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生産緑地は好き勝手に売却できない
生産緑地に指定された土地の所有者には、30年間、農業を継続しておこなう義務が課されます。
つまり、農地以外の利用ができないということです。
そのため、生産緑地に指定された土地は自由に売却できません。
生産緑地を売却するには、以下3つの要件のうちいずれかに該当している必要があります。
- 主たる農業従事者が亡くなった
- 傷病により主たる農業従事者による営農が困難になった
- 生産緑地への指定から30年または特定生産緑地への指定から10年が経過する
まずは生産緑地の概要について確認するとともに、生産緑地を売却するための3つの要件について見ていきましょう。
生産緑地とは
「生産緑地」とは、市街化区域内に存在する農地や山林などのことです。
そもそも市街化区域は都市計画によって優先的に市街化を図るべきエリアと定められているため、原則として営農は制限されています。
ただし、以下の要件を満たした土地に関しては自治体から生産緑地の指定を受けられ、農業を営めるようになります。
- 農地の規模が300㎡以上であること
- 該当の土地に用排水施設など農業の継続可能な条件が備わっていること
- 良好な生活環境の確保に有効、かつ公共施設などの敷地として適していること
- 権利者全員の同意があること
営農を条件に一定期間税金の優遇措置を受けられる
市街化区域内にある農地が生産緑地に指定されると、固定資産税や相続税の優遇措置を「30年間」受けられるメリットがあります。
ただし、生産緑地で以下のような土地活用をおこなうには自治体の許可を得なければなりません。
これを「行為制限」と呼びます。
- 建築物、工作物の新築・増築・改築
- 生産緑地の売却
- 宅地の造成
- 掘削や盛土による土地の形状の変更
- 水面の埋め立て、または干拓
基本的に、倉庫など農業をおこなううえで必要となるもの以外の建築・転用許可は下りません。
ここからは、土地が生産緑地に指定されることで受けられる固定資産税、相続税の優遇措置について詳しく解説します。
固定資産税の減税
市街化区域内に存在する農地は、以下3つに区分されます。
- 生産緑地の指定を受けた農地
- 一般市街化区域農地
- 特定市街化区域農地（三大都市圏の特定市に位置）
このうち、生産緑地の指定を受けた農地は、市街化調整区域内の農地と同様の税負担の調整措置が講じられるため、1,000㎡の農地にかかる固定資産税は数千円程度です。
それに対し、三大都市圏の特定市にあって生産緑地に指定されていない農地は宅地と同じように取り扱われるため、1,000㎡で数十万円と宅地並みの固定資産税が課される点に注意が必要です。
| 農地の分類 | 評価 | 課税 | 税額のイメージ |
|---|---|---|---|
| 一般農地 | 農地評価 | 農地課税 | 1,000円／1,000㎡ |
| 生産緑地 | 農地評価 | 農地課税 | 数千円／1,000㎡ |
| 一般市街化区域農地 | 宅地並評価 | 農地に準じた課税 | 数万円／1,000㎡ |
| 特定市街化区域農地 | 宅地並評価 | 宅地並課税 | 数十万円／1,000㎡ |
生産緑地の指定を解除すれば減税措置は適用されなくなるため、土地にかかる固定資産税が宅地並みに高くなる点に気をつけましょう。
ただし、生産緑地を売却する際にこれまで減税されていた分を過去にさかのぼって請求されることはないので、ご安心ください。
農地の固定資産税については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続税の納税猶予
市街化区域内にある農地で生産緑地の指定を受ければ、相続税納税猶予制度を適用できる点もメリットのひとつです。
相続が発生した場合、相続人は被相続人の死亡を知った翌日から「10か月以内」に相続税を納める必要があります。
相続税は高額にのぼるケースが多く、納税資金の確保ができずに頭を悩ませる方も少なくありません。
しかし、相続税納税猶予制度を利用すれば生産緑地にかかる相続税額のうち、農業投資価格をもとに算出した相続税額を超える部分の納税が猶予されます。
農業投資価格とは、相続税納税猶予制度の利用時に用いられる農地の相続税評価額のことで、1㎡数百円程度と宅地評価額と比較して安く設定されている点が特徴です。
1,000㎡の生産緑地であっても数十万円ほどに収まるため、生産緑地にかかる相続税を大幅に抑えられる点は大きなメリットといえるでしょう。
また、制度を利用した相続人が生産緑地で終身営農に携わって亡くなった場合は、猶予された相続税を納める必要がなくなる点もメリットです。
ただし、相続人の生前中に相続税納税猶予制度が適用された生産緑地の指定を解除した場合は、猶予されていた相続税に加え、相続発生時から解除までの期間分の利子税（年3.6%）を追加して納税しなければならない点に注意が必要です。
特定生産緑地と認められた土地は指定期限を10年ごとに延長できる
生産緑地の指定期間は「30年」ですが、所有者が希望して自治体から特定生産緑地の指定を受ければ「10年間」の延長が可能です。
その後も所有者の同意のもと、10年ごとに延長できるしくみです。
特定生産緑地に指定されれば、生産緑地の指定期間の経過後も引き続き固定資産税・相続税の優遇措置を受けられるメリットがあります。
なお、特定生産緑地の指定を受けずに生産緑地として営農を続けることは可能です。
ただし、固定資産税が宅地並みの評価となってしまうほか、次の相続が発生した場合に相続税納税猶予制度が適用されない点を押さえておきましょう。
生産緑地を売却するには3つの要件のいずれかを満たす必要がある
前述のように生産緑地の所有者は売却などの行為が規制されているため、一般的な土地と同じように生産緑地を売却できません。
生産緑地を売却するにはまず生産緑地の指定を解除しなければなりませんが、そのためには以下3つの要件のいずれかを満たす必要があります。
- 主たる農業従事者が亡くなった
- 傷病により主たる農業従事者による営農が困難になった
- 生産緑地への指定から30年または特定生産緑地への指定から10年が経過する
それぞれの要件について、詳しく解説します。
主たる農業従事者が亡くなった
主たる農業従事者とは、生産緑地で中心となって農業に従事しており、農地基本台帳に登録されている方のことです。
主たる農業従事者が亡くなって農業を継続しておこなえなくなったときは、生産緑地の指定を解除できます。
ただし相続人が生産緑地のまま土地を相続した場合、相続人に対して終身にわたって営農の義務が課される点に注意が必要です。
また、生産緑地の指定を解除した場合は農地ではなく宅地と見なされるため、固定資産税や相続税が上がってしまうリスクがあります。
傷病により主たる農業従事者による営農が困難になった
主たる農業従事者が病気やケガを患ってしまい、営農の継続が難しいと判断された場合も生産緑地の指定を解除できます。
生産緑地の指定解除要件として認められる傷病例には、主に以下のものがあります。
- 両目の失明
- 著しい精神障害
- 著しい神経障害
- 胸部、および腹部の臓器の著しい障害
- 上腕部や下腿部の全部、または一部喪失
- 上腕部や下腿部の著しい機能障害
- 両手指や両足指の全部、または一部喪失
- 両手指や両足指の著しい機能障害
- 1年以上にわたる入院が必要で、農業に従事できない病気やケガとして自治体が認めたもの
生産緑地への指定から30年または特定生産緑地への指定から10年が経過する
生産緑地の指定期間である30年が経過すると、期限の到来に伴い生産緑地指定を解除できます。
また、生産緑地の指定期間後に特定生産緑地に指定された場合でも、10年が経過すれば生産緑地指定の解除が可能です。
なお、指定期間の起算日は生産緑地の指定を告示された日です。
生産緑地に指定された日が不明な場合は、自治体の都市計画課に問い合わせて確認しておきましょう。
また、30年が経過したとはいえ、自動的に生産緑地の指定が解除されるわけではない点にも注意が必要です。
生産緑地の指定を解除するには、自治体に買取申請をおこなわなければなりません。
生産緑地の指定を解除する流れは、次の項目で詳しく解説します。
生産緑地の指定を解除して売却する流れ
ここまで解説してきたように、生産緑地や特定生産緑地を売却するには3つの要件のいずれかを満たしている必要があります。
しかし解除要件を満たしているとはいえ、生産緑地は一般的な土地のようには売却できません。
生産緑地法で定められた手順に則り、まずは自治体に買取を申請しなければならない点を押さえておきましょう。
ただし、自治体への買取申請は手続きが複雑で、時間の労力も掛かります。
専門知識がなく、手続きに慣れていない人が申請するとなると、かなりのストレスになります。
ですが、専門の不動産買取業者に相談すれば、最初からあなたに代わって手続きしてくれるので、ラクに買い取ってもらえます。
面倒ごとは避けて、すぐに生産緑地を手放したいとお考えなら、一度専門の買取業者に相談してみてください。
ちなみに、弊社AlbaLinkは生産緑地のような特殊物件を専門に扱う買取業者ですので、気軽にご相談ください。
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必要書類を準備する
まずは、生産緑地の買取を自治体へ申請する際に必要な書類を用意します。
なお、自治体や生産緑地の解除要件によって必要な書類は異なるので、事前に自治体へ確認することをおすすめします。
ここでは、生産緑地の解除要件別に必要な主な書類をご紹介します。
【主たる農業従事者が亡くなった場合】
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 生産緑地買取申出書 | 自治体のHPよりダウンロード可能 |
| 申出書に使用した実印の印鑑登録証明書 | 自治体の窓口、コンビニエンスストアなど |
| 生産緑地に係る農業の主たる従事者証明書 | 農業委員会 |
| 買取を申請する土地の案内図 | インターネットで公開されている地図サービスで出力可能 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 公図 | 法務局 |
| 遺産分割協議書の写し（相続登記が終わっていない場合） | 相続人の間で遺産分割協議をおこなったあとに作成 |
【傷病により主たる農業従事者による営農が困難になった場合】
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 生産緑地買取申出書 | 自治体のHPよりダウンロード可能 |
| 申出書に使用した実印の印鑑登録証明書 | 自治体の窓口、コンビニエンスストアなど |
| 生産緑地に係る農業の主たる従事者証明書 | 農業委員会 |
| 買取を申請する土地の案内図 | インターネットで公開されている地図サービスで出力可能 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 公図 | 法務局 |
| 医師の診断書（営農不可能の記載があるもの） | 医療機関 |
傷病による解除の場合は、ケガの具合や今後の土地活用方針についての面談がおこなわれる場合があります。
【生産緑地への指定から30年または特定生産緑地への指定から10年が経過した場合】
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 生産緑地買取申出書 | 自治体のHPよりダウンロード可能 |
| 申出書に使用した実印の印鑑登録証明書 | 自治体の窓口、コンビニエンスストアなど |
| 生産緑地に係る農業の主たる従事者証明書 | 農業委員会 |
| 買取を申請する土地の案内図 | インターネットで公開されている地図サービスで出力可能 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 公図 | 法務局 |
【登記事項証明書の見本】
なお、生産緑地に係る農業の主たる従事者証明書の取得には「約1～2か月」の期間がかかるため、生産緑地の指定解除要件に該当する事案が発生したら早めに申請しましょう。
自治体に買取の申し出をおこなう
生産緑地の指定解除に必要な書類を準備したら、生産緑地を管轄する自治体の窓口（都市計画課、農林課など）に買取を申請します。
申請日から「1か月以内」に、自治体が買い取るか、買い取らないかの通知が届きます。
自治体が生産緑地の形状や規模、周辺の土地利用状況などを確認し、公園や緑地など公共用地としての利用価値があると判断した場合には時価で買い取ってもらえます。
こうして買い取られた生産緑地は公園や緑地などとして管理されることになり、都市計画審議会によって生産緑地の指定が解除されます。
自治体が買い取れなければ農林漁業希望者へのあっせんを開始する
自治体によっては、財政状況が厳しいなどの理由により生産緑地を買い取ってもらえないケースがあります。
その場合は、農業委員会がほかの農林漁業従事者に対して生産緑地の買取をあっせんします。
買取あっせん期間は「2か月」です。
この期間内に買手が見つかり、売却価格に関する話し合いがまとまれば生産緑地を売却できます。
ただし、指定解除要件を満たした生産緑地の評価額は一般的な宅地とそれほど変わりません。
具体的には、以下の計算式で算出します。
たとえば、宅地としての評価額が2,000万円の生産緑地の指定を解除するケースで考えてみましょう。この場合、生産緑地の評価額は以下のとおりです。
「その土地が生産緑地ではないものとして評価した価額×（100％－5％）」の計算式より、
生産緑地の評価額＝2,000万円×95％＝1,900万円
さまざまな行為制限が付された生産緑地を宅地並みの価格で購入したいと考える方はほぼおらず、農林漁業従事者へのあっせんで売買契約が成立することはあまりないといわれています。
申し出から3か月以上買手がつかなければ生産緑地の行為制限が解除される
自治体に買取を断られ、また、他の農林漁業従事者の買手も見つからずに買取の申し出から「3か月」が経過すれば、生産緑地の行為制限が解除されます。
行為制限が解除されれば農地から宅地への転用や建物の新築、土地の売却などを自由におこなえるようになるため、一般の土地同様の売却が可能です。
不動産会社に売却を依頼する
生産緑地の行為制限が解除されれば、不動産会社に売却を依頼できるようになります。
ただし、生産緑地の指定が解除されると税制の優遇措置が適用されなくなるので、翌年の固定資産税が10～100倍ほどに上がってしまいかねません。
建物を建てるなど生産緑地を活用する意図がないのであれば、早めの売却を検討しましょう。
また、相続税納税猶予制度を利用している場合は猶予されていた相続税と利子税を納めなければならないため、売却額で納税額をまかなえるかどうかを検討することも重要です。
もし、生産緑地の売却に伴う「費用」や「税金」に関して不安やお悩みがあれば、農地の売却に強い専門の不動産業者に相談してみてください。
なお、弊社AlbaLinkは生産緑地を専門に扱う買取業者ですので気軽にご相談ください。
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前述のように、自治体へ生産緑地の買取を申請してから3か月の間に買手が見つからない場合は、生産緑地の行為制限が解除され、不動産会社へ売却を依頼できます。
しかし、指定が解除されたからとはいえ、生産緑地のような特殊な土地の売却を不動産会社に依頼しても一般の買手が見つかるとは限りません。
原則として生産緑地の規模は大きいため、「公有地の拡大の推進に関する法律」により売買契約の3週間前までに届け出が必要です。
また、開発許可を取得するのに約3か月、登記上の地目を農地から宅地へと転用する際には約2週間かかります。
隣地との境界確定測量に3か月以上の期間がかかるケースも少なくありません。
通常の土地を売却する場合とは異なり、生産緑地の売却には関係各所への届け出や許可の取得で相当の時間を要してしまうデメリットが横たわっているのです。
また、生産緑地の立地や面積、周辺の土地利用状況によって需要が大きく異なるため、どのような用途で売り出すべきなのかの見極めが重要です。
たとえば、宅地としての需要を見込めるエリアであれば、農地転用後に分筆してから売り出す方法が考えられます。
一方、農地のままでも需要が見込める場合は、そのままの状態で買手にアピールする方法を考える必要があるでしょう。
農業委員会に届け出て、農地から宅地に用途を変更すること
登記簿上のひとつの土地（1筆）を複数の土地に分割して登記しなおすこと
しかし、一般的な宅地を専門に取り扱う不動産会社は生産緑地の有効な売却方法を打ち出せないため、生産緑地の売却を断られてしまうケースも少なくありません。
また、行為制限が解除された生産緑地をなるべく早く売却する方法のひとつとして、専門の買取業者への買取依頼が挙げられます。
買取の場合は買取業者が直接買主となるため、1週間から1か月ほどで現金化できる点が大きなメリットです。
ただし一口に買取業者といっても特徴は異なり、中には生産緑地のような特殊な土地の扱いに長けておらず、相場よりも安く買いたたかれてしまったり、買取を断られてしまったりすることがある点に注意が必要です。
生産緑地をより確実に、より高値で売却するためにも、生産緑地をはじめ農地や活用の難しい土地などを幅広く積極的に扱っている専門の買取業者へ依頼することをおすすめします。
なお、弊社は生産緑地のような特殊な物件に強い専門の買取業者です。
年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）とノウハウを元に、特殊物件をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
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新制度を利用した生産緑地の2つの活用方法をご紹介
生産緑地の指定期間は30年であり、期間の経過後は指定を解除して売却することが可能です。
2022年は現行の生産緑地法が改正された1992年から30年目にあたることから、多くの生産緑地が売りに出されるのではないかという「2022年問題」が取り沙汰されました。
そこで国は2022年問題への対策として2017年に法改正をおこない、生産緑地に課せられている面積要件や用途などを緩和するとともに、農地のままで土地活用ができる制度を新たに設けました。
ここでは、新制度を利用した生産緑地の活用方法を2つご紹介します。
- 生産緑地のまま貸し出す
- 生産緑地内で農産物の直売所やレストランを経営する
以前よりも生産緑地を活用しやすくなったため、売却するか活用するかでお悩みの方はぜひ参考にしてください。
ただし、生産緑地の指定を受け続けている間は農地として適切に管理をし続けなければなりません。
管理の手間から解放されたい、離農して生産緑地を現金化したいと考えている方は、この記事でご紹介している「要件を満たした生産緑地を売却する流れ」に則って売却するとよいでしょう。
生産緑地のまま貸し出す
生産緑地の指定を更新しながら農地を農業法人などに貸し出せば、毎月一定の賃料を得られるほか、自分が農業をおこなわなくても農地を所有し続けられるメリットがあります。
従来の農地法では農地の賃貸借をおこなう場合、たとえ契約期間が満了したとしても両者に解約の合意がない限り、原則賃貸借契約を解約できませんでした。相続税納税猶予制度も打ち切られ、猶予されていた相続税と利子税も納税しなければなりません。
しかし、2018年9月1日に都市農地賃借法（都市農地の賃借の円滑化に関する法律）が施行されたことに伴い、契約期間後に確実に農地を返してもらえるようになったのです。
相続税納税猶予制度も継続して利用できるので、生産緑地を安心して貸し出せる状況が整備されたといえるでしょう。
ただしこれらのメリットを享受するには、農地の借手が農業に関する事業計画を作成して自治体の認定を受けている必要があります。
また、現実的に農業を営みたいと考える方の数は減少傾向にあり、生産緑地を貸したいと考えても借手を見つけるのは難しく、安定した収益を上げるのは困難といわざるを得ません。
生産緑地内で農産物の直売所やレストランを経営する
2017年4月に都市計画法が改正され、「田園住居地域」という新たな用途地域が設定されました（施行は2018年4月）。
田園住居地域は、農地と低層住宅が調和した良好な住居環境の形成を目的としたエリアを指します。
生産緑地には原則として建物の新築などはできませんが、田園住居地域に位置していれば、低層住居専用地域に建築できる住宅や150㎡以内の食堂・喫茶店のほか、農業の利便性向上につながる500㎡以内の農産物直売所や農家レストラン、自家販売用の加工所などを建築できるようになったのです。
たとえば、生産緑地内にカフェを建設し、育てた野菜や果物を使った料理を提供するといったことも可能です。
生産緑地の活用方法として農産物の直売所やレストランなどの店舗経営をおこなうことは検討の余地があるといえるでしょう。
ただし、2022年8月時点において田園住居地域に指定されたエリアは全国にひとつもありません。
どの地域がいつ田園住居地域に指定されるのかの見通しは立っておらず、生産緑地の活用方法としてはあまり現実的ではないのが現状です。
まとめ
市街化区域内にある生産緑地は一般の土地のようには売却できませんが、
- 生産緑地の指定から30年が経過
- 主たる農業従事者が死亡
- 主たる農業従事者が傷病で営農ができなくなった
のうちいずれかの要件を満たせば、自治体へ買取を申し出ることが可能です。
また、買取の申し出から「3か月以上」経過すれば生産緑地の行為制限が解除されるので、一般の土地と同じ方法で売却できます。
しかし、生産緑地のような特殊な土地を仲介で売却しようとしても買手が見つかりにくいのが現状です。
ですから、生産緑地を少しでも早く手放したい場合は専門の買取業者へ買い取ってもらうとよいでしょう。
専門の買取業者へ買取を依頼すれば1週間から1か月ほどで現金化できるので、生産緑地を確実に、手間をかけずに売却したい方におすすめです。
少しでも高く売却するためにも、買取業者を探す際は生産緑地の買取実績が豊富かどうかを確かめるようにしましょう。
手前味噌で恐縮ですが、生産緑地の売却は、弊社AlbaLink（アルバリンク）にお任せください。
弊社には、生産緑地をはじめ数多くの訳あり物件を買い取ってきた実績があります。
買い取った物件を活用するノウハウにも長けているため、より高額での買取が可能です。
これまで売却が難しい訳あり不動産を数多く買い取っており、お客様からも高評価をいただいております。
査定料金は無料なので、生産緑地をいくらで買い取ってもらえるのかが知りたい方は、ぜひお問い合わせください。
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