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囲繞地通行権は民法上の権利なので拒否できない！【事例付き解説】
囲繞地通行権とは、「囲まれている土地（袋地）の所有者が公道まで他の土地（囲繞地）を通行する権利」のことです。
囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは、ある所有者の土地が、他の所有者の土地又は海岸・崖地等に囲まれて（この状態を囲繞いにょうという）、公道に接していない場合に、囲まれている土地の所有者が公道まで他の土地を通行する権利である。
結論を言いますと、囲繞地所有者は、この囲繞地通行権を拒否できません。
袋地所有者に「通らないでください」と言うことができないのです。
では、なぜ囲繞地通行権が生まれるのか、その理由から順を追って説明していきます。
「袋地」と「囲繞地」が発生すると囲繞地通行権が発生する
囲繞地通行権は、「袋地」と「囲繞地」から発生する権利です。
上記の画像からわかるように、袋地所有者は囲繞地を通らなければ公道に出られず、生活に支障をきたします。
つまり、囲繞地通行権は、袋地から公道へ出る通路を確保し、袋地所有者の生活を守るための権利なのです。
囲繞地通行権は「民法第210条」で認められている権利
囲繞地通行権は、「民法第210条」で正式に認められている権利です。
第210条
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
ですから、囲繞地通行権を行使するのに、袋地所有者と囲繞地所有者での「合意」も、法務局で「登記」して権利を決定づける必要もありません。
袋地が発生した瞬間に囲繞地通行権も強制的に発生します。
また、囲繞地通行権があらかじめ認められている袋地を「相続」や「売買」によって新しく所有することなった場合も、自動的に囲繞地通行権は承継されます。
このように、囲繞地通行権は民法で定められた強制力の高い権利です。
ですから、囲繞地所有は囲繞地通行権を拒否できないのです。
しかし、それが原因でトラブルが発生していることも事実です。
囲繞地通行権をめぐるトラブル事例「通路を塞がれてしまいました・・・」
囲繞地通行権を拒否できないことで、様々なトラブルが発生しています。
囲繞地所有者からしたら、他人が自分の土地を毎日通行するのを受け入れなければならず、人によっては大きなストレスを抱えてしまうことが根本的な原因です。
例えば、「囲繞地所有者に通路を塞がれて困惑しています」というトラブルが実際に起こっています。
上記の場合は、弁護士から「通行を妨害されたら裁判所が妨害禁止の命令を出してくれる」との回答が出ています。
やはり、囲繞地通行権は「拒否できない」ことが基本原則だということがわかりますね。
とはいえ、袋地所有者は囲繞地を好き勝手通れるというわけではありません。
囲繞地通行権にもいくつか制限が設けられているので、次の章で詳しく解説します。
囲繞地通行権は民法上の権利でも自由に通れるわけではない！
民法で認められ、強制力の高い囲繞地通行権ですが、袋地所有者が好き勝手通っていいわけではありません。
囲繞地通行権には、主に以下3つの制限が設けられていますので、詳しく解説していきます。
通行できる範囲は「必要最小限の幅」に制限される
囲繞地通行権で認められている通路の幅は、「必要最低限の幅」に制限されています。
囲繞地通行権は「最低限、公道に出られるくらいの道幅であれば良い」という考えが基本だからです。
ですから、建築基準法の接道義務として定められている「間口2m以上」の条件を満たしておらず、通路の幅が2m以下であるケースも少なくありません。（その場合、袋地は建て替えができない「再建築不可物件」となります。）
囲繞地通行権で通路の使用を認められてはいますが、必要最低限の道幅しか通れないので、どんなに道が狭くて不便でも文句は言えません。
再建築不可物件の概要については、以下の記事でわかりやすく解説しています。
「通行料」が発生する
囲繞地通行権は、基本的に「通行料」が発生します。
囲繞地通行権で通路の利用が認められているとはいえ、あくまでその通路は囲繞地所有者のものです。
ですから、無償という訳にはいかず、囲繞地通行権の所有者は1年ごとに償金（通行料）を囲繞地所有者へ支払う必要があります。
上記は、民法212条でも正式に定められています。
第212条
第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、1年ごとにその償金を支払うことができる。
通行料の金額は、民法上では正式な金額が定められていないため、袋地所有者と囲繞地所有者の話し合いで決めます。
たいていは、周辺の囲繞地通行権や周辺の駐車場料金などの相場を参考します。
ただし、通行料の金額にお互いが納得できず、なかなか話し合いが進めないケースもあります。
その場合は、裁判所の判断に委ねることになります。
原告は「通行料を請求する内容の訴訟」を起こし、「適正な利用料」を主張。その後、裁判所が妥当な金額を決めることになります。
ちなみに、以下のケースでは囲繞地通行権の通行料は無償となります。
| 元から通行料が無料であった | 前所有者の時点から通行料を無償とする契約が行われていたケース。 ※厳密には囲繞地通行権ではなく無償の通行地役権が発生しているケース |
|---|---|
| 分筆や譲渡で袋地となった | 元々は公道に面していた単一の土地が、分筆や譲渡によって権利の一部が他者に以上されて袋地になったケース。 |
| 共有物分の分割処理により袋地となった | 一つの土地を共有持分として所有していた権利者達が、土地を二分割したことによって袋地が発生したケース。 |
| 競売にかけられて袋地となった | 競売により袋地となったケース。 |
囲繞地通行権を利用する際は、通行料を年1回支払う義務があるので、通行料を払いたくなくても払い続けなければなりません。
囲繞地通行権の通行料の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
基本的に「自動車」は通れない
囲繞地通行権では、車の通行は基本的に認められないことがほとんどです。
自動車の通行を認めると、囲繞地から通路として多くの土地を確保する必要があり、十分に道幅が確保されていない通路の場合、自動車事故に発展する危険性があるからです。
しかし、「自動車の通行を内容とする囲繞地通行権が認められるか否かは、土地の状況や各所有者の諸事情による」という見方もあります。
実際に、平成19年9月13日の東京高判の裁判事例では、自動車による通行を前提とする囲繞地通行権が認められています。
引用元：不動産適正取引推進機構
判決内容を確認すると、自動車による囲繞地通行権が認められるには、
- 自動車で通行する必要性が高いこと
- 自動車を通行することによって囲繞地所有者が著しく不利益を被らないこと
このように、囲繞地通行権における車の通行の可否は、土地と所有者間の状況によるところが大きく、決して認められないわけではありません。
「通行地役権」を使えば通行ルールを自由に決められる
囲繞地通行権は一部制限はあるものの、民法上で認められており、囲繞地所有者は拒否できません。
ですが、それ原因で前述したような囲繞地通行権をめぐるトラブルが後を絶ちません。
こういったトラブルは双方が囲繞地通行権の条件に納得いってないことが原因です。
なので、この場合は「通行地役権」という制度を使って、所有者間で通行ルールを自由に決めれば、トラブルを解決できます。
この章では、その「通行地役権」について詳しく解説していきます。
【通行地役権とは？】囲繞地通行権との違いを解説
「通行地役権」とは、自分の土地の便益のために他人の土地を通行できる権利のことです。
通行地役権の内容は所有者間の契約で自由に決めることができます。
「他人の土地を通行できる」という意味では、囲繞地通行権と似ていますが、以下の点で違いがあります。
| 囲繞地通行権 | 通行地役権 | |
|---|---|---|
| 合意 | 不要 | 必要 |
| 通路の幅 | 通行できる最低限の幅 | 自由に決められる |
| 使用期限 | なし | 自由に決められる |
| 登記 | 不要 | 第三者に対抗するために必要 |
| 通行料 | 発生 | 自由に決められる |
上記を見てもらうとわかりますが、囲繞地通行権とは違い、自由度の高いルールを決めることができます。
トラブルの元となりやすい「通行範囲」「期限」「通行料」を話し合いで決められるので、お互いが納得できるルールを作りやすく、トラブルを未然に防ぐことができます。
ただし、通行地役権は囲繞地通行権と違って民法で認められているわけではありません。
なので、ルールを決めたら、その権利を第三者に対しても主張できるように「登記」を行う必要があります。
次の章では、通行地役権の設定方法や登記の流れについて詳しく解説してきます。
囲繞地通行権と通行地役権の違いについては、以下の記事でも解説しているので、併せてお読みください。
通行地役権の設定方法や登記の流れ
通行地役権の内容を設定し、登記するまでの手順は以下の通りです。
司法書士に相談する
まずは、「司法書士」に通行地役権を設定したい旨を相談します。
司法書士に相談する理由は、前述したとおり通行地役権は「登記」が必要だからです。
ご自身で登記を行うこともできますが、手続きが複雑になるので、司法書士にお願いした方が無難です。
また、所有者間の交渉でも揉める可能性があるので、その場合、間を取り持ってくれる司法書士がいた方がスムーズに話し合いが進みます。
信頼できる司法書士を選んで、まずは交渉の場を準備します。
通行地役権の内容を話し合い、契約書を結ぶ
交渉の場を準備できたら、通行地役権の内容について話し合いを行います。
話し合う内容は、主に以下の4項目です。
- 地役権の目的
- 通路の場所、幅、長さ
- 通行料の有無、金額、支払い回数、支払わなかった場合の対処法
- 通行期限
前述したように、上記4つの内容は当事者同士で自由に決められます。
通行地役権の内容が決まったら、「地役権設定契約書」を結びます。書式は以下を参考にし、司法書士の立会いの元、署名と押印を行います。
引用元：スーモ「地役権って何？」
のちにトラブルにならないよう、上記以外にも気になることがあれば話し合いで決めておくことをおすすめします。
登記に必要な書類を準備する
通行地役権の契約が終わったら、登記に必要な書類を準備します。
必要書類は以下の通りです。
【囲繞地所有者の必要書類】
- 地役権設定契約書
- 登記識別情報または登記済証
- 印鑑証明書
- 地役権図面※
- 委任状（司法書士に依頼する場合に必要）
- 実印
- 本人確認書類
※地役権図面：どこが通行地役権の目的となっているかを図示したもの。①管轄登記所又は最寄りの登記所の窓口に請求書を提出すると取得できます。1件あたり手数料450円前後で取得できます。
【袋地所有者の必要書類】
- 実印
- 本人確認書類
状況によって、他にも書類が必要なケースもあるので、司法書士に聞き取りして漏れのないように準備してください。
通行地役権の登記を行う
必要書類が揃ったら、通行地役権の登記を行います。
司法書士に依頼すれば、すべて代行してくれるので、この場面であなたがすることは何もありません。
ちなみに、 地役権設定登記の登録免許税は承役地の数ごとに「1,500円」かかります。
それに加え、司法書士報酬がかかるので、全体の登記費用としては「3万円前後」が相場です。
登記が行われれば、話し合いで決めた通行条件の効力が発生します。あとは決めたルールを守って通行すれば問題は解決です。
【通行地役権でもダメなら…】囲繞地通行権のトラブルを一瞬で解決する方法
通行地役権を設定すれば、袋地所有者と囲繞地所有者が双方納得できる通行ルールを定められるとお話ししました。
しかし、中には話し合いが上手く進まず、通行地役権を設定できないケースも少なくありません。
その場合、「囲繞地通行権の問題はもう解決できないのか・・・？」と思われるかもしれませんが、そうでもありません。
実は、以下4つの方法でも、囲繞地通行権のトラブルを解消できます。
隣地（囲繞地または袋地）を買い取る
隣地（囲繞地または袋地）を自ら買い取ることで、囲繞地通行権のトラブルは解消されます。
例えば、以下の図のように、囲繞地（または袋地）を買い取り、袋地と囲繞地を一つの土地にしてしまえば、公道への接道義務が満たされ、囲繞地通行権は消滅します。
また、以下の図のように、袋地所有者が囲繞地通行権が設定されていた通路部分の土地を買い取り、「旗竿地」にすれば、囲繞地通行権は消滅します。
その際、通路の幅が2ｍになるよう買い取れば、接道義務を満たすことにもなり、建築可能な物件となります。
とはいえ、隣地を買い取れるほどの資金があることが前提の方法です。資金に余裕がなかったり、隣地所有者の同意が得られなければ実現は難しいです。
囲繞地と袋地を同時に売る
囲繞地と袋地を同時に売ることでも、囲繞地通行権のトラブルは解消されます。
これも前章の「隣地を買い取る」と同様、「同時に売る＝1つの土地として売る」ことで公道への接道義務が果たされ、囲繞地通行権は消滅するからです。
この場合、一人の買い手に対して、袋地所有者、囲繞地所有者がそれぞれ売買契約を結ぶことになります。（つまり、買い手は2回売買契約を行う）
それと同時に、売買契約成立後に袋地と囲繞地の「合筆」を行う旨の特約書も結びます。
合筆（がっぴつ／ごうひつ）とは、隣接する数筆の土地を一筆の土地に法的に合体することをいう。
引用元：Wikipedia「合筆」
そうすれば、買い手は袋地と囲繞地を購入し、その後合筆することで「1つになった土地」を手に入れることができます。
つまり、接道義務も満たすことができ、囲繞地通行権も無事消滅。袋地所有者と囲繞地所有者は囲繞地通行権のトラブルから解放されます。
ですが、この方法は理論上は可能でも、あまり現実的ではありません。
自分が売りたくても、隣地所有者が売りたいと思わなければ実現しないからです。
囲繞地を高く買取してもらうためのコツについては、以下の記事で詳しく解説しています。
囲繞地の通路部分と袋地の余った土地を等価交換する
囲繞地の通路部分と袋地の余った土地を「等価交換」すれば、囲繞地通行権のトラブルは解消されます。
例えば、以下の図のように、囲繞地の通路と袋地の使っていない土地を交換し、袋地を「旗竿地」にすれば、公道への接道義務が果たされ、囲繞地通行権は消滅します。
ただし、「土地が狭い」などの理由で、あなたの土地に隣地に差し出せる部分がない場合、交換は成立しません。
また、土地を交換するにも隣人との交渉が必要で、土地を交換したいと思う隣人はそうそういないので、実現する可能性は低いです。
「土地の状態」や「隣人の意向」を加味して、交換が可能であれば検討したい方法です。
専門の買取業者に囲繞地（袋地）を買い取ってもらう
ご自身の囲繞地（もしくは袋地）を、専門の買取業者にそのまま買い取ってもらえば、囲繞地通行権のトラブルは解消されます。
囲繞地（もしくは袋地）をそのまま買い取ってもらい、その土地の所有者でなくなれば、囲繞地通行権に一切関わる必要がなくなるからです。
例えば、あなたが袋地所有者（または囲繞地所有者）と囲繞地通行権をめぐってトラブルになっているとします。
その場合、専門の買取業者にあなたの土地をそのまま買い取ってもらえば、所有者は買取業者に移ります。
なので、その後は買取業者と隣人との間で囲繞地通行権の問題解決を行います。
つまり、あなたの土地を買い取ってもらえば、あなたがやるべきだった囲繞地通行権の問題解決を「代行」してくれるというわけです。
この話を聞くと、「専門の買取業者は、そんなことをして何の得になるのか？」と不思議に思うかもしれません。
袋地や囲繞地のような訳あり物件を専門に扱う買取業者は、こういった問題の扱いに慣れていますし、資金も豊富です。
なので、例えば隣人との話し合いを進め、前述したように「隣地を買い取る」ことで隣人の土地を買い取り、1つの土地として再販する、といった方法で収益化を図れるのです。
このようなことから、専門の買取業者に相談すれば、囲繞地通行権でトラブルになっている袋地や囲繞地でも、そのまま買い取ってくれます。
「今すぐに囲繞地通行権の問題から解放されたい」とお考えなら、専門業者による買取を検討してみてください。
なお、弊社は囲繞地や袋地といった「訳あり物件」に強い専門の買取業者です。
年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）とノウハウを元に、囲繞地や袋地をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」ですし、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討しているなら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
>>【囲繞地の通行トラブルがある土地も高額売却】無料で査定を依頼する
弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例
前項でお伝えしたとおり、囲繞地通行権のトラブルを手間なくスピーディに解決する方法は、「専門の買取業者への売却」です。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、建て替えできない袋地・囲繞地も問題なく買取可能です。
老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼をする
まとめ
今回は、「囲繞地通行権」について深く掘り下げて解説してきました。
囲繞地通行権は、袋地所有者が公道に出るための通路を確保する目的で「民法第210条」で定められた権利のため、囲繞地所有者はこれを拒否できません。
ですが、拒否できないことが原因で、囲繞地通行権をめぐって袋地所有者と囲繞地所有者との間でトラブルになることが少なくありません。
囲繞地所有者からしたら、自分の土地を毎日通られるわけですから、人によっては大きなストレスになります。
それが原因で、「通路を塀で塞がれた」「もう通らないでくださいと言われた」といった問題が発生しています。
その問題を解決する方法として、当記事では通行ルールを当事者間で自由に決められる「通行地役権」について詳しく解説しました。
通行料や通行範囲を自由に決められる分、両者が納得できるルールを作りやすいので、囲繞地通行権でトラブルになっているなら、必ず一度は検討してみてください。
ただ、通行地役権を設定しようとしても、話し合いの段階でこじれ、問題が解決しないケースもあります。
その場合は「専門の買取業者」にあなたの土地を買い取ってもらうことを検討してみてください。
あなたの囲繞地（もしくは袋地）を専門の買取業者にそのまま買い取ってもらえば、その土地の所有者でなくなり、囲繞地通行権に一切関わる必要もなくなるからです。
その後は買取業者と隣人との間で囲繞地通行権の問題解決を行います。
つまり、あなたの土地を買い取ってもらえば、あなたがやるべきだった囲繞地通行権の問題解決を「代行」してくれるというわけです。
「今すぐに囲繞地通行権の問題から解放されたい」とお考えなら、専門業者による買取を検討してみてください。
なお、弊社は囲繞地や袋地といった「訳あり物件」に強い専門の買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「袋地や囲繞地をできる限り高く売却し、囲繞地通行権のトラブルから一刻も早く解放されたい」という場合は、一度弊社へご相談ください。
>>【囲繞地の通行トラブルがある土地も高額売却】無料で査定を依頼する
- 監修者コメント(谷直樹 弁護士)
- 少子高齢化の進展とともに全国各地で空き家問題が起こっています。
先祖から受け継いだ土地であっても有効活用が難しく放置されてしまっている土地も多いのですが、その背景にはこの記事で解説されている袋地の問題など不動産に絡む法律問題が関わっていることもめずらしくありません。逆に言うと、法的な問題をクリアできれば土地を有効活用できたり、それを必要としている人に売却したりすることができる可能性があります。
土地や建物など不動産には民法や建築基準法など複数の法律が関わってきますから弁護士、司法書士などの法律の専門家のほか、いわゆる「訳あり物件」について専門性と知見を有する不動産業者に相談してみるのが納得のいく解決への近道だと思います。
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