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何坪からが狭小地・狭小住宅かの明確な定義はない
狭小住宅といえば「狭い」「小さい」などのイメージを抱く方がいるかもしれませんが、そもそもどのような家のことなのかがよく分からない方も多いでしょう。
じつは、狭小住宅・狭小地に関する法律上の定義はありません。人や地域によって「狭い」と感じる土地や家の広さはまったく異なるため、一概にはいえないのです。
たとえば40坪の土地であっても、都市部では「広い」と感じるかもしれませんが、北海道では「狭い」と捉えられることがあります。
狭小住宅の売却方法をご紹介する前に、まずは一般的に考えられている狭小住宅・狭小地の定義について見ていきましょう。狭小住宅が生まれた背景についても解説します。
一般的には15坪～20坪以下の土地を狭小地という
一般的には、15坪（50㎡）～20坪（約66㎡）の狭小地に建てられた家を「狭小住宅」と呼びます。
狭い敷地条件を有効活用するため、3階建てにしたり、1階と2階の間にスキップフロアを設けたり、地下室を設けたりして床面積を増やすケースが多い傾向にあります。
正方形や長方形といった整形地のほか、台形や三角形など特殊な形状をした土地が多い点も特徴のひとつです。
狭小住宅が生まれる理由
狭小住宅の特徴として、とくに都心部・都市部に多く見られる点が挙げられます。
都心部など地価の高いエリアでは、広すぎる土地は一般層には売れません。土地の価格が高いことに加え、課される固定資産税も高くなってしまうためです。
そこで不動産会社が一般の買手に売りやすくするために広い土地を分割した結果、狭小地・狭小住宅が生み出されることになったのです。
たとえば120㎡で1億円の土地があったとして、それを4分割してひとつの土地を30㎡3,000万円で売れば、総額1億2,000万円となって結果的に多くの利益を得られることになります。
また、自治体が道路をとおすにあたって用地買収をおこなう流れの中で、不要な土地が取り残されていびつな狭小地が誕生してしまうこともあります。
一方、土地の相続が発生した際、複数の相続人で1筆の土地を分筆して相続した結果、狭小地となってしまうケースも少なくありません。
狭小住宅は隣家との距離が近いことが多く、火災発生時に延焼しやすい、日当たりや風とおしが阻害されやすいなどのリスクがあります。
狭小住宅が乱立してしまうと良好な住環境を形成しにくくなってしまうことから、2004年以降、都市計画によって最低敷地面積が定められるようになりました。
たとえば東京都杉並区は建ぺい率60％のエリアで60㎡、世田谷区は環状7号線の東側に位置する第一・二種中高層住居専用地域、第一・二種住居地域、準住居地域、準工業地域で60㎡です。そのため、近年狭小地の数は減少傾向にあります。
参照元：杉並区｜用途地域等見直し杉並区素案
参照元：世田谷区｜敷地面積の最低限度の制限
駅近であっても狭小住宅は売りづらい
狭小住宅は、たとえ人気のある駅近に立地していたとしても売れにくい傾向にあります。
狭小住宅が売れにくい理由として、主に以下の6点が挙げられます。
それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
特殊な間取りで使い勝手が悪い
狭小住宅が売れにくい理由のひとつとして、間取りの使い勝手の悪さが挙げられます。
たとえば狭小地に注文住宅を建てる場合、間取りは建築主の家族構成やライフスタイルに合わせて設計します。
しかし、建築主やその家族にとって住みやすい家が、ほかの方にとっても使い勝手がよいとは限りません。
また狭小住宅の多くは3階建てですが、1階に洗濯スペース、3階に洗濯物干し場がある場合には洗濯をするたびに階段を往復しなければならず、日常生活を送るうえで不便さを感じがちです。
ひとつひとつの部屋が狭い、敷地が狭く玄関を開けたらすぐ道路に出る、駐車スペースを確保できない、収納が少ない、給湯器やエアコンの室外機を置くスペースが制限されるといった点もデメリットとして挙げられます。
狭小住宅を売りに出したとしても、特殊な間取りが敬遠されるために買手が見つかりにくいのです。
通常物件に比べて住宅ローンが下りづらい
狭小地の物件は、通常の物件に比べて住宅ローンの融資を受けるのが難しいことも、売却しづらい要因です。
狭小地の住宅ローンを解説する前に、前提知識として「抵当権」についてご説明します。
「抵当権」とは、住宅ローンを組む際に該当の物件に設定される権利です。
【抵当権が設定された登記簿謄本の見本】
借主が返済不能に陥った際、抵当権を設定された物件は金融機関によって競売にかけられ、売却金額がローンの返済に充てられます。
参照元：裁判所｜不動産競売手続について
使い勝手が悪く、売れにくい狭小地は、担保としての評価が通常の不動産よりも低く設定されます。
そのため、買手が狭小住宅を購入するために住宅ローンを組もうと考えても、審査に落ちてしまったり、希望する金額を借りられなかったりするケースも少なくありません。
また、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」の場合は延床面積が70㎡の物件が対象であり、そもそも狭小住宅の場合は住宅ローンを借りるための要件を満たしていないことがある点にも注意が必要です。
参照元：住宅金融支援機構｜フラット35利用条件
現金一括で狭小住宅を購入しようと考える方はほぼいないといっても過言ではなく、住宅ローンを組めないという理由で狭小住宅を敬遠する方は一定数いるのが現状です。
建物の耐震性や防音性が悪いことがある
狭小住宅の中には、耐震性に問題を抱えている物件も存在します。
とくにオーバーハングやビルトインガレージを採用している場合には要注意です。
オーバーハングは2階部分が1階部分よりも張り出している建物のことで、張り出し部の下に駐車スペースを設ける方法です。
一方、ビルトインガレージは、建物の1階部分の一部に組み込まれた車庫を指します。
オーバーハングの家は上階を支える1階の面積が小さいことからバランスが悪く、地震の揺れに弱いデメリットがあります。
また、ビルトインガレージも車を出し入れする道路側には耐力壁を用いられないため、どうしても耐震性に難を抱えがちです。
地震大国である日本にあって、家の耐震性能は購入を左右する大切な要素のひとつです。
狭小住宅は通常の住宅よりも耐震性能が劣る可能性があるため、購入を避けられてしまう傾向にあるのです。
また、狭小住宅が木造で建てられている場合は、防音性が低い可能性も考えられます。
隣家との距離が近い狭小住宅では周囲の生活音が聞こえやすい傾向にあるため、防音対策がしっかりとなされていない場合も買手は見つかりにくいでしょう。
隣家との距離が近い
狭小住宅は狭小地が密集したエリアに建てられることが多いため、どうしても隣家との距離が近くなりがちです。
住宅密集地では採光や通風を確保しにくく、とくに日当たりや風とおしの悪い1階は湿気がたまりやすい傾向にあります。
また、窓の位置によっては隣家や道路からリビングなどの部屋が丸見えとなってしまい、プライバシーの確保が難しいケースも少なくありません。
軒や庇などの越境を巡り、隣家とのトラブルへと発展しかねない点も狭小地ならではのデメリットです。
さまざまなトラブルを抱えがちな狭小住宅を、好んで購入したいと考える方はあまりいないのが現実です。
住宅購入のメインとなるファミリー層に不向き
子どもの誕生や小学校への入学など、ライフスタイルの変化に応じてマイホームの購入を検討する方は多い傾向にあります。
しかし、部屋数の少ない狭小住宅は子どもの成長に合わせて子ども部屋を与えるといった対応が難しいため、一戸建ての購入を考えているファミリー層からの需要は見込めません。
とくに教育機関や医療施設が充実していて、子どもと遊べる大きな公園があるような子育てしやすい地域に狭小住宅がある場合は、エリアの不動産需要と合致しておらず、売却するのは難しいでしょう。
購入後のメンテナンス費が高くなりがち
長期間にわたって快適な暮らしを送るためには、定期的な家のメンテナンスが欠かせません。
たとえば、屋根や外壁は築10～15年目で再塗装をおこなうことで建物内部への雨水の侵入や、雨水による構造材の腐朽といった事態に陥ることを防げます。
しかし狭小住宅は敷地が狭いことから、工事車両を止めるための駐車場代金や資材を置くための場所を確保する費用が余計にかかります。
また、重機を使えない分、職人の数を増やす必要があるために人件費もかさむ傾向にあります。
隣家との間隔が狭くて通常の足場を設置できない場合には、狭小地用の特殊な足場を使用しなければなりません。
結果的に購入後のメンテナンス費用が高くついてしまいかねない点も、狭小住宅が敬遠される理由のひとつといえます。
以下の記事でも、狭小住宅で後悔しがちなポイントを取り上げています。狭小住宅を早期売却するためには、買い手が見つかりにくい理由を押さえたうえで適切な対策を講じることが大切です。ぜひ参考にしてください。
狭小住宅の売却価格がどれほど安価になるかは一概にいえない
ここまで解説してきたように、狭小住宅は一般の住宅よりも売れにくい傾向にあるため、相場よりも価格を下げなければ売却できないケースが一般的です。
狭小住宅の売却を考えていて、いったいいくらで売れるのかが気になる方も多いのではないでしょうか。
そこでここでは、狭小住宅の売却相場と査定時に見られるポイントについて解説します。
目安は通常物件の坪単価の15～20%減
狭小住宅が相場よりもどのくらい安くなるのかは一概にはいえませんが、相場の坪単価よりも15～20％ほど価格が下がってしまうケースが一般的です。
基本的に、不動産の価格は購入したい人（需要）と売り出し物件の数（供給）のバランスで決まります。
供給量に対して需要が多ければ、必然と不動産価格は高くなります。
たとえば、駅近の物件を探している人の数が多いにもかかわらず、物件がひとつしか存在しないようなケースでは、必然的にその物件に購入希望者が殺到します。
中には「相場よりも高くても購入したい」と考える方も現れるでしょう。
一方、供給量に対して需要が少なければ、当然不動産価格は安くなります。
狭小住宅の場合は、肝心の需要がそれほど期待できません。
そのため、相場よりも安くしなければ売却しにくい傾向にあるのです。
駅近の狭小住宅の査定ポイント
狭小住宅を売却する場合は、まず不動産業者に査定を依頼し、どのくらいの価格で売却できそうかを算出してもらう必要があります。
査定価格を算出するにあたり、不動産業者がチェックする主なポイントは以下のとおりです。
- 物件の築年数
- 家の外装や内装、設備などに破損や劣化箇所はないか
- 築年数に応じて適切なメンテナンスが施されているか
- 耐震基準を満たしているか
- 日当たり、風とおしはよいか
- 敷地のどの方角に道路が接しているか
- 土地の形状は整形か不整形か
- 敷地に面した道路の幅が4m以上あるか
- 敷地に面した道路は私道か公道か
- 物件から駅までの距離はどのくらいか
- 物件の近くにスーパーや医療機関、教育施設、公共施設、公園などはあるか
このようにチェックポイントはじつに多岐にわたるため、不動産に詳しくない方が売却価格の目安を算出するのは困難といわざるを得ません。
正確な売却額が知りたいなら不動産業者の無料査定を活用
正確な売却金額が知りたい方は、不動産業者の無料査定を利用しましょう。
駅近狭小住宅の売却方法
一般的な物件と比較すると需要の少ない狭小住宅ですが、以下の方法を取ることで売却できる確率を上げられます。
なお、狭小住宅をできるだけ早く確実に売却したい方は、不動産買取業者に直接買い取ってもらうべきでしょう。
詳しくは以下でご説明しますが、狭小地に特化した専門の不動産買取業者に依頼すれば、売主様が手間や時間、費用を割くことなく、そのままの状態で狭小地を手放せるからです。
ちなみに弊社Albalinkも、売却しづらい狭小地をそのままの状態で買い取っていますので、狭小地の売却でお悩みの方はぜひご相談ください。
では、狭小地を売却する4つのコツについて少し詳しく解説していきます。
駅近の利便性を前面に押し出してアピールする
基本的に駅から近く、交通の利便性が高い場所にある物件の需要は高く、売りやすい傾向にあります。
たとえ狭小住宅であっても、駅近であることの利便性を買手にうまく伝えられれば、売却できる可能性を高められるでしょう。
ただし、その際は購買のターゲット層を絞り込むことが重要です。
前述のように、狭小住宅はファミリー層には向いていません。ファミリー層をターゲットにしても、早期売却は期待できないでしょう。
一方、共働きの夫婦2人暮らしで、より利便性の高いエリアへの住み替えを考えている方であれば購入を検討してもらえる可能性が高いといえます。
リフォームしてから売却する
築年数が古く、建物や設備の状態が悪い場合はリフォームをしてから売りに出すのもひとつの方法です。
リフォーム費用として数百万円ほどのコストがかかることは覚悟しなければなりませんが、デメリット面を先に払拭すると売却できる確率は上げられるでしょう。
また、子どもの独立に伴ってよりコンパクトな住まいや利便性の高い地域への住み替えを考えている高齢夫婦をターゲットにするのであれば、手すりの設置や段差の解消などバリアフリーリフォームを施すのも選択肢のひとつといえます。
ただし、リフォームをしたからといって確実に売却できるわけではありません。
万が一売れ残ってしまった際には、リフォーム費用分が負債としてのしかかってしまい、経済面で大きな負担を強いられます。
売却時にリフォームするメリットよりもデメリット面のほうが大きいため、リフォームをしてから売却する方法はあまりおすすめできません。
隣接地の所有者に買い取ってもらえるか交渉する
隣家の所有者に買取を打診するのも、ひとつの方法です。
隣家の方にとっては、隣接する狭小地を購入することで自分の敷地を広げられるメリットがあります。
購入した敷地の一部に駐車スペースを設置したり、家庭菜園スペースを設けたりなど、これまで狭小地ではできなかったことを実現できる点も大きなメリットといえるでしょう。
日当たりや風とおしがよくなり、より快適に暮らせるようになる点もメリットです。
住宅としての資産価値も上がるので、場合によっては前向きに検討してもらえる可能性はあります。
しかし、肉親でも親戚でもない、赤の他人である隣人にいきなり土地購入の話を持ち掛けたとしても、話を聞いてもらえない可能性が高いでしょう。
場合によってはトラブルにつながりかねないため、この売却方法もあまり現実的とはいえません。
普段から親しい付き合いをしているのであれば、さりげなく聞いてみるのもありですが、その際はできるだけ慎重に事を運ぶことをおすすめします。
狭小住宅でも買取可能な不動産買取業者に依頼する
ここまで駅近の狭小住宅を売却する3つの方法を解説してきました。
しかし、いずれの方法でも確実に売却できるとはいえません。
より確実に、時間もお金もかけずに狭小地を手放したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼して直接買い取ってもらうのが賢明です。
一般の買手が見つからない狭小地も、専門の不動産買取業者であればそのままの状態で買い取ってもらえます。
事前のリフォーム費用や、隣人（買主）との交渉の手間を、売主様が被る必要は一切ありません。
専門の不動産買取業者が売れにくい狭小地を買い取れる理由を一言で言うと、一般の個人のようにマイホームとして買い取るわけではいからです。
専門の不動産買取業者は、買い取った不動産に適切なリフォームを施し、事業として活用するために買い取ります。
ですから、再生・運用など、事業として活用できる見込みがあれば、たとえマイホームとして需要が低い狭小地も積極的に買取可能なのです。
もちろん弊社Albalinkも、狭小地の活用・再生ノウハウを豊富に持ち合わせています。ですから、どんな狭小地もそのままの状態で、積極的に買取可能です。
無料相談・無料査定は年中無休で承っておりますので、まだ売却を決めかねている方もお気軽にお問い合わせください。
>>【駅近の売れない狭小地を高額売却！】無料の買取査定を依頼
なお、以下の記事でも売れない狭小地・狭小住宅を売却するコツを解説しているので、併せて参考にしてください。
駅近の狭小住宅を高額で売却できる不動産買取業者の選び方
前述のように、買取業者に依頼すれば駅近の狭小物件をよりスムーズに売却できます。
より高く売却するためにも、以下4つのポイントを押さえておきましょう。
それぞれのポイントについて、詳しく解説します。
訳あり物件専門の不動産買取業者をピックアップする
売れない駅近の狭小住宅を売却する買取業者を選ぶうえで、もっとも大切なのは「訳あり物件を専門に扱っているかどうか」です。
訳あり物件とは、建物内で人が亡くなっている「事故物件」や、現行の法律の基準を満たしておらず既存の建物を取り壊したら新たな建物を建てられない「再建築不可物件」など、一般の買手が見つからないような不動産を指します。
訳あり物件を専門に扱っている買取業者は買い取った物件をリフォームして貸し出したり、再販したりして収益を上げるノウハウに優れているため、狭小地もより高値で買い取ってくれる可能性があります。
買取業者を選び際には、訳あり物件の買取実績が豊富かどうかをホームページでチェックするようにしましょう。
弊社Albalinkでは、年間で600件以上の訳あり物件を買い取っている専門の買取業者です（2023年1月～10月実績）。過去にはフジテレビの「newsイット！」にも訳あり物件専門の買取業者として紹介された実績もあります。
弊社なら、あなたが所有している狭小住宅・狭小地を適正価格で、かつスピーディーに買い取ることが可能です。狭小住宅・狭小地を売却したいとお考えなら、まずはぜひ無料査定をご利用ください。
無料査定を依頼したからとはいえ、無理な営業はいっさいかけることはありませんので、ご安心してご活用いただければ幸いです。
>>【駅近の売れない狭小地を高額売却！】無料の買取査定を依頼
なお、以下の記事では狭小地のように売れない土地を買い取ってくれる買取業者の選び方やおすすめの買取業者をご紹介してます。併せてご覧ください。
複数業者に査定を依頼する
訳あり物件専門の買取業者を複数ピックアップしたら、査定を依頼します。
買取の場合は査定価格が買取価格に直結するため、少しでも高く売却するには複数の買取業者に査定を依頼し、査定価格を比較・検討することが重要です。
査定額も大事だが担当者の質を見極める
査定価格とともに重要なのが、営業担当者の質です。
残念ながら、買取業者の中には悪質なところが存在しているのが現状です。
たとえば他社よりも高額な査定価格を提示したとしても、契約を断れない段階にいたった際に突然「新たな不具合が見つかったのでリフォームをしなければならない。その分の費用を差し引きました」など何かと理由をつけて価格を下げてくるところがあります。
また、家の中に残された家具や家電などの処分費用を物件の引き渡し後に請求してくる業者もいます。
悪質な買取業者にだまされるのを防ぐためには、査定価格だけでなく、担当の営業担当者の質を見極めることが大切です。
基本的なビジネスマナーはもちろんのこと、売主の疑問をすべて解消してくれるか、質問に対するレスポンスが早いか、話をしっかり聞いてくれるかなどを比較し、信頼できる営業担当者かどうかを確かめましょう。
また、提示された査定価格の根拠をたずねた際に、明確な回答を返してくれるかどうかも重要です。
信頼できる営業担当者であれば、査定価格を算出する際に参考にした周辺の取引事例や価格の増減につながる査定のポイントなどを丁寧に教えてくれるでしょう。
信頼できる不動産業者に金額交渉をする
信頼のできる営業担当者に物件を買い取ってもらいたいと考えても、提示された査定価格が他社より安いこともあるでしょう。その場合は、金額を交渉してみるのもひとつの方法です。
たとえば、「他社の査定価格は○○さんのところよりも高かったのですが、私としては信頼のできる○○さんにお任せしたいと考えています。もう少し金額を頑張ってもらえないでしょうか」など、買い取ってもらうことを前提に交渉を持ち掛ければ、応じてくれる可能性は高いでしょう。
売れない駅近の狭小住宅の売却を成功させるためには、信頼できる買取業者を見つけることが重要です。
まとめ
隣家との間隔が狭く、使い勝手の悪い狭小住宅の需要は少なく、たとえ駅近であっても売却は難しい傾向にあります。
そのため、相場よりも売却価格を15～20％ほど下げなければ、買手は見つかりにくいでしょう。
しかし、売れない狭小住宅であっても、専門の不動産買取業者であれば短期間で買い取ってくれます。
「訳あり物件の買取実績は豊富か」「営業担当者は信頼の置ける人物か」「査定価格の根拠をきちんと説明してくれるか」などの観点から、信頼のできる買取業者を見極め、直接買い取ってもらうのが賢明でしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、売れない狭小住宅や再建築不可物件、事故物件などの訳あり物件の買取を専門としている買取業者です。
弊社には買い取った訳あり物件を再生して活用できるノウハウがあるため、可能な限り高額で買い取らせていただきます。
「売却しようとしたが買手が見つからなかった」
「なるべく早く買い取ってもらいたい」
「売却のためのリフォーム費用などを負担したくない」
という方は、ぜひ弊社へお任せください。
狭小地をはじめ、訳あり物件の取り扱いに精通した営業担当者が、お悩みを解決するお手伝いをいたします。
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