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借地権を地主に売却することは可能！メリットとデメリットを解説
借地権とは、建物を建てる目的で地主から土地を借りる権利です。
借地権には種類があり、それぞれ契約期間が以下のように異なります。
| 借地権の種類 | 残存期間（契約期間） |
|---|---|
| 旧借地権 | ・非堅固建物20年以上
・堅固建物30年以上 |
| 普通借地権 | ・建物の構造問わず30年以上
・初回の更新：20年 ・2回目以降の更新：10年 |
| 定期借地権 | ・一般定期借地権：50年以上
・建物譲渡特約付き借地権：30年以上 ・事業用借地権：10年以上20年以下 |
上記のうち、旧借地権・普通借地権で借地契約を結んでいる場合、上記の期間を満了したタイミングで一定の要件を満たすと、地主への売却が可能です。
地主への借地権の売却が認められる要件は以下のとおりです。
- 借地権の契約期間が満了を迎えている
- 地主・借地人どちらかの都合で借地契約が更新されない
- 借地に借地人が所有する建物がある
上記の条件すべてを満たすと、地主へ時価で買い取るよう請求が可能です。この権利を「建物買取請求権」と言います。
建物買取請求権を行使すると、地主の意思に関係なく、地主・借地人の間で建物の売買契約が成立します。
では借地契約の更新のタイミング以外では地主に売却できないのかというと、売却は可能です。
ただし、建物買取請求権のように法的に買取を要求できる権利がないため、借地人自らが地主へ交渉をし、合意が得る必要があります。
以降は、借地契約の更新のタイミング以外で地主に売却する想定で解説します。
借地権を地主に売却する流れについては後述します。まずは、借地権を地主に売却するメリットとデメリットを見ていきましょう。
なお、借地権の概要・種類については以下の記事で詳しく解説しています。
メリット
借地権を地主に売却するメリットは、以下の2つです。
- 地代の支払いがなくなる
- これまで1ヶ月・半年・1年間などのサイクルで定期的に支払ってきた地代の負担から解放される
- 地主へ支払う譲渡承諾料が不要になる
- 借地権を第三者に売却・贈与などをし、名義変更が必要になった際に地主へ対価として支払う費用である「譲渡承諾料」が不要になる
とくに大きなメリットは地代の支払いがなくなることです。地代の平均額は固定資産税の3倍程度なので、土地が1,000万円なら年間14万円ほど必要です。
残りの借地権の契約期間分、地代の支払いがなくなるのでランニングコストが圧縮できるでしょう。
デメリット
借地権を地主に売却するデメリットは以下の2つです。
- 希望額で売却できない可能性がある
- 建物買取請求権のように「売却額 = 地価」という規定がない。よって、地主の資力などの事情で相場価格より安い価格になる可能性がある
- 地主にとって有利な条件になる可能性がある
- 地主は元々、30年などまとまった期間を貸し出す前提でいるため、買取に前向きではないケースが多い。更地での返却・大幅な値引きを求められる可能性がある
このように、地主の事情によっては、借地人が金銭的に損をする可能性があります。
また、建物買取請求権のように買取に法的な強制力がないため、売却そのものが叶わない可能性もあります。
借地権を地主に売却する際の価格相場
一般の買主に借地権を売却する場合、更地価格の60%〜70%程度で取引されるのが一般的です。
地主に借地権を売却する場合の価格相場は、更地価格の50％程度になる傾向にあります。前述したように、地主は借地権の買取に前向きではないからです。
ただし、譲渡承諾料がかからない分、手元に残るお金が多くなるケースもあります。
次章で、売却価格の計算方法を紹介するので、自身の借地権がどの程度で売れるのか計算しましょう。
借地権の売却価格の計算方法
借地権の売却価格の計算方法は以下のとおりです。
借地権価格を導き出すには、更地価格を算出して、借地権割合を乗じる必要があります。
借地権の更地価格・借地権割合は国税庁が運営する「路線価図」で確認できるので、実際に確認・計算方法を見ていきましょう。
道路に面する宅地1㎡あたりの価額を千円単位で表したもの
参照元：国税庁｜路線価図・評価倍率表
路線価図で、借地権付き建物の住所地を選択すると、以下のような地図が表示されます。
引用元：国税庁｜路線価図・評価倍率表
地図上の「440」や「480」という数字が路線価・アルファベットが借地権割合を表しています。
借地権割合は地図の上側に記載されており、「C：70%」なので、上記の地図は借地権割合が70%です。
ここでは、路線価を440（千円/㎡）・土地の面積100（㎡）・借地権割合70（%）で計算していきましょう。
更地価格の求め方：路線価 × 土地の面積 × 1.25 より、
44万円 × 100㎡ × 1.25 = 5,500万円
借地権価格の求め方：更地価格 × 借地権割合より、
5,500万円 × 70% = 3,850万円
このように、借地権の売却価格は3,850万円と算出できました。
借地権の売却価格は、地主が買取に積極的かどうかによっても異なるので、あくまで参考値として捉えておきましょう。
借地権を地主に売却する6つの流れ
ここまで、借地権を地主に売却する際の相場価格や計算方法を解説しました。
相場感を把握した上で、地主に借地権を買い取ってもらうよう交渉を進めていきましょう。
この章では、借地権を地主に売却する以下6つの流れについて紹介します。
- 地主と交渉して承諾をもらう
- 不動産業者に借地権の価格を査定してもらう
- 地主と価格交渉を行う
- 地主と売買契約を結ぶ
- 家屋を解体する
- 家屋の滅失登記を行う
地主と交渉して承諾をもらう
まずは、地主と交渉して建物の買取について承諾をもらいましょう。
借地権を地主に売却する方法は、業者を間に挟まない「個人間売買」もありますが、トラブルが起こりやすいので不動産会社への依頼をおすすめします。
個人間で交渉を進めると、お互いの希望が合わず、交渉の途中で関係が悪化する可能性があるからです。
地主との関係性が悪化すると、そもそも売却が実現できなくなります。
まずは、建物の買取についての承諾だけもらい、以降の細かい交渉などは不動産会社のサポートの元、進めていきましょう。
不動産業者に借地権の価格を査定してもらう
地主の承諾が得られたら、不動産業者に借地権の価格を査定してもらいます。
不動産会社を選定する際は、業者の公式ホームページで借地権仲介の実績があるかどうか確認し、3社以上に相見積もりをとりましょう。
借地権仲介のノウハウをもたない仲介業者に依頼すると、交渉が進まず、売却が難航するので注意が必要です。
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地主と価格交渉を行う
仲介業者から価格の査定をもらったら、地主と価格交渉を行います。
先ほど、借地権を地主に売却する際の相場価格や計算方法をお伝えしましたが、相場に固執しすぎるのは禁物です。
価格交渉しすぎると、地主に買い取りを拒否される可能性があります。地主へ交渉する際は、一定の譲歩をみせる姿勢も重要です。
地主と売買契約を結ぶ
地主との価格交渉がまとまったら、仲介業者の立ち合いの元、売買契約を締結します。
業者が、売買対象となる物件の基本情報などを記載した「不動産売買契約書」を作成するので、内容を確認しましょう。
建物の引き渡しや支払いがいつになるかなど、不明点を明確にしておきます。
家屋を解体する
借地権付き建物は家屋を解体して更地の状態にして地主に売却するケースが大半です。
一般的に賃貸借契約書には「本契約が終了したときは、借主は自己の費用で本件土地を原状に復し、これを貸主に返還する」という内容が盛り込まれているからです。
30坪程度の木造住宅なら、90万円～120万円程度の費用で約2週間で解体が完了します。
ただし、建物の状態などによっては現況渡しできるケースもあるので、解体が必要か地主に確認しましょう。
解体費用の負担者を決めておく
解体費用の負担を地主・借地人のどちらが負担するのか決めておきましょう。
一般的には借地人が費用負担をしますが、稀に売却額から解体費用を差し引き、地主側で解体を行う場合もあります。
また、解体して更地にした後に、地主側の都合で売買契約が解除になる可能性もあるので要注意です。
後々のトラブルを避けるためにも、借地権付き建物の解体の有無だけではなく、解体費用の負担者を明確にしておく必要があります。
家屋の滅失登記を行う
滅失登記とは、家屋を建て壊すなどして建物が滅失したときに行う登記です。
建物滅失登記の申請をせず、家屋の解体から1ヶ月以上経過すると、不動産登記法により、10万円以下の過料に処せられる可能性があります。
参照元：e-Gov法令検索｜不動産登記法第57条・第164条
建物滅失登記の申請に必要な書類・取得方法は以下のとおりです。
| 必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 建物滅失登記申請書 | ・法務局の窓口で取得
・法務局ホームページでダウンロード |
| 建物滅失証明書 | 解体業者から取得 |
| 解体業者の資格証明書（印鑑証明書・代表者事項証明書等） | 解体業者から取得 |
家屋の解体後、1ヶ月以内に借地権付き建物の所在地を管轄する法務局へ申請しましょう。
なお、建物滅失登記は4万円〜5万円程度で土地家屋調査士に代行も依頼できます。
建物滅失登記の手続きは平均1週間〜2週間程度かかるので、期限に間に合うよう、解体工事開始後に相談しておくのがおすすめです。
借地権を地主に売却する際にかかる費用と税金
ここまで、借地権を地主に売却する流れについて解説しました。
次に、借地権を地主に売却する際にかかる、以下の費用と税金について紹介します。
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 仲介手数料
どのような手続きで発生する費用なのか順番に見ていきましょう。
印紙税
印紙税とは、経済取引に関連する文書を作成した場合に課される税金です。
借地契約における土地賃貸借契約書も課税対象の文書に含まれるため、印紙税が必要となります。
借地権の売却にかかる印紙税は、下記のとおりです。
借地権の売却価格が1,000万円なら、印紙税は5,000円です。この費用は、地主・借地人が等しい割合で負担すると、民法第558条で定められています。
印紙税の納付は借地権の売買契約を締結するタイミングで納付します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却したときに発生した売却益に課せられる税金です。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得は「収入金額（借地権の売却額） – 取得費（借地権の取得にかかった諸経費） – 譲渡費用（借地権の売却にかかった諸経費）」により、算出できます。
税率は、所有期間に応じて、以下のように設定されています。
| 譲渡所得の区分 | 税率 |
|---|---|
| 短期譲渡所得（ 5年以内） | 39.63% |
| 長期譲渡所得（ 5年以上） | 20.315% |
たとえば、借地権の譲渡所得が500万円で5年以上所有しているなら、101万5,750円が譲渡所得税です。
譲渡所得税は、借地権を売却した翌年の確定申告後に納付します。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した際に、サポートの対価として仲介業者に支払う手数料です。
仲介手数料は宅建業法第46条により、国土交通大臣の定めた金額で設定されます。
| 売買金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5％ + 消費税（10％） |
| 200万円超、400万円以下 | 売買価格の4％ + 消費税（10％） |
| 400万円超 | 売買価格の3％ + 消費税（10％） |
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
たとえば、借地権の売却額が1,000万円なら、33万円が仲介手数料です。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約が成立した日・借地権の引き渡しをする日の2回に分けて支払うのが一般的です。
地主に借地権の売却を拒否された場合の3つの対策
ここまでは、借地権を地主に売却する流れや諸経費についてご紹介しました。
ただし、これらが実現できるのはあくまで地主が借地権の買取に応じた場合のみで、断られるケースもあることを念頭に置いておきましょう。
この章では、地主に借地権の売却を拒否された場合の3つの対策について解説します。
- 借地権を地主に返却する
- 底地との同時売却を提案する
- 借地権を第三者に売却する
なお、借地権の買取を地主に拒否された際の対処法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
借地権を地主に返却する
借地権の売却を拒否された場合、無償で地主に返却するのも1つの手段です。
無償で借地権を返却するなら、地主側に費用負担もないので実現しやすく、地代の負担からすぐに解放されます。
ただし、トータルで見ると借地人の金銭的負担が大きいでしょう。借地権の取得にかかった費用・建物の建築費用が回収できないからです。
さらに、原状回復が必要なら、建物の解体費用も借地人が支払う必要があります。
すぐにでも地代の負担から解消されたい場合のみ、おすすめできる方法と言えます。
底地との同時売却を提案する
底地との同時売却を提案するのも有効な手段です。
底地とは、借地権が設定されている土地を指します。
借地権・底地を同時売却するなら利用制限がなくなるため、それぞれを単独で売却するより買い手が見つかりやすく、かつ売却額が高額になるメリットがあります。
借地権・底地を同時売却した売却額を、借地権は◯円・底地は◯円と割り振れば、お互いに金銭的なメリットを受けられるでしょう。
ただし、当然ですが、地主が底地の売却に賛成しなければ実現できません。
地主が底地の売却を検討しているなら、同時売却の提案が適しているでしょう。
借地権・底地を同時売却する流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
借地権を第三者に売却する
最後に、借地権を第三者に売却する方法です。
借地権の売却方法には、仲介・買取の2種類があり、それぞれ以下の違いがあります。
- 仲介業者
- 売主と買主の間に仲介役として入り、売買契約をサポートする業者。不動産情報誌やポータルサイトなどを活用して幅広く買主を募ってもらえる
- 買取業者
- 売主の物件を直接買い取る業者。買い取った不動産を再生・再販する目的で買い取るので、基本的に現況渡しに対応してもらえる
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
一般的に不動産売買は、仲介業者に媒介を依頼して第三者に売却する方法がメジャーですが、借地権の場合は専門の買取業者への売却が最適です。
その理由を、概要を解説しながらお伝えしていきます。
仲介業者に売却を依頼する
借地権の売却を仲介業者に依頼する方法です。
仲介業者を介した売却なら、市場価格に近い金額で売却ができます。借地権付き建物の立地が都心部なら土地に希少性があり、購入希望者も多いため、更地価格の70〜80％程度の売却額も狙えます。
ただし、借地権付き建物が立地に恵まれていない場合、仲介業者に売却を依頼しても売れ残ってしまう可能性があるので注意が必要です。
一般的に借地権付き建物は用途の制限や地主とのトラブルの懸念があるため、市場では売れにくい傾向にあります。
借地権付き建物が立地が良いなど、買い手にとってのメリットが大きい場合に、仲介業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者に買い取ってもらう
借地権を専門の買取業者に買い取ってもらう方法です。
専門の買取業者なら、借地権付き建物を売却するために、地主と価格交渉などをする必要が一切ありません。
専門の買取業者は、買い取った後に不動産が抱える問題を解決して、自社で運用、もしくは再販する業者だからです。地主との交渉に不安がある場合、専門の買取業者に丸投げする形で任せられるので、安心と言えるでしょう。
もちろん、現況買取であるため、借地権付き建物を解体するなど費用負担も必要もありません。
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まとめ
借地権を地主へ売却するときの価格相場は、更地価格の50%程度とされています。
ただし、交渉をきっかけに仲がこじれた場合、売却活動そのものが難航するため、慎重にコンタクトをとる必要があります。
もし、あなたが「地主と交渉などせず、売却したい」とお考えであれば、専門の買取業者に売却を依頼するのが懸命な判断でしょう。
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