株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
宅地にできない土地とは？6つのケースと調べ方を解説
宅地にできない土地とは、都市計画法や農地法などの規制を受け、宅地への転用が認められない土地です。
主に、都道府県知事や市町村によって決められ、所有する土地の住所地によって宅地への転用の可不可は影響を受けます。
ここでは、宅地にできない土地について以下6つのケースと調べ方を解説します。
- 都市公園区域である
- 市街化調整区域である
- 農業振興地域内である
- 生産緑地に指定されている
- 甲種農地である
- 第1種農地である
都市公園区域である
宅地にできないケースの1つ目は「都市公園区域である」です。
都市公園とは、都市計画を実施していくエリアとして指定された「都市計画区域」に国や自治体が設置した公園を指します。
名称のように「都市部」にあるわけではなく、遊びや運動、レクリエーションなどを行う目的で、日本全国の各地域で整備されています。
都市計画区域に設置されている施設（道路、公園等）の区域内は、原則、都道府県知事などの許可を得ない限りは家の建築が許されません。
都市公園区域の調べ方
都市公園区域の調べ方は、「インターネット検索」「市区町村への問い合わせ」の2つがあります。
インターネット検索は、市町村が提供している地域なら「市区町村名 + 都市計画図」で検索をかけると、都市計画図をマップで閲覧可能です。
また、マップの提供がない地域の場合は、市区町村の都市計画課の窓口に問い合わせると確認できます。
市街化調整区域である
宅地にできないケースの2つ目は「市街化調整区域である」です。
市街化調整区域は都市計画法により「市街化を抑制すべき区域」と定義されているからです。
都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つに分類され、以下のような違いがあります。
- 市街化区域
- すでに市街地となっている、もしくは今後10年以内に市街化になる予定の区域
- 市街化調整区域
- 農地や森林を守るために市街化が進まないよう抑制されている区域
- 非線引き区域
- 現段階で市街化区域・市街化調整区域のどちらにも分類されていない区域
東京都を例に挙げると、23区のほとんどが市街化区域で、多摩や八王子など西に向かうにつれて市街化調整区域が多くなっています。
市街化調整区域を定める主な理由は、乱開発を防ぐことで自然環境を保護したり、市街化区域に人口を集中させたりする目的があります。
よって、市街化調整区域は住宅や商業施設などの開発行為にあたる建築が原則許可されません。
市街化調整区域の調べ方
市街化調整区域の調べ方は「インターネット検索」「市区町村への問い合わせ」の2つです。
インターネット検索は「市町村名 + 市街化調整区域」で調べると、市町村が都市計画図を提供していればマップで確認できます。
マップがない地域は、市町村の都市計画課に問い合わせれば、市街化調整区域に該当しているか否かを調べられます。
農業振興地域内である
宅地にできないケースの3つ目「農業振興地域内である」です。
農業振興地域とは、おおむね10年以上にわたって農業を利用すべきと都道府県知事に指定された地域を指します。農業振興地域内の「農用地区域内」にある農地を通称、青地と呼びます。
農地は、国民へ食料を安定供給するための貴重な資源として扱われているため、容易に宅地へ転用ができません。
農地は立地や自然環境などの諸条件によって、以下の5つに区分されます。
| 農地の区分 | 特徴 | 転用 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地 | 原則不可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内に位置する
・農業公共投資から8年以内の農地 ・高性能農業機械での営農できる農地 |
原則不可 |
| 第1種農地 | ・10ha以上の集団農地
・農業公共投資対象の農地 ・生産性の高い農地 |
原則不可
※公共事業のみ転用可 |
| 第2種農地 | ・農業公共投資対象外の生産性の低い農地 ・今後、市街地として発展しそうな農地 |
他の土地が転用できない場合許可 |
| 第3種農地 | ・都市的整備がされた区域内の農地 ・市街地に位置する農地 |
原則許可 |
参照元：農林水産省｜農業振興地域制度、農地転用許可制度等について
上記の表は宅地にする難易度が高い順に並んでおり、青地は農地の中でも生産性が非常に高く、転用は厳しく制限されています。
青地を宅地に転用したい場合、通称「農振除外の申請」という農用地区域の指定を外す制度が設けられていますが、要件を満たすハードルが高く、ほぼ実現できません。
農業振興地域内の調べ方
農業振興地域内の調べ方は、「eMAFF農地ナビで調べる」「市区町村で確認する」の2つ方法があります。
eMAFF農地ナビは、農業委員会等が提供する農地情報サイトです。「条件から探す」で農地の所在地を入力すると地域区分などの基本情報が確認できます。
ただし、eMAFF農地ナビは位置情報が大まかであるため、正確性に欠ける点は注意が必要です。
農業振興地域内農地に該当するか否かを正確に把握したい場合は、各市町村の農政課に問い合わせましょう。
なお、農政課で確認する際は登記簿に記載されている地番が必要です。あらかじめ、法務局で登記簿謄本を取得しておきましょう。
🟥
生産緑地に指定されている
宅地にできないケースの4つ目は「生産緑地に指定されている」です。
生産緑地とは、市街化区域内に位置する農地の中で、行政から生産緑地として指定を受けた農地です。
本来、市街化区域内にある農地は、宅地に等しい価値がある（価値が高い）と評価されるため、固定資産税を農地より多く支払わなければなりません。
しかし、「宅地利用せず、30年間営農を続けます」という条件の元、固定資産税などが軽減される制度が生産緑地です。
農地の固定資産税について気になる方は以下の記事を参考にしてください。
言うまでもなく、宅地にしないことが約束された土地なので、生産緑地に指定されている期間は転用不可となります。
生産緑地の調べ方
生産緑地の調べ方は、「インターネットで検索する」「市区町村に問い合わせる」の2つ方法があります。
インターネット検索は「◯◯市 生産緑地地区」と対象の農地を入力して検索をかければ確認可能です。また、市区町村の都市計画課に問い合わせると生産緑地に該当しているか確認できます。
甲種農地である
宅地にできないケースの5つ目は「甲種農地である」です。
甲種農地は市街化調整区域に位置する農地の中でも、とくに良好な営農条件を備えている農地を指します。
具体的には以下のような農地が甲種農地です。
- おおむね10ヘクタール以上の規模の農地で、高性能な農業機械による営農に適している農地
- 土地改良事業など、農業公共投資から8年以内の農地
甲種農地は生産性が高い農地であり、原則宅地への転用は認められません。
甲種農地の調べ方
農業振興地域内の調べ方と同じく、甲種農地に該当しているかどうかは「eMAFF農地ナビで調べる」「市区町村に問い合わせる」で確認できます。
大まかな情報なら、eMAFF農地ナビの「条件から探す」で地域区分を確認しましょう。
甲種農地に該当するかどうかを正確に把握したい場合、市町村の農政課に問い合わせると教えてもらえます。
第1種農地である
宅地にできないケースの6つ目は「第1種農地である」です。
甲種農地の次に良好な営農条件を備えており、以下3つのような農地を第1種農地と言います。
- おおむね10ヘクタール以上の規模の集団農地内にある農地
- 土地改良事業などの対象となった農地
- 傾斜、土壌の性質などの自然的条件から、周囲の標準的な農地を超える生産が期待できる農地
公共性の高い事業に供する場合、例外として宅地への転用が認められますが、原則、第1種農地も転用の許可は下りません。
第1種農地の調べ方
農業振興地域内・甲種農地の調べ方と同様に「eMAFF農地ナビで調べる」「市区町村に問い合わせる」で、第1種農地かどうか確認できます。
大まかな情報なら、eMAFF農地ナビの「条件から探す」で地域区分を確認し、正確に把握したい場合は、市町村の農政課に問い合わせましょう。
宅地にできない土地の活用方法2選
ここまで、宅地にできない土地のケースと、該当区域かどうかの調べ方を解説しました。
上記のように宅地にできない土地には、あえて転用をせずに、宅地以外の方法で活用する手段があります。
ただし、うまくいくと収益化につながり、定期的な土地の管理からも解放されますが、宅地にできない土地の利用希望者は限定的であるため、活用の難易度は高めです。
この章では、宅地にできない土地の活用方法2選を紹介します。
- 市民農園を開設する
- 農家に農地を貸す（もしくは譲る）
市民農園を開設する
宅地にできない土地を市民農園として活用する方法があります。
市民農園とは、都市部に住む人たちがレクリエーションや生きがいづくり、体験学習など多様な目的で、小面積の農地を利用して作物を育てるための農園です。
市民農園として活用するなら、宅地にできない土地を転用する必要なく、収益化も図れます。
各地域では、以下の画像のように作物を栽培したり、農産物直売所を設置したりして市民農園を運営しています。
市民農園を開設するには、以下3つの開業方法があります。
- 市民農園整備促進法
- 休憩所・トイレ・駐車場などの付帯設備を設置し、市民農園・体験農園として経営する方法
- 特定農地貸付法
- 農地を小さな区画に分け、それぞれを利用者に貸し出して賃料収入を得る方法
- 農園利用方式
- 農業経営を行うオーナーが利用者から単発で入園料をもらい農作業体験などを提供する方法
このように、市民農園をどのように運営したいかによって必要な設備や開設までの手順が異なります。
具体的な開設手順は農林水産省の資料内で紹介されているので、市民農園の開設に興味がある方は参考にしましょう。
農家に農地を貸す（もしくは譲る）
宅地にできない土地の活用方法として、農家に農地を貸す、もしくは譲るのも一つの手段です。
農地の貸し借りや譲渡を行うには相手が農業従事者でなりません。そのため、宅地に転用せず農家のまま知人の農家などに貸借・譲渡の話をもちかける方法です。
農地の貸借・譲渡は農地法第3条により、農業委員会へ許可が必要ですが、以下の要件をすべて満たしていれば許可は得られます。
参照元：e-Gov法令検索｜農地法第3条
- 全部効率利用要件
- 農地の権利を取得する者、またはその世帯員が所有している農地・借りている農地のすべてを効率的に耕作すること
- 農作業常時従事要件
- 農地の権利を取得する者、またはその世帯員が農作業に常時従事すること(原則150日以上)
- 地域との調和要件
- 申請地の周辺の農地利用に影響を与えないこと
つまり、「農地を農業のためにフル活用してくれるなら貸借も譲渡もOK」という要件です。
ただし、上記の許可基準をクリアできれば農地の貸借・譲渡はできますが、相手先となる農家を見つけるハードルはあります。なぜなら、令和2年時点で農業従事者の70%以上が65歳以上の高齢者が占めているという現状があるからです。
現役世代の引退にくわえて、農業従事者の後継者は減少傾向であるため、仮に無償でも「農地を増やしたい」というニーズがない可能性があります。
農地を借りたい・もらいたいという農家が知人にいる場合に、実行できる活用方法です。
宅地でも家が建てられない3つのケース
ここまでは、宅地にできない土地と活用方法について紹介しました。
実は、宅地にできたとしても家が建てられないケースが存在します。家が建てられない原因は、都市計画法など区域による規制のほかにも、さまざまな法律の要件が関係するからです。
この章では、宅地でも家が建てられない3つのケースについて、以下の順番で解説します。
- 再建築不可の土地
- 擁壁にある土地
- 傾斜地（法地や崖地）
再建築不可の土地
再建築不可の土地とは、いま建っている家を壊すと建て替えができない土地のことで、再建築不可物件と言います。
再建築不可物件は、都市計画法で指定されている「都市計画区域」「準都市計画区域」に存在します。
上記2つの区域内では、建築基準法による「接道義務」が定められています。接道義務とは、「幅員4m以上の道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならない」という規定です。
これらの規定をクリアしていなければ、再建築不可物件は家を建てられません。
前述した旗竿地も「間口が2m以上道路に接道する」という要件を満たさないので、接道義務に適合せず再建築ができないのです。
再建築不可の土地を建築可能にする方法は、以下の6つがあります。
-
- 隣地の一部を買い取る
- 隣地と等価交換する
- 隣地を建築確認時のみ借りる
- 敷地の接道部分を後退させる
- 但し書き申請を出す
- 位置指定道路の申請を出す
たとえば、旗竿地で間口の幅が足りなくて接道要件を満たせない場合は、隣地と等価交換する方法があります。
隣地と等価交換とは、旗竿部分の長さが10m・敷地の間口が1.9mなら「0.1m×10m」分の敷地を隣地と交換することです。隣地から敷地の一部を交換してもらえば、接道要件が満たせるので再建築が可能になります。
再建築不可物件を建築可能にする方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
このように、隣家との交渉などを行い接道義務を満たせば、再建築不可は解消されます。
擁壁にある土地
高さ2m以上の擁壁のある土地は、家が建てられない可能性があります。
擁壁とは、隣地との高低差があったり崖があったりする場合に、地盤が倒壊しないよう保護する壁状の構造物です。
擁壁は経年劣化で倒壊する危険があることから「高さが2mを超える擁壁のある土地」に家を建てる場合は、建築確認申請が必要とされています。
しかし、擁壁のある土地の中には、建築確認申請で安全性が証明された「確認検査済証」が発行されていないケースがあります。この場合、家が建てられません。
そのため、確認検査済証がない場合、市役所の建築指導課・開発指導課に問い合わせて、「建築計画概要書」「台帳記載事項証明書」を取得しましょう。
上記2つの書類があれば、確認検査済証の代わりとなるので、擁壁にある土地に家を建てられるようになります。
傾斜地（法地や崖地）
法地や崖地などの傾斜地は、そのままでは家を建てられない可能性があります。
法地・崖地は以下の画像のような土地を指します。
法地・崖地は、どちらも宅地として使用できない斜面部分です。自然の地形で生じたものもあれば、人工的に造られたものもあります。
崖地・法地も斜面が崩落する危険をはらんでいるため、家を建てるための要件が設けられています。
実際に、令和2年2月5日に神奈川県逗子市で道路に隣接する民有地斜面が、突然斜面が崩落して、土砂に巻き込まれた歩行者が死亡する事故が発生しました。
このように、自然災害などのきっかけもなく斜面は劣化で突然崩壊するため、土地所有者に対して、斜面の自主点検が推奨されています。
崖地・法地に家を建てるには、建築確認申請で崖地は「傾斜角度が15°未満」、法地は「法地の範囲が土地全体の約30%未満」と認められれば建築可能となります。
ただし、崖地・法地に家を建てるには、建築許可が下りた後も所有者による定期的なメンテナンスが欠かせません。
宅地にできない土地や家が建てられない土地を手放せる6つの方法
これまで挙げてきたように、宅地にできない土地や家が建てられない土地を利用するには、通常の土地よりも手間がかかります。
ここまで読んだあなたは「宅地にできない土地の利用に対して、そこまでのモチベーションはないよ」と思ったかもしれません。
しかし、宅地にできない土地は無理に利用しなくても、処分する方法もあります。
ここでは、宅地にできない土地や家が建てられない土地を手放せる6つの方法を解説します。
- 相続放棄する
- 相続土地国庫帰属法を利用する
- 農地集積バンクを利用する
- 近隣の農家に売却する
- 仲介業者に売却する
- 専門の買取業者に買い取ってもらう
相続放棄する
相続予定の段階であれば、宅地にできない土地を手放す方法として相続放棄が挙げられます。
相続放棄とは、相続人が被相続人（亡くなった人）の遺産を受け継げる権利を放棄することです。
相続放棄をすれば、そもそも家を建てられない土地を受け継がなくても済むので、これまで挙げてきたような手間をかける費用がなくなります。
ただし、相続放棄には期限があり、「相続の開始を知ったときから3ヵ月」を過ぎると、相続放棄はできません。
例外として、期限を過ぎても裁判所の判断で認められるケースもありますが、あくまで裁判所の判断で必ず認められるという保証はありません。
また、相続放棄をすると相続人ではなくなるため、負債などのマイナスの財産にくわえて、プラスの財産も手放す必要があります。
相続開始から3ヶ月以内で、なおかつ被相続人の遺産に欲しい財産がないのであれば、おすすめできる方法です。
相続土地国庫帰属法を利用する
家が建てられない土地を手放す方法に、相続土地国庫帰属法を利用する手段もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続・遺贈によって土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に国庫に帰属できる制度です。
相続によって受け継いだ土地が管理されず放置されるのを防ぐために、2023年4月に創設されました。
相続土地国庫帰属制度は、法務局に申請して審査・調査をクリアすれば、宅地にできない土地でも国に引き渡せます。
ただし、相続土地国庫帰属法を利用するには、負担金として10年分の土地の管理費用を支払う必要があります。
負担金額は原則20万円で、くわえて審査手数料として土地1筆あたり1万4,000円を支払わなくてはなりません。
有料の制度ですが、土地を国に引き取ってもらう安心感を得たい方は相続土地国庫帰属制度の利用が適しています。
相続土地国庫帰属制度の詳細は以下の記事で詳しく解説しています。
農地集積バンクを利用する
家が建てられない土地を手放す方法に農地集積バンクを利用するのも有効な手段です。
農地集積バンクとは、農地を売りたい人（出し手）と農地を買いたい人（受け手）をマッチングするサービスです。
農地所有者が窓口に相談して、売買にあたっての諸条件を伝えたら、希望条件の合う農家を探してもらえます。
農地集積バンクを利用するメリットは、知人以外の農家とマッチングできる点です。知人以外にアプローチできるので、個人間で探すより購入希望者が見つかりやすいでしょう。
ただし、農地集積バンクを利用しても購入希望者が見つからなければ売却が一向に決まりません。農地は定期的に通う土地であるため宅地ほどでなくても、ある程度立地は重要視されます。
農地の売買において個人間の取引ではなく、仲介に入ってもらいたい人に農地集積バンクはおすすめです。
近隣の農家に売却する
家が建てられない土地を手放す方法に近隣の農家に売却する方法もあります。
前述した農地集積バンクと異なり、個別に買い手を見つけて売却するので、面倒な手続きなく売買が行えます。
ただし 農業従事者は減少傾向にあるため 買い手を見つけるのが難しいです。
実際に、農林水産省の調査では2013年〜2022年のおよそ9年間で、農業人口が約194万人から約138万人まで減少しているというデータがあります。
近隣に農家が居たとしても引退間近の農家だと、農地の売却は実現できないでしょう。
農地の近隣に、今後長期的に農業を営む農業従事者がいる場合におすすめできる方法です。
仲介業者に売却する
宅地にできない土地を仲介業者に依頼して売却する方法です。
仲介業者に依頼すると、不動産ポータルサイトや不動産情報誌を活用して幅広く販促活動を行ってもらえます。
ただし、宅地にできない土地は、幅広く買主を募ってもらってもほぼ売れません。仲介業者が売却のターゲットにするのは、マイホームを購入したい層だからです。
そのため、宅地にできない土地はもちろんのこと、宅地にできても農地転用する手間がかかる農地は売れにくい傾向にあります。
よって、宅地にできない土地は仲介業者への売却はおすすめできません。
仲介業者への売却が適しているのは、あくまで宅地に転用できる農地で、なおかつ都心部なら駅から徒歩10分圏内・地方部なら市街地まで車で10分以内など、宅地として好立地な農地に限られます。
専門の買取業者に買い取ってもらう
宅地にできない土地の売却でもっともおすすめなのは、専門の買取業者への売却です。
専門の買取業者は、宅地にできない土地をはじめとした特殊な不動産を再生させる業者なので、現況渡しで売却できます。そのため、これまで挙げてきたような、農業委員会への申請や買主を募った挙げ句売れ残るような心配がありません。
また、専門の買取業者は問題を抱えた土地の活用ノウハウに長けているので、問題を抱えた土地を得意としない一般の買取業者で売却するよりも、売却額が高くなりやすいのが特徴です。
不動産市場で需要が低い宅地にできない土地なら、専門の買取業者に売却したほうがスムーズに処分できるでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、宅地にできない土地など、特殊な不動産の扱いに強い買取業者です。買取実績600件超（2023年1月〜10月の実績）の豊富な経験から、宅地にできない土地でも高額買取が可能です。
さらに、弊社スタッフの誠実＆スピーディーな対応に定評があり、Google口コミでも多くのお喜びの声を頂戴しております。
弊社独自の活用ノウハウを駆使して、できる限りあなたの宅地にできない土地を高く買い取れるよう全力でサポートします。
無料査定のみのご連絡も大歓迎ですので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
>>【宅地にできない土地を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
都市計画法などの規制を受けて宅地にできない土地は多く存在します。
宅地にできない土地は活用が難しく、売却しようにも不動産市場ではほとんど需要が見込めません。
将来的に土地の資産価値が下落して、「手放したいのに売れない」「安価な売却額になった」といったケースに陥らないためにも、早い段階で専門の買取業者への売却することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、宅地にできない土地など、需要が低い不動産を積極的に買い取っている買取業者です。
再建築不可や底地など、活用が難しい土地を豊富に取り扱う弊社なら、宅地にできない土地を高確率＆スピーディーに買取可能です。
実際に、2023年にフジテレビの「イット」では、一般の不動産会社が買い取らない空き家を買取・再生させる業者として紹介されました。
訳あり不動産の活用ノウハウを駆使して、あなたの宅地にできない土地をできる限り高値で買取します。
無料査定はいつでも承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。もちろん、査定のみのご連絡も大歓迎です。
相談・査定はこちら
