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再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、一言でいうと建て替えができない家のことです。
建て替えができない理由は様々ありますが、一般的には接道義務を満たしていないことが要因として挙げられます。
接道義務とは、建築基準法第43条で定められている敷地と道路に関する規定のことで、建物は原則、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
接道義務を果たすことで、万が一災害が起きたときに緊急車両がスムーズに救助活動を行えるようになるため、地域の人々の安全を確保しやすくなるのです。
再建築不可物件になる3つの要件
再建築不可物件になる3つの要件は下記のとおりです。
- 接道道路の幅員が4m未満
- 接道間口が2m未満
- 接道道路が法上道路ではない
上記の幅員4ｍ以上・間口2ｍ以上を満たしていたとしても、接道している道路が建築基準法で定義されている道路でなければ、再建築不可となってしまいます。
以下の記事で、6つの建築基準法上の道路について解説しているので、気になる方はお読みください。
再建築不可物件を所有するリスク4選
再建築不可物件を所有し続けるとさまざまなリスクがあるため、早期に活用を始めるのが賢明です。
再建築不可物件を所有するリスクは、以下の4つです。
- 固定資産税を払い続ける羽目に
- 不動産を持ち続ける限り毎年固定資産税の支払いが必要。家屋を取り壊すと、住宅用地の特例が外れるため、土地の固定資産税が最大6倍まで増額する
- 地震などによる倒壊
- 再建築不可物件の多くは、法改正前から存在する築古物件が多い。地震・火災などで倒壊すると建て替えができない上に、周辺住民に甚大な被害を及ぼす恐れがある
- 経年劣化により売却が難しくなる
- 再建築不可物件は建て替えできないため、建物の状態のよさ・築年数の浅さが売却のポイントになる。老朽化が進むと買い手が付きづらくなる
- 将来、子供や孫に負の遺産を残してしまう
- 将来自身が亡くなった後に、子どもや孫に上記のリスクを受け継がせてしまう
上記のようなリスクを未然に防ぐためにも、再建築不可物件は活用するのが望ましいといえます。
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再建築不可物件の活用方法11選
再建築不可物件の活用方法12選は、以下のとおりです。
- リフォームして居住する
- 賃貸経営をする
- トランクルームとして活用する
- 駐車場・駐輪場として活用する自動販売機を設置する
- 太陽光発電設備を設置する
- ドッグラン経営をする
- 自動販売機を設置する
- プレハブ小屋を設置する
- トレーラーハウスを設置する
- 資材置き場として貸す
- 貸し農園・家庭菜園として利用する
リフォームして居住する
建て替えはできないものの、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームは可能です。
建築確認申請は、建築基準法などの条例を守っているかどうかを確認するための審査であり、申請が必要な場合はそもそも対象外になってしまいます。
では、建築確認申請が必要なのはどのような工事かというと、増改築や敷地内での移転、壁・柱・床・梁・屋根または階段などの主要構造部を2分の1を上回る範囲で模様替えといった場合です。
ある程度のリフォームで自身が住んだりはできますが、躯体から作り変えることはできないため、ツギハギとなりいつかは寿命が来てしまいます。
賃貸経営をする
再建築不可物件のまま、第三者に貸し出して家賃収入をもらう方法です。
建て替えできないことから「一生住めない」と一般個人の買い手には敬遠されがちですが、賃貸入居者にとっては普通の家です。建物自体に欠陥があるわけではないため、借り手が見つかる可能性は十分あります。
ただし、築年数が数十年経過している物件であれば、貸し出すために最低限のリフォーム工事が必要になります。その際に、初期費用が高額になりやすい側面があるので要注意です。
再建築不可物件は接道義務を満たしていないことからわかるように、多くは車両の侵入がままならないほどの狭い住宅密集地に位置しています。
工事車両が侵入できなければ、職人の手作業でリフォーム工事を進めるため、状況によっては建て替えと変わらないほど高額になる可能性もあります。
トランクルームとして活用する
コンテナを並べて、企業や個人に倉庫として貸し出す方法です。
コンテナは土地に定着させないタイプであれば建築確認が不要なので、再建築不可物件でも設置が可能です。
初期費用が安く、トランクルーム本体の価格は100万円程度で入手できます。設置費用を含めた料金相場は、9坪弱の大きさで1台あたり400〜500万円程度です。
住宅と違い、修繕費なども発生しないためランニングコストもほぼかかりません。
駐車場・駐輪場として活用する
再建築不可物件を、駐車場・駐輪場として活用する方法もあります。
駐車場の場合は、砂利敷き・アスファルト舗装などをして月極駐車場としての活用が可能です。
たとえば、砂利敷きにする場合は1㎡あたり2,000円〜5,000円程度であるため、30坪の面積でも20万円〜50万円程度に収まります。
自動車・バイク・自転車などが出入りできる間口が確保できている場合は、駐車場・駐輪場の活用を検討しましょう。
ただし、近隣に利用者がいなければ収益化は難しくなります。
近隣住民に駐車場・駐輪場を探している方がいる場合に、有効な活用方法です。
太陽光発電設備を設置する
建物を解体した後、太陽光発電用地として活用する方法もあります。
日当たりがよく敷地も広い場合は、太陽光発電設備を設置して電力会社に売電することで収益化が可能です。
住居ではないので、駅やスーパーから遠い住所地でも実現できます。
ただし、初期費用は100万円〜150万円程度かかるので資金の準備が必要です。
また、初期費用の回収までに10年以上かかるといわれているため、収益化を急がない方に向いた活用方法といえます。
ドッグラン経営をする
再建築不可物件の活用方法として、ドッグラン経営も挙げられます。
ドッグランとは、愛犬をリードにつなげず自由に遊ばせられる施設です。
都心部では犬の放し飼いが禁止されているため、愛犬家にとってはペットを思い切り走らせてあげられる貴重なスペースとなるでしょう。
参照元：江戸川区「犬の散歩について」
ただし、土地の広さが最低でも30坪はなければ、犬が自由に走り回れません。
また、敷地内で犬が噛み付く・犬同士がケンカするなどのトラブルがあった場合、オーナーに責任が問われます。
ドッグラン経営を委託できる専門の会社は限定的であるため、自身で管理できる場合におすすすめできる方法といえます。
自動販売機を設置する
上記の駐車場やトランクルームと並行して自動販売機を設置すると、より高い収益が期待できます。
自動販売機ビジネスには、オーナー自らがすべて管理をする「セミオペレーション方式」・業者に土地を貸して管理をすべてお任せする「フルオペレーション方式」の2種類があります。
フルオペレーションであれば初期費用は不要で、手数料として売上の20%程度が必要です。ランニングコストとして、電気代が2,000～3,000円程度かかります。
自販機単体では赤字になることが多いですが、なにかと並行して運営するのであれば収益性を高められる可能性があります。
プレハブ小屋を設置する
トランクルームと同様に、コンテナを設置して自身が使用する物置にすることもできます。
自動車用品・ガーデニング用品・DIYの道具など、室内に収納しきれない荷物があり、なおかつ近場に住んでいる場合は活用しやすいでしょう。
トレーラーハウスを設置する
トレーラーハウスを設置して再建築不可物件を活用するのも一つの手段です。
トレーラーハウスとは、車でけん引できる住居を指します。
住居ではなく車両の扱いとなるため、建て替えの制限を受けずに住む・貸すなどの利用が可能です。
本体価格はサイズ・設備によって開きはあるものの、安いものであれば200万円程度で取得できます。
ただし、トレーラーハウスを設置する場合、建物の税金は省略できますが、土地の固定資産税はかかります。
前述したように土地の固定資産税は住居が建っていない場合、住宅があるときと比べて最大6倍高くなるのです。
賃貸として活用もできますが、安定した入居付けができなければ維持費で赤字になる可能性があります。
再建築不可物件をトレーラーハウスとして活用する方法の詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。
資材置き場として貸す
周辺に、建築会社・土木会社などがある場合は、資材置き場として貸し出すことも可能です。
資材置き場とは、木材・鉄鋼材・石材・砂利などの資材を保管する場所です。
再建築不可物件がすでに更地であれば、そのままの状態で貸せるので初期費用をかけずに実行ができます。
ただし、風向きや車両の出入りによって、砂ぼこり・建築資材が周辺の住宅に侵入する可能性があります。
近隣住民との関係が良好でなければ、トラブルに発展する可能性が高くなる活用方法といえるでしょう。
貸し農園・家庭菜園として利用する
自身の趣味として家庭菜園もできますし、貸し農園として人に貸し出すこともできます。
初期費用がほぼ発生しないため、更地にした後に始めやすいビジネスと言えるでしょう。
地域や広さによって異なりますが、貸し農園の費用相場は月額5,000～1万円程度です。
畑の区画をロープで仕切り、農具を用意するだけなので初期費用も少額で済みます。
ただし、畑まで車で近づくのが難しい貸し農園の場合、利用者の運搬作業が大変になる・車を傷つけるなどのリスクもあります。
貸し農園の近くに住んでいる、もしくは利用者のサポートが常にできるといった場合に有効な手段です。
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再建築不可物件を建築可能にする裏ワザ6選
前述したように、再建築不可物件の活用には初期費用・モチベーションなどさまざまなハードルがあります。
再建築不可物件の活用が難しい場合は、建築可能にする方法も視野に入れましょう。
再建築不可物件を建築可能にする方法は、以下の6つです。
- 隣地の一部、もしくは全部を購入する
- 隣地の一部を等価交換する
- 隣地を建築確認時のみ賃貸する
- 敷地の前面道路から後退させる
- 但し書き申請をする
- 位置指定道路の申請をする
たとえば、隣地の一部・全部を購入する方法であれば、接道義務が果たせるため、建築が可能になります。
ただし、隣地の購入は金銭的な話を持ちかけるため、良好な関係が築けていない場合は揉める可能性があります。
くわえて、隣地を購入する資金も必要です。
隣地の購入以外で再建築不可物件を建て替え可能にする方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
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再建築不可物件を活用する際の注意点2選
再建築不可物件を活用する際の注意点は、以下の2つです。
- 活用方法を決めるまでは解体しない
- 活用が難しい場合は売却を視野に入れる
前述したように、住居を解体すると住宅用地の特例が適用外となるため、土地の固定資産税が増額します。
また、固定資産税は毎年1月1日時点の状態で税額が確定するため、年末に解体すると特例を受けられる期間が短くなります。
再建築不可物件の活用で解体が必要な場合は、1月2日以降のタイミングを狙うのも節税において重要です。
もし、再建築不可物件を活用が難しいと感じた場合は、赤字リスクを回避するためにも、無理に活用せず売却を検討しましょう。
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再建築不可物件を売却する方法2選
ここまで活用方法を解説してきましたが、どれも一朝一夕で出来ることではなく、収益化を期待していたのに赤字になってしまうこともざらにあります。
実は、再建築不可物件でも適正価格で売却できる方法があります。
再建築不可物件を売却する方法は、以下の2つです。
- 隣地所有者に売却する
- 専門の不動産買取業者に売却する
隣地所有者に売却する
隣地所有者への売却であれば、購入する側にも土地が広くなるなどのメリットがあるため売れる場合があります。
ただし、相手との交渉は非常に難しいです。
相手に買い取る資金力も無ければならない上に、再建築不可物件には住宅ローンが下りない可能性が高いからです。
また、交渉したためにトラブルが生まれるケースも珍しくありません。
近隣住民同士、「もう少し土地広く使いたい」などの痴話話が起きていたなどのケース以外はあまりおすすめできない方法と言えます。
専門の不動産買取業者に売却する
不動産仲介業者だと、建て替えできる・長く住める物件が求められる傾向にあるため、再建築不可物件の売却先には適していません。
そのため、再建築不可物件の売却は専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
専門の不動産買取業者であれば、再建不可物件でも適正価格で売却できます。
ここでのポイントは普通の買取業者ではなく、再建築不可物件専門の買取業者であることです。
専門の買取業者には、専門業者は業者自身が再建築不可の問題を解消して活用するノウハウがあります。
前述した活用方法以外にも、独自の再販ルートも持ち合わせており、買い手探しに苦労することがありません。
だからこそ、再建築不可物件であっても適正な価格で購入することができます。
ただし、専門の買取業者がどの業者でも良いわけではありません。公式サイトを確認して、実績豊富な業者を選定しましょう。
というのも、ブローカーまがいの業者も少なくなく、不当に安価な金額で買い叩こうとしてくる業者も不動産市場には存在するからです。
弊社は年間5,000件（※）を超える相談実績を誇る再建築不可専門の買取業者です。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
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まとめ
今回の記事では、再建築不可物件の活用方法や、適正価格で売却する方法をご紹介しました。
再建築不可物件でもっとも避けなければならないことは、活用せずに持ち続けることです。ご自身のスタンスに合った活用方法が見つからなかった場合には、売却を検討しましょう。
ここまでご案内してまいりました、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の再建築不可物件を積極的に取り扱っている買取業者です。
2011年に創業して以来、売主様の納得感を最優先に、いかなる事情を抱えている物件であっても、適正価格で買取・査定根拠を明瞭提示を全力で実施してまいりました。
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