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共有物分割請求とは共有状態を解消する手続きのこと
共有物分割請求とは、不動産の共有持分の所有者が他の共有者に対して共有状態を解消するための手続きのことです。
共有物分割請求には法的強制力があるため、請求を無視することはできず、慎重に対処する必要があります。
共有物分割請求を行う目的
共有物分割請求を行う主な目的は、共有名義不動産を単独所有にするためです。
共有名義の不動産を単独名義にすると様々なメリットがあります。
たとえば、共有名義不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要なため、自己の判断で勝手に売ることはできません。
しかし、共有物分割請求を行って共有持分を買い取り、単独所有になれば、自分1人の判断で売却できます。
また、実家を相続した場合などは、自由に建物を解体して新築を建てたり、賃貸物件として貸し出したりとすることができます。
共有物分割請求は拒否できない
共有物分割請求は民法で定められているため、基本的に拒否できません。
共有物分割請求が行われた場合は、共有不動産の分割方法について、共有者と協議する必要があります。
共有者は持分割合に関わらず共有物分割請求する権利を持っているため、共有名義不動産を所有することは常にトラブルを抱えているといっても過言ではありません。
なお、共有物分割請求後の対処方法については、後ほど詳しく解説します。
共有物分割請求の2つのメリット
共有物分割請求を行うメリットは、以下の2つです。
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
法律のもと解決してくれる
共有物分割請求を行うメリットは、法律のもとに問題を解決してくれることです。
共有物分割請求はあくまでも他の共有者に対しての依頼になるため、受け入れてもらえない場合もあります。
共有物分割請求に対して応じてもらえない場合は、共有物分割請求調停や共有物分割請求訴訟が行われることになります。
裁判になれば、裁判所が中立な立場で判断してくれるため、スムーズな問題解決が期待できるでしょう。
また、判決に納得できない共有者がいた場合でも、裁判所が下した判決には法的強制力があるため、共有者全員が判決に従う必要があります。
価格賠償による評価が適正である
共有物分割請求を行うメリットとして、価格賠償による評価が適正であることも挙げられます。
共有物分割請求で持分を取得する際に、共有者に代償金を支払って解決する方法がありますが、共有者同士の話し合いで価格を決定する場合は、根拠のない金額になることも少なくありません。
しかし、共有物分割請求では裁判所によって選定した不動産鑑定士が評価するため、根拠のある適正価格となるのです。
共有者全員に公平な適正価格となるため、大きなメリットといえるでしょう。
共有物分割請求の4つのデメリット
一方、共有物分割請求を行うデメリットは、以下の4つです。
それぞれのデメリットについて解説します。
解決するまで時間がかかる
共有物分割請求を行うデメリットとして、解決するまで時間がかかることが挙げられます。
共有者同士の話し合いが順調に進めば問題ありませんが、訴訟まで発展する場合は判決が出るまで相当の時間がかかることになるのです。
共有物分割訴訟の判決が出るまでは、実際に裁判所で行われる口頭弁論が複数回行われます。
訴訟を起こした原告と起こされた被告で、交互に口頭弁論が行われるため、1年以上の時間を要するケースもあります。
共有者同士で揉める可能性が高い
共有物分割請求を行うと、共有者同士で揉める可能性が高いこともデメリットです。
たとえば、共有者が3人いた場合で、以下のように意見に相違が生じることも少なくありません。
- 共有者X：単独所有して、家を建て替えたい
- 共有者Y：賃貸に出して家賃収入が欲しい
- 共有者Z：売却してお金が欲しい
共有者同士の話し合いで意見が分かれるケースでは、最悪の場合、訴訟まで発展することになります。
希望どおりの判決になるとは限らない
共有物分割請求を行っても、望んだ判決になるとは限らないこともデメリットといえます。
たとえば、共有者Xが単独所有を希望して共有物分割請求を行った場合でも、売却して得た利益を分ける判決が出ることもあります。
そのため、訴訟まで発展させずに、できるだけ話し合いで解決できるように調整することが重要です。
競売判決になる恐れがある
共有物分割請求を行うデメリットとして、訴訟の結果、競売判決が出る恐れがあることも考えられます。
競売になると、売却相場よりも、30～50％安い金額で落札されることもあるのです。
競売での落札金額を分けると、手元に残るお金は少なくなるため、共有者同士の話し合いがまとまらない場合は、自分の持分だけ売却するのも選択肢の1つです。
弊社アルバリンクは、共有持分だけの売却できますので、お気軽にご相談ください。
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共有物分割請求の流れ
共有物分割請求は、以下の流れで行います。
共有物分割請求を行う流れを順番に解説します。
共有者同士で話し合う
共有物分割請求を行う場合は、まず他の共有者に対して希望を伝え話し合うことから始まります。
たとえば、3人の共有者がいる場合で、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取り、単独所有を望むケースで考えてみましょう。
共有者の一人が、残りの共有者2人に売却した時の金額の1/3ずつを支払う代わりに、名義を単独にしたいと提案します。
残りの共有者2人に支払う金額が妥当な金額と判断されれば、話し合いはスムーズに進みますが、提示された金額が納得できない場合は調停に進むことになります。
協議内容は必ず書面に残しておく
共有者同士での協議内容は、議事録を作成して書面に残しておくことをおすすめします。
共有者同士で話し合いがまとまった場合は、後から主張を変更されても反論できるように書面に残しましょう。
また、後々裁判に発展する可能性があり、途中で意見が変更される場合も考えられるため、証拠として議事録を提出できるように準備する必要があります。
裁判所に共有物分割請求調停を申し立てる
共有者同士で話し合いがまとまらない場合は、裁判所に共有物分割請求調停を申し立てます。
共有物分割請求調停とは、調停委員の立会いのもと裁判所で共有物分割へ向けた話し合いをすることです。
共有物分割請求調停では調停委員は立会いますが、あくまで裁判所で当事者同士が話し合うため、裁判所が判断を下すわけではありません。
しかし、裁判所で公平な立場の調停委員が立ち会うことによって冷静な話し合いが期待でき、記録される調書は法的な効力を持つため、一旦合意すれば、後から揉める可能性は低いといえるでしょう。
また、共有物分割請求には、相続での遺産分割のように、訴訟の前に調停を行わなければいけないという調停前置主義がないため、調停でも意見がまとまらない可能性が高い場合は訴訟を提起することも可能です。
共有物分割請求訴訟を起こす
共有物分割請求調停でも話し合いがまとまらない場合は、共有物分割請求訴訟を起こすことになります。
裁判によって問題解決を図ることになりますが、裁判の途中であっても当事者同士が同意すれば、和解することも可能です。
共有物分割請求後の3つの分割方法
共有物分割請求後の分割方法は、以下の3つです。
それぞれ特徴が異なるため、詳しく解説します。
現物分割
現物分割とは、相続財産を現物のまま、つまり物理的に相続人に分配する方法です。
たとえば、相続不動産が広い土地である場合は、上記のようにそれぞれの単独名義の土地に分筆することも可能です。
また、相続人が3人いるケースで、相続不動産が3つある場合は、それぞれ分けることもできます。
ただし、狭くて物理的に分筆できない場合や建物が建っている場合などは、現物分割できません。
代金分割
代金分割とは共有不動産を売却して、売却代金を共有者の持分割合に応じて分配する方法で、換価分割ともいいます。
共有者全員が売却に同意すれば、共有名義不動産を売却できます。
持分に応じて平等に売却金を分配できるため、売却が見込めそうな不動産の場合はおすすめの方法です。
ただし、共有者全員が売却に同意した場合でも、売り出し価格で揉める可能性もあるため、事前に複数社に査定を依頼して売却相場を把握することが重要です。
代償分割
代償分割とは、特定の共有者が他の共有者に金銭などを支払い調整することで分割する方法です。
代償分割には、「全面的価格賠償」と「一部価格賠償」の2つの方法があります。
全面的価格賠償とは、特定の共有者が他の共有者に代償金を支払い、持分を買い取る方法です。
一方、一部価格賠償は、共有不動産を現物分割する際に価値を平等にするための方法です。
たとえば、広い土地を分筆する場合は、面積は平等に分けられても、土地の価値に差が出ることがあります。
本来の持分以上の価値がある土地を取得する人は、超過分を支払い平等に分配するように調整します。
共有物分割請求訴訟にかかる費用
共有物分割請求訴訟を行うと、以下のような費用がかかります。
| 印紙代 | ・訴訟の手数料は、収入印紙で納付 ・建物「固定資産税評価額×持分割合×1/3」、土地「固定資産税評価額×持分割合×1/6」で計算する |
|---|---|
| 予納郵便料 | ・裁判所からの通知を湯ケとるための費用 ・通常は1万円程度だが、共有者が多くなるほど増加する |
| 着手金 | ・弁護士に支払う費用で訴訟の結果にかかわらず発生 ・着手金の金額は弁護士によって異なる |
| 報酬 | ・弁護士に支払う費用で成功した場合に発生 ・報酬額は弁護士によって異なる |
| 鑑定費用 | ・裁判所が選任する不動産鑑定士に鑑定してもらうための費用 ・鑑定費用は不動産の時価によって異なる |
共有物分割請求訴訟にかかる費用は、弁護士費用が大部分を占めますが、数十万〜数百万と高額です。
共有名義不動産の価値が低い場合は、結果としてマイナスになることも考えられます。
とくに競売判決が出た場合は、手元に残るお金はわずかな金額になる恐れがあるでしょう。
共有名義不動産の価値と共有物分割請求訴訟にかかる費用のバランスを慎重に考える必要があります。
共有物分割請求後の対処方法
共有物分割請求後の対処方法は以下の2つです。
それぞれの対処方法について解説します。
なお、共有名義の解消方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産を手放したくない場合は相手の持分を買い取る
不動産を手放したくない場合の共有物分割請求後の対処方法は、他の共有者の持分を買い取り単独名義にすることです。
ただし、相手の持分を買い取るだけの資金が必要になるため、現実的には難しい対処方法だといえます。
共有名義不動産に居住したい場合は、他の共有者に賃料を支払うことで住める可能性があります。
不動産を手放したくない場合は、他の共有者の要望をできるだけ叶えることが必要になるでしょう。
不動産を手放しても良い場合は共有持分を売却する
不動産を手放しても良い場合であれば、共有持分を売却することをおすすめします。
共有者が買取を希望する場合は共有者に売却することも可能ですが、金額に納得できた場合のみにしましょう。
共有者との話し合いがスムーズに進まない場合は、訴訟に発展する恐れがあるためです。
できるだけ早く手放したい場合や共有者と話し合いをしたくない場合は、自分の持分のみの売却も可能です。
共有名義不動産における自分の持分のみであれば、他の共有者に相談することなく、売却できます。
しかし、共有名義不動産における共有持分は一般の買い手には売れないため、専門の不動産買取業者に売却しましょう。
専門の不動産買取業者であれば、他の共有者と顔を合わせることなく、短期間で現金化できます。
また、共有持分の買取経験が豊富な不動産買取業者であれば、他の共有者との交渉にも慣れているため、共有持分を買い取ってもらった後でもトラブルになる心配が少ないといえるでしょう。
なお、弊社アルバリンクも共有持分の買取実績が豊富な不動産買取業者です。
スピード買取も行っていますので、できるだけ早く共有不動産の共有持分を手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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共有持分の売却はアルバリンクがおすすめ
共有名義不動産における共有持分を手放したい場合は、アルバリンクに売却しましょう。
弊社アルバリンクは共有不動産の共有持分をはじめとした割あり不動産を全国から買い取っている業者です。
以下は、弊社が実際に共有不動産の共有持分を買取した事例です。
【買取した共有持分の概要】
| 物件の所在地 | 千葉県市川市 |
|---|---|
| 共有名義人 | 2人 |
| 持分割合 | 1/3 |
| 買取価格 | 1,200万円 |
【お客様の声】
新居を購入する際に頭金を負担し、夫名義で住宅ローンを契約することで、夫婦共有名義の不動産になっていました。
離婚することになり、物件は売却する方向で話し合いをまとめていましたが、夫が突然売りたくない、と言い出しトラブルに発展。
離婚は成立しているため、夫との共有名義を続ける気はなく、アルバリンクさんに共有持分の買取を相談し、無事1,200万円で買い取ってもらうことができました。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
また、弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場しています。
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まとめ
今回は、共有物分割請求について詳しく解説しました。
共有物分割請求を行い、共有者同士の話し合いがスムーズに進まない場合は、最悪訴訟に発展します。
共有物分割請求訴訟で競売判決が出た場合は、手元に残るお金が少なくなるリスクがあるでしょう。
また、共有物分割請求訴訟は相当の時間がかかるため、1年以上も期間を要するケースもあります。
できるだけ早く共有名義不動産を手放したい場合や共有状態を解消したい場合は、自分の持ち分を専門の買取業者に売却しましょう。
共有持分専門の不動産買取業者であれば、他の共有者と関係性が悪い場合でも問題なく買い取ってくれます。
なお、弊社アルバリンクも、共有不動産の共有持分をはじめとした訳あり不動産を全国から買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
共有不動産の共有持分を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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