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不動産の売却が難しい限界集落の定義と原因
限界集落と聞くと「人口が減少している田舎の町」をイメージするのではないでしょうか。
おおむね合っていますが、限界集落には程度に応じた呼び名の定義があります。まずは、限界集落の基本情報を見ていきましょう。
限界集落とは人口の50%が高齢者になった集落
限界集落とは、人口の50%超が65歳以上の高齢者になっている集落のことです。
限界集落の「限界」は、人が生活していくために必要な労働者の数が揃わず、地域としての機能が限界に近づきつつある状態を指しています。
主に離島や中山間地などの小規模な地域を中心に発生している現象で、労働が困難となった高齢者の増加・子どもがいる世帯割合の減少によって、今後も衰退していくことが予想される地域とも言えます。
程度ごとに准限界集落、危機的限界集落というものもある
限界集落は程度に応じて、下記のように3段階を経て呼び名が変わっていきます。
- 準限界集落：55歳以上が人口の50%以上を占めている集落
- 限界集落：65歳以上が人口の50%以上を占めている集落
- 危機的集落：65歳以上が人口の70%以上を占めている集落
基本的に現状の形態にとどまることはなく、準限界集落であってもやがて危機的集落へと移行していきます。
言うまでもなく、上から順番に地域の状況は深刻化していきます。
全市町村のおよそ半分が過疎化地域に分類される現状
現状では、全市町村のおよそ半分が過疎化地域に分類されています。
総務省地域力創造グループ過疎対策室の調査データでは、過疎地域の人口は全国の8.2％となっています。
これだけ見ると少なく感じますが、過疎地域に該当する市町村数は47.7%・面積では国土の59.9％と、おおむね半数近くを占めている状態です。
過疎地域の人口推移を見ると、昭和35年から継続的に右肩下がりが続いています。今後ますます限界集落に住む人口数は減っていくと考えられます。
限界集落になってしまう原因
限界集落になってしまう原因は少子高齢化です。
高齢化が進むことで労働力が低下すれば、各種産業は衰退していきます。加えて、新しい世帯が生まれないため、地域の機能はますます低下します。
人口が少ない地域はインフラや商業施設も活性化していかないので地域の魅力がなかなか磨かれません。地域に住みやすさがなければ、他の地域から移住してくる人も減少してしまいます。
そのため、限界集落はどんどん活力と人口が減少していく負のスパイラルを辿ってしまうのです。一度、限界集落となってしまうと脱却は困難とも言えます。
限界集落にある不動産は売却・活用が非常に難しい
前述したように、限界集落は地域が活性化しないまま人口が減っていくので住みにくさが進行する地域とも言えます。
そのため、不動産の売却も当然ですが厳しくなります。不動産市場のほとんどの買い手は、購入した物件に居住する前提で買うので、働き口が少なく住みやすさに欠ける地域を選択しないからです。
限界集落は人口減少が避けられない地域です。基本的に資産価値には人口の増減が深く関わっており、人口が増えていれば需要と供給のバランスで将来的に土地の値段は上がっていきます。
反対に人口が減っている地域の土地の価格は下落し続けるので、将来「やっぱり売ろう」と思った頃には0円同然の価格で手放すことになったり、もう売れなくなってしまったりするリスクは高くなります。
限界集落にある家でも、自身が今後も住み続けたい・賃貸物件として入居希望者がいるなどであれば所有し続ける価値はありますが、そうでないければ価値の残っているうちに売却するのが堅実な選択です。
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次章で、限界集落にある売れない家を売却する方法をご紹介します。
限界集落にある不動産でも売却できる解決方法
前述したように、限界集落に位置する不動産の売却は基本的には難しいです。
しかし、あくまで一般的な不動産売却では難しいという話であり、相談する先によっては問題なく売却できます。詳しく見ていきましょう。
一般的には老朽化した建物を解体して更地にしたほうが良いと言うが、、、
まずは、家が売れない時に辿り着きがちなアイデアについて回答します。
一般的には、老朽化した建物は解体して売却活動に移行したほうが幾分か買い手は見つかりやすくなる傾向にあります。しかし、安易に解体することはおすすめしません。
まず、不動産は建物がなくなると固定資産税が6倍になります。
基本的に土地には税金がかかりますが、住宅の建っている土地には税負担を軽減する優遇措置があるのです。これを、住宅用地の特例と言います。
住宅用地の特例
住宅が建っている敷地の面積に応じて、小規模住宅用地・一般住宅用地の区分に分けられ、それぞれ軽減税率が適用される特例措置
- 小規模住宅用地：200㎡以下の部分に対する標準課税が6分の1に軽減
- 一般住宅用地：200㎡以上の部分に対する標準課税が3分の1に軽減
参照元：国土交通省｜土地の保有に係る税制
例えば、今まで特例を適用していて土地の固定資産税が3万円だったとすると、更地になれば18万円まで増額します。
固定資産税は毎年1月1日に不動産を保有している人に課せられるので、更地にした年に売却できれば問題ありませんが、売れなかった場合は翌年以降、重い税負担がのしかかります。
また、当然ですが、家の解体費用も必要です。戸建住宅の解体にかかる費用は平均100万円〜150万円程度です。
このように、更地にすると多少売れやすくはなりますが、売却の見込みが十分ないのに解体してしまうと売却益どころか赤字になってしまいます。安易に更地にするのやめましょう。
なお、更地にするリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
専門の不動産買取業者に依頼すればそのままの状態でも売却できる
限界集落にある売れない不動産は専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
専門の買取業者であれば、更地にしなくてもそのままの状態でも売却できます。
まず、前提として買取業者とは売主から相談を受けた不動産を直接買い取る業者のことです。売主から購入した家にリフォーム・リノベーションなどを施して、第三者へ売却する際に得られる売却益を目的に買い取ります。
では「専門の買取業者」はなにかというと、訳あり物件など特殊な不動産を専門に扱う買取業者のことです。
通常の買取業者は住居用の家として再生する目的で買い取るので「住むには不便」と感じるような家は買取を断られる可能性があります。
しかし、専門の買取業者であれば、限界集落のように一般の買い手からの需要が見込めない不動産でも問題なく売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も売れにくい事情を抱えた不動産を積極的に取り扱っている専門の買取業者です。
日本全国の不動産に対応しているので限界集落にある家でも、ぜひご相談ください。
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最短数日で現金化できる
専門の買取業者に相談すれば、平均1週間〜1ヶ月程度で売却できます。
不動産買取は売主と買主の両方が契約内容に合意すれば、すぐに決済に進めるからです。弊社はスピード買取を得意としております。
売主の契約不適合責任がナシ
買取業者に依頼する場合、売主が契約不適合責任を負う必要がありません。
契約不適合責任とは、売却した不動産に契約書に記載されてなかった不具合が見つかった時に、売主が弁済しなければならない責任のことです。
買主から不具合についての通知が届くと、不具合部分の修理などを行わなければなりません。
しかし、買取業者への売却であれば契約不適合責任は免責されます。
そもそも買取業者は、マイナスな状態の物件を再生する前提で買い取るので、不動産が欠陥を抱えていてもまったく問題ないからです。
なお、売れない土地のおすすめの買取業者については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
限界集落にある不動産は放置しておくと大きなリスクが
限界集落にある家が売れなかったとしても、住んだり人に貸したり活用予定が決まっていれば所有し続けるリスクはありません。
しかし、誰も住んでいない空き家の状態で放置すると様々なリスクが生じてしまいます。
空き家の状態で放置すると急速に老朽化が進行する
人が住んでいない空き家は老朽化が急速に進みます。
空き家の劣化する原因としては、換気不足・給排水管の劣化・雨漏り・害獣の発生などが挙げられます。
とくに、換気不足が招く湿気の被害は深刻で、家の中に大量のカビが発生したり、水気を含んだ箇所にシロアリが発生したりしてやがて住居としての機能を失ってしまうのです。
住居としての価値が残っているうちに売却するのがおすすめです。
建物が倒壊して近隣住民に危害が及ぶおそれが
老朽化した空き家を放置すると、倒壊して近隣住民に危害を及ぼす危険性があります。
実際に、平成24年4月に約30年間空き家として放置されていた建物が倒壊し、前面道路を閉鎖する事例がありました。
参照元：日本住宅総合センター｜暴風雨による空き家の屋根の飛散・道路閉塞事例
この事例では道路が塞がったのみですが、損害の程度によっては民法第717条により、所有者に損害賠償の責任が生じます。
特定空き家に指定され、行政代執行の対象になる恐れも
空き家を放置し続けると、自治体から「特定空き家」に指定されて行政代執行の対象になる恐れがあります。
特定空き家とは、「存在するだけで周辺住民に悪影響を及ぼす空き家」と自治体にみなされた空き家のことです。
放置された空き家問題を解消する目的である「空家等対策特別措置法」では、特定空き家を以下のように定義しています。
２ この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
このように、周辺住民の生活環境に悪影響を与える特定空き家は行政からペナルティを受けます。
まずは、行政の助言と指導に始まり、任意で改善するよう注意されます。それ以降、改善が見られなかった場合にとられる措置は下記のとおりです。
- 勧告：必要な措置をとるよう勧告が行われる。住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税が増額する
- 命令：勧告で改善されなければ、空家法に基づいて5 万円以下の過料に処せられる
- 行政代執行：命令で改善されなければ、強制的に家を解体される
なお、空き家の解体にかかった費用は所有者へ請求されます。空き家の放置はもっとも危険な行為なので、今後活用予定がないのであれば、売却しましょう。
空き家の行政代執行については、以下の記事で詳しく解説していますので、併せて参照ください。
まとめ
今回の記事では、限界集落の不動産が売れにくい理由や解決策について解説しました。
過疎化が進んでいる地域の家は、不動産屋に相談しても買取を断られてしまうケースは珍しくありません。限界集落だと働く場所が少ないなどの理由から、家探しで除外されてしまう可能性が高いからです。
売れない田舎の家の売却活動にお悩みでしたら、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
弊社はいわゆる訳あり物件を専門に取り扱っている買取業者です。インフラが整っていない地域にある土地も、老朽化が進行してしまった家も、適正な金額をつけて買取可能です。
売主様が納得感を持って売却できるよう、全力でサポートすることをお約束します。
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