株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
【状況別）空き家を処分する8つの方法
上述したように、空き家を放置し続けると所有者以外にも被害を被るため、早期に処分するのが賢明です。
弊社がおこなったアンケート調査によると、実家が空き家となった場合には「売却する」と回答した方がもっとも多い結果となりました。
実家が負の遺産と化してしまう前に、以下の方法で処分を検討しましょう。
- 仲介でそのまま売り出す
- 空き家バンクを利用して売却する
- 解体して更地の状態で売却する
- リフォームして売却する
- 現状のまま空き家を専門の買取業者に売却する
- 国に返還する
- 自治体に寄付する
- 相続前なら相続放棄する
自身に合った最適な処分方法を選択し、スムーズに空き家を手放しましょう。
空き家の処分に時間がかかっても良い場合
空き家の処分に時間がかかっても良い場合は以下の2つの方法で売却することをお勧めします。
売れる保証はありませんが、費用も手間もさほどかかりません。
- 仲介でそのまま売り出す
- 空き家バンクを利用して売却する
「いつか売却できたらいいい」といった気持ちの方にお勧めの方法です。
仲介でそのまま売り出す
空き家を町の不動産仲介業者に依頼して売り出す方法です。
空き家は老朽化していることが多いことなどから、仲介ではなかなか売れません。
仲介の買い手はその物件に住むことを目的とした、一般の個人だからです。
ただ、売却を焦っていないのであれば、現状のままで仲介で売りに出し、気長に買い手を待つのも1つの手です。
老朽化の程度が軽く、相場の2割程度安く売りだせば、買い手がつく可能性もあります。
空き家バンクを利用して売却する
空き家バンクといったシステムを利用して空き家を売却することもできます。
空き家バンクとは、地方自治体が空き家を売却（賃貸）したい人と、購入（賃借）した人を繋げるサービスです。
ただし、空き家バンクは利用者数がそれほど多くないこともあり売却率は高いとは言えません。
それでも、自身の空き家をサイトに登録するのは無料でできるため、売却を急がない人は、さしあたり登録して、買い手を待ってみてもいいでしょう。
なお、空き家バンクについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家の老朽化が激しい場合
あまりにも空き家の老朽化が激しい場合（倒壊の危険があるレベル）、上記の仲介や空き家バンクではいくら待っても買い手がつかない恐れがあります。
その場合、費用はかかりますが、以下の2つの方法で売却を試みましょう。
上記の方法でただ待つより、売却の可能性は上がります。
- 解体して更地の状態で売却する
- リフォームして売却する
解体して更地の状態で売却する
空き家が老朽化している場合、解体して更地として売り出せば、売却できる可能性があります。
ただし、建物の大きさによって異なりますが、最悪一千万円単位で建物の解体費用がかかります。
補助金も利用できますが、補助金制度は一部の費用しか負担してくれません。
そのため、更地にしたあとの買い手の目途が付いており、売却金で解体費用を賄える場合以外はお勧めしません。
もしあなたの空き家が上記に当てはまらず、老朽化している場合は、解体よりも専門の不動産買取業者への売却をお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば解体する必要なく、買い取ってくれるためです。
空き家の解体リスクについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
リフォームして売却する
築古で老朽化が進んだ空き家をリフォームすることで、売れやすくする方法もあります。
ただし、空き家のリフォームには数百万円程度かかります。
ですので、リフォームを行う際は、リフォームすれば売れる可能性があるのか、リフォームはどの程度行うのが効果的かについて、事前に不動産業者とよく相談しましょう。
空き家をリフォームしたほうがよいか迷っている方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
現状のまま空き家を専門の買取業者に売却する
空き家専門の不動産買取業者に依頼すれば、空き家を現状のままで売却することができます。
解体もリフォームも不要です。
専門の買取業者は買い取った空き家を再生・再販する術に長けているためです。
不動産買取業者とは、誰にも経由せず不動産を売主から直接買い取る業者のことです。
しかも買取であれば業者が売主から直接物件を買い取るため、買い手を探す必要もありません。
弊社アルバリンクも、空き家の買い取り実績が豊富にある不動産買取業者です。
弊社では、全国各地を対象に空き家を適正価格で買い取らせていただきます。
売主様が納得できる金額で買い取れるように、弊社スタッフが全力で対応しますので、是非一度気軽にお問い合わせください。
>>【処分に悩む空き家も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、空き家の買取相場が知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
弊社Albalinkの空き家買取事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。 上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。 信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。 >>【空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
空き家を公的に役立てたい場合
処分を希望しているものの、ただ売却するのは忍びない、できれば何かに役立てたいという思いを持っている方もいるかもしれません。
そうした方には以下の方法をお勧めします。
- 国に返還する
- 自治体に寄付する
どちらの方法も実現するには条件がありますが、気になる方は自身の空き家が条件に適合するかだけでも確認してみください。
国に返還する
空き家の処分方法として、2023年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、その名のとおり、相続に伴って取得した土地を国に返せる制度です。
今建っている空き家を解体して更地にすれば、上記の制度で処分できる可能性があります。
ただし、空き家の解体費用は所有者負担となるため、金銭的な負担は避けられません。
それ以外にも、相続土地国庫帰属制度の申請には以下の要件を満たす必要があります。
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地、など
上記に加えて、申請はできても承認はされない土地もあります。
たとえば、残置物があったり、土砂災害のおそれがあったりする土地は、財政負担で管理コストをカバーしきれないため、不承認となります。
このように、相続土地国庫帰属制度は要件が厳しく、金銭的負担も大きいため、選択肢として現実的とは言い難いでしょう。
なお、相続土地国庫帰属法については、以下の記事で詳しく解説しています。
自治体に寄付する
自治体への寄付が受理されれば、空き家・空き地を引き取ってもらうことも可能です。
実際に、滋賀県多賀町では補助金を使って空き家を除去した場合、残った土地を寄付できるとしています。
空き家の解体費用に利用できる補助金については、「空き家の処分時に申請できる２つの補助金を紹介」に記載しているのでご確認ください。
ただし、公的利用が見込めないと受け取らない自治体が94%を占めているため、寄付の難易度は高めです。
参照元：東京財団｜土地の「所有者不明化」～自治体アンケートが示す問題の実態～
公的利用の一例としては、住民の交流場所・ポケットパーク・防災広場用地などが挙げられます。
自治体への寄付が難しい理由には、固定資産税が関わっています。
簡単に寄付を受け入れると、本来得られていた固定資産税が徴収できなくなる上に、管理コストも自治体に移ってしまうからです。
また、法人に空き家を寄付する方法もありますが、受け取った側に法人税が課せられ、ケースによってはみなし譲渡所得税も発生します。
そのため、空き家所有者の「処分したい理由」を、自治体・法人が「寄付を受け取る理由」が上回っていなければ実現は難しいです。
自治体への寄付を断られた空き家を売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続前なら相続放棄する
空き家を相続する前であれば、相続放棄を選択することで処分できます。
相続放棄とは、被相続人の財産を取得する権利を放棄することです。
相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述すれば、相続放棄は受理されます。
補助金を申請する手間や工事を行う費用がかからないため、スムーズな空き家の処分が可能です。
ただし、相続放棄はプラスの財産を含め、すべての遺産を放棄しなければなりません。
そのため、空き家以外に、現金・骨董品・株式など、受け継ぎたい相続財産がある場合には要注意です。
逆に遺産の総額がマイナスである場合に、相続放棄はおすすめできる方法と言えます。
空き家の相続放棄については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を処分する際の2つの注意点
空き家を処分する際の注意点は以下の2つです。
- 名義変更が済んでいるか確認する
- 土地の境界が確定しているか確認する
それぞれ解説します。
名義変更が済んでいるか確認する
空き家を処分する際には、相続登記が済んでいるかを事前に確認しましょう。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、相続人に名義変更する手続きです。
相続した不動産を売却する際には、自らが所有者である旨を主張する必要があるため、相続登記を済ませておかなければなりません。
なお、2024年4月1日より相続登記の義務化が開始し、不動産の相続を知った日から3年以内に登記をしなければ、10万円以下の過料を課せられることになりました。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう所有者不明土地！～
上記は、2024年4月1日以前の不動産も含まれるため、現状未登記の空き家も罰則の対象である点に注意が必要です。
行政上のペナルティを受けず、スムーズに空き家を処分するためにも、相続登記は早期に済ませておきましょう。
土地の境界が確定しているか確認する
空き家を処分する前に、土地の境界が確定しているかのチェックも必要です。
境界確定とは、敷地に接する道路・隣地との境界を明確にすることです。
前提として、境界が不明な状態でも不動産売買は行えます。
参照元：公益社団法人 全日本不動産協会｜ 第Ⅰ編『境界問題が、土地利用に与える阻害要因』
ただし、実務上は土地売買契約書の条項で境界の明示が条件になるケースが多く、境界未確定だと売却は難しくなります。
境界未確定だと、売却後に隣地所有者との境界線の認識違いによってトラブルに発展するリスクが生じるからです。
そのため、空き家を処分する前には、境界確定を済ませておきましょう。
境界確定は、土地家屋調査士に依頼すると35万円〜80万円程度で確定してもらえます。
敷地境界線をめぐる隣人トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家の処分時に申請できる２つの補助金を紹介
空き家処分をサポートするために、国や自治体が補助金を支給してくれます。
もし上手く活用できれば、空き家の処分にかかる費用がグッと抑えられるので積極的に利用しましょう。
補助金を支給してもらうためには、空き家が所在している市区町村の自治体に利用申請する必要があります。
たとえば、東京都荒川区に所在している空き家の解体に関する補助金制度について知りたいときは、「東京都荒川区 空き家 補助金」と検索します。
各自治体によって申請方法は異なるので、空き家が所在している市区町村のホームページを確認しましょう。
空き家の解体・リフォーム時は、大きく分けて以下の2種類の補助金が利用できるので、この章ではそれぞれの要件や具体例を解説します。
- 空き家の解体・撤去に対する「空き家解体補助金制度」
- 空き家のリフォーム・改修に対する「改修工事費支援制度」
空き家の解体・撤去時は「空き家解体補助金制度」を利用
建物の規模によって異なりますが、空き家を解体するためには、数百万円程度の費用がかかります。
ですので、空き家を解体・撤去する際は「空き家解体補助金制度」を利用しましょう。
空き家解体補助金制度とは、空き家を解体するときに費用の一部を自治体が補助してくれる制度です。
補助金制度を利用することで、空き家を解体するときにかかる高額な費用負担が一部軽減されます。
また、補助金制度は各自治体によって金額や適用条件が異なるので、下記で3つの事例を紹介します。
注意点として、補助金制度は空き家を解体する費用の一部しか負担してくれません。残りの費用は自己負担になることを考慮しておきましょう。
なお、空き家補助金について詳しく知りたい方は、以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
各自治体が支給する補助金制度の事例を紹介
上述しましたが、空き家の解体時に補助金を利用しても、全額負担してくれるわけではないので結局自分でお金を出せなければいけません。
ただ、自己負担額のイメージがつかないと思うので、下記で各自治体の事例を３つほどピックアップしました。
| 市区町村 | 補助金額 | 主な適用条件 |
|---|---|---|
| 東京都荒川区 | 空き家の除却に要する費用の3分の2の額（最大100万円） | 「1年以上空き家」「住宅部分の面積が2分の1以上ある」 |
| 埼玉県秩父市 | 市内業者が施工した空き家の解体工事に要する費用の3分の1の額（最大30万円） | 「1年以上空き家」「市内にある個人所有の住宅」 |
| 兵庫県神戸市 | 空き家の解体費用に要した費用の３分の１の額（最大60万円） | 「3年以上空き家」「家屋に一部腐朽・破損がある」 |
また、「補助金を申請する人」や「解体工事方法」にも条件が定められており、すべての要件を満たさないと補助金が申請できないので注意が必要です。
自治体ごとによって適用条件や申請期間などが異なるので、詳しく知りたい方は空き家が所在している市区町村のホームページをご覧ください。
空き家のリフォーム・改修時は「改修工事費支援制度」と「各自治体のリフォーム補助金」を利用する
空き家は古くて住宅性能が劣化している物件が多いため、リフォームして一般個人の買い手に売却するのも一つの方法です。
また、空き家の解体時だけではなく、リフォーム・改修するときでも国や自治体から補助金がでるので積極的に活用しましょう。
この章では、「政府の改修工事費支援制度」と「各自治体の補助金制度」について紹介します。
「改修工事費支援制度」の利用で最大100万円支給される
空き家をリフォーム・改修するときに「改修工事費支援制度」を利用することで、国から最大100万円の補助金が支給されます。
改修工事費支援制度とは、低所得者世帯の入居を想定にした上で空き家の改修を促す目的でつくられた制度です。
注意点として、上記の支援制度は賃貸前提なので、空き家を処分するときには適用できません。
また、この制度を利用するためには以下の条件に適用しないといけません。
- 要配慮者（高齢者・障害がある方など）向けとして対象物件の登録をおこなうこと
- 補助を受けてから10年間は他の入居付けをおこなわないこと
- 入居者の政令月収（世帯全員の総所得金額から控除額を差し引いた後の月平均額）が「38.7万円」以下であること
加えて、上記の支援条件に該当しない者を入居させていた場合は、支援制度の対象外になってしまうので注意が必要です。
自治体の具体例を紹介
上記の支援制度だけではなく、各自治体にも空き家をリフォームする際に補助金が支給される支援制度（空き家利活用事業補助金）が存在します。
実際に補助金を支給している市区町村の事例を下記の表に記載しました。
しかし、こちらの支援制度は、空き家を事業として活用・利用するときにしか支給されません。自身で住むことを目的として利用できないので注意が必要です。
| 市区町村 | 補助金額 | 主な適用条件 |
|---|---|---|
| 鳥取県 | 空き家の改修工事に要する費用の3分の１（最大１００万円） | 「改修して住宅以外に転用して活用する場合」「一戸建て住宅又は長屋建て住宅」 |
| 神奈川県藤沢市 | 空き家の改修工事に要する費用の3分の2（最大１００万円） | 「１年以上使われていない一戸建ての空家、全室が使われていない共同住宅」 |
また、「空き家利活用事業補助金」は各自治体によって補助金額などの内容が異なるので、空き家が所在している市区町村のホームページを確認しましょう。
空き家の処分にかかる費用
空き家を処分するときには、以下のような費用がかかります。
- 【仲介の場合】仲介手数料
- 【仲介の場合】測量費用
- 【仲介の場合】不用品の処分費用
- 相続登記費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
空き家を仲介業者を通じて売却する際には、仲介手数料と測量費用、家の中に残っている不用品の処分費用がかかります。
仲介手数料は売買契約が成立したときに仲介業者に支払う成功報酬で、空き家の売却価格によっては数十万円～百数十万円以上にのぼります。
また空き家の境界が未確定の場合は、測量費用として40～80万円ほどの費用を負担しなければなりません。
不用品を処分するための費用として、10～30万円ほども支払う必要があります。
ただし、空き家を買取業者に買い取ってもらう場合は、上記の費用をあなたが負担する必要がありません。
空き家を仲介と買取のいずれの方法で売却するときにもかかる費用が相続登記費用、印紙税、譲渡所得税です。
相続登記費用は空き家の名義を被相続人から相続人に変えるときにかかる費用で、相場は10～15万円です。
印紙税は売買契約書に課される税金で、空き家を500万円で売却したときには5,000円を納める必要があります。
そのほか、空き家を売却して利益が生じたときには、譲渡所得税と呼ばれる税金を納める必要があります。
ただし譲渡所得税は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」などの控除を使うと支払わずに済むケースは少なくないため、空き家を売却する際には自分が要件を満たしているかどうかを確認しておくことをおすすめします。
処分できない空き家を所有し続ける4つのリスク
空き家を放置していると、所有者・周辺住民にさまざまな悪影響を及ぼすので、早急に処分したほうが賢明です。
空き家を早急に処分したほうがいい理由は以下の4つです。
- 維持管理費がかかる
- 空き家の劣化が急速に進行するため売却が困難になる
- 管理を怠ると近隣住民とトラブルになる
- 特定空き家や管理不全空き家に指定され固定資産税が最大6倍になる
維持管理費がかかる
空き家を所有している限り、活用していなくても維持管理費がかかり続けます。
1年間あたりの空き家の維持管理費用は、以下のとおりです。
| 内容 | 目安金額（年間） |
|---|---|
| 固定資産税 | 約10万5,000円 |
| 火災保険料 | 約10万円 |
| 水道・電気料金 | 約2万円 |
| 交通費 | 数千円〜 |
このように、空き家の処分を先延ばしにしていると、年間約22万円がかかります。
経済的な損失を回避するためにも、活用予定のない空き家は早期に処分するのが賢明です。
空き家の維持費については、以下の記事でも解説しているので併せてお読みください。
空き家の劣化が急速に進行するため売却が困難になる
人が居住してないと建物は急速に傷んでしまいます。
こまめに建物を換気しないと、湿気がこもってカビが大量発生して結果的に内装が劣化していくからです。
他にも、雨戸を閉め切った状態で長期間経過すると、太陽光も入らないためカビや腐食が進みやすくなります。
建物が劣化するほど買い手も見つかりづらくなるので、早急に売却しましょう。
管理を怠ると近隣住民とトラブルになる
空き家の管理を怠ると、迷惑を受けた近隣住民からクレームを言われる恐れがあります。
たとえば、以下のような理由が原因でクレームを言われます。
- 枝木が伸びて景観が悪くなる
- 不法投棄の場所になってしまって、悪臭が漂う
- 空き家に落ちている枝葉などに火をつけられそうで怖い
また、シロアリなどによって建物の基礎部分が侵食されると、建物が劣化して空き家が倒壊するリスクがあります。
建物が倒壊して近隣に被害を与えると、売主は何千万～何億円の損害額を被害者に支払う羽目になる恐れがあるので、早めに処分するのが賢明です。
なお、空き家放置が招く近隣トラブルに関しては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され固定資産税が最大6倍になる
空き家を放置してしまうと、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍になる恐れがあります。
特定空き家とは、周辺住民に悪影響を及ぼすと行政に指定された空き家です。
具体的には、以下のいずれかに該当していることで、特定空き家に指定されます。
- 著しく衛生上有害となる恐れがある状態
- 著しく景観を損なっている状態
- 倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態
- 放置することが不適切である状態
管理不全空き家とは、上記のような特定空き家に今後なる可能性が高い、と行政に指定された空き家です。
特定空き家や管理不全空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置である「住宅用地の特例」が適用外となるため、固定資産税が最大6倍になってしまいます。
なお、特定空き家や管理不全空き家については、以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
まとめ
空き家の処分について詳しく解説してみました。
国や自治体の補助金を利用して解体や改修しても結局自分のお金をださないといけません。
しかし、現状のまま売却することで改修・リフォームの費用をかけずに空き家を手放すことができます。
特に空き家の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、一般個人では買い手がつかない物件でも売却することができます。
弊社は空き家に強い訳アリ物件専門の買取業者です。他社で断られた物件でも買い取ることができます。
無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。
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