株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
別荘が売れない3つの理由
仲介でなかなか売れない背景には、別荘市場の構造や物件の状態など、複合的な要因が絡んでいるケースが多くあります。
別荘が売れない主な理由は、以下の3つです。
そもそもニーズが減ってる
別荘が売れない理由として、ニーズの減少が挙げられます。
バブル期（1980年代後半）には、別荘は「資産が値上がりする投資先」であり「成功者のステータス」として人気を集めていました。
しかし、バブル崩壊後は資産価値の上昇が見込めなくなり、別荘を「持つメリット」を感じにくい時代になっています。
実際に、不動産マッチングサイトである「みんなの0円物件」でも、全国各地の別荘が0円で掲載されています。
別荘の需要は右肩下がりの状態が続いており、売り出しても買い手が現れにくい状況が市場で続いているのが現状です。
人気エリアに需要が偏るから
詳細は「近年の別荘地の需要の傾向性」で解説しますが、需要が人気エリアに集中していることも一因です。
コロナ禍をきっかけにリモートワークが普及したことで、都市と地方を行き来する二拠点生活への関心が高まっています。
のんびりとした休日や長期休暇を地方で過ごしたいというニーズを背景に、一部のエリアでは別荘の需要が回復しつつあります。
ただし、その恩恵を受けているのは熱海・軽井沢・那須といった知名度の高い人気エリアに偏っています。
名前が浸透していないエリアの別荘は、需要がゼロに近いといっても過言ではありません。
維持費管理費かかる
別荘は使っていなくても維持費がかかるため、購入をためらう人が多く、売れにくいのが現状です。
年間にかかる別荘の維持管理費を、以下にまとめました。
| 費用の種類 | 年間の目安 | 内容 |
|---|---|---|
| 共益・維持費 | 6〜24万円 | 別荘地の多くは私有地のため、近隣の所有者同士でインフラ整備などを行う |
| 固定資産税 | 2〜15万円 | 地域や築年数によって異なる。計算方法などの詳細を知りたい方はコチラ |
| インフラ設備費 | 6〜15万円 | 水道・ガス・電気などの基本契約にかかる費用 |
| その他管理費 | 5〜30万円 | 定期的な草刈りや設備交換を委託している場合 |
上記のように、年間20〜40万円程度が一般的な目安で、立地や設備によっては年間100万円を超えるエリアもあります。
たとえ購入価格が安くても、毎年かかる管理費や維持費を考えると、買い手は二の足を踏みがちです。
「安く買えても、維持できるか不安」という心理的なハードルが、別荘の売れにくさにつながっているといえます。
売れない別荘地を処分する5つの方法
不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は不動産会社が購入希望者を探す方法で、買い手が見つかれば市場価格で売却できる可能性があります。
一方、買取は不動産会社が買い手となる仕組みで、売却価格は仲介より低くなる傾向があるものの、高確率で売却できるのがメリットです。
売れない別荘地の処分方法には、「仲介」や「買取」を含めると、大きく5つの選択肢があります。
なお、仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
売却金額を大幅に下げて購入希望者が現れるのを待つ
仲介売却で、「価格を下げれば売れる」という考え方は、別荘地においては通用しないケースがほとんどです。
売り出しから反響が少ない土地は、有料・無料を問わず「欲しいと思っている人がほぼいない状況」を指します。
100万円であれ0円であれ、価格を下げるだけで買い手が現れることは期待できません。
加えて、上記で紹介した「維持費管理費かかる」のように、不動産の所有にはさまざまなコストがかかります。
維持費や管理費を考えると、よほど前向きな動機がない限り、買い手が購入を決断するのは難しいでしょう。
価格を下げて「いつ現れるか分からない買い手」を待ち続けるのは、時間・費用の面でも得策とはいえません。
別荘をスムーズに手放したい場合は、後述する「別荘に強い専門の買取業者」に適正価格で売却することをおすすめします。
別荘の管理業者に費用を払って引き取ってもらう
別荘の管理業者に有料引き取りを依頼する方法もありますが、積極的におすすめできない選択肢です。
管理会社にとって引き取るメリットが少なく、交渉しても成立しない場合が多いためです。
仮に引き取るとしても、数十万〜200万円前後の費用を請求されるケースがあり、手放すにも多額の出費が伴います。
最初から有償での引き取りを選ぶのは、損失となる可能性が高い選択肢といえます。
別荘の処分を検討しているなら、まずは、適正価格で買い取ってもらえる専門の買取業者を探すのが賢明です。
専門の不動産買取業者に直接売却する
仲介業者とは異なり、別荘に特化した専門の不動産買取業者なら別荘の適正価格での買取に期待できます。
前提として、買取業者の買取目的は、事業として不動産を運用することです。
買取業者は様々な不動産を適切に運用し、収益化に繋げるノウハウを豊富に持ち合わせています。
例えば、別荘であれば、観光客に貸し出せるようにリフォームしてコテージとして運用したり、コテージのオーナーに売却したりします。
住居として需要がない立地にある別荘も運用できる自信があるので、適正価格での買取が実現しやすいのです。
また、専門の買取業者が買主となるため、仲介のように買主を探すための営業活動を行う必要がありません。
その分、スピーディーに買い取ってもらえる点もメリットです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も適正価格で別荘を買い取った実績が多数ございます。
立地や建物の状態がどんなに悪くても前向きに検討いたしますので、お気軽にご相談ください。
親しい知人や親族に譲渡する
別荘を欲しがっている知人や親族がいるのであれば、別荘を譲渡する方法もあります。
ただ、個人間のみで取引を行うのは、売却金額トラブルが発生しかねません。
例えば、売買契約書に建物の欠陥をすべて記載できておらず、別荘引き渡し後に買主が売主を訴える等です。
トラブルを避けるためにも、事前に司法書士などの専門家に相談して、契約書の作成や登記手続きを委任するようにしましょう。
司法書士への依頼費用は、およそ5万～10万円前後です。
自治体に寄付・土地の場合は相続土地国庫帰属制度を利用する
売れない別荘地の処分方法を調べる過程で、「自治体への寄付」や「相続土地国庫帰属制度の利用」という選択肢を目にすることがあるかもしれません。
しかし、売れない別荘地ではどちらの方法も実現できる可能性が低いため、最初から選択肢として期待するのは避けましょう。
まず、相続土地国庫帰属制度とは、相続・遺贈で引き継いだ土地を要件を満たした場合に国に引き渡せる制度です。
2023年4月27日に施行された制度ですが、要件が厳しく、国への引き渡しが認められないケースが相次いでいます。
相続土地国庫帰属制度の要件は、以下のとおりです。
【申請の対象外となるケース】
-
- 建物が建っている土地
- 抵当権など、権利関係が残ったままの土地
- 第三者による使用予定がある土地
- 土壌汚染が確認されている土地
- 権利関係のトラブルが生じている土地
【申請しても却下されるケース】
- 管理や処分で過大な費用や労力がかかる土地
- 地上に撤去が必要となる障害物がある土地
- 地中に埋設物が存在する土地
- 管理や処分において法的手続きが必要になる土地
法務省の統計によると、総申請件数5,421件のうち実際に引き取られた件数は2,681件で、引き取り率は約49.5％とされています。
一見、現実的な選択肢に思えますが、この49.5％には申請前の段階で条件を満たさず弾かれてしまったケースは含まれていません。
つまり、実際に不要な土地を国に引き渡せた件数は49.5%よりもさらに低いと考えられます。
また、総務省統計局の資料によると、全国の空き家総件数は900万戸といわれています。
参照元：総務省統計局「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果 」
施行から約3年で空き家総件数の0.06％にも満たない現状を見れば、制度に頼るのが現実的とは表現しづらいところです。
また、自治体への寄付も、現実的な選択肢ではいえません。
実態としては「地域で活用見込みがある」「建物の状態が良好（または解体前提）」といった条件に該当する場合に、自治体側から提案する流れが一般的です。
つまり、売れない別荘地を「こちらから持ち込む」スタイルでは、受け入れてもらえる可能性は極めて低いといえます。
相続土地国庫帰属制度の活用・自治体への寄付は、他の処分方法と並行して検討する程度に留めておくのが現実的です。
【注意】売れない別荘を狙った詐欺に要注意
売れない別荘地を持つ方を狙った「原野商法の二次被害」が、近年急増しているため、注意が必要です。
原野商法とは、ほとんど価値のない山林や原野を「将来必ず値上がりする」と偽り、高額で売りつける悪質な商法を指します。
「不動産の価値が上がり続ける」という土地神話が広く信じられていた1970〜1980年代のバブル期に多く発生しました。
半ば騙される形で購入した土地が、数十年経った今も売れずに手元に残り続けているというケースが後を絶ちません。
参照元：政府広報オンライン｜「原野商法」再燃！「土地を買い取ります」などの勧誘に要注意
近年では、原野商法の被害者をさらに陥れる「二次被害」が深刻な社会問題になっています。
手口の典型的な流れは、以下のとおりです。
- 突然、不動産会社を名乗る業者から「あなたの別荘を買いたい人がいる」と連絡が入る
- 喜んで話を進めると、「成約を確実にするために」と測量費や手数料の名目で数十万円の先払いを求められる
- 入金を確認した瞬間、業者は姿を消す
さらに手口が巧妙な場合、本来300万円ほどの価値しかない別荘に対して「1,000万円で買います」と持ちかけてくるケースもあります。
売主が半信半疑でいると、詐欺師は「このまま売ると税金で損をするので、節税対策として別の土地を400万円で購入しましょう」などと誘導します。
詐欺師の提案を信じた売主が400万円を支払った途端、業者は連絡を断つという事例です。
結果として残るのは、売れない元の別荘地と、新たに抱えた価値のない土地、そして400万円という現金の損害だけです。
別荘地の売却では、売れない・価値がない・維持費が負担といった所有者の苦しい事情が詐欺を誘発しているといえます。
こうした詐欺被害を防ぐためにも、所有者自身が十分な知識を持っておくことが重要です。
別荘地の売却では、以下の3点を実践しましょう。
- 業者の身元を必ず確認する
- 社名や担当者名をインターネットで検索し、不審な口コミや情報がないか調べる。また、質問した際に言葉を濁す・回答が曖昧になるなどないか確認する
- 「信頼できる業者」の見分け方を押さえておく
- 見分け方のポイントは、次章「別荘地を安全に売却するための買取業者の選び方」で詳しく解説
- 「おいしすぎる話」は最初から疑う
- 長年売れなかった土地が、突然数百万円で売れるというケースはほとんどない。話を聞く場合は、送金やサインをする前に十分にリサーチしておく
別荘地を安全に売却するための買取業者の選び方
安全に売却するためには、そもそも悪質な業者と出会わないこと・万が一接触があった場合でも見極めることの2点が重要です。
別荘地を安全に売却するための買取業者の選び方は、以下4つです。
別荘地や空き家の買取に強い専門の買取業者を選ぶ
別荘地の売却は、一般的な不動産会社ではなく「別荘地・空き家の買取が得意な業者」に依頼するのが重要です。
通常の不動産会社は居住用物件が専門で、別荘地ならではの条件や維持管理の複雑さに慣れていないケースがほとんどです。
一方、別荘地や空き家に強い買取業者は類似物件を多く扱っているため、売れない別荘でも高確率で売却できます。
業者のホームページで、「別荘地」「空き家」「訳あり物件」といったキーワードが掲載されているか、確認しておきましょう。
口コミを確認する
買取業者の社名で検索をかけて、口コミや評判が良好かを確認しましょう。
どれだけ「別荘を買い取れます」と謳っていても、実は実績がない、もしくは少ないといったことも十分にあり得ます。
実績が少なければ、謳い文句と実態のギャップが生じることになりかねません。
ですから、契約前に買取業者の口コミや評判を確認しておくことが有効です。
ちなみに弊社AlbaLink（アルバリンク）は、別荘や空き家の買取実績が多い買取業者です。
Google口コミではありがたいことに、以下のようなお言葉もいただけております。
別荘の処分でお困りでしたら、まず我々にご相談ください。
所有者様のお役に立てれば嬉しく思います。
提示された査定額の根拠を聞く
別荘に限らず不動産を売却するときは、担当者から査定金額の根拠を聞きましょう。
納得できる査定金額の根拠を提示してくれない買取業者は、契約直前になって買取金額を下げてくる等、悪質な業者である可能性もあり、信頼できるとは言えません。
例えば「別荘買取後は解体して更地として活用する」と言っているのに、建物の劣化や傷を理由に買取金額を下げてくるのであれば、買取金額の根拠が矛盾していているので、信頼できるとは言えません。
納得できる買取金額の根拠を提示してくれる買取業者でなければ、安易に売却するべきではないでしょう。
なお、別荘を高値で買い取ってくれるおすすめの買取業者は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
上場しているかどうか
トラブルを防ぐ上で重要なのは、別荘に強い買取業者の中でも上場企業を選ぶことです。
「【注意】売れない別荘を狙った詐欺に要注意」のように、情報開示に積極的で透明性の高い企業を選ぶことがトラブル回避につながります。
たとえば、外部からのチェックが緩い非上場企業の場合、以下のようなことが起こりがちです。
- 「どこよりも高値で買取」「どんな物件でも必ず買います」 という謳い文句だったが実態は違った
- 査定時点で500万円と提示されたのに、契約直前に「重大な欠陥が見つかった」として250万円に引き下げられた
長期間売れずに疲弊している売主ほど「早く終わらせたい」という心理から、こうした不当な取引条件でも受け入れてしまいがちです。
一方で、上場企業は外部の監査法人による監視が常に入っているため、不透明な取引が起こりにくい環境が整っています。
そのため、謳い文句と実態がかけ離れていたり、査定額が直前になって大幅に下がるといったケースが起こりにくいのです。
業者が上場しているかどうかは、「日本取引所グループ」などのサイトで、企業名を検索すると調べられます。
別荘の売却で失敗したくない方は、まず依頼先が場企業かどうかを一つの判断基準にするとよいでしょう。
なお、弊社アルバリンクは東証に上場しており、透明性の高い取引をお約束しています。
売れない別荘でお困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
>>【売れない別荘も安全に売却！】上場企業アルバリンクへの査定はこちらから
別荘の相続前は相続放棄も検討する
相続財産の中に継承したくない別荘があった場合は、相続放棄を検討するのも1つの方法です。
ただし、相続放棄には以下3つの注意点があります。
それぞれの注意点を理解したうえで、問題ない場合のみ相続放棄をしてもよいでしょう。
別荘のみを選択して相続放棄することはできない
別荘のみを選択して相続放棄することはできません。
相続放棄は、相続に関する一切の権利を放棄することだからです。
別荘を放棄するなら預金や車など、プラスの財産も放棄しなければならなくなってしまいます。
別荘の管理義務からすぐに解放されるわけではない
相続放棄したからと言って、別荘の管理責任からすぐに逃れられるわけではありません。
前提として、あなたが相続放棄した別荘は、次順位の相続人に継承されます。
別荘を現に占有している場合、次順位の法定相続人が別荘の管理を開始する時まで、管理責任はあなたにあります。
仮に次順位の法定相続人が別荘の管理を開始する前に、別荘が破損・倒壊して第三者に被害を被れば、あなたは管理責任を問われ、損害賠償などを請求されてしまいます。
別荘の管理責任から完全に解放されるには「相続財産清算人の選任」が必要
現に占有している状態である場合、次順位の法定相続人が別荘の管理を開始するまで、管理責任はあなたに残ると前述しました。
しかし、次順位の法定相続人が別荘の管理を開始した後でも、あなたが管理責任を問われてしまうおそれもあります。
相続放棄された不動産の管理責任が誰にあるかは、最終的に自治体の判断に委ねられるからです。
別荘の管理責任から完全に解放されるには、裁判所にて「相続財産清算人選任の申立て」を行わなければなりません。
相続財産清算人とは、相続人に代わって相続財産の管理を行う人で、弁護士などの専門職の方が選任されるのが一般的です。
ただし、相続財産清算人選任の申立てには、相続人が裁判所で申述手続きを行わなければならないほか、10万円～100万円前後の予納金を納めなくてはなりません（予納金の金額は相続財産の内容などによって異なります）。
たとえ相続放棄をしても、別荘の管理責任から完全に解放されるためには手続きの手間や高額な予納金を負担しなければない点は注意してください。
相続放棄のメリットやデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
近年の別荘地の需要の傾向性
近年、リモートワークの普及・インバウンド需要の増加・二拠点生活の広まりなど、別荘所有者にとって明るい話題を目にする機会があるかもしれません。
しかし、そこで「需要が戻っているなら、待てば売れる」と考えるのは危険です。
「そもそもニーズが減ってる」で解説したように、別荘の需要は、バブル期をピークに、長期にわたって低下し続けています。
一時的なトレンドで需要が持ち直す局面があったとしても、ブームが復活するまでは考えにくいのが現状です。
また、「人気エリアに需要が偏るから」のように、別荘需要が増え始めているのは一部のエリアです。
熱海・軽井沢・ニセコのように、「もともと人気があった」「交通の利便性が高い」といった別荘地は今後も需要が期待できるでしょう。
もし、需要が見込めるエリアに別荘があるなら、「売れない」という悩みを抱えることはないかもしれません。
「築年数が古い」「交通が不便」「周辺の施設が少ない」といった条件が重なる別荘は、売却の難易度が年々高まります。
別荘が「売れない」「維持費だけがかかる」という状況は、時間が経つほど問題解決が難しくなります。
悩みが深刻化する前に、早めに動き出すことが重要です。
まとめ
売れない別荘を処分する方法を5つ解説しました。
別荘をスムーズに損なく手放したいなら、別荘や空き家に特化した専門の不動産買取業者に直接売却するのが得策です。
専門の買取業者は1週間～1か月程度で別荘を買い取れる可能性が高いからです。
売主は売却代金がまとまった現金で手に入るのはもちろん、およそ1週間後には固定資産税や管理の手間・費用の負担から完全に解放されます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も別荘を買い取った実績が豊富にございます。
売れない別荘を手軽かつ適正価格で手放したいのであれば、ぜひ我々にご相談ください。
我々がお客様のお力になれれば幸いです。
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