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埋蔵文化財包蔵地とは遺物が埋もれている土地のこと
埋蔵文化財包蔵地とは、その名のとおり「文化財」が埋まっている土地を指します。
引用元：飯田市｜奈良・平安時代の礎石柱建物が出土した恒川遺跡群
ただし一口に文化財といっても、土器や石器、銅鐸などの有形民俗文化財、貝塚や古代の住居跡、化石、鉱物などその種類はじつに多岐にわたります。
土地に埋まっている文化財であっても、建造物や美術品など一般に知られる文化財と同様、国民の共有財産である点には変わりありません。
そのため、埋蔵文化財包蔵地の所有者は文化財保護法第4条第2項に定められている以下の事項を守らなければならない点に注意が必要です。
文化財の所有者その他の関係者は、文化財が貴重な国民的財産であることを自覚し、これを公共のために大切に保存するとともに、できるだけこれを公開する等その文化的活用に努めなければならない。
引用元：e-Gov法令検索｜文化財保護法第4条第2項
埋蔵文化財包蔵地か確認する方法
埋蔵文化財包蔵地は全国で約46万箇所あるといわれています。
参照元：文化庁｜埋蔵文化財
しかし、地中に文化財が埋まっているかどうかは自分の目では確認できません。
そのため、所有している土地が埋蔵文化財包蔵地かを知りたいなら、まずは自治体のWebサイトで公開されている遺跡地図を確認しましょう。
たとえば東京都国分寺市では、Webサイト上で以下の遺跡地図を公開しています。
地図上で赤く色塗られている箇所が埋蔵文化財包蔵地です。
引用元：国分寺市｜国分寺市遺跡地図
また、自治体のWebサイト上で遺跡地図が公開されていない場合でも、教育委員会に問い合わせをしたら教えてもらえます。
所有している土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するか不安な方は、一度確認してみたらいかがでしょうか。
埋蔵文化財包蔵地を売却する時の3つの注意点
埋蔵文化財包蔵地に該当する土地を売却する際には、以下の3点に注意が必要です。
- 告知義務がある
- 調査費用を負担する必要がある
- 売却価格を下げる必要がある
それぞれの注意点について、詳しく見ていきましょう。
告知義務がある
埋蔵文化財包蔵地を売却する際は、重要事項説明書を通じて「地中に文化財が埋まっていること」を買主に告知しなければなりません。
物件の状態や権利関係、取引条件など売買に関わる重要事項について記載した書類。
後述の「売却価格を下げなければならない2つの理由」で詳しく解説しますが、埋蔵文化財包蔵地に建物を建てるにあたって調査が必要となることがあります。
調査期間は土地の面積や遺物の量、遺跡の大きさなどによって異なりますが、1年以上かかるケースも珍しくありません。
土地を購入しても建物の建築がすぐにはできないのは、買主にとって大きなデメリットです。
土地が埋蔵文化財包蔵地であるかどうかは買主の購入意思に多大な影響を与えるため、事前に事実を伝えなければならないとされているのです。
もし埋蔵文化財包蔵地を売却する際に故意に事実を告げず、土地の引き渡し後に地中から文化財が見つかった場合、買主から契約不適合責任を問われる恐れがあります。
引き渡した目的物に売買契約書には記載のない不具合や欠陥が見つかった場合に売主が買主に負う責任のこと。
買主は売主に対して修繕や代金の減額、損害賠償、契約の解除を請求できる。
ケースによっては損害賠償を請求されかねないため、埋蔵文化財包蔵地を売却する際には必ず告知義務を守るようにしましょう。
契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
調査費用を負担する必要がある
埋蔵文化財の発掘調査にかかる費用をあなたが負担しなければならない可能性がある点も、埋蔵文化財包蔵地を売却するときの注意点のひとつです。
原則として、個人の居住用住宅を建てる際に必要な発掘調査費用は公費で負担してもらえます。
参照元：江戸川区｜発掘調査をする必要がある場合、土地の調査費用は誰が負担するのですか。「試掘調査」「本調査」の両方について。
しかし、埋蔵文化財包蔵地を売却するために発掘調査をおこなう場合は、土地の所有者であるあなたが費用を負担しなければならないのです。
発掘調査費用は土地の広さなどによって異なるので一概にはいえませんが、ケースによっては数百万円もの費用が発生することも十分あり得る点に注意が必要です。
発掘調査費用については、後述の「埋蔵文化財包蔵地の発掘調査の流れと費用」の見出しで詳しく解説します。
売却価格を下げる必要がある
売却価格を相場よりも下げなければならない点も、埋蔵文化財包蔵地売却時の注意点として挙げられます。
売却価格を下げる必要があるのは、相場で売り出しても買い手が見つからないからです。
売却価格を下げなければならない理由について、さらに掘り下げて見ていきましょう。
売却価格を下げなければならない2つの理由
埋蔵文化財包蔵地の売却価格を相場よりも下げる必要があるのは、以下2つの理由によります。
- 建築工事が遅れる
- 土地の活用や建物の構造が制限される
まず、埋蔵文化財包蔵地に該当する土地に建物を建てるには、建設工事をおこなう60日前までに自治体に届け出を提出しなければなりません。
参照元：e-Gov法令検索｜文化財保護法第93条第1項
その後、自治体による現地調査がおこなわれ、遺跡発掘調査の必要があると判断されたら本格的な調査がおこなわれる流れです。
調査には数週間～1年以上かかることがあり、当然ですが、その間は建築工事に着手できません。
また発掘調査の結果、出土した遺物や遺跡の歴史的価値によっては土地の掘削が必要となる地盤改良工事が禁じられることがあります。
もし埋蔵文化財包蔵地の地盤が弱く地盤改良工事もおこなえないとなったら、建物が重い鉄骨住宅や3階建ての家が建てられなくなるなど土地の活用方法に制限が課されてしまいます。
ケースによっては、建物の建築自体が禁じられることもあり得るのです。
そのため、マイホームを建てるための土地の購入を検討している方からは埋蔵文化財包蔵地は敬遠されがちであり、相場よりも価格を下げなければ買い手を見つけるのが難しいのが現実です。
埋蔵文化財包蔵地を高く売却する方法3選
ここまで埋蔵文化財包蔵地の売却が難しい理由について解説してきましたが、決して買い手を見つけられないわけではありません。
そこでここからは、埋蔵文化財包蔵地を高く売却するための3つの方法をご紹介します。
- 売却前に発掘調査をする
- 現況の建物の確認済証をチェックする
- 訳アリ物件専門の買取業者に売却する
結論から申し上げると、埋蔵文化財包蔵地は訳アリ物件専門の買取業者に売却することをおすすめします。
3つの方法のうち、もっとも費用や手間をかけずに埋蔵文化財包蔵地を現金化できるからです。
埋蔵文化財包蔵地をとにかく早く売却したい、売却に際して費用を負担したくないという方は、訳アリ物件を積極的に買い取っている弊社AlbaLink（アルバリンク）までお気軽にお問い合わせください。
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それでは、それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。
売却前に発掘調査をする
埋蔵文化財包蔵地をできる限り高く売却したいなら、事前に自治体へ調査を依頼する方法が有効です。
自治体から「発掘調査の必要がない」と判断されたら、通常の土地同様に相場で売却できます。
また発掘調査の必要があっても、調査が終わってから埋蔵文化財包蔵地を売り出すことで、「すぐに建築工事に着手できない」「建築制限を受ける可能性がある」といった買主側のリスクを解消でき、より早く売却できる可能性が高まります。
ただし、発掘調査をおこなうにあたり、あなたが費用を負担しなければならない点は押さえておく必要があります。
発掘調査の流れとかかる費用について、詳しく見ていきましょう。
埋蔵文化財包蔵地の発掘調査の流れと費用
埋蔵文化財包蔵地における発掘調査は、以下の流れでおこないます。
- 工事着工の60日前までに自治体へ届け出を提出する
- 自治体から「立ち会い調査」「確認調査（試掘調査）」「慎重工事」いずれかの通知が届く
- 確認調査の結果埋蔵物が見つかったら「本発掘調査」をおこなう
自治体の職員が立ち会い、埋蔵物の有無を確認。
埋蔵物が見つからなかったら工事を進められるが、見つかったら確認調査をおこなう。
更地の状態で試掘調査（重機を使って土地を掘削）をおこない、埋蔵物が見つからなかったら着工できるが、見つかったら本発掘調査をおこなう。
地中から埋蔵物が出土する可能性があるため、慎重に工事をおこなう。
遺跡の記録と遺物の保存をおこなう。
調査が終わったら着工できる。
前述のように、個人が住む家を建てるために発掘調査をおこなうときは、自治体が費用を負担してくれます。
しかし、売却のために発掘調査をおこなう場合はあなたが費用を負担しなければなりません。
文化庁のデータをもとに平均発掘調査費用を割り出すと、東京都の場合は個人住宅用で273万1,000円、個人事業用で300万6,600円でした。
参照元：文化庁｜埋蔵文化財関係統計資料―令和2年度―
一方で、京都市中京区にある約500㎡の土地に3階建ての賃貸マンションを建設する際、発掘調査費用として1,950万円を請求された事例もあります。
参照元：MBS（毎日放送）｜地中に眠る文化財発掘…調査費用が高すぎる？土地所有者が怒るワケ
埋蔵文化財包蔵地を売却するためだけに何百万円もの費用をかけて発掘調査をおこなうのは、あまり現実的とは言えません。
発掘調査をおこなっても、土地が確実に売却できるとは限らないからです。
したがって、埋蔵文化財包蔵地を売却したいなら、発掘調査をおこなう前に訳アリ物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。
発掘調査で出てきたものは原則都道府県に渡す
発掘調査の結果、所有している埋蔵文化財包蔵地から文化財が出土してもあなたのものにはなりません。
地中から出土した文化財は所有者が不明の「落とし物」として扱われるからです。
したがって、埋蔵文化財を見つけたときは、遺失物法に基づき発見者が管轄の警察署に落とし物として届け出なければなりません。
その後、3か月が経っても所有者が現れないときは、都道府県が所有する形となります。
もし自分の土地から出土した文化財だからといって勝手に自分のものにすると、遺失物等横領罪に問われるため、注意が必要です。
（遺失物等横領）
第二百五十四条 遺失物、漂流物その他占有を離れた他人の物を横領した者は、一年以下の懲役又は十万円以下の罰金若しくは科料に処する。引用元：e-Gov法令検索｜刑法第254条
現況の建物の確認済証をチェックする
埋蔵文化財包蔵地に建物が建っている場合は、売却前に確認済証があるかどうかを確認しましょう。
確認済証とは、家の建築計画が法令に違反していないことを示す書類です。
地域によって異なるものの、一般的に1970年以降に建てられた建物なら建築確認済証に当時の調査結果が添付されていることがあります。
現在の建物を建てる際に自治体から問題ないと判断されたことが確認できれば、改めて本格的な調査をおこなう必要はありません。
買主も安心して埋蔵文化財包蔵地の購入に踏み切れるでしょう。
もし確認済証を紛失してしまっていても、自治体で確認済証に代わる「建築台帳記載事項証明書」を発行してもらえます。
【建築台帳記載事項証明書の見本】
ただし、申請者が当時の建築主と異なる場合は建築主の委任状を準備しなければなりません。
また、手数料として1通につき200円（自治体によって異なる）ほどの費用が必要です。
訳アリ物件専門の買取業者に売却する
ここまでご紹介してきた埋蔵文化財包蔵地の売却方法は、費用がかかったり、手間がかかったりするデメリットがあります。
埋蔵文化財包蔵地を費用や手間をかけることなくスピーディーに売却したいなら、訳アリ物件専門の買取業者に依頼しましょう。
一般の買い手が見つかりにくい埋蔵文化財包蔵地であっても、訳アリ物件専門の買取業者ならスムーズに買い取ってくれます。
訳アリ物件専門の買取業者には、埋蔵文化財包蔵地のように売却が困難な土地を活用して収益を上げるノウハウが豊富にあるからです。
また、埋蔵文化財包蔵地を売却するにあたり、あなたが調査をおこなう必要もありません。
訳アリ物件専門の買取業者が埋蔵文化財包蔵地の活用にあたって必要な発掘調査をあなたに代わっておこなうので、数百万円もの発掘費用を負担せずに済むメリットもあります。
契約不適合責任を負う必要がなくなる
埋蔵文化財包蔵地の売却に際して、あなたの契約不適合責任を免責にしてくれる点も訳アリ物件専門の買取業者に依頼するメリットです。
訳アリ物件専門の買取業者は、埋蔵文化財包蔵地に潜むあらゆるリスクを解消したうえで収益化を図れるテクニックを有しています。
一般の買い手のように埋蔵文化財包蔵地を購入して不利益を被ることはないので、あなたの契約不適合責任を免責にすることができるのです。
埋蔵文化財包蔵地を売却したあとに買主から契約不適合責任を問われるリスクを回避したい方は、訳アリ物件専門の買取業者に売却することをおすすめします。
埋蔵文化財包蔵地の売却はアルバリンクにお任せ
埋蔵文化財包蔵地を売却したいなら、弊社AlbaLink（アルバリンク）にお任せください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、2011年に創業した専門の買取業者です。
創業以来、一般の買い手が見つからないような訳あり物件を積極的に買い取ってまいりました。
たとえば、以下のように山奥に放置されていた空き家でも、売主様の契約不適合責任を免責にしたうえで買い取らせていただきました。
また、以下の表を見ていただければ分かるように、買取対象エリアは全国におよんでいます。
【地域別成約数（2020～2023年実績）】
| 地域 | 買取数 |
|---|---|
| 北海道 | 49 |
| 東北 | 63 |
| 関東 | 529 |
| 中部 | 129 |
| 近畿 | 77 |
| 中国 | 68 |
| 四国 | 27 |
| 九州 | 56 |
あなたが所有している埋蔵文化財包蔵地が全国のどの地域に所在していても問題なく買い取ることができるので、ご安心ください。
実際に弊社をご利用いただいたお客様からも、ありがたいことに多くの感謝の声をいただけております。
埋蔵文化財包蔵地をいくらで買い取ってもらえるのかが知りたい方は、ぜひ弊社の無料査定をご活用ください。
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以下の記事では、不動産買取業者ランキングトップ10と各業者の口コミをご紹介しています。
埋蔵文化財包蔵地を売却するにあたり、どの買取業者に依頼したらよいのかが分からない方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
地中に文化財が埋まっている埋蔵文化財包蔵地には「調査費用がかかる」「調査期間中は建築工事に着手できない」などのデメリットがあるため、売却しようとしてもなかなか買い手は見つかりません。
売主側で事前に発掘調査をおこなっておけば、買主の負担が軽減される分、早期に売却できる可能性があります。
しかし、発掘調査費用として数百万円をあなたが負担しなければならないのはリスクといわざるを得ません。
ただし、訳アリ物件専門の買取業者に依頼すると、埋蔵文化財包蔵地でも問題なく買い取ってくれます。
あなたが発掘調査費用を負担する必要はありません。
それに加えて、あなたの契約不適合責任を免責にしたうえで買い取ってくれる点も大きなメリットといえるでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の埋蔵文化財包蔵地を積極的に買い取っております。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない物件を買い取る訳アリ物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
弊社では、あなたの契約不適合責任を免責にしたうえで埋蔵文化財包蔵地を買い取らせていただきます。
売却に際してあなたが費用を負担することもいっさいありませんので、ご安心ください。
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