株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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【状況別】空き家を処分する8つの方法
空き家を放置し続けると所有者以外にも被害を被るため、早期に処分するのが賢明です。
空き家を処分する方法は8つありますが、以下のように状況によって適切な方法が異なります。
それぞれの方法を把握して、自分に合った方法を見つけましょう。
売却してお金に換えたい場合
空き家を売却してお金に換えたい場合は、所有する空き家の状態によって、以下のように適した方法が異なります。
| 駅まで徒歩10分以内 | 駅まで徒歩20分以上 | |
|---|---|---|
| 築年数20年以下 | ・仲介でそのまま売り出す ・リフォームして売却する |
・空き家バンクを利用する ・現状のまま空き家を専門の買取業者に売却する |
| 築年数20年以上 | ・解体して更地の状態で売却する ・空き家バンクを利用する |
現状のまま空き家を専門の買取業者に売却する |
駅まで徒歩10分以内、築年数が20年以下の空き家で物件の状態も良ければ、「仲介でそのまま売り出す」方法が適しています。
駅まで徒歩10分以内、築年数が20年以下の空き家であっても、不具合などがあり、物件の状態が悪ければ、「リフォームして売却する」方法をおすすめします。
また、駅まで徒歩10分以内、築年数が20年以上の空き家や駅まで徒歩20分以上、築年数が20年以下の空き家は、「空き家バンクを利用する」方法もありますが、あまり使えないことが実情です。
ただし、空き家のある地域の空き家バンクが活発であれば、購入希望者が見つかる可能性があるため、「空き家バンクを利用して売却する」で調べ方を確認することをおすすめします。
それぞれの方法の特徴を理解し、所有する空き家に合った方法を選びましょう。
仲介でそのまま売り出す
駅まで徒歩10分以内など立地が良く、築年数も20年以下の空き家で物件の状態が良ければ、流動性が高いため、仲介でそのまま売り出すことが可能です。
仲介では、市場から一般の買い手を探すため、需要のある物件であれば、売却相場で売れる可能性があります。
仲介でそのまま売り出すメリットは、リフォームなどの費用や手間がかからないことです。
ただし、仲介での売却は市場から一般の買い手を探す必要があるため、3～6ヶ月間かかることが一般的です。
また、需要のある物件でも競合が多かったり、売却する時期が悪ければ、売れ残るリスクがあります。
さらに、仲介で売却する場合は、「契約不適合責任」を負わなければいけません。
契約書に記載のない欠陥や不具合に対して売主が負う責任のこと
契約不適合責任は一般消費者をトラブルから守るためのもので、仲介では一般の買い手に売却するため、欠陥や不具合が見つかった場合は責任を負う必要があるのです。
放置されていた空き家は、雨漏りなどの欠陥や住宅設備などの不具合が把握できていないことも多いため、仮に売却できても、引渡し後に損害賠償されるなどの心配は残るでしょう。
不安なまま売却すると、ずっとストレスを抱えることになるため、ホームインスペクションを行うか、別の売却方法を検討することをおすすめします。
素人では判らない住宅の問題を専門家の立場から判断する住宅診断のこと
なお、不動産のプロである買取業者に売却する場合は、契約不適合責任を負う必要はありません。
仲介でそのまま売り出す方法は、立地が良く、築年数も20年以下の空き家で欠陥や不具合を把握している人に向いています。
欠陥や不具合を把握していないなどが理由で、仲介でそのまま売りに出す方法が向いていない場合は、「リフォームして売却する」方法を検討しましょう。
リフォームして売却する
駅まで徒歩10分以内など立地が良く、築年数も20年以下の空き家で、外観や住宅設備などの物件の状態だけ懸念がある空き家は、「リフォームして売却する」方法が適しています。
老朽化した箇所を改修し、新築に近い状態に近づけること
リフォームは日本語で「改良・改善」の意味がある
物件の状態だけ懸念があ空き家は、見た目や不具合の問題を解消すれば、外観や室内がきれいになり、快適に暮らせるようになるため、一般の買い手に売却することが可能になるからです。
ただし、空き家のリフォームには費用や時間がかかります。
リフォームにかかる費用は、以下のとおりです。
| リフォーム箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| 浴室 | 50～150万円 |
| トイレ | 10～50万円 |
| 洗面所 | 10～80万円 |
| 壁紙の張り替え | 800～1,000円／㎡ |
| 床の張り替え（6畳） | 10～50万円 |
| 外壁 | 50～400万円 |
| 屋根 | 50～400万円 |
| 耐震補強工事 | 30～200万円 |
リフォームにかかる期間は、内容によって異なり、数日～1ヶ月程度です。
また、リフォームしたからといって、必ず売却が成功するというわけではありません。
交換した住宅設備などが検討者から気に入ってもらえない可能性があり、リフォームの内容によっては成約に至らないケースがあるからです。
そのため、リフォームを行う費用や時間に余裕があり、現在のリフォームにおけるニーズに詳しい人に向いている方法といえます。
リフォーム内容が市場に受け入れられるか不安な人は、「解体して更地の状態で売却する」方法を検討しましょう。
なお、所有する空き家の立地が悪い場合は、リフォームして売却する方法はおすすめできません。
空き家をリフォームしたほうがよいか迷っている方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
解体して更地の状態で売却する
駅まで徒歩10分以内など立地は良いが、築年数が20年以上で老朽化が進んでいる空き家は、「解体して更地の状態で売却する」方法もあります。
立地が良ければ、更地にすることで注文住宅を検討している人にアプローチできるため、効果的な方法です。
ただし、空き家が木造である場合、120～150万円程の解体費用がかかります。
また、解体しても必ず売れるわけではなく、売れない場合は固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。
そのため、人気がある立地にあり、解体費用を負担できる人におすすめな方法です。
反対に、解体費用や売れない場合の高くなった固定資産税が負担できない人には向いていません。
解体しても売れ残る不安がある人は、「現状のまま空き家を専門の買取業者に売却する」方法を検討しましょう。
なお、空き家の解体リスクについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
現状のまま空き家を専門の買取業者に売却する
駅まで徒歩20分以上など立地が悪く、築年数が20年以上で物件の状態も悪い場合は、「現状のまま空き家を専門の買取業者に売却する」方法が最適です。
誰にも経由せず不動産を売主から直接買い取る業者のこと
専門の買取業者は立地が悪く、築年数が古い空き家でも再生・再販するノウハウがあるため、解体もリフォームも不要です。
しかも、買取であれば業者が売主から直接物件を買い取るため、買い手を探す必要もありません。
立地が悪く、築年数が古い空き家をできるだけ早く売却したい場合は、買取を選択することをおすすめします。
反対に、所有する空き家をできるだけ高く売却したい人には向いていない方法です。
空き家をできるだけ高く売りたい人は「仲介でそのまま売り出す」方法を検討しましょう。
なお、弊社アルバリンクも、空き家の買い取り実績が豊富にある不動産買取業者です。
弊社では、全国各地を対象に空き家を適正価格で買い取らせていただきます。
売主様が納得できる金額で買い取れるように、弊社スタッフが全力で対応しますので、是非一度気軽にお問い合わせください。
なお、空き家の買取業者については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
弊社Albalinkの空き家買取事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
空き家バンクを利用して売却する
駅まで徒歩20分以上など立地が悪い、または築年数が20年以上で物件の状態が悪い場合は、空き家バンクといったシステムを利用して空き家を売却することも可能です。
地方自治体が空き家を売却（賃貸）したい人と、購入（賃借）した人を繋げるサービス
各自治体が運営しており、誰でも無料で利用できる点がメリットです。
ただし、自治体はあくまでマッチングさせることが目的なので、交渉や契約手続きは自分たちで行う必要があります。
売却価格や契約条件などでトラブルになった場合でも自分たちで解決する必要があるのです。
また、空き家バンクは利用者数がそれほど多くないため、売却率は高くないのが実情です。
しかし、空き家のある地域の空き家バンクが活発であれば、購入希望者が見つかる可能性があります。
インターネットで「地域 空き家バンク」と検索するとサイトが見つかるため、どのくらい利用されているか確認しましょう。
空き家バンクを利用して売却する方法は、不動産売買の経験や知識があり、時間に余裕がある人に向いています。
反対に、不動産売買の知識が乏しく、トラブルが苦手な人にはおすすめできません。
所有する空き家をできるだけ早く、確実に売却したい人は、「現状のまま空き家を専門の買取業者に売却する」方法を検討しましょう。
なお、空き家バンクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
無償譲渡したい場合
所有する空き家の売却をしてもプラスにならないから妥協して無料譲渡を選ぼうとしている人や、売却を断念した人には、以下の2つの無償譲渡する方法があります。
ただし、どちらの方法も条件が厳しいため、成功する可能性が低いのが実情です。
立地が悪く、築年数も古い空き家は売却してもお金が残らないからと、妥協して無償譲渡を検討する人もいますが、実際には空き家を解体する必要があり、受け入れてもらえる土地の条件が厳しいため、現実的とはいえません。
妥協して無料譲渡を選ぼうとしている人にとっては、空き家を解体する必要がないため、むしろ売却する方が簡単な可能性があります。
また、仲介業者に断られて、売却を断念して無償譲渡を選択しようとしている場合でも、専門の買取業者であれば、買い取ってくれる可能性が高いでしょう。
無償譲渡が受け入れられる条件は厳しいですが、2つの無償譲渡する方法を紹介します。
自治体に寄付する
自治体への寄付が受理されれば、空き家・空き地を引き取ってもらうことも可能です。
ただし、公的利用が見込めないと受け取らない自治体が94%を占めているため、寄付の難易度は非常に高いといえます。
参照元：東京財団「土地の「所有者不明化」～自治体アンケートが示す問題の実態～」
簡単に寄付を受け入れると、本来得られていた固定資産税が徴収できなくなる上に、管理コストも自治体に移ってしまうからです。
また、基本的には空き家を解体する必要があるため、たとえ自治体に寄付できたとしても解体費用がかかります。
所有する空き家の立地が、公共利用が見込め、解体費用も負担できる人に向いている方法です。
なお、自治体への寄付については、以下の記事で詳しく解説しています。
国に返還する
空き家の処分方法として、2023年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法もあります。
一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国に返せる制度のこと
今建っている空き家を解体して更地にすれば、上記の制度で処分できる可能性がありますが、空き家の解体費用は所有者負担となるため、金銭的な負担は避けられません。
さらに、以下のような土地は、相続土地国庫帰属制度の申請段階で却下されます。
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地、など
また、申請はできても、管理や処分に費用がかかり過ぎる土地は財政負担でコストをカバーできないため、承認されない土地もあります。
たとえば、残置物があったり、土砂災害のおそれがあったりする土地は、処分や管理費用がかかり過ぎるため、不承認となってしまうのです。
相続土地国庫帰属制度の要件が満たせる立地で、かつ空き家の解体費用も負担できる人に限られるでしょう。
なお、相続土地国庫帰属法については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続する場合
空き家を相続する前であれば、相続放棄を選択することで処分できます。
相続放棄とは、被相続人の財産を取得する権利を放棄することです。
相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述すれば、相続放棄は受理されます。
補助金を申請する手間や工事を行う費用がかからないため、スムーズな空き家の処分が可能です。
ただし、相続放棄はプラスの財産を含め、すべての遺産を放棄しなければなりません。
そのため、空き家以外に、現金・骨董品・株式など、受け継ぎたい相続財産がある場合には相続放棄はやめましょう。
逆に遺産の総額がマイナスである場合に、相続放棄はおすすめできる方法といえます。
なお、空き家の相続放棄については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を処分する際の2つの注意点
空き家を処分する際の注意点は以下の2つです。
それぞれ解説します。
名義変更が済んでいるか確認する
空き家を処分する際には、相続登記が済んでいるかを事前に確認しましょう。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、相続人に名義変更する手続きです。
相続した不動産を売却する際には、自らが所有者である旨を主張する必要があるため、相続登記を済ませておかなければなりません。
なお、2024年4月1日より相続登記の義務化が開始し、不動産の相続を知った日から3年以内に登記をしなければ、10万円以下の過料を課せられることになりました。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう所有者不明土地！～
上記は、2024年4月1日以前の不動産も含まれるため、現状未登記の空き家も罰則の対象である点に注意が必要です。
行政上のペナルティを受けず、スムーズに空き家を処分するためにも、相続登記は早期に済ませておきましょう。
土地の境界が確定しているか確認する
空き家を処分する前に、土地の境界が確定しているかのチェックも必要です。
境界確定とは、敷地に接する道路・隣地との境界を明確にすることです。
前提として、境界が不明な状態でも不動産売買は行えます。
参照元：公益社団法人 全日本不動産協会｜ 第Ⅰ編『境界問題が、土地利用に与える阻害要因』
ただし、実務上は土地売買契約書の条項で境界の明示が条件になるケースが多く、境界未確定だと売却は難しくなります。
境界未確定だと、売却後に隣地所有者との境界線の認識違いによってトラブルに発展するリスクが生じるからです。
そのため、空き家を処分する前には、境界確定を済ませておきましょう。
境界確定は、土地家屋調査士に依頼すると35万円〜80万円程度で確定してもらえます。
敷地境界線をめぐる隣人トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家の処分にかかる費用・税金
空き家を処分するときには、以下のような費用がかかります。
- 【仲介の場合】仲介手数料
- 【仲介の場合】測量費用
- 【仲介の場合】不用品の処分費用
- 相続登記費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
空き家を仲介業者を通じて売却する際には、仲介手数料と測量費用、家の中に残っている不用品の処分費用がかかります。
仲介手数料は売買契約が成立したときに仲介業者に支払う成功報酬で、空き家の売却価格によっては数十万円～百数十万円以上にのぼります。
また空き家の境界が未確定の場合は、測量費用として40～80万円ほどの費用を負担しなければなりません。
不用品を処分するための費用として、10～30万円ほども支払う必要があります。
ただし、空き家を買取業者に買い取ってもらう場合は、上記の費用をあなたが負担する必要がありません。
空き家を仲介と買取のいずれの方法で売却するときにもかかる費用が相続登記費用、印紙税、譲渡所得税です。
相続登記費用は空き家の名義を被相続人から相続人に変えるときにかかる費用で、相場は10～15万円です。
印紙税は売買契約書に課される税金で、空き家を500万円で売却したときには5,000円を納める必要があります。
そのほか、空き家を売却して利益が生じたときには、譲渡所得税と呼ばれる税金を納める必要があります。
ただし譲渡所得税は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」などの控除を使うと支払わずに済むケースは少なくないため、空き家を売却する際には自分が要件を満たしているかどうかを確認しておくことをおすすめします。
空き家の処分時に申請できる補助金
空き家処分をサポートするために、国や自治体が補助金を支給してくれます。
もし上手く活用できれば、空き家の処分にかかる費用がグッと抑えられるので積極的に利用しましょう。
補助金を支給してもらうためには、空き家が所在している市区町村の自治体に利用申請する必要があります。
たとえば、東京都荒川区に所在している空き家の解体に関する補助金制度について知りたいときは、「東京都荒川区 空き家 補助金」と検索します。
各自治体によって申請方法は異なるので、「【地方公共団体による空き家対策支援制度】検索サイト」を確認しましょう。
空き家の解体・リフォーム時は、大きく分けて以下の2種類の補助金が利用できるので、この章ではそれぞれの要件や具体例を解説します。
空き家の解体・撤去時は「空き家解体補助金制度」を利用する
建物の規模によって異なりますが、解体するためには数百万円程度の費用がかかるため、空き家を解体・撤去する際は「空き家解体補助金制度」を利用しましょう。
空き家を解体するときに費用の一部を自治体が補助してくれる制度のこと
制度を利用するための条件は「3年以上空き家」「家屋に一部腐朽・破損がある」など自治体によって異なるため、「【地方公共団体による空き家対策支援制度】検索サイト」で確認しましょう。
「補助金を申請する人」や「解体工事方法」にも条件が定められており、すべての要件を満たさないと補助金が申請できません。
また、補助金の額についても自治体によって異なり、解体費用の1/3～2/3が多く、30～100万円程度です。
ただし、自治体の指定する期限までに申請する必要があり、補助金の予算に達している場合は制度を利用できない可能性があります。
なお、空き家補助金について詳しく知りたい方は、以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
空き家のリフォーム・改修時は「改修工事費支援制度」と「各自治体のリフォーム補助金」を利用する
空き家は古くて住宅性能が劣化している物件が多いため、空き家をリフォーム・改修する際は、国から最大100万円の補助金が支給される「改修工事費支援制度」を利用することをおすすめします。
低所得者世帯の入居を想定にした上で空き家の改修を促す目的でつくられた制度のこと
改修工事費支援制度を利用するための条件は、以下のとおりです。
- 要配慮者（高齢者・障害がある方など）向けとして対象物件の登録をおこなうこと
- 補助を受けてから10年間は他の入居付けをおこなわないこと
- 入居者の政令月収（世帯全員の総所得金額から控除額を差し引いた後の月平均額）が「38.7万円」以下であること
上記の支援制度は賃貸前提なので、空き家を処分するときには適用できません。
また、各自治体にも空き家をリフォームする際に補助金が支給される支援制度（空き家利活用事業補助金）も存在します。
制度を利用するための条件は「１年以上使われていない一戸建ての空き家」「改修して住宅以外に転用して活用する」など自治体によって異なるため、「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」で確認しましょう。
補助金の額は自治体や改修内容によって異なりますが、空き家の改修工事にかかる費用の1/3～2/3で最大100万円としているところが多いです。
ただし、自治体の指定する期限までに申請する必要があり、補助金の予算に達している場合は制度を利用できない可能性があります。
処分できない空き家を所有し続けるリスク
空き家を放置していると、所有者・周辺住民にさまざまな悪影響を及ぼすので、早急に処分したほうが賢明です。
空き家を早急に処分したほうがいい理由は以下の4つです。
上記を踏まえた上で想定される最悪な出来事として、放置している空き家が倒壊して人や建物に損害を与えてしまい、莫大な損害賠償が発生するケースがあります。
日本住宅総合センターによると、空き家が倒壊して隣接家屋が全壊し、死亡事故が起こった場合は、2億円を超える損害賠賠償が発生するとされているのです。
空き家を放置するリスクは大きいため、放置せずに早急に対処することをおすめします。
なお、空き家を所有し続けるについてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
まとめ
空き家の処分について詳しく解説してみました。
国や自治体の補助金を利用して解体や改修しても結局自分のお金をださないといけません。
しかし、現状のまま売却することで改修・リフォームの費用をかけずに空き家を手放すことができます。
特に空き家の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、一般個人では買い手がつかない物件でも売却することができます。
弊社は空き家に強い訳アリ物件専門の買取業者です。他社で断られた物件でも買い取ることができます。
無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。
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