空き家の改善命令がきます。
この命令には法的拘束力があり、命令違反をすると、空き家所有者に50万円以下の罰金が課せられます。
空き家を強制的に解体され、解体費用請の全額を請求される
自治体からの改善命令まで無視すると、行政代執行されて強制解体＆費用請求されてしまいます。
行政代執行とは、自治体が所有者に代わり、空き家の解体など適切な処置をとることです。自治体が選定する解体業者の解体費用は高い傾向があり、行政代執行完了時には高い解体費を請求されます。
請求された解体費を空き家所有者が支払えない、もしくは支払わない場合、現金や預貯金、不動産、自動車といった資産を自治体が差し押さえて強制的に徴収します。行政代執行にかかった費用は、自己破産したとしても免除されません。
特定空き家については、以下の記事でも詳しく解説しています。
近隣に危害を与え損害賠償を請求されるおそれがある
特定空き家に指定されなくても、空き家が倒壊して通行人などにケガを負わせてしまった場合、損害賠償を請求されてしまいます。
不動産所有者は不動産を適切に管理しなければなりません。もし管理を怠ったことが原因で他人に被害を与えた場合は損害賠償をする責任を負うと民法第717条に定められています。そのため、空き家を適正に管理しなかった結果、通行人を死亡させてしまった場合、5,000万円以上の損害賠償を請求されることもあります。
ただ使わないという軽い気持ちで空き家にしたとしても、大金を失ったり人命に危険を及ぼしたりすることもあるのです。トラブルを避けたいなら、空き家が倒壊しないようにする対策が不可欠です。
手放したい空き家の処分方法4選
空き家をそのまま所有することには多くのリスクが存在します。
そのため、できるだけ早く手放したほうがよいでしょう。
空き家を手放すときの処分方法は大きく分けて4つありますので、詳しく解説していきます。
- 相続土地国庫帰属法制度を利用して国に引き取ってもらう
- 自治体に寄付・譲渡する
- 不動産会社に依頼して売却する
- 空き家バンクに登録して売却する
相続土地国庫帰属法制度を利用して国に引き取ってもらう
相続土地国庫帰属法制度を利用することで、相続した土地を国に引き取ってもらえます。
相続土地国庫帰属法とは、空き家や所有者のわからない土地を減らすことを目的に制定された法律です。
一定の条件を満たせば、相続で取得した土地を国に引き取ってもらえますが、引き取ってもらう条件は厳しいものばかりです。
たとえば、そもそも「建物が建っている土地」は条件を満たせず、所有者自身で建物を解体しなければなりません。そのほか、「隣接する土地との境界が確定していない土地」や「抵当権の設定された土地」も利用条件外です。
参照元：政府広報オンライン「相続した土地を手放したいときの 「相続土地国庫帰属制度」」
また、利用条件を満たしたとしても、引き取ってもらうためには費用を払わなければなりません。負担金の金額はおよそ「20万円」が目安とされています。しかし、土地の用途や、どのような区域に属するのかによってさらに高額になるおそれもあります。
このように、相続土地国庫帰属法を利用して国に空き家を引き取ってもらうには、厳しい条件をクリアしたうえに費用もかかるため、空き家を手放す方法として現実的ではありません。方法の1つとしての知識を得ておくという感覚でよいでしょう。
相続土地国庫帰属制度についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
自治体に寄付・譲渡する
自治体なら無償で空き家を引き取ってくれるかもしれないと考える人もいるかもしれません。確かに自治体は空き家を引き取ってくれることもありますが、まず引き取ってもらえることはありません。
なぜなら自治体は空き家を引き取ることにリスクがあるからです。
自治体が空き家を引き取るリスクは次のとおりです。
- 固定資産税による税収が減ってしまう
- 引き取った空き家の維持管理費用を払う必要がある
自治体にはこのようなリスクがあるため、空き家をまず引き取ってくれません。
自治体は、よほど公的な利用目的の見込まれる不動産でない限り寄付を受け入れないため、空き家を手放す方法としては現実的ではありません。
公的な利用目的が見込まれる不動産とは、防災用地になる土地や、公園として適当な立地の土地、再開発が可能な土地などです。
不要な土地を自治体に引き取ってもらえるのかどうかは、以下の記事でも詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。
不動産会社に依頼して売却する
空き家を手放すときの方法として有効なのが、不動産会社に依頼して売却する方法です。
「手放したい空き家をすでに売り出しているけど、一向に売れない！」「空き家を手放したいけど、売れる気がしない…」などとお悩みの方もいるでしょう。
しかし、ご安心ください。たとえ空き家だとしても、正しい方法を選べば売却可能です。
不動産会社には2種類の会社があり、2種類の会社の違いがわかれば所有している空き家にあった売却方法が選べるようになります。
不動産会社は「仲介業者」「買取業者」の2種類
不動産会社は2種類あり「仲介業者」「買取業者」に分かれます。それぞれの会社の売却方法のシステムはそれぞれ異なります。ここからは、仲介業者と買取業者について解説します。
仲介業者
仲介業者とは、売主から売却の依頼を受けて一般消費者の中から買主を探す会社です。
仲介業者は、売主と買主との間で売買契約が成立したら、売主・買主から成功報酬として仲介手数料を得て収益を上げます。
仲介で売却するときには、売主の希望金額で売り出すことができるなど、売主の希望に沿った売却ができるときもあります。
ただし、売主の希望で売却できる不動産は買い手から需要がある不動産に限られます。買い手から需要がない地域にある不動産だと、買い手の数が少なく長年売却活動をしても売却できないケースもあります。
買い手が少ないと広告活動をしても効果が薄く、需要がない地域の不動産の売却活動では広告をしてくれないケースすらあります。
買取業者
不動産買取業者は、売主から売却の依頼を受けると、買い取り業者自身が買主となり、不動産をそのまま直接購入する不動産会社です。
買取業者は、不動産を買い取ったあとリフォーム等を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなうことで収益を得ています。
買取業者に買取を依頼すると、相場より安い購入金額になります。それは商品化までにかかるコスト分が、不動産の価格から差し引かれるからです。
反面、買取の場合は仲介と違って長期間売れないということはありません。不動産会社が買主となるからです。買取業者は事業化できるようなら、買い手の需要が少ない地域でも買い取りしてくれます。
また、買い取りの場合、現金で購入するため不動産売買契約と引き渡しの完了までに、時間がかからないというメリットもあります。
なお、仲介と買取の違いについては以下の記事でも詳しく解説しています。
需要の高い空き家なら仲介業者に依頼
買い手の需要が高い地域の不動産を売る場合は、不動産仲介を利用したほうがよいでしょう。
需要の高い不動産であれば、仲介業者に依頼することで、より売主の希望に近い金額で売却できる可能性があるからです。
需要が高い地域かどうかの判断は次の項目で確認します。
- 最寄り駅から徒歩10分圏内（都心部の場合）
- 市街地まで車で5分から10分以内（地方の場合）
- 築年数が20年以内
- 5年以内に大規模なリフォームがされている
上記のような条件を満たす場合、買い手が多いため、売主の希望金額で売却できる可能性が高まります。そのため、不動産仲介で売却するほうがよいと考えることができます。
需要のない空き家なら買取業者に依頼
立地がよくない、建物の状態がよくないなど問題の多い空き家であれば、買取業者に売却を依頼するほうがよいでしょう。
需要のない不動産は仲介業者に依頼しても、まず買い手がなかなかつかず、売却活動期間が長期にわたり、結果買取金額以下でしか売却できなくなってしまいます。
買取で進めたほうがよい条件は次のとおりです。
- 最寄り駅まで徒歩15分以上かかる（都心部の場合）
- 市街地まで車で15分以上かかる（地方の場合）
- 築年数が10年以上経過している
上記のような地域や建物だとしても、買取業者なら収益を見込めるような活用方法を見出せ買取可能です。
ただし、すべての不動産買取業者がどのような不動産でも買取れるわけではありません。買取業者によって、得意不得意があるからです。
より高い金額で買い取ってくれる買取業者を見極める方法については、本記事内の「手放したい空き家を可能な限り買い取れる専門の買取業者を選ぶ3ステップ」で解説しています。買取業者を選ぶ方法を知りたい方は、そちらをご参照ください。
なお、以下の記事では空き家の買取に特化している専門の買取業者を30社ご紹介しています。
どの買取業者に相談したらよいのかが分からない方は、ぜひご一読ください。
空き家バンクに登録して売却する
空き家を売却するときには不動産会社ではなく、自治体の運営する「空き家バンク」に登録して空き家を売り出す方法もあります。
空き家バンクとは、空き家を手放したい人と空き家を利用したい人とをつなげる、いわば空き家マッチングサイトです。
空き家バンクは、各自治体が主体となって運営しています。
空き家バンクの仕組みは売主と買主を引き合わせる仲介と同じのため、買い手の需要が低い地域ではあまり役立ちません。そのため、空き家バンクに登録しても、数ヶ月、数年、あるいは半永久的に売れ残るおそれすらあります。
よって、需要の無い空き家に該当するなら、買取業者に依頼して直接買い取ってもらう方が確実でしょう。
なお、空き家バンクを利用するメリットとデメリットについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
相続前なら「相続放棄」によって空き家を手放すことも可能だが…
「まだ相続していないけど、親が入院していて実家に戻る予定がない」というように、相続前の空き家を手放す方法について悩んでいる方もいるかと思います。
空き家を相続する前の状況であれば、「相続放棄」によって空き家を手放すことも可能です。
相続放棄とは、相続人という立場そのものを放棄すること。つまり、プラスの財産もマイナスの財産も含めて相続人の全ての遺産を一切相続しないということです。
そのほかにも、相続放棄の利用には注意点があり、相続放棄するには一定期間内に相続放棄の手続きをしなければならないこと、一回相続放棄をしてしまうと相続放棄を撤回できないことがあります。
相続放棄をするには短い時間で放棄するか考えなければならず、焦って放棄の決断をしなければなりません。しかも、撤回できないため、新たなプラス財産が発見されたとしても相続できません。
全相続財産の総額を調査しなければ判断できない
相続放棄は相続人という立場そのものを放棄するので、手放したい空き家だけを選んで相続放棄することはできません。そのため、相続放棄するか判断するには、まずは全相続財産の総額を調べる必要があります。これを「相続財産調査」といいます。
相続財産調査は、相続人予定の人でおこなうことも可能です。しかし、時間も手間もかかるため弁護士や司法書士、税理士といった専門家に依頼すべきでしょう。
専門家に依頼するときには「20万～50万円」の費用がかかり、調査にかかる期間はおおよそ「1ヶ月」くらいです。
相続財産調査の結果、全相続財産の総額がマイナスになるようであれば、相続放棄を検討するのもよいでしょう。ただし、相続放棄したからと言って、すぐさま空き家の管理が不要にならないことには注意しなければなりません。
空き家の管理責任からすぐに解放されるわけではない
相続放棄すれば、空き家について頭を悩ませることはない！と思う人もいることでしょう。
しかし、相続放棄しても、空き家の管理責任からすぐには逃れられません。
他の相続人による空き家の管理が開始するまでの間は、相続放棄した人に管理責任が問われるからです。
他の相続人が空き家を怠れば、相続放棄した人が自治体から適切な管理をするよう要求されるおそれすらあります。
空き家の管理責任から完全に解放されるには「相続財産清算人」を選任する必要がある
空き家の管理責任から完全に解放されるには、相続放棄した人が家庭裁判所に申し立てて「相続財産清算人」を選任してもらわなければいけません。
相続財産清算人とは、被相続人の債権者などに被相続人の借金などを支払うなどして清算を行い、清算後に残った財産を国庫に帰属させる人のことをいいます。家庭裁判所により相続財産清算人が選定されれば、相続財産清算人が空き家の管理をおこなってくれます。
ただし、相続財産清算人の申し立てには「50万～100万円」もの予納金を申し立てた人が家庭裁判所に支払わなければいけません。基本的には相続財産から差し引かれますが、予納金が足りなければ申し立てた人が予納金の残額を支払う必要があります。
このように所有者は金銭的負担を負うおそれがあるため、相続放棄は空き家を手放す方法として適切な選択肢とはいえません。
相続発生から3ヶ月を過ぎたら申請できない
相続放棄の手続きは、相続発生から（発生を知った日から）3ヶ月以内に、相続人が家庭裁判所に「相続放棄の申述」をおこなう必要があります。
そして、相続放棄の申立ての期限は、正当な理由として認められない限り延長できません。
相続放棄の判断をするには「1ヶ月」ほどかけて相続財産調査をおこなう必要があるため、かなり早い段階で調査を開始し早急に相続放棄するかどうかの判断をしなければいけません。
なお、以下の記事では空き家を手放す方法として相続放棄がおすすめではない理由について解説しています。
相続放棄すべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
手放したい空き家を可能な限り高く買い取る専門の買取業者を選ぶ3ステップ
使っていない空き家だとしても、不動産は誰もが高く売りたいものです。
そこで本章では、空き家を可能な限り高く買い取ってくれる専門の買取業者を選ぶ3ステップをご紹介します。
空き家を買い取った実績が豊富な買取業者をピックアップする
空き家を数多く買い取ってきた買取業者であれば、高く空き家を買い取ってくれます。
空き家専門の買取業者は、空き家の活用ノウハウを豊富に持っており、再販売するときに高く売却できる力があるからです。
一方、空き家の買取実績の乏しい業者は、空き家を活用するためのノウハウを持たないため、買い取ったあとに高く再販売する力がありません。仮に空き家を買い取ったとしても、売れ残ってしまうリスクを考慮するため、その分買取価格が下がってしまいます。
買取業者が空き家を専門としているかどうかは、買取業者のHP内の「買取実績」「買取事例」などをチェックして確認できます。
なお、弊社は空き家に強い専門の買取業者です。
日本全国の空き家を積極的に買い取っており、Google口コミでもお客様よりたくさんの感謝の声をいただいております。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
複数の専門の買取業者に査定を依頼して比較する
空き家買取の専門性の高い買取業者を複数社ピックアップしたら、必ず「3社以上」に査定を依頼しましょう。
空き家専門の買取業者といっても、買取業者ごとに活用方法は異なります。そのため、その分査定価格にも大きく差が出てしまいます。複数社から査定を貰って比較し、より高い査定価格を提示してくれる買取業者がいないか確認しましょう。
ただし、高額な査定価格を提示されたからと言って、決して鵜呑みにしてはいけません。買取査定をした業者の中には、悪質な業者が紛れ込んでいるおそれもあるからです。
悪質な買取業者か見分ける方法は、次項で解説します。
査定価格の根拠を担当者に聞く
買取業者の買取査定を受けたときには、必ず査定金額の根拠を担当者に確認しましょう。
たとえば、実際は買い取れもしない高額な査定価格を提示し、売買契約の直前になって「新たにリフォームが必要な部分が見つかったから300万円値下がります」などと値下げを要求してくる業者もいます。
このような悪質な業者は、査定の根拠を聞かれても明確な回答ができません。根拠など無いまま、適当に高い査定価格を提示しているからです。
それに対して信頼のおける買取業者であれば、売主も納得できるように根拠を提示してくれます。
空き家買取後の手残りを少しでも増やすための戦略4選
前述の業者選びのステップを踏めば、可能な限り空き家を高く買い取ってくれる専門の買取業者を見つけ出すことができます。
そして、先ほどのステップに加え、あとちょっとでも買取後の手残り金額を増やしたいという人は、ここから解説する「手残りを増やすための戦略4選」を参考としてください。
家財の処分は必須ではない
「空き家を早く手放したいけど、その前に家具や家電を処分しなければいけないのかな…」と思うと、気が遠くなりますよね。
建物の間取りによって異なりますが、家電や家具といった家財を処分するときには、数十万円以上はかかってしまいます。さらに、ご自身で処分するには、数日かかることもあります。
しかし、空き家の買取を専門とする買取業者に依頼すれば、家財の処分も売却とともにおこなえるため、必ずしも売主自身で処分する必要はありません。
家財の処分費用分、買取価格から差し引かれることにはなりますが、売主は時間・労力をかけることなく空き家をそのまま売却できます。
リフォームしない
少しでも空き家が売れやすくなるようにリフォームを検討している人は多いかもしれません。通常は古家をリフォームすることで価値が上がり、より売れやすくなります。
しかし、空き家を売却する際、決して売主判断でリフォームしてはいけません。
なぜなら売主の判断でリフォームをおこなっても、工事にかかった費用を回収できるような金額で空き家を売却できるとは限らないからです。リフォームした空き家が売れ残ってしまうと、数十万円から数百万円ものリフォーム費用が全額赤字になってしまいます。
そもそも立地の悪さゆえに需要が無い空き家なら、リフォームしたところで買手はつきません。また、売主の判断でおこなわれたリフォームは、買主の好みと一致しないこともあり余計に売却しにくくしてしまうケースすらあります。
仮に買主が見つかったとしても買主が自分の好みにリフォームし直すため、費用分を売買金額から差し引くよう、価格交渉されることもあります。
このことからリフォームをおこなわず、空き家専門の買取業者に直接そのまま買い取ってもらうのがよい選択です。
専門の買取業者であれば、ノウハウを活かしてリフォーム費用を安く抑えられます。リフォーム費用を抑えた分の金額が買取価格に上乗せされることもあります。
解体しない
「更地にしたほうが売れやすい」などという話を聞いたことがある人もいることでしょう。しかし、安易に空き家を解体してはいけません。
解体すれば売れるとは限らず、解体して売れなければ数百万にも上る解体費用を回収できません。また、空き家を解体した更地が売れ残ったまま1月1日を迎えると、住宅用地の特例の適用から除外され、土地の固定資産税が最大6倍になってしまいます。
さらに、空き家が再建築不可物件の土地上にある建物を解体してしまうと、新しい建物を建てられなくなり、売却がより一層難しくなります。
建築基準法第42条・第43条で定められた接道義務（同法で定められた幅員4メートル以上の道路に敷地が幅2ｍ以上していること）を果たさない土地のこと。接道義務を果たさない土地は、建物の建築ができないため再建築不可物件と呼ぶ。
固定資産税や再建築不可物件のことも考え、決して安易に空き家を解体せず、建物を残したまま専門の買取業者に買い取ってもらうのがよいでしょう。
以下の記事でも、建物を解体して更地で売却する方法がおすすめではない理由を解説しています。
特例を利用して売却後にかかる譲渡所得税を節税する
不動産を売却するときに譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は不動産売却価格のことではなく、以下の計算式で計算します。
※取得費：空き家の購入時にかかった購入代金や仲介手数料など
※譲渡費用：空き家の売却時にかかった仲介手数料などの費用
譲渡所得が計算できたら、税率をかけて譲渡所得税を計算します。
※譲渡所得税とは「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称です。
譲渡所得税は売却する不動産により、数百万円もの税額を課税されることがあるため注意しなければいけません。
なお、譲渡所得税には一定条件を満たした空き家を売却するときには、減税特例が利用できます。この特例を「空き家の3,000万円控除」と呼びます。
空き家の3,000万円控除を利用するには多くの条件をクリアしなければいけません。詳細は以下の記事にまとめておりますので、詳細が知りたい方はこちらの記事を参照ください。
まとめ
空き家を所有していると固定資産税が課税されたり、特定空き家に指定されたりするリスクが伴います。
また、空き家はなかなか売れないため、リスクがあるから手放したいといっても手放す方法を理解しておかなければいけません。
もし空き家が買い手の需要が少ない地域にあるときには、買い取りを検討することも大切です。
なお、弊社は空き家に強い専門の買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「空き家をできる限り高く売却し、物件を抱えるリスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
>>【手放したい空き家を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
相談・査定はこちら
