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事故物件でも売却できるが、自殺が起きた事実は伝える義務がある
事故物件だからといって、売却できないわけではありません。しかし自殺があったことを売買契約前に伝えなければならないので、一般の買主からは敬遠されてしまうでしょう。また、自殺が起きた事故物件を早く売りたいからといって、故意に事実を隠す行為はNGです。
ここでは、事故物件の概要や事故物件売却時に売主に課される告知義務について詳しく解説します。
事故物件とは人の死によって心理的瑕疵が生じた物件
事故物件とは、殺人や自殺、火災などによって建物内で人が亡くなっている物件を指します。建物内で人が亡くなっている事実に対して、嫌悪感を抱く方は少なくありません。購入・入居にあたって人の心理面に嫌悪感や抵抗感を抱かせることから、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
自殺が起きると心理的瑕疵が生じ事故物件になる
室内で人が亡くなっている物件のすべてが事故物件に該当するわけではありません。
国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件に該当する死因と該当しない死因は以下の通りです。
| 事故物件に該当する死因 | 事故物件に該当しない死因 |
|---|---|
| ・殺人（他殺）
・自殺 ・火事などによる事故死 ・遺体が長期間放置されて特殊清掃が実施された自然死（病死・老衰）・孤独死 |
・自然死（病死・老衰）
・階段からの転落や浴室内での転倒などによる不慮の事故死 |
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
つまり殺人や自殺、火事などによって人が亡くなってしまった物件は、これから購入、もしくは入居しようと考えている方の判断に重大な影響をおよぼす可能性があることから「事故物件」として扱われます。
一方、老衰や病気、日常生活を営む中で起こり得る事故によって人が亡くなるのは自然なことであるため、心理的瑕疵には該当しません。
ただし病死や老衰死であっても、遺体の発見が遅れて血液や体液などで室内が汚損してしまい、原状回復のために特殊清掃が必要となる物件は購入・入居希望者に嫌悪感を抱かせる可能性が高いことから事故物件として扱われます。
専用の洗剤や機材などを用いて死体発見現場の原状回復やクリーニング、消臭、消毒を行う作業
事故物件の売却時は売主に告知義務が課せられる
事故物件を売却する際、売主は買主に対して人が亡くなっている事実を告げなければなりません。これを「告知義務」と言います。
具体的には重要事項説明書や物件状況等報告書などに心理的瑕疵の内容や死体の発見場所などを記載し、不動産業者を通じて購入・入居希望者に伝えます。
戸建て住宅の場合、敷地内で起きた事故については告知が必要です。
マンションなどの集合住宅の場合は、自殺が発生した場所によって告知の要否が分かれます。
たとえば、エントランス・廊下・エレベーターなど日常生活でよく利用される場所で自殺があった場合は、周辺の部屋にも告知義務が生じます。
マンション共用部で自殺があった場合の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務が課される期間
告知義務が課される期間は、賃貸の場合はおおむね3年です。ただし事件の発生から3年以上が経過したとしても、入居希望者からの問い合わせがあった場合には正直に告知しなければなりません。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
現在は「大島てる」をはじめインターネット上で事故物件を公開しているサイトが数多くあるので、事件の記憶が風化してから通常の賃貸物件のように貸し出すのは難しいと言えるでしょう。
一方、売買の場合には告知義務の期間に定めはありません。たとえ何十年経とうが、事件が起きた建物を解体しようが、売主は買主に対して告知する義務を負います。
なお室内だけでなく、アパートやマンションのエレベーター・階段などの共用部分で自殺が起きた際にも告知義務が課される点に注意が必要です。
告知義務について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
告知義務を怠ると契約不適合責任となり賠償責任などを負うことに
物件を売却・賃貸する際、売主・貸主は買主・借主に対して契約不適合責任を負う必要があります。契約不適合責任とは、引き渡した目的物が契約内容に適合していなかった場合に売主・貸主が買主・借主に対して負う責任のことです。
参照元：民法第566条
建物内で自殺があった事実を故意に隠して売却し、のちにそれが発覚した場合、買主・借主から売主・貸主の契約不適合責任を問われて契約の解除や損害賠償などを請求される恐れがあるため注意しましょう。
買主から請求される可能性のある権利については以下の通りです。
| 権利の名称 | 概要 | 根拠となる民法条文 |
|---|---|---|
| 追完請求権 | 引き渡された目的物が契約内容と適合していない場合、買主は目的物の修繕や不足分の引き渡しなどを請求できる | 民法562条 |
| 代金減額請求 | 追完請求に対して売主が適切な対応を取らない場合、買主は契約不適合の度合いに応じて代金の減額を請求できる | 民法563条 |
| 契約解除権 | 売主が追完請求に応じない場合、買主は売主に契約の解除を請求できる | 民法564条 |
| 損害賠償請求権 | 買主が契約不適合責任によって損害を被った場合、売主に損害賠償を請求できる | 民法415条 |
実際、ファミリータイプのマンションを借りたあとに約1年5か月前に自殺があった事実を知った借主が告知義務を怠った貸主を訴えた裁判において、裁判所は貸主の告知義務違反を認め、貸主に対して賃料や礼金、保証料、慰謝料など合計約104万円の支払いを命じています（大阪高裁平成26年9月18日判決）。
また、売買契約の締結後に建物内で5か月前に自殺があったことを知った買主が売主に損害賠償を請求し、売主が約893万円を支払った裁判事例もあります（浦和地裁川越支部平成9年8月19日判決）。
自殺が起きた物件を売却・賃貸する際には、必ず事実を告知するように気をつけましょう。
なお、後述の「自殺が起きた事故物件を適正価格で売却する方法2選」で詳しく解説しますが、事故物件を専門の不動産買取業者に売却する際には売主の契約不適合責任を免責にできます。事故物件の売却後に余計な不安を抱えたくない方は、不動産買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
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自殺が起きた事故物件の売却相場は一概に言えない
建物内で自殺が起きたとはいえ、売却に際して必ずしも相場より価格を下げなければならないわけではありません。ただし、前述のように買主に心理的嫌悪感を抱かせることから、通常の物件よりも安くしなければ売却できないのが現状です。
ここでは、自殺が起きた事故物件の売却相場について解説します。
巷では3～5割減と言われている
一般的に、事故物件の売却相場は死因によって以下のように異なります。
| 死因 | 売却価格の下落幅 |
|---|---|
| 自殺 | 3～5割 |
| 他殺 | 3割以上 |
| 孤独死 | 3割 |
自殺が起きた物件の場合は、相場よりも3～5割ほど資産価値が下落すると言われています。また一家心中など事件性が高く、テレビでも大々的に取り上げられるとさらに価格を下げなければ売却は難しいでしょう。
通常の物件よりも価格を下げないと売却が難しいのは、一般の買主が敬遠するためです。実際、弊社AlbaLink（アルバリンク）が全国の男女500人に事故物件に関するアンケート調査を行ったところ、じつに約9割の方が物件探しの際に事故物件かどうかを気にすると回答しています。
減価率は物件の立地や建物の状態によって変わる
自殺が起きた事故物件であっても、ケースによってはそこまで価格を下げなくても売却できる可能性があります。
たとえば築年数が浅く建物の状態がよい、都心部で駅から近い人気エリアに建っているなどの場合は事故物件であっても気にしない方からの需要が見込めるので、相場に近い価格で売れることもあるでしょう。
実際、弊社がおこなったアンケート調査によると、マイホームの購入を検討している方の約7割が「立地の良さを優先する」と回答しています。
一方、築年数が古く建物の状態が悪い、地方で駅まで車で15分以上かかるなどそもそもの需要が見込めない場合には、いくら価格を下げたとしても売却するのは難しいと言わざるを得ません。
不動産業者に査定を依頼するのが確実
ここまで解説してきたように、事故物件の売却価格は立地や建物の状態などによって大きく異なります。より正確な売却価格を知りたいのであれば、不動産業者に査定を依頼するのが確実です。
不動産業者は、売却を希望する物件と条件が似ている成約事例や物件の築年数、交通アクセス、周辺環境、建物・設備の状態などさまざまな条件を精査したうえで査定価格を算出します。査定価格は売却価格ではなく、あくまでも「約3か月で売れると推測される金額」に過ぎませんが、適正相場の把握に役立ちます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも無料査定を行っておりますので、自殺のあった事故物件の売却価格がどのくらいになるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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自殺が起きた事故物件を適正価格で売却する方法2選
自殺が起きた事故物件の売却方法は、以下の2種類です。
- 一般の不動産仲介業者に依頼し個人買主に売却する
- 専門の不動産買取業者に依頼し直接業者に売却する
ただし、前述のように事故物件であることに嫌悪感を抱く方は多いため、一般の個人の方に売却するのは難しいでしょう。また売れたとしても、相場よりもかなり安くなってしまいかねません。
自殺が起きた事故物件をできる限り高く、かつ早く売却したいのであれば、専門の不動産買取業者へ買取を依頼することをおすすめします。
自殺が起きた事故物件を売却する2つの方法について、詳しく見ていきましょう。
一般の不動産仲介業者に依頼し個人買主に売却する
仲介とは、媒介契約を交わした不動産仲介業者に買主を探してもらう売却方法です。
買主は一般の個人の方となるので、相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、短期間での売却が難しい点がデメリットとして挙げられます。一般的に売却までに約3～6か月かかると言われていますが、物件によってはその限りではありません。
また、成約が決まった際には不動産仲介業者に仲介手数料を支払わなければならないデメリットもあります。
仲介での売却に向いている物件の特徴は、以下の通りです。
- 建物の築年数が10年以内
- 遺体による汚損が少ない
- 都市部なら駅徒歩10分、地方部なら車で市街地まで10分圏内
基本的には建物の築年数が浅く、物件や設備の状態がよいほど買主が早く見つかる傾向にあります。
自殺が起きた事故物件であっても「立地条件がよい」「遺体によってそこまで室内が汚れていない」「ほかの部屋や設備の状態がよい」場合には、不動産仲介業者の仲介で売却できる可能性があります。
したがって、仲介売却を成功させるためには、「そのまま売却」ではなく「売却前に準備する」という過程が必要です。
売却前にする準備には、期間を空ける・特殊清掃やリフォームをする・更地にするといった3つの方法があります。
期間を空けてから売却する
まずは、事故発生から期間を空けて仲介業者に売却を依頼する方法です。
自殺が発生した直後は事故の印象が強く、売り出しても買い手が付きにくいためです。
数年期間を空けて心理的な抵抗感が和らげば、購入に前向きになる方も一定数現れるかもしれません。
ただし、売却を急いでいる場合はおすすめできない方法です。
精神的・金銭的な負担からすぐに解放されたい場合は、次項で紹介する方法を検討しましょう。
特殊清掃・リフォームをしてから売却する
特殊清掃・リフォームをしてから仲介業者に売却を依頼する方法です。
下記アンケート調査からもわかるとおり、「リフォーム・特殊清掃を済ませていれば住んでもよい」と考える方は多数おられるためです。
ただし、特殊清掃・リフォームをするには多額の費用が必要です。
たとえば、和室で自殺が発生した場合にかかる特殊清掃費は以下の通りです。
| 和室部屋での特殊清掃の料金 | |
| 作業人件費（1名あたり） | 25,000円～ |
| 床上下の清掃 | 30,000円～100,000円（床上下の状況により料金が変わる） |
| 畳の撤去（1枚あたり） | 4,000円～ |
| 汚染畳の撤去 | 10,000円～ |
| 汚染した布団の撤去 | 10,000円前後 |
| 除菌剤の散布 | 15,000円～35,000円 |
| オゾン脱臭・消臭（1日あたり） | 30,000円～50,000円 |
| 汚染箇所の解体 | 100,000円前後（解体範囲による） |
| 床下脱臭処理 | 100,000円前後（脱臭処理の範囲による） |
| クロス剥がし | 50,000円前後（作業範囲による） |
| 臭気分析（1回） | 120,000円（検査結果のデータ納期目安：2週間） |
仮に1Kタイプの和室アパートに特殊清掃を行うとすると、40万円前後の費用がかかります。
また、事故の痕跡をなくすためにリフォームが必要となることもあるでしょう。リフォームにかかる費用の相場は以下の表の通りです。
| リフォーム工事個所 | リフォーム費用の相場価格 |
| フローリングの張替え（1㎡あたり） | 4,000円～5,000円（フローリングのグレードによる） |
| 畳の交換（1畳あたり） | 10,000円前後 |
| クロスの張替え（1㎡あたり） | 2,000円～3,000円（クロスのグレードによる） |
| ユニットバスの交換 | 200万円前後 |
| トイレの交換 | 50万円前後 |
ケースによっては、売却に際して数百万円もの特殊清掃費・リフォーム費を負担しなければならないこともあります。
自殺が起きた事故物件を不動産仲介業者を通じて一般の個人の方に売却できたとしても、結果的に赤字になってしまいかねない点には注意が必要です。
更地にして売却する
更地にしてから仲介業者に売却を依頼する方法です。
建物がなくなれば、事故物件の印象が和らぐことで購入に前向きになってもらえる可能性があります。
ただし、特殊清掃・リフォームと同様に家の解体費用も安くはありません。
30坪程度の家を解体する費用相場を以下にまとめました。
| 家の構造 | 解体費用の相場（30坪） |
|---|---|
| 木造 | 120万円 |
| 鉄骨造 | 180万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 210万円 |
参照元：NPO法人 空家・空地管理センター｜解体費用について
また、詳しくは記事内の「建物を安易に解体しない」で解説しますが、建物を解体して更地にしても告知義務は消えません。
自殺があった旨は、不動産会社・買主に伝える必要があります。
「更地にしたほうが確実に売却益が出る」という見込みがない限りは、おすすめできない方法といえます。
専門の不動産買取業者に依頼し直接業者に売却する
買取とは、不動産買取業者に物件を売却する方法です。
仲介よりも売却価格が3割ほど安くなるデメリットはありますが、不動産買取業者が買主となって直接物件を購入する仕組みのため、数日から数週間ほどで事故物件を現金化できます。
また、売主の契約不適合責任を免責にできる点もメリットです。売却後に何かしらの不具合や欠陥が発覚したとしても、修繕費用や損害賠償金を支払う責任がありません。
売却時に仲介手数料がかからないメリットもあります。
買取での売却が向いている事故物件の特徴は、以下の通りです。
- 建物の築年数が15年以上
- 遺体による室内の汚損状況が甚だしい
- 都市部なら駅徒歩15分以上、地方部なら車で市街地まで15分以上
事故物件であろうがなかろうが、立地条件の悪い物件はなかなか売却できません。それに加え、築年数が古くて建物や設備の状態が悪い、遺体から漏れ出た体液や血液などによって床や壁などが汚れている場合には、仲介で買主を見つけるのは困難です。
しかしこのような事故物件であっても、専門の不動産買取業者であれば問題なく買い取れます。不動産買取業者は、買い取った事故物件に特殊清掃やリフォームなどを施してから活用するノウハウに長けているためです。
売主側で特殊清掃費やリフォーム代を負担する必要もありません。自殺が起きた事故物件を現状で、かつ何の手間もかけずに売却できるのは、不動産買取業者に依頼する最も大きなメリットといえるでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、自殺が起きた事故物件をそのままの状態で買い取っております。特殊清掃やリフォームにお金をかけずに事故物件を売却したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
なお、事故物件に強い買取業者については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
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自殺が起きて事故物件になってしまった際の注意点3選
前述のように、自殺が起きて事故物件になってしまうと売買・賃貸時に告知義務が課されるので、その事実を隠しておくことはできません。
自殺が起きて事故物件になってしまった際には、とくに以下3点に注意しましょう。
- 建物を安易に解体しない
- 事故物件になってしまうと賃貸活用は難しい
- 賃貸物件であれば入居者の相続人に賠償請求できる
それぞれの注意点について、詳しく解説します。
建物を安易に解体しない
ひとつ目の注意点は、自殺が起きた建物を解体しないことです。
自殺が起きた建物を解体し、更地にした状態で売りに出せば事実を買主に告げずに済むのではないかと考えている方もいるでしょう。しかし更地にしたとしても、売却時の告知義務はなくなりません。
実際、20年前に建っていた建物内で自殺があった土地の売買において、買主の告知義務違反を認めて売主に慰謝料を支払うように命じた判例もあります（平成26年6月19日高松高裁判決）。
建物を解体する際には、100万円以上の費用を負担する必要があります。また事故物件を更地にしても、買主の心理的嫌悪感が解消されるとは言い切れません。自殺が起きた建物を解体してから土地として売りに出しても、結局売却できずに解体費用分がそのまま赤字としてのしかかる恐れがあるので注意が必要です。
事故物件になってしまうと賃貸活用は難しい
自殺が起きた事故物件を再度賃貸物件として活用しようと考えても、現実問題としてなかなか入居者を集めるのは難しいでしょう。特殊清掃やリフォームを行って事件の痕跡をなくしたとしても、室内で人が亡くなっている事実は消せないためです。
とくに入居者の確保が難しい事故物件の特徴は、以下の通りです。
- 風評被害が広まっている
- 家賃にお得感がない
- そもそも賃貸需要が少ないエリアに建っている
一家無理心中など事件性が高く、テレビなどでも大々的に報じられてしまった場合には、近隣の方のみならず、多くの方が事件が起きたことを知るところとなります。そういった物件は「怖い」「縁起が悪い」「家でリラックスできない」などの理由で避けられる傾向にあります。
また、事故物件をわざわざ借りようと考える方は、家賃の安さに魅力を感じています。自殺が起きたあとも相場とそれほど代わらない家賃で入居者を募集したとしても、借りたいと考える方は見つからないでしょう。入居者を確保するには相場よりも安い家賃に設定する必要がありますが、そうすると思うような収益を上げられない事態に陥りかねません。
一方、物件が駅から遠いなどそもそもの賃貸需要が少ないエリアに建っている場合には、自殺が引き金となってさらに入居者が決まりにくい状況に追い込まれるでしょう。
一度自殺が起きた物件をその後も賃貸として活用するのは難しいと言わざるを得ないため、出口戦略として不動産買取業者に売却する方法を検討することをおすすめします。
賃貸物件であれば入居者の相続人に賠償請求できる
貸していた賃貸物件内で入居者が自殺した場合、その相続人に対して今後得られたと想定される賃料分の損害賠償を請求できます。
具体的な計算方法は、以下の通りです。
2年目：月額賃料等×6か月×0.9070
3年目：月額賃料等×6か月×0.8638
2年目以降の家賃が減額されているのは、入居者の心理的嫌悪感は時間とともに薄れていくと考えられているためです。
たとえば家賃（管理費・共益費込み）が5万円であった場合には、以下の金額を請求できます。
「1年目：月額賃料等×12か月×0.9523、2年目：月額賃料等×6か月×0.9070、3年目：月額賃料等×6か月×0.8638」の計算式より、
1年目：5万円×12か月×0.9523＝57万1,380円
2年目：5万円×6か月×0.9070＝27万2,100円
3年目：5万円×6か月×0.8638＝25万9,140円
合計：110万2,620円
なお、この金額はあくまでも概算に過ぎず、実際には個別の事情が勘案されて決定されます。
たとえば、東京都北区のワンルームアパート（家賃6万円）の室内で自殺があったときの損害賠償額は約132万円でした（東京地裁平成19年8月10日判決）。
ただし賃借人に相続人がいない、相続人が権利を放棄した場合には、損害賠償を請求できません。
死因によっては相続人に賠償請求できないケースもある
入居者の死因が自然死・病死・不慮の事故だった場合は相続人に賠償請求はできません。
上記の死因は、入居者に過失がないためです。
国土交通省のガイドラインでも、「そのような死が生じるのは当然に予想されるもの」として損害賠償の対象外になることが記載されています。
損害賠償が請求できない死因だった場合は、大家が原状回復費などを負担しなくてはなりません。
孤独死保険に加入していれば補償を受けられる可能性がある
損害賠償が請求できない死因だったとしても、孤独死保険に加入していれば、補償を受けられる可能性があります。
孤独死保険とは、原状回復にかかる費用・家賃の損失・残置物処理の費用などの補償を受けられるサービスです。
大家が加入して補償を受ける「家主型」、入居者が加入して相続人などが補償を受ける「入居者型」の2つがあり、大家は前者に加入ができます。
日本少額短期保険協会の「第9回 孤独死現状レポート」によると、孤独死による各損害に対して支払われた平均保険金額は、約22万円〜31万円です。
ただし、孤独死保険に加入していなかった場合は損害額を大家・相続人が負担する必要があります。
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まとめ
自殺が起きた事故物件であっても売却は可能ですが、買主に対して事実を伝えなければなりません。もし自殺があった事実を故意に隠して売却した場合には、買主から契約不適合責任を問われて契約の解除や損害賠償などを請求されかねない点に注意が必要です。
また事故物件だからといって、必ずしも価格を下げなければならないわけではありません。ただし現実問題として、建物内で人が亡くなっていることに対して心理的嫌悪感を抱く方が多いことから、相場よりも大幅に価格を下げなければ売却は難しいでしょう。ケースによっては、永遠に買主が見つからない可能性も十分に考えられます。
自殺が起きた事故物件を手間や費用をかけずに売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に買取を依頼しましょう。専門の不動産買取業者に売却すれば、売主側で特殊清掃費やリフォーム代を負担せずに済みます。最短数日で現金化できる点も大きなメリットです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、創業以来多くの事故物件を買い取ってきた専門の不動産買取業者です。弊社にお任せいただければ、売主の契約不適合責任を免責にしたうえでスピーディーに買取いたします。査定は無料ですので、事故物件をどのくらいの価格で売却できるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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