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家を建てた直後に離婚した場合の対応は「売却する」か「住み続ける」
家を建てた直後に離婚する場合、建てた家を売却するのか、家に住み続けるかでその後にとるべき対応が大きく変わります。
この記事ではそれぞれのケースを解説します。
自身の状況に合わせて、しかるべき対応をとりましょう。
離婚に伴い建てたばかりの家を売却する場合
離婚に伴い、建てたばかりの家を売却する場合、オーバーローンかアンダーローンかで、とるべき対応が異なります。これは、家が夫婦の共有名義であろうと夫の単独名義であろうと、共通して言えることです。
アンダーローンとオーバーローンの概要を簡単に説明すると、まず、アンダーローンは、物件を売却して得た代金で残債を完済できる状態を指します。
一方、オーバーローンは、物件を売却して得た代金で残債を返済しきれない状態のことです。
建てたばかりの家を売却するのであれば、負債がほぼ全額残っているケースが多いので、大抵はオーバーローンでしょう。
ちなみに、自身がオーバーローンかアンダーローンかを正確に知りたいのであれば、不動産業者に見積もりを依頼して、残債の額と照らし合わせるのが最も正確です。
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では、アンダーローンとオーバーローン、それぞれのとるべき対応をご説明します。
【アンダーローンなら】売却代金でローンを完済する
アンダーローンであれば、家を売却して得た代金でローンを完済してから売主に物件を引き渡しましょう。
そもそもローンが完済されていない自宅には、抵当権が設定されているため売却できません。
債務の担保としているもの（不動産など）に、債権者が設定する権利。債務者が返済を滞ったら、債権者は抵当権が設定された不動産を売却し、債権を回収することができる
債務者が返済を滞ったら売却されてしまうおそれがある物件（抵当権が設定されている物件）を購入したい買主なんていないからです。
ですから、アンダーローンの場合は、売買契約後にローンを完済して抵当権を外す前提で物件を売り出します。
なお、ローンを完済しても残った代金は、財産分与で分け合うのが一般的です。
婚姻期間中に築いた財産を民法第768条、民法第771条に基づき公平に分配すること
参照元：民法768条・民法771条
売却する物件が夫（もしくは妻）の単独名義であれば、所有者1人が売却活動を行えば問題ありません。
一方、売却する物件が夫婦２人、もしくは夫婦の親などを含む共有名義だった場合は、売却時に共有者全員の合意が必要です。
共有名義の不動産の売却方法は「共有名義の家は売却時に共有者全員の合意が必要」で詳しく解説していますので、参考にしてください。
持分割合などに関係なく原則1/2で分ける
離婚の際の財産分与の割合は、原則1/2と定められています。
自宅が共有不動産だった場合も、持分割合にかかわらず1/2で分けるのが原則です。
- 共有不動産（共有名義不動産）
- 登記簿上の所有者が複数人いる不動産
- 持分割合
- 共有不動産をはじめとする共有物に、所有者それぞれが持つ権利の割合
婚姻関係中に築いた財産への貢献度は、夫も妻も等しいと考えられているからです。
仮に、会社員である夫の名義で住宅ローンを組んでいたとしても、専業主婦である妻も家事や育児をして夫を支えることで、夫婦の財産形成・維持に貢献してきたと言えます。
ただ、全てのケースに「1/2」の原則が適用されるわけではありません。
離婚時の財産分与について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
【オーバーローンなら】金融機関に交渉して任意売却する
オーバーローンであれば、金融機関（債権者）の許可なく勝手に自宅を売却することはできません。
前述の通り、ローンの返済が終わっていない物件には、金融機関の抵当権が設定されているからです。
債務者が返済を滞ったら売却されてしまうおそれがある抵当権付きの物件なんて、当然買手はつきません。
ですから、オーバーローンで物件を売却したいのであれば、金融機関に交渉して抵当権を外してもらったうえで自宅を売却し、得た代金で残りのローンを返済しましょう。
ちなみに、債務が残っている不動産を金融機関の承諾のもと売却することを「任意売却」といいます。
ただし、任意売却には以下のようなリスクがあるので、安易に行うべきではありません。
- 今後の返済計画が立たなければ、金融機関に任意売却を認めてもらえない
- 任意売却の期限を過ぎると、競売で市場相場より安価で買いたたかれる
- 任意売却を行うと債務者の信用情報に傷がつき、今後ローンが組めなくなる など
任意売却の概要や実際の流れは以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
なお、リスクを知ったうえで任意売却を行うのであれば、訳あり不動産専門の買取業者である、弊社AlbaLink（アルバリンク）にぜひご相談ください。
一般的な不動産業者は、わざわざ抵当権付きの物件の販売活動（買主探し）を、積極的に行ってはくれません。
抵当権付きの物件は買手がつきにくいうえに、買手がついたところで、担当者が金融機関と交渉して抵当権を外すスキルを持ち合わせているわけでもないからです。
一方、弊社は任意売却の物件を買い取った実績が多くあり、金融機関との交渉スキルに長けています。
現実的で詳細な返済プランを提示し、スムーズに抵当権を外したうえで、物件を買い取ることができます。
もちろん「まだ任意売却すると決めたわけではないけど、相談だけしたい」「査定金額だけ知りたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
建てたばかりの家に離婚後も住み続ける場合
離婚後、妻、もしくは夫が家に住み続ける場合の対応（するべきこと）を解説します。
なお、今回は「現状では夫名義の家に、今後も妻が住み続ける」と仮定して説明しますが、たとえ妻と夫の立場が反対であっても同様のことが言えます。
自宅の名義とローンの名義を妻に変更する
現状で夫名義の家に、今後は妻が住み続けるのであれば、登記簿とローンの名義を変更しましょう。
ただ、夫が組んでいたローンを妻の名義に変更するのは、金融機関に認められないケースが大半です。
というのも、現状の借入額は、あくまで夫の経済力に応じた金額であるからです。妻にも夫相応の経済力がなければ、名義変更することはできません。
自宅とローンの名義変更について、詳しくは専門の司法書士に相談してみましょう。
また、離婚協議そのものがスムーズに進んでおらず、既に担当の弁護士がいるのであれば、別途司法書士に相談する必要はありません。名義変更についても担当の弁護士に相談してみましょう。
名義人は変更せず、夫名義の家に妻が住み続ける
登記簿とローンの名義変更を行わず、妻が自宅に住み続けるという方法もありますが、非常に危険です。
というのも、夫のローンの返済が滞れば、妻は住む場所を失うことになるからです。
長ければ35年以上にもわたる返済期間の中で、元夫が再婚して新たな家庭を持つことで出費が増えたり、病気などの事情で働けなくなったりしたら、ローンの支払いが滞る可能性は十分にあります。
また、そもそも登記簿とローンの名義人、そして実際に自宅に住む人は、原則として一致していなければなりません。
一致していないことが金融機関に知られてしまったら、契約違反とみなされ、ローンの一括返金を求められたり損害賠償を請求されたりするおそれもあります。
以上の理由から、夫名義の家に妻が住み続けるのは危険です。
離婚に伴う名義変更の重要性などをさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
共有名義の家は売却時に共有者全員の合意が必要
離婚するにあたり、自宅の共有関係は放置せず、解消しておくべきです。
というのも、共有不動産は、共有者1人の意思では売却することも賃貸利用することもできないからです。
今後、共有不動産を手放したくなったり賃貸物件として貸し出したくなったりしても、共有者である元夫・元妻の合意がなければなりません。
離婚した相手と話し合ったり、説得したりしなければなりませんし、意見がまとまらなければトラブルに発展するおそれもあります。
というわけでこの章では、離婚時の共有不動産の売却方法を解説します。
共有者全員の合意がスムーズにとれる場合と、そうでない場合で取るべき対応が異なりますので、それぞれのケース別に参考にしてください。
合意が得られる場合
共有者全員の合意が得られるのであれば、とれる対応は2つあります。
「共有不動産全体を第三者に売却する」もしくは「共有者間で持分を売買する」です。
それぞれ解説します。
共有不動産全体を売却する
共有者全員が売却に賛成しているのであれば、通常の（単独名義の）不動産と同様に、共有不動産全体を第三者に売却できます。
身近な不動産仲介業者に相談して、販売活動（買主探し）をしてもらいましょう。
売主から不動産売却の相談を受けたら、一般に広く物件情報を公開して買主を探してくれる
不動産全体を売り出すので、通常の（所有権が1本化されている）不動産と同程度の金額での売却が見込める点はメリットです。
ただ、共有者のうち1人でも売却に反対していたら共有不動産全体を売却することはできません。その点はデメリットと言えるでしょう。
共有不動産の売却の手順など、より詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
共有者間で持分を売買する
共有者間で持分を売買して、物件の所有権を1本化するのも賢明な手段です。
仮に、夫と妻で1/2ずつ持分を所有していたら、妻が夫に持分を売却することで家は夫の単独名義となり、共有関係が解消されます。
妻は持分に応じた代金を夫から受け取れるので、新たな住居を見つけるための資金にできるでしょう。
ただし、夫が妻の持分を買い取れるだけの資金がなければ、この方法は有効ではありません。
夫に相応の資金力があるのであれば、司法書士に相談して持分移転登記を行い、持分の名義を変更しましょう。
合意が得られない場合
共有者全員が売却に納得してくれない、そもそも話し合いができない、連絡先がわからないという方に向けて、対処法を2つご紹介します。
共有者の合意が得られなくても共有関係から抜け出すことは可能なのでご安心ください。
共有物分割請求をして売却する
他の共有者が売却に合意してくれない場合は、共有物分割請求をして、共有関係の解消を目指すという手段もあります。
共有者の1人が他の共有者に共有状態の解消を求めること。共有物分割請求は法的強制力があるため、請求された共有者は共有物の解消に向けて行動しなければならない
ただし、共有物分割請求は、他の共有者である元夫・元妻と顔を合わせて話し合いを行わなければなりません。
元妻・元夫の顔も見たくないという方にとっては精神的苦痛が伴うでしょう。
さらに、共有物分割請求には少なくとも半年、長ければ数年の期間がかかりますし、弁護士を雇うための費用も負担しなければなりません。
なお、共有物分割請求（共有物分割請求訴訟）の流れなどは、以下の記事で詳しく解説していますので、さらに詳しく知りたい方は参考にしてください。
自身の持分のみを第三者に売却する
他の共有者が売却に合意してくれないのであれば、共有物分割請求を行うのではなく、自身の持分のみを第三者に売却することのも賢明です。
とはいえ、自身の持分のみを個人に売却することはできません。
前述した通り、共有不動産は共有者1人の意思では売却も賃貸活用もできないため、共有者同士でのトラブルが付き物だからです。他人の共有関係に参入したい買手なんて存在しません。
自身の持分のみを売却するなら、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者に自身の持分のみを売却するのであれば、他の共有者（元妻・元夫）と顔を合わせたり、弁護士を立てたりする必要は一切ありません。
売主が売却のために費用や労力を割かなくても、持分のみを積極的に買い取ってくれます。
積極的に買い取れる秘訣は、他の共有者への交渉スキルと不動産の活用ノウハウが豊富だからです。
どういうことかというと、まず、買取業者はあなたから共有持分を買い取ったら、他の共有者に菓子折りを持ってあいさつに行く等して、信頼関係を築きます。
信頼関係が築けたら、豊富な不動産の知識を活かして他の共有者にお互いがウィンウィンになるような提案をします。
例えば「協力して不動産を売却しませんか？」や「持分のみをうちが買い取ることもできますよ！」という提案です。
ちなみに他の共有者の持分を買い取って不動産の完全な所有権を手に入れた場合は、簡単なリフォームを行って賃貸物件にしたり、古民家カフェにしてカフェオーナーに売却したり、様々な方法で不動産を活用します。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、他の共有者との交渉スキルや買い取った後の不動産の活用ノウハウを豊富に持ち合わせています。
ですから、売主様が他の共有者と顔を合わせたり交渉したりする必要はないのでご安心ください。
もちろん、「まずは自身の持分がいくらになるか知りたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
>>【共有持分そのまま買取可能】他の共有者と顔を合わせる必要一切ナシ
家を立てた直後に離婚する際の注意点
家を建てた直後に離婚する際の、3つの注意点を解説します。
離婚協議書や離婚公正証書を作成する
家を建てた直後に離婚するのであれば、離婚協議書や公正証書を作成し、夫婦で決めた離婚の条件等を明記しておくべきでしょう。
- 離婚協議書
- 夫婦間で決めた離婚の条件を確認するための合意書。財産分与の内容をはじめ、親権、養育費、慰謝料などについて記載する。
- 公正証書
- 離婚に際して、主に金銭の支払いに関する約束事をまとめた契約書。公正証書を作成する際は、当事者2人が公証役場に出向くのが原則。
離婚の条件や約束事を口頭で済ませてしまうと、後々トラブルになるおそれがあるからです。
例えば、あまりおすすめできる手段ではありませんが、夫名義の家に妻が住み続けるのであれば、書面にその旨を記載しておくべきです。
ただ、夫の意向や経済力によってローンの返済が滞ってしまったら、たとえ書面があっても金融機関に物件を差し押さえられるリスク（妻が住処を失うリスク）は変わりません。書面の有無は金融機関には関係ないからです。
しかし、例えば離婚時の慰謝料の代わりに夫がローンの支払いを約束した旨が書面に明記されていれば、仮に自宅を差し押さえられても、妻が夫を訴える際の証拠にできます。
このように、離婚協議書や公正証書があれば、元夫婦間のトラブルの際の証明になったりトラブルを防いだりできます。
なお、離婚協議書や公正証書の作成は、弁護士や行政書士に依頼するのが一般的です。
建築から1年以内、なおかつ未入居なら新築として売却できる
建築から1年以内で、なおかつ未入居なら新築として売却できます。
新築として売却できれば、家を建てた（購入した）当時の金額で売却できる見込みもあるため、売却代金でローンを一括返済できる可能性もあります。
ただし、1度でも住んでしまったら新築ではなくなってしまうので、売却する予定であれば建てたばかりの自宅に安易に住まないようにしましょう。
途中で工事をやめると高額な費用がかかる
建築工事の途中で離婚が決まったとしても、工事を中断するのはおすすめできません。
たしかに、工事の発注者（自宅の購入者）は、建築を依頼した工務店やハウスメーカーに申し出れば、いつでも建築工事を中断してもらえます。
参照元：民法641条
ですが、工事の中断には高額な費用がかかります。
具体的には、それまでの建築にかかった費用や損害賠償金、契約キャンセルに伴う違約金などです。
工事を中断するために高額な費用を負担するより、完成した物件を新築として売却した方が金銭的に損がないでしょう。
まとめ
家を建てた直後に離婚した場合の対処法を解説しました。
もし元夫婦で自宅を共有しているのであれば、離婚の際に共有関係は解消しておくべきです。
共有不動産の売却や賃貸利用は1人の意思ではできず、共有者同士の意見の食い違いから何かとトラブルに発展しやすいからです。
離婚した2人が共有しているとなれば、なおさらトラブルに発展するリスクは高まるでしょう。
もし、共有者が共有関係の解消に応じてくれないのであれば、自身の持分のみを第三者に売却してしまうのが賢明です。
専門の不動産買取業者であれば、共有持分のみをそのまま買い取ってくれます。
売主の方が他の共有者と交渉したり話し合いをしたりする必要はありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も共有持分のみを買い取り、共有関係から抜け出すお手伝いをさせていただいた実績が多くあります。
「後腐れなく、手っ取り早く共有関係から脱却したい！」このような方はぜひ我々にご相談ください。
もちろん、査定のみのご依頼も大歓迎です。
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