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補助金制度を利用すればお得に空き家を活用できる
近年、国や自治体は空き家の解体・改修・取得の際に補助金を支給し、増え続ける空き家問題の解決を図ろうとしています。
空き家の所有者にとって、補助金をうまく活用することで費用を抑えながら空き家を活用できる点は大きなメリットといえるでしょう。
そこでまずは、空き家の活用に利用できる補助金制度が誕生した背景を解説するとともに、国や自治体が実施している主な補助金制度についてご紹介します。
空き家に利用できる補助金については、以下の記事でも詳しく解説しています。
補助金制度は空き家問題解決のため設けられた
現在、日本では少子高齢化の影響により全国的に空き家の数が増え続けています。
所有者の管理が行き届いていない空き家は、老朽化に伴う倒壊や放火・漏電による火災などによって近隣の方に被害を与えてしまいかねません。
また、害虫の発生やゴミの不法投棄、草木の繁殖などが原因で周辺の衛生面や景観が悪化し、地域住民の生活環境に深刻な影響を与えるばかりか、資産価値も減少してしまうリスクがあります。
そこで国や自治体は、空き家の活用を促進するための補助金制度を実施することで空き家問題の解決に取り組んでいるのです。
2015年には、空き家問題を解決するために「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、自治体から管理に問題があると見なされた空き家は「特定空き家」に指定されるようになりました。
所有している空き家が特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の減税措置の対象から除外されたり、罰金が科されたりする恐れがあります。
空き家を所有し続ける限り、所有者は適切に維持・管理をおこなわなければならないのです。
特定空き家に指定されるデメリットは後述の「管理を怠れば『特定空き家』に指定され、金銭的負担が増す」で詳しく解説しているので、そちらも合わせてご覧ください。
国による補助金制度
空き家対策として国が実施している補助金制度には、主に以下の2つがあります。
- 入居者の家賃を補助する「家賃低廉化補助制度」
- 改修費用を補助する「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」
それぞれの制度の特徴や利用条件、補助金の上限額について解説します。
入居者の家賃を補助する「家賃低廉化補助制度」
空き家を賃貸物件として活用する際に利用できる補助金制度のひとつが、「家賃低廉化補助制度」です。
家賃低廉化補助制度とは、低額所得者（月収 15.8 万円以下）、被災者（発災から３年以内）、高齢者、障害者、子育て世帯（子供が高校生相当以下）、外国人等（要配慮者）の入居にあたって家賃を下げたときに、家賃の減額分に対して1戸につき月最大4万円を賃貸物件の所有者が国から受け取れる制度です。
入居者の家賃滞納リスクを軽減できる点は大きなメリットといえるでしょう。
家賃低廉化補助制度を利用するための建物の条件は以下のとおりです。
- 各住戸の床面積が25㎡以上であること
- 新耐震基準に適合していること
- 構造が消防法や建築基準法などに違反していないこと
- キッチンやトイレ、浴室など一定の設備があること
- 周辺の物件と比べて家賃が高すぎないこと
また、物件の所在地に応じて登録申請書の提出先は異なり、政令市や中核市の場合は市長に、それ以外の市区町村の場合は都道府県知事に申請書を提出する必要があります。
なお、1戸あたりの補助期間は最長で10年ですが、各自治体の判断により、10年間の限度額（480万円）を超えない範囲であれば最長20年にまで延長されます。
参照元：国土交通省住宅局「大家さん向け住宅確保要配慮者受け入れハンドブック 解説版」
改修費用を補助する「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」
住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業は、空き家を低所得者や高齢者など（要配慮者）の入居を受け入れる賃貸物件へと改修するときに補助金を受け取れる制度です。
補助金の対象となる改修工事は、以下のとおりです。
- バリアフリー改修工事
- 耐震改修工事
- 共同居住用住居に用途変更するための改修工事
- 間取り変更工事
- 子育て世帯対応改修工事
- 防火・消火対策工事
- 交流スペースを設置する工事
- 省エネ改修工事
- 新型コロナウイルス感染症拡大による「新たな日常」に対応するための工事
- 居住のために最低限必要な改修工事
- 調査において居住のために最低限必要と認められた工事
- 入居対象者の居住の安定確保を図るため住宅確保要配慮者居住支援協議会等が必要と認める改修工事
- 調査設計計画（インスペクションを含む）
補助金の上限額は、改修工事に要する費用の３分の１以内の額とし、１戸につき50万円（一部工事は増額あり）です。
申請先は、住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業、交付事務局です。
なお、住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業を利用して改修工事を実施した場合は10年以上、賃貸物件の入居者を要配慮者に限定する必要があります。
そのため、一般の方の入居募集には利用できません。
参照元：国土交通省住宅局「大家さん向け住宅確保要配慮者受け入れハンドブック 解説版」
各自治体による補助金制度
自治体によっては、空き家の解体・リフォーム・取得時に補助金を支給しているところがあります。
制度を利用することで空き家の活用にかかる費用を軽減できるので、補助金の利用条件や上限額について事前に押さえておきましょう。
ここからは、各自治体が実施している補助金制度の代表例をご紹介します。
空き家の解体に利用できる補助金
空き家を解体すれば、将来的に倒壊してしまうリスクを回避できます。
そのため、自治体では空き家の解体にかかった費用の一部を補助する制度を実施しています。
空き家の解体費用は構造によって異なりますが、数百万円ほどかかってしまうケースも珍しくありません。
少しでも費用を抑えるためにも、空き家を解体する際には空き家の所在地を管轄する自治体で解体に関する補助金制度を実施しているかどうかを確認するようにしましょう。
なお、空き家を解体してしまうと固定資産税が増額してしまう点に注意が必要です。
詳しくは「空き家は無計画に所有し続けてはいけない」の項目で解説するので、合わせて参考にしてください。
ここでは、兵庫県神戸市の「老朽空家等解体補助制度」をご紹介します。
兵庫県神戸市「老朽空家等解体補助制度」
兵庫県神戸市では、昭和56年5月以前に着工された神戸市内にある空き家を解体する際に最大で100万円の補助金を支給する「老朽家屋等解体補助制度」を実施しています。
補助金を受けるためには、空き家が以下の要件のいずれかに該当している必要があります。
- 空き家の場合
- 家屋に一部腐朽・破損があること
- 一部腐朽・破損のない空き家の場合
- 幅員2m未満の道路のみに接する土地の上に建つ家屋等、又は面積60平方メートル未満の土地の上に建つ家屋等
ただし、補助金の支給が決定される前に解体業者と契約を交わしたり、工事に着手したりした場合には補助を受けられないので注意しましょう。
詳しくは、神戸市のホームページで確認してください。
空き家のリフォームに利用できる補助金
所有者から放置され、廃墟化した空き家があると地域のイメージダウンや資産価値の低下につながりかねません。
そこで地域の活性化を図り、魅力を向上させるべく空き家のリフォームを支援する自治体も存在します。
ここでは、大阪府大阪市でおこなわれている「空家利活用改修補助事業」についてご紹介します。
大阪府大阪市「空家利活用改修補助事業」
大阪市の「空家利活用改修補助事業」は、バリアフリー工事や耐震改修工事など空き家の性能を向上させるための改修工事に対して補助金を支給する制度です。
補助金制度を受けられる空き家の主な条件は、以下のとおりです。
- 平成12年5月31日以前に建築された大阪市内にある戸建て、または長屋建てであること
- 不動産市場に賃貸用、もしくは売却用として流通しておらず、3か月以上空き家であること
- 改修により一定の耐震性能を確保すること、又は耐震性能を有すること
- 売却を前提としたものではないこと
補助金の金額は改修工事の内容によって異なります。たとえば耐震改修工事の場合は、改修工事費用の２分の１（１戸あたり最大で100万円）、住宅性能向上のための改修工事の場合は改修工事費用の２分の１（１戸あたり最大で75万円）です。
各区役所の窓口で空き家の活用に関する相談を受けつけているので、大阪市内に空き家を所有していて活用方法に困っている方は一度相談してみるとよいでしょう。
参照元：大阪市「空家利活用改修補助事業」
空き家の取得に利用できる補助金
自治体のなかには市内への移住を促進するため、市外に住んでいる方が定住を目的として市内にある空き家を購入した場合に、購入代金の一部を補助する制度を実施しているところがあります。
ここでは、福島県会津美里町の「会津美里町住宅取得支援事業補助金制度」をご紹介します。
福島県会津美里町「会津美里町住宅取得支援事業補助金制度」
会津美里町住宅取得支援事業補助金制度は、これから会津美里町に移住する目的で住宅を取得する方に対して最大で100万円の補助金を支給する制度です。
中古住宅に関しては、会津美里町住まいるバンクに登録されている物件が対象です。
参照元：「会津美里町住まいるバンク」
また、福島県が定めている以下の要件に該当する場合は、さらに最大で100万円が加算されます。
- 自ら居住するために補助対象住宅を取得する方
- 県外から県内に移住して住民票を異動する方
- 補助対象住宅に移住後、3年以上定住する方
- 建築基準法等の関係法令に適合している住宅
- 住宅の延べ面積が誘導居住面積（世帯人数に応じて豊かな住生活を実現するために必要と考えられる住宅の面積）水準以上であるもの
- 昭和56年5月以前の旧耐震基準で建築された戸建てを取得する場合、市町村等による耐震診断を事業完了日までに実施すること
なお、補助金制度を利用するためには移住前に申請する必要があるので、会津美里町への移住を考えている方は必要書類や要件などについて事前に確認しておくことをおすすめします。
空き家の補助金制度を利用したいなら知っておくべき注意点
国や自治体が実施している補助金制度を利用すれば、空き家の活用にかかる費用を大きく軽減できるメリットがあります。
しかし、利用時には以下3つの点に注意しましょう。
- すべての自治体で補助金制度が設けられているわけではない
- 補助金制度を利用しても、工事費用の負担はかかる
- 補助金を受け取れるのは工事完了後
それぞれの注意点について、詳しく解説します。
すべての自治体で補助金制度が設けられているわけではない
空き家の補助金制度は、全国すべての自治体で実施しているわけではありません。
空き家の所在地を管轄する自治体が補助金制度を設けていない場合は利用できません。
空き家の解体やリフォームの際に補助金制度を使いたいと考えている場合は、事前に空き家の所在地を管轄する自治体の窓口に問い合わせて確認しましょう。
また、自治体の補助金制度は予算の範囲内で実施される点も押さえておく必要があります。
申請額の合計が予算の上限額に達した場合は申請期間の途中であっても募集を締め切られてしまうため、補助金制度を活用したいと考えているのであれば、早めに申し込むことをおすすめします。
補助金制度を利用しても、工事費用の負担はかかる
自治体の補助金制度には、上限額が設定されています。
たとえば、東京都台東区で実施している「老朽建築物等の除却工事費用の助成」では解体工事費の3分の1が支給されますが、上限は50万円です。
仮に40坪の木造の空き家を解体した際に120万円の解体費用がかかったとすると、補助金は40万円しか受け取れず、残りの80万円は自身で負担しなければなりません。
補助金制度を活用しても、工事費用が0円になるわけではない点を念頭に置いておく必要があります。
空き家の所在地を管轄している自治体で補助金制度を実施している場合は、上限金額についても確認しておきましょう。
補助金を受け取れるのは工事完了後
空き家の補助金制度を利用する際にもっとも注意しなければならないのが、解体工事や改修工事が終わったあとでなければ補助金を受け取れない点です。
補助金を受け取るには、工事が完了したことを示す証明書や費用に関する領収書などの書類を自治体に提出して認可を得なければなりません。
工事費用は空き家の所有者がいったん全額を支払わなければならないため、空き家の活用にあたっては余裕を持った資金計画を立てておくことが重要です。
空き家は無計画に所有し続けてはいけない
ここまで、空き家を活用する際に利用可能な国や自治体の補助金制度について解説してきました。
空き家の活用予定がある場合は、補助金制度を積極的に活用するとよいでしょう。
しかし今後も空き家を利用する予定がないのであれば、以下4つのリスクを回避するためにも所有し続けずに売却することをおすすめします。
- 毎年固定資産税を納めなければならない
- 定期的に管理する必要がある
- 管理を怠れば「特定空き家」に指定され、金銭的負担が増す
- 建物を解体して更地にすると固定資産税が増額する
それぞれのリスクについて、詳しく見ていきましょう。
空き家を売却するメリットは、後述の「用途のない空き家はすぐにでも売却しよう」の項目で解説するので、合わせて参考にしてください。
毎年固定資産税を納めなければならない
毎年1月1日時点における不動産の所有者には、土地・建物に対してそれぞれ固定資産税が課されます。
固定資産税の計算方法は、土地・建物ともに以下のとおりです。
固定資産税評価額は毎年春ごろに自治体から届く固定資産税納税通知書に記載されているので、確認しておきましょう。
ただし、居住用の住宅が建っている住宅用地の場合は、「住宅用地の特例」が適用されて税負担が以下のように軽減されます。
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分 | 固定資産税評価額×1/6×1.4% |
|---|---|---|
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額×1/3×1.4% |
たとえば面積が150㎡の土地の固定資産税評価額が3,000万円、建物の固定資産税評価額が2,000万円の空き家にかかる固定資産税を計算してみましょう。
「固定資産税評価額×1/6×1.4%」の計算式より、
土地の固定資産税＝3,000万円×1/6×1.4%＝7万円
「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、
建物の固定資産税＝2,000万円×1.4%＝28万円
つまり、このケースでは空き家を所有し続ける限り、毎年35万円の固定資産税を納め続けなければなりません。
毎年のしかかる固定資産税の負担が重く感じるのであれば、早い段階で手放すことを検討したほうがよいでしょう。
定期的に管理する必要がある
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、空き家の所有者には適切に維持・管理をおこなう義務が課されるようになりました。
空家等の所有者等の責務
第三条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
そのため、空き家の所有者は倒壊などによって近隣の方に迷惑を及ぼすことのないよう、定期的に空気の入れ替えや通水、清掃、庭の草むしり、外壁や屋根の修繕などをおこなう必要があります。
しかし、空き家のメンテナンスのために年間で数十万円もの維持・管理費がかかるケースも珍しいことではありません。
また、空き家が現在住んでいる家から遠く離れている場合は交通費も必要です。
空き家を所有すると、維持・管理をおこなう手間や費用がかかる点は覚悟しなければなりません。
空き家にかかる維持費については、以下の記事で詳しく解説しています。
管理を怠れば「特定空き家」に指定され、金銭的負担が増す
前述のように、自治体の調査によって倒壊のリスクが高い、周辺の景観を大きく損なっているなどと判断された場合は「特定空き家」に指定されます。
特例空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されなくなり、固定資産税の負担が増してしまうため注意が必要です。
たとえば、面積が100㎡の土地の固定資産税評価額が2,400万円、建物の固定資産税評価額が500万円の空き家にかかる固定資産税を、軽減措置が適用される場合とされないケースとで比較してみましょう。
軽減措置が適用される場合の固定資産税は以下のとおりです。
「土地の固定資産税＝固定資産税評価額×1/6×1.4%、建物の固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、土地の固定資産税＝2,400万円×1/6×1.4%＝5万6,000円
建物の固定資産税＝500万円×1.4%＝7万円
空き家の固定資産税＝5万6,000円＋7万円＝12万6,000円
一方、軽減措置が適用されなくなると、固定資産税は以下のように増えてしまいます。
「固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、土地の固定資産税＝2,400万円×1.4%＝33万6,000円
建物の固定資産税＝500万円×1.4%＝7万円
空き家の固定資産税＝33万6,000円＋7万円＝40万6,000円
このように特定空き家に指定されると固定資産税の負担が大きく増してしまうため、空き家を所有し続ける場合は定期的な維持・管理が欠かせないといえるでしょう。
建物を解体して更地にすると固定資産税が増額する
空き家を解体して更地にすれば、建物の維持や管理をおこなう義務からは解放されます。
また空き家がある状態よりも更地にしたほうが、買い手が古家を解体せずに済む分、売却しやすくなる点もメリットでしょう。自治体から特定空き家に指定される心配もありません。
しかし、空き家の解体には数十万円から数百万円もの費用がかかります。
結局買手が付かなければ、解体費用はすべて赤字になってしまいます。
また、空き家を取り壊すと住宅用地の特例が適用されなくなるため、翌年以降の固定資産税が上がってしまう点に注意が必要です。
もちろん早く売却できれば問題はありませんが、立地条件によってはまったく買い手が見つからない可能性も十分あり得ます。
そのため、空き家を安易に解体してしまうのはおすすめできません。
空き家の維持・管理義務から解放されたい、固定資産税を納め続けたくない場合は、解体よりも先に売却を検討しましょう。
用途のない空き家はすぐにでも売却しよう
空き家を所有している限り、「固定資産税を納め続けなければならない」「特定空き家に指定されるのを防ぐために維持・管理をし続けなければならない」といったリスクからは逃れられません。
そのため、利用予定のない空き家を所有している場合はなるべく早めに売却することをおすすめします。
空き家を売却すれば、大切な資産を現金化できるほか、管理責任からも解放されるメリットがあります。
空き家の売却方法は、「不動産会社の仲介で一般の買い手を探す」「専門の買取業者に直接買い取ってもらう」の2種類です。
ただし仲介では必ずしも買い手が見つかるとは限らないため、確実に売却したいのであれば専門の買取業者に買取を依頼しましょう。
ここでは、空き家の売却方法について詳しく解説します。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介業者に売却を依頼しても売れ残る恐れがある
築年数が古くて物件の状態が悪い、立地条件がよくないなど買い手の需要が見込めない空き家の場合は、売りに出したとしても売れ残ってしまう恐れがあります。
一方、空き家の立地条件や物件の状態などがよい場合は不動産会社の仲介で買い手が見つかる可能性はあります。
それでも売却するまでに3～6か月ほどの期間がかかってしまう点は覚悟しなければなりません。
売買契約の締結時に仲介手数料を不動産会社へ支払う必要もあります。
「とにかく早く現金化したい」「確実に売りたい」「余計な費用をかけたくない」のであれば、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者に直接売却するなら、費用は一切不要
前述のように、国や自治体の補助金制度を利用して空き家を解体・改修しても、工事費用の一部は自身で負担する必要があります。
ただし、更地にしてから売却を考えても確実に買い手が見つかるとは限りません。
また、空き家を賃貸物件へ改修した場合でも、必ずしも入居者が集まるわけではない点に注意が必要です。このようなケースでは、空き家の活用に費やした工事費用の回収は困難でしょう。
とはいえ、築年数が古く立地条件も悪い空き家は、売却したくても買い手がつかないことがほとんどです。
そこで、築年数の古い空き家や立地の悪い空き家は、専門の買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
たとえ悪条件の空き家であっても、専門の買取業者であれば適正価格で、かつ短期間で買い取れます。
専門の買取業者には買い取った空き家を活用して収益を上げるノウハウがあるためです。
売却に際して解体や改修工事をおこなう必要もないため、余計な費用を負担せずに済む点もメリットのひとつです。
また、不動産会社が直接買主となるので、仲介手数料もかかりません。
空き家の処分に悩んでいる場合は、空き家の買取実績が豊富な買取業者に相談することをおすすめします。
空き家をいくらで売却できるのかが知りたい方は、AlbaLink（アルバリンク）の無料査定をぜひご利用ください。
よりあなたの希望に沿った条件で空き家を買い取れるよう、弊社に在籍しております不動産買取のプロが全力で対応させていただきます。
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弊社Albalinkの空き家の買取事例
ここまで,用途のない空き家の最適な売却方法などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の空き家の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
近年、社会問題視されている空き家の増加を食い止めるべく、国や自治体では空き家を活用する方に向けた補助金制度を実施しています。
補助金制度を利用すれば空き家の解体・改修にかかる費用を軽減できるので、空き家の活用を考えている方は、空き家の所在地を管轄する自治体の補助金制度の有無や利用条件などについて確認しましょう。
しかし補助金制度には上限額が設定されており、工事費用のすべてを補助してくれるわけではありません。場合によっては多額の工事費用をかけて空き家を解体、改修したとしても、買い手が見つからずに赤字となってしまう恐れがあります。
手間や費用をかけずに空き家を手放したい場合には、専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者に売却すれば、築年数が古く、物件の状態が悪い空き家でも短期間で現金化が可能です。
不動産の買取を専門としている不動産会社・AlbaLink（アルバリンク）では、これまでに地域を問わず数多くの空き家を買い取り、活用してきました。
過去には、廃墟化した空き家も適正価格で買い取った実績があり、フジテレビの「イット」でも特集されております。
豊富なノウハウが蓄積されている分、できる限り高値で買取可能なので、空き家の処分にお困りの方はぜひお気軽にご相談ください。
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