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狭小地・狭小住宅は「15～20坪以下の土地」を指す
狭小地に関する明確な定義は存在しませんが、一般的には15～20坪（約50～66㎡）以下の土地を「狭小地」、その敷地に建てられた家を「狭小住宅」と呼びます。
このような狭小地や狭小住宅が発生する原因は、主に以下の3つがあります。
| 不動産会社の戦略 | 不動産会社が買い取った土地が広すぎた場合、土地を分けて（＝分筆して）、買い手が付きやすい広さと価格帯にした場合に狭小地となるケース。 |
|---|---|
| 開発事業の一環 | 広大な土地に道路を通すために自治体が土地の一部を買い取ったり、大型商業施設を建設する際に事業者が土地の一部を買い取った際に、不要な土地が狭小地となるケース。 |
| 相続時の土地分筆 | 相続が発生し、遺産分割を行う際に、土地を分筆して分けることになった場合に狭小地が発生するケース。 |
このような原因で発生した狭小地や狭小住宅には、どのような特徴があるのでしょうか？
ここでは、狭小地・狭小住宅の特徴を3つほどご紹介します。
- 立地の良い土地が多い
- 固定資産税を安く抑えられる
- 坪単価は割高になる
狭小地・狭小住宅を早期売却するには、購入希望者に対してメリットを全面的にアピールすることが重要ですので、確認しておいてください。
立地の良い土地が多い
狭小地の多くは、人口の多い都心部や駅前など「立地条件の良い場所」に位置しています。
利便性の高いエリアは地価が高いので、敷地面積の広い土地を売りに出したとしてもなかなか買手は見つかりません。
そこで少しでも購買層を増やす対策として不動産会社が土地を細分化して売却した結果、立地条件の良い場所に狭小地が誕生したというわけです。
そのため、狭小地といえども資産価値は高い傾向にあり、資産性を重要視する買い手からは需要がないわけではありません。
敷地面積が狭い分、土地の購入費を抑えられる点もメリットといえるでしょう。
固定資産税を安く抑えられる
一般の不動産と比較して固定資産税を安く抑えられる点も、狭小地・狭小住宅ならではのメリットです。
固定資産税は毎年1月1日時点における不動産の所有者に課される税金で、税額は土地・建物ともに以下の計算式で算出します。
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
固定資産税評価額とは、固定資産税などの税額を算出する際に用いられる基準価格です。
毎年4月頃に自治体から送られてくる固定資産税納税通知書を見れば確認できます。
【固定資産税納税通知書の見本】
固定資産税額は土地・建物の評価額に比例するため、土地・建物の価格が比較的安い狭小地・狭小住宅の場合は納税額も抑えられるのです。
また、居住用の家が建っている狭小地には「住宅用地の特例」が適用されるので、さらに固定資産税を抑えることが可能です。
住宅用地の面積が200㎡以下（小規模住宅用地）の場合に固定資産税評価額が6分の1に軽減される制度。200㎡超えの部分（一般住宅用地）は固定資産税評価額が3分の1に減額される
たとえば、土地の面積が50㎡、土地の固定資産税評価額が1,200万円、建物の固定資産税評価額が1,500万円の狭小地・狭小住宅にかかる固定資産税をシミュレーションしてみましょう。
■土地にかかる固定資産税
「固定資産税評価額×1/6×1.4%」の計算式より、
土地の固定資産税額＝1,200万円×1/6×1.4%＝2万8,000円
■建物にかかる固定資産税
「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、
建物の固定資産税額＝1,500万円×1.4%＝21万円
したがってこのケースにおける狭小地・狭小住宅に課される固定資産税額は以下のとおりです。
2万8,000円＋21万円＝23万8,000円
対して、住宅用地の特例が適用されない場合は、土地にかかる固定資産税が以下のように上がってしまいます。
（住宅用地の特例が適用されない場合の土地の固定資産税）
「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、
土地の固定資産税額＝1,200万円×1.4%＝16万8,000円
つまりこのケースにおいては、住宅用地の特例を使うことで14万円の節税につながります。
坪単価は割高になる
坪単価とは1坪あたりの価格のことで、土地・建物の価格を坪数で割って算出します。
そのため、狭小地・狭小住宅の場合は面積が狭い分、坪単価は割高になりがちです。
たとえば、国土交通省の「土地総合情報システム」を使って東京都杉並区高円寺エリアにおける狭小地と一般的な土地の売却価格を比較すると、60㎡の狭小地は6,800万円（坪単価370万円）、115㎡の一般的な土地は1億1,000万円（坪単価310万円）で取引されています。
土地の形状や立地などによって異なりますが、坪単価を比較すると、狭小地のほうが一般的な土地よりも「10～20％」ほど高くなってしまいます。
そのため、狭小地を買うときは割高ですが、前述したように立地が良い場所なら資産価値が落ちにくいので、土地の狭さより資産性を重視する買い手には一定数の需要があるでしょう。
狭小地・狭小住宅が売れない9つの理由
所有している狭小地・狭小住宅の立地が良かったとしても、やはり狭小地や狭小住宅は売れにくいです。
狭小地や狭小住宅が売れない理由は以下の9つです。
- 住宅ローン審査に通りにくい
- 耐震性能を確保しにくい
- 日当たりが悪い
- 駐車場を作れない
- 庭が狭い
- 建築費用が割高になりがち
- 維持費が割高になる
- 隣家との距離が近くなりすぎてトラブルを生むこともある
- 地域のニーズ的にそもそも欲しがる人が少ない
ここからは、狭小地・狭小住宅が売れない9つの理由について詳しく見ていきましょう。
住宅ローン審査に通りにくい
狭小地・狭小住宅が売れにくい理由の一つとして、買い手が住宅ローンを利用しにくい点が挙げられます。
不動産を購入する際は、フラット35など金融機関から融資を受ける形が一般的です。
しかし、住宅ローンの利用要件として金融機関ごとに「土地の面積の制限」が定められているため、狭小地（狭小住宅）の購入時に、買い手が住宅ローンを利用できないケースがあるのです。
例えば、みずほ銀行や三菱UFJ銀行では、土地の面積が40㎡以上でなければ、住宅ローンの審査を受け付けてくれません。
つまり、あなたの物件が12坪以下の狭小地や狭小住宅の場合、上記の銀行では住宅ローンを利用できないことになります。
また、狭小地・狭小住宅は「敷地が狭い」「間口が狭くて再建築不可物件である」などの理由から担保としての価値が低く、住宅ローンの審査に通りにくい傾向にあります。
狭小地・狭小住宅は一般的な不動産よりも価格が割安とはいえ、数千万円にのぼる家を現金一括で購入できる方はそうそういません。
そのため、狭小地・狭小住宅を売りに出したとしても買手が見つかりにくいのです。
再建築不可物件については、以下の記事でも詳しく解説しています。
耐震性能を確保しにくい
狭小地に家を建てる際は、限られた敷地を有効に使うため、3階建てにして総延床面積を確保するケースが一般的です。
敷地が狭いとどうしても縦に長い家を設計せざるを得ないためです。
一般的な一戸建てと比較すると、細長い家はどうしても耐震性に劣る傾向にあり、地震が発生した際に揺れを感じやすくなってしまいます。
また、太陽光を室内に採り入れるために吹き抜けを設けたり、1階の一部をビルトインガレージにすると建物を支える壁や柱の量が少なくなるため、地震の揺れに耐えられずに倒壊してしまうリスクもあります。
地震大国である日本において、住宅の購入時に耐震性を気にする方は少なくありません。
狭小住宅をスムーズに売却するには、耐震性能を高める工夫が不可欠といえるでしょう。
日当たりが悪い
狭小地や狭小住宅は、土地を目一杯使って隙間なく建物を建設する傾向があり、それは隣接地も同じような状況であることがほとんどです。
そのため、建物の隙間が狭く、日光が窓から入りづらいので、日当たりが悪いケースが多くあります。
また、特に1階部分は風通しや眺めも悪くなるので、住環境としては決して良いとは言えません。
そのため、快適な住環境を求めている買い手からは敬遠される傾向にあります。
駐車場を作れない
前述したとおり、狭小住宅は土地を目一杯使って隙間なく建物を建設する傾向があるので、駐車場を作れないケースがあります。
駐車場を作れたとしても、1階部分がほとんど駐車スペースになるので、住める範囲はさらに狭くなってしまいます。
弊社でも、狭小住宅を買取した経験がいくつもありますが、お客様のご自宅に伺うと、車が家の壁スレスレで駐車してあるので、「やはり入れづらいのだろうな」と毎回思わされます。
そのため、狭小住宅は車の乗り入れを行う買い手からは需要が少なくなります。
庭が狭い
前述しているように、狭小住宅は土地を目一杯使って家を建設するため、庭を作るスペースがありません。
もし、狭小地に庭を作りたいなら、屋上テラスや中庭を作ることになるので、その分家は狭くなってしまいます。
また、上記2つの庭を作れても、そこまで広さを確保できないので子どもやワンちゃんを思い切り遊ばせることは難しくなります。
そのため、広い庭を重要視している買い手からの購入需要は少なくなります。
建築費用が割高になりがち
狭小地に家を建てようとすると、どうしても建築費用が割高になってしまう点も買手が見つかりにくい理由のひとつです。
一般的な土地であれば、大型トラックで建築資材などを敷地へ運び込んだり、重機を使って作業をしたりすることが可能です。
それに対して、敷地に余裕のない狭小地では、建築資材などを置くスペースがないケースがほとんどです。
そのため、近隣に資材置き場を確保する費用や、そこから建築資材を現地へ運び込むための人件費や運送費なども余計にかかってしまいがちです。
また、重機による建築作業が難しいため、施工期間が長期化する分の人件費もかさみます。
狭小地のメリットは一般的な土地よりも購入価格を抑えられる点にありますが、いざ家を建てる際に建築費用が高額にのぼってしまっては意味がありません。
土地代と家の建築費用を総合的に考えたときに、狭小地のメリットを感じられずに購入を敬遠する方は多い傾向にあります。
維持費が割高になる
購入後の維持・修繕費が高くついてしまう点も、狭小住宅のデメリットです。
家を少しでも長持ちさせるには、定期的なメンテナンスが欠かせません。
たとえば、常に風雨にさらされる外壁は、防水性や耐久性を高めるためにも築10年をめどに再塗装をおこなう形が一般的です。
しかし、敷地が狭い狭小地は隣家とのスペースを十分に確保できず、作業に必要な足場を組めないケースも少なくありません。
そのため、維持・修繕をおこなう際に、特殊作業工賃などの追加費用が別途加算されることがあり、結果的に一般的な不動産よりも維持費が割高になってしまうのです。
隣家との距離が近くなりすぎてトラブルを生むこともある
狭小住宅の多くは隣家との距離が近いため、生活音やにおい、プライバシーを巡るトラブルが起こりがちです。
とくに注意しなければならないのが騒音トラブルです。
ペットの鳴き声や楽器の音などは一般的な不動産でも騒音問題につながりかねませんが、狭小住宅の場合はシャワーの音やトイレの排水音、エアコンの室外機の音などが原因で隣人ともめるケースも少なくありません。
また、窓の位置によっては隣家からの視線が気になり、窓を開けにくくなってしまうこともあるでしょう。
将来的に隣人トラブルが起こる可能性が高い点も、狭小住宅が売却できない理由といえます。
地域のニーズ的にそもそも欲しがる人が少ない
前述のように、狭小地・狭小住宅は都心部など立地の良いエリアに建っていることが多い傾向にあります。
そのため、周辺に商業施設が充実しているなど利便性の高い土地に住みたいと考えている、若い年代の夫婦や子どもが独立した高齢の夫婦などからの一定の需要を見込めるでしょう。
しかし、狭小地・狭小住宅が「駅から遠い」「教育施設が多く集まっている文教地区に位置している」などファミリー層が多いエリアに位置している場合は、それほど需要が見込めません。
居住空間の狭い狭小住宅は、ファミリー層にとって使い勝手が悪いためです。
狭小地・狭小住宅の売却を成功させるには、地域性やニーズのリサーチが欠かせません。
さまざまな層からのニーズが見込める立地なら、スムーズな売却が期待できます。
なお、以下の記事では駅近の狭小住宅が売れない理由について解説しています。
駅近なのに狭小住宅が売れないとお悩みの方は、併せて参考にしてください。
売れない狭小地・狭小住宅を確実に売却するための極意
ここまで解説してきたように、狭小地・狭小住宅には買手にとって多くのデメリットが存在するため、売却しにくいのが現状です。
しかし、以下の3つの方法を用いれば、売れない狭小地や狭小住宅でも、現状より売れやすくなります。
- 仲介業者に売却方法を工夫してもらう
- 隣地所有者に交渉して買い取ってもらう
- 専門の不動産買取業者に直接売却する
結論から言いますと、狭小地や狭小住宅は、専門の買取業者に買い取ってもらうことをオススメします。
専門の買取業者なら、売れない狭小地や狭小住宅でも商品化するノウハウを豊富に持っているので、価格の合意さえ取れればすぐに買い取ってくれるからです。
以下より、なぜ専門の買取業者への売却がベストなのかについて、それぞれの売却方法を紹介しながら詳しく解説していきます。
仲介業者に売却方法を工夫してもらう
売れない狭小地や狭小住宅を売れやすくする1つ目の方法として、仲介業者に売却方法を工夫してもらうことが挙げられます。
不動産売却の一般的な方法は、仲介業者に売却を依頼して、一般の個人を探してもらう方法です。
しかし、前述しているように、狭小地や狭小住宅は一般個人からの需要が少なく、普通に売り出していては売れません。
そこで、狭小地や狭小住宅を仲介業者に売却を依頼するときは、以下2つの工夫をしてもらうと売れやすくなります。
- 売り出し価格を下げる
- 古家付き土地として売り出す
売り出し価格を下げる
前述のように、狭小地に家を建てる場合は建築費用が高くなる傾向にあるため、購入費用の総額を考えた際に購入を見合わせる方は一定数います。
そこで有効なのが、売り出し価格の値下げです。
売り出し価格を相場よりも安くすることで、関心を示してくれる方の数を増やせます。
ただし、不動産の売買には値下げ交渉がつきものなので、価格を下げて売り出してもさらに価格が下がる可能性もゼロではありません。
損失を少しでも抑えるためにも、買手がどのくらいの値引きを交渉してくるのかを想定したうえで、希望売却価格から10～20％ほど上乗せした売り出し価格を設定しましょう。
古家付き土地として売り出す
立地条件が良く一定の需要は見込めるものの、建物の築年数が古く状態が悪い場合には「古家付き土地」として売り出す方法が有効です。
古家付き土地とは、その名のとおり古い家屋が建っている土地を指します。
中古住宅を売却する際とは異なり、取引の対象となるのはあくまでも「土地」なので、家屋の資産価値は価格に反映されません。
古家付き土地として売り出せば、数百万円にのぼる解体費用がかからないばかりか、家を建てる土地を探している方、古家をリフォームして住みたい方の両方にアプローチできる点が大きなメリットです。
ただし、仲介業者に狭小住宅の売却を依頼すると、すぐに住める家を探している一般個人が買い手となるので、そもそも住める状態ではない古家に魅力を感じる買い手が少なく、売れにくさは変わらない可能性もあります。
築古の狭小住宅を売るなら古家付き土地にした方が、そのまま売り出すより少しは売れやすくなりますが、小手先のテクニックに変わりありません。
古屋付き土地の売却については、以下の記事も参考にしてみてください。
なお、仲介と買取の違いについては以下の記事で詳しく解説しています。
隣地所有者に交渉して買い取ってもらう
隣地所有者に狭小地の購入を打診するのもひとつの方法です。
とくに隣地も狭小地である場合、あなたの土地を購入することで敷地を広げられて土地活用の選択肢を増やせるため、前向きに検討してくれる可能性があります。
たとえ需要が見込めない立地にある狭小地・狭小住宅であっても、より高値で購入してもらえるケースもあり、一度提案してみる価値はあるといえます。
ただし、あなたが狭小地や狭小住宅を売りたいタイミングで、隣人が狭小地を欲しがっていることは稀ですし、隣人に狭小地を変えるだけの資金がなければ実現しません。
また、隣人との関係が良好な場合は直接交渉しても問題はありませんが、もしあまり親しい間柄ではないときには不動産会社を間に挟んで交渉することをオススメします。
専門の不動産買取業者に直接売却する
狭小地・狭小住宅をより確実に売却したいのであれば、専門の不動産買取業者へ買取を依頼することをおすすめします。
専門の買取業者へ売却を依頼すれば、買取業者が直接の買主となるため、仲介業者のように買い手を探す手間が省けます。
そのため、1週間から1か月ほどで現金化できるので、狭小地・狭小住宅をすぐに手放したい方に向いています。
狭小地や狭小住宅の買取価格は、相場の「6～7割」ほどとなるケースが一般的です。
しかし、買い取った狭小地・狭小住宅を活用して収益化できるノウハウに長けた買取業者であれば、より高値で買い取ってもらえます。
狭小地を買い取った後の修繕コストを安く抑えられるので、その分売主への買取価格に還元できるからです。
狭小地や狭小住宅をできる限り高く売却したいとお考えなら、狭小地を買い取った実績が豊富な買取業者に依頼するようにしましょう。
なお、弊社は狭小地のような特殊な物件に強い専門の買取業者です。
狭小地や狭小住宅のような、いわゆる「訳あり物件」を年間600件以上（※2023年1月～10月の実績）買い取っており、過去にはフジテレビの「Newsイット！」にも取り上げていただきました。
これまで培ってきたノウハウを元にあなたの狭小地をご納得いただける価格で買取いたしますので、「売れない狭小住宅でもできる限り高く売りたい」とお考えなら、まずは弊社に一度ご相談ください。
「とりあえず査定額が知りたい」というお問い合わせでも歓迎しております。
>>【売れない狭小地・狭小住宅も高額買取】無料で買取査定を依頼する
狭小地・狭小住宅を買い取った弊社の事例
この章では、弊社で狭小住宅を買い取った事例を紹介させていただきます。
【買取したゴミ屋敷（O様宅）の概要】
| 築年数 | 29年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 京都府京都市 |
| 買取価格 | 1400万円 |
| 買取時期 | 2022年2月 |
【O様の買取事例】
子どもの進学の関係で引っ越しをすることになり、12月くらいから家の売却を開始しました。
はじめは地元の不動産会社に売りに出してもらっていたのですが、いわゆる狭小住宅であることと、築年数が若干古いこともにあり、なかなか買い手がつかずに困っておりました（引っ越しも迫っていましたし）。
そんな時に、何気なくネット検索して見つけたアルバリンクの情報サイトを読み、狭小住宅でも買い取ってくれることを知りました。
買取なので、安くなることが嫌だったのですが、査定額が他の買取業者よりも高く、納得できる金額だったので、そのままお願いすることに。
無事引っ越しに間に合ってほっとしました。アルバリンクさんには本当にお世話になりました。
上記のお客様のように、狭小住宅が売れずに苦しんでいるお客様は他にもたくさんいらっしゃいました。
もし、あなたもO様と同じように狭小住宅が売れずに困っているなら、弊社に一度ご相談ください。
あなたにご納得いただける査定額を提示できるよう努めさせていただきます。
なお、以下の記事では売れない狭小地をスムーズに買い取ってくれる専門の買取業者を3社ご紹介しています。
売れない狭小地を少しでも高く売るためのポイントも解説しているので、併せて参考にしてください。
狭小地・狭小住宅が売れないからといってやってはいけない2つの悪手
前述したとおり、狭小地・狭小住宅は一般の不動産と比較すると買手が見つかりにくいのは事実ですが、決して売却できないわけではありません。
ですから、狭小地や狭小住宅が売れないからといって、早まって以下の2つを行うことは絶対に避けてください。
- 売主好みにリフォームする
- 売主判断で建物を解体する
以下より、狭小地・狭小住宅の売却時にリフォームや解体がおすすめできない理由をご紹介します。
売主好みにリフォームする
築年数が古い狭小住宅の場合、事前にリフォームをして内装や設備などを一新したほうが高く、早く売れるのではないかと考えている方もいるでしょう。
しかし、リフォームをしたとしても必ずしも売却できるわけではありません。
中古住宅を購入する方の多くは、購入価格をなるべく抑えるとともに、自身のライフスタイルに合った間取りや内装にリフォームしたいと考えています。
リフォームした内容が買主の好みに合わなければ、当然売れにくくなってしまうでしょう。
また、中古住宅のメリットは「価格の安さ」にありますが、リフォーム費用を上乗せした売り出し価格を設定すると、その魅力が損なわれて買主が見つかりにくくなる可能性もあるのです。
売主判断で建物を解体する
建物の状態によっては、解体して更地にしたほうが早く売却できる可能性はあります。
しかし、建物を解体する際には数百万円にものぼる解体費用を負担しなければなりません。
また、更地にしてしまうと前述の「住宅用地の特例」が適用されなくなるので、翌年以降の固定資産税が上がってしまう点もデメリットです。
解体して更地にしたからとはいえ、立地条件によっては買手が見つからずに売れ残ってしまう可能性も否めません。
築年数が古い狭小住宅の場合は、解体せずに専門の買取業者へ売却することを検討すると良いでしょう。
専門の買取業者であれば、そのまま買い取ってくれるので、解体費用をかける必要がなくなります。
狭小住宅を解体せずに売却するべき理由については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
今回は、狭小地や狭小住宅が売れない理由や売れやすくなるコツについて解説してきました。
「15～20坪以下」の狭小地や狭小地に建てられた狭小住宅には、
- 買手が住宅ローン審査に通りにくい
- 建築費や維持費が高い
- 音やにおいなどを巡る隣人トラブルが起こりやすい
といったデメリットがあるため、売りに出してもなかなか買手は見つかりません。
しかし、専門の不動産買取業者に買取を依頼すれば、1週間から1か月ほどで確実に売却できます。
売却に際してリフォームや解体工事をおこなう必要もありません。
狭小地・狭小住宅がまったく売れずに困っている、いますぐに現金化したいといった方は、専門の不動産買取業者へ買い取ってもらうことをおすすめします。
なお、弊社は狭小地や狭小住宅といった特殊な物件に強い専門の買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
あなたの抱える事情をしっかり伺い、真摯に対応いたしますので、狭小住宅が売れ残ったり二束三文の価格で手放すことになるのは避けたいとお考えなら、まずは気軽に弊社へご相談ください。
もちろん、査定のみ、ご相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
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