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立ち退き料の相場は賃料の6〜12ヶ月分
立ち退き料とは、賃貸物件からの立ち退きを求められた借主に対して貸主が支払う金銭です。
居住用物件の立ち退き料の相場は賃料の6ヶ月〜12ヶ月分、家賃が10万円だと60万円〜120万円程度になるのが一般的です。
ただし、立ち退き料は「退去を求める理由を補完する役割」の金銭であるため、貸主の事情によって金額が増減したり、不要になったりするケースもあります。
万が一、立ち退き料が増額した場合に備えて「賃料の6〜12ヶ月分 + 追加分」を用意しておくのが無難です。
なお、居住用物件以外の立ち退き料の相場は、店舗用物件だと賃料の5〜10年分・オフィス用物件だと賃料の2〜4年分が目安となります。
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立ち退き料には正当事由を補完する役割がある
前提として、法律上は貸主に立ち退き料を支払う義務はありません。
ただ、貸主が借主に対して契約期間の途中、もしくは契約の更新を拒絶する場合には正当事由が必要です。
借地借家法の正当事由を、以下にまとめました。
| 要素 | 内容 |
|---|---|
| 貸主・借主の事情 | 貸主・借主が建物を必要とする事情 |
| 建物の現況 | 築年数・修繕の必要性の有無・残存耐用年数など |
| 建物の利用状況 | 建物を使用している頻度・利用している用途・契約違反や家賃滞納の有無など |
| 賃貸借契約の経過 | 賃料の支払い状況・契約期間の長さ・更新の有無など |
上記のように、立ち退き要求には正当事由が必要となり、貸主の事情が借主の事情を下回っている場合は、立ち退き料を支払うことで強度を補完できます。
賃貸物件の立ち退きは借主が生活のために必要としている場所を失わせる行為であるため、貸主にはそれなりの正当事由の強さが求められます。
そのため、正当事由を補完しつつ借主へお詫びする意味合いで立ち退き料が支払われるケースが一般的です。
借地借家法の正当事由については、以下の記事で詳しく解説しています。
正当事由によって立ち退き料が増減する
立ち退き料は、貸主の正当事由によって立ち退き料が増減します。
あくまで立ち退き料は補完する役割であるため、正当事由が弱いと高くなる・正当事由が強いと安くなる、といった関係性です。
たとえば、以下のようなケースは立ち退き料が安くなりやすい貸主の事情といえます。
- 災害によって貸主が住まいを失い、対象の賃貸物件に住む必要がある
- 建物が老朽化しており、大規模修繕などが必要な時期を迎えている
反対に、以下のようなケースは立ち退き料が高くなりやすい貸主の事情です。
- 対象の賃貸物件を売却したい
- 収益性を高める目的でリフォームをしたい
上記のように、正当事由によって立ち退き料の額は変動し、正当事由が十分にない場合は立ち退きそのものが認められない可能性があります。
立ち退き料がいらない場合もある
必ずしも立ち退き料が発生するわけではなく、不要になるケースもあります。
立ち退き料がいらないケースを、以下にまとめました。
| 立ち退き料が不要なケース | 内容 |
|---|---|
| 借主が精算しない旨に合意している | 貸主・借主の間で、立ち退き料を精算せず契約終了する取り決めがある |
| 建物が老朽化している | 建物が倒壊する危険があるなど、借主が居住を続ける上で危険が伴うなど |
| 借主が契約違反をしている | 賃料の未払いを繰り返している・第三者に無断で賃貸する・利用方法に反する使い方をしているなど |
| 期限付きの賃貸借契約を結んでいる | 契約時に、建物を取り壊すときに賃貸借契約が終了する・◯年間で終了するなど取り決めがあった場合 |
たとえば、元々期限付きの賃貸借契約を結んでいた場合は期間の満了時に自動的に契約が終了するため、立ち退き料を支払う必要はありません。
立ち退き料をなしにする、もしくは安くする方法については、記事内の「立ち退き料を安くする方法7選」で解説しています。
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立ち退き料の内訳3選
冒頭で、居住用物件の立ち退き料の相場は賃料の6ヶ月〜12ヶ月分とお伝えしました。
これらの立ち退き料は、以下3つの要素で構成されています。
移転費用の補償
移転費用の補償とは、主に引越しにかかる費用を指します。
貸主の立ち退き要求に応じた場合、借主は以下のような費用を負担しなくてはならなくなります。
| 費用の項目 | 内容 |
|---|---|
| 移転にかかる費用 | 荷物の梱包や運送・移転先の初期費用・仲介手数料・保険料 |
| 移転先で生じる負担増に対しての費用 | 移転先の賃料・敷金・礼金の差額 |
居住用物件の場合、立ち退き料の大半は移転費用の補償が占めているといえます。
借家権の補償
借家権の補償とは、主に慰謝料・迷惑料といった精神的な負担に対する費用です。
たとえば、新しい住居を探す・通勤時間が長くなる・慣れ親しんだ環境を離れるなど、立ち退きによって借主が抱えるストレスが挙げられます。
ただ、精神的・身体的な労力を算出するのは難しいため、移転費用の補償に含めて計算されるケースが一般的です。
利益の補償
店舗の場合、移転先で営業を再開する際に生じる負担への補償が加わります。
たとえば、店舗が移転するとリピート客が来店しなくなったり、新規顧客を獲得する難易度が上がったりするケースがあります。
この場合、店舗の休止にあたって生じた利益の損失・同じ場所で営業を営業した場合に取得できたはずの利益の損失の両方を補償しなくてはなりません。
上記のように、店舗は「移転費用の補償 + 利益の補償」になることから、立ち退き料が高額になる傾向にあります。
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立ち退き料の計算方法4選
立ち退き料の計算方法には、以下の4つがあります。
ただし、上記は不動産の鑑定評価で利用される借家権の算出方法であるため、立ち退き料の計算で用いられるケースは実務上多くありません。
一般的に採用される立ち退き料の計算式については、記事内の「立ち退き料の計算シミュレーション」で紹介しています。
収益還元方式
収益還元方式とは、現在の賃料・移転先の賃料を差し引いて差額を算出する方法です。
収益還元方式の計算式は、以下のとおりです。
移転に伴い生じる賃料の差額を、おおむね1〜2年分として支払われるケースが一般的です。
収益価格控除方式
収益価格控除方式とは、不動産を所有者が利用した場合・借家として利用した場合の価値を差し引いて差額を算出する方法です。
収益価格控除方式の計算式は、以下のとおりです。
借家として利用すると不動産の価値が減少する場合は、下落分が借地権の価値として反映されます。
割合方式
割合方式とは、対象の不動産に借地権割合を乗じることで借主の利用権を算出する方法です。
割合方式の計算式は、以下のとおりです。
借地権割合とは土地の価格のうち借地権の価格が占める割合を指し、借家権割合は相続税を算出するときに用いられる割合です。
借地権割合・借家権割合は国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
比準方式
比準方式とは、借地権の実際にあった成約事例から借家権の価値を算出する方法です。
比準方式の計算式は、以下のとおりです。
ただし、借家権が市場で取引されるケースはほぼありません。
成約事例を見つけるのが難しいため、立ち退き料の算出には利用しない計算方法といえます。
立ち退き料の計算シミュレーション
立ち退き料の価格をシミュレーションします。
現在の住居の賃料が月額9万円・移転先の賃料が10万円で引っ越し代金が8万円だった場合、計算式は以下のとおりです。
移転にかかる費用： 8万円（引越し代金） + 10万円（仲介手数料） + 10万円（礼金） + 2万円（火災保険料） = 30万円
賃料の差額：10万円（移転先の賃料） – 9万円（現在の賃料） = 1万円（差額）
差額を補償する期間が2年間だった場合、
1万円 × 24ヶ月 = 24万円
30万円（移転にかかる費用） + 24万円（賃料の差額） = 54万円
上記の計算例では54万円が立ち退き料となり、賃料の6ヶ月分にあたる金額となりました。
借家権の補償が加わると、賃料の6〜12ヶ月分あたりの価格帯に収まるといえます。
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立ち退き料を安くする方法7選
前述したように、借主が立ち退きに応じると金銭的・精神的な負担が生じるため立ち退き料なしで退去してもらうのは難しいといえます。
そのため、貸主の負担を軽減するためにも、立ち退き料を安くする方法を実践するのがおすすめです。
立ち退き料を安くする方法は、以下の7つです。
自然退去するのを待つ
立ち退き料を安くするもっともシンプルな方法は、入居者が自然退去するのを待つことです。
当然ですが、借主都合での退去であれば立ち退き料は発生しません。
アパート・マンションなどの集合住宅の場合、入居者募集をストップし、空室が増えたタイミングで交渉することで出費を最小限に抑える手段もあります。
立ち退きを急いでいない場合は、入居者が自然と退去するのを待ちましょう。
任意退去になるよう交渉する
なるべく裁判に至らないよう、任意退去になるよう交渉するのも一つの手段です。
裁判では、借地借家法・過去の判例に基づいて判決が下されます。
借地借家法は、立場の弱い借主を保護する目的で制定された背景があり、裁判に至ると立ち退き料が高額になる可能性が高くなるのです。
くわえて、裁判になると弁護士費用だけでも50万円〜100万円程度かかります。
できるだけ、当事者間の任意の交渉で立ち退き料を支払うのがコスパがよい方法といえるでしょう。
借主と日頃から良好な関係が築けている場合、立ち退き交渉を有利に進められる可能性があります。
立ち退きを拒否されたときの対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。
解除事由がないかを調べる
借主に契約違反などの解除事由がないかを調べるのも、一つの手段です。
賃貸借契約で定められた使用方法をしていない場合はそれが正当事由となるため、立ち退き料を支払う必要もなくなります。
これを用法遵守義務といいます。
用法遵守義務違反となる使用方法の一例は、以下のとおりです。
- 家賃を3ヶ月以上滞納している
- 居住用として契約していたが、飲食店など事業用途で使用されている
- ペット不可物件だが室内でペットを飼っている
- 楽器禁止の規定があるのに演奏している
- 貸主の許可を得ず、知り合いなどに又貸しをしている
ただし、上記のような解除事由があったとしても、交渉をきっかけに借主と揉めた場合は裁判に発展する可能性があります。
用法違反で契約解除を主張する場合は、あらかじめ弁護士に相談して立ち退きが実現する余地があるか確認しましょう。
弁護士事務所の多くは、初回限定の無料相談サービスを提供しています。
敷金を返還する
敷金を先に返還するのも、立ち退き料を安く抑える有効な手段です。
本来、敷金は賃料の未払い・原状回復の費用などに備えて預かっている金銭であるため、なにもなければ将来的に返還が必要です。
先に返還することで借主の心証がよくなった場合は、立ち退き料の交渉に前向きに応じてもらえる可能性があります。
ただし、家計が圧迫されている・資金繰りに困っているといった状況ではない場合、メリットを感じない借主もいるでしょう。
立ち退き交渉の際、一つの提案として用意しておくのが望ましいといえます。
原状回復費・賃料を免除する
原状回復費・賃料を免除するのも、立ち退き交渉のポイントです。
借主には、自身の故意・過失によって生じた損耗に対しては原状回復をする必要があります。
参照元：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」
たとえば、ペットによる臭いやキズ・タバコによるクロスの変色などは借主負担で修繕しなくてはなりません。
上記のような室内の損耗があった場合も、原状回復費を免除にすることで立ち退き料の減額ができる可能性があります。
また、退去までの賃料を免除することも、立ち退き料を安くする方法の一つです。
現状結んでいる賃貸借契約を合意解除し、無償で貸し借りをする「使用貸借契約」にまき直しておくと貸主の都合でも退去が認められます。
退去前・退去後の両方で金銭的なメリットが得られるため、立ち退きを前向きに検討してもらえる可能性がある方法といえます。
定期借家契約への切り替えを交渉する
契約形態を定期借家契約に切り替えると、立ち退き料はなしにできます。
定期借家契約とは、契約期間の満了を迎えると契約が終了する契約形態です。
期限を迎えると確実に契約が終了するため、立ち退き料を支払う必要がありません。
現状、借主が希望する限り住み続けられる普通借家契約を結んでいる場合は、切り替えを交渉するのも一つの方法です。
ただし、住宅の場合、平成12年3月1日以前に契約した普通借家契約は定期借家契約に切り替えられません。
反対に、平成12年3月1日以降に締結した契約であれば、当事者間の合意があれば切り替えが可能です。
ただ、定期借家契約は契約期間が平均1年〜3年と長期であるため、立ち退きを急いでいる場合は別の方法を選択しましょう。
代わりの住居を提供する
立ち退きを要求する際に、代わりの住居を提供することで立ち退き料を安くする方法もあります。
借地借家法の条文にある「財産上の給付」には、金銭の支払いだけでなく代替え物件の提供も含まれるためです。
たとえば、対象の賃貸物件以外に所有している不動産がある場合は、それを引越し先として提供できます。
立ち退きの理由が老朽化による解体であれば、建て替え後の再入居を確約するのも提案の一つです。
ただし、ほかに賃貸物件を所有していない場合は、貸主が住居を探して契約したうえ提供しなくてはなりません。
代わりに提供できる住居がない場合は、立ち退き料を支払ったほうが手間も削減できるでしょう。
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立ち退き料が必要な物件は不動産買取業者に売却するのがおすすめ
これまでお伝えしたとおり、立ち退き料の支払いは逃れられないケースが大半です。
立ち退き料を安くする方法もありますが、時間・費用をかけなくてはなりません。
そのため、立ち退き料が必要な物件は不動産買取業者に売却するのがおすすめです。
不動産買取とは、売主の物件を直接買い取る仕組みを指します。
売主の物件を買い取った後に、業者側で交渉・リフォームなどを行うため、現状のままで売却できるのが不動産買取のメリットです。
くわえて、売主・業者の2者間取引であるため、平均1ヶ月というスピード感で売却できます。
ただし、築年数が古い・入居者トラブルがある・一棟ものなどの不動産は、買取業者の中でも売却先が限定されます。
買取業者のホームページ・口コミなどで対象の賃貸物件が売却できそうか確認しましょう。
次章では、収益物件・トラブル物件を多く買い取っている専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
アルバリンクならトラブルを抱えた収益物件でも売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば、下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ家」や「全室が空室の一棟アパート」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
【全室が空室になった一棟アパートの買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、全室が空室の一棟アパートの所有者は現状のままでの買取を実現しています。
上記のように、弊社アルバリンクでは築年数が古い・入居者トラブルあり・一棟ものといった不動産も数多く買い取っております。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
またまた、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
立ち退き料の相場は、居住用物件だと家賃のおおむね6〜12ヶ月分と高額です。
費用を安く抑える方法もありますが、代わりの住居を用意する・契約をまき直すなど多大な労力が必要です。
そのため、立ち退き料の負担が重いと感じる場合は、専門の買取業者への売却も検討しましょう。
賃貸物件は、貸す・売るの2つの方法で収益化が可能です。
立ち退き料を支払う前に売却すれば、これまで得られた家賃収入を手元に残しながらまとまった資金も得られます。
なお、弊社アルバリンクは、不動産の高額買取に対応している専門の専門の買取業者です。
賃貸物件を自社で運用・他社に再販する独自のノウハウを駆使して、できる限りの高額買取に対応いたします。
賃貸物件の立ち退き料についてお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。
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