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更地にして土地を売り出すのはリスクが高すぎる
所有している不動産の築年数が古く、老朽化しているからといって、更地にしてから売り出すのはリスクが高すぎます。
更地にして売却することのメリットとデメリットを比べた場合、デメリットの方が大きいからです。
では、どのようなメリット・デメリットがあるのか、具体的に解説していきます。
まずはメリットからお伝えしますので、デメリットを知りたいという方は「更地にしてから土地を売りだすデメリット3選」をご確認ください。
更地にしてから土地を売りだすメリット3選
古い家を解体し、更地にしてから売り出すメリットは以下の3つです。
それぞれ解説します。
土地を探している人に売却しやすくなる
古家を解体し、更地にして売却することで、マイホームを建てる土地を探している人に売却しやすくなります。
マイホームを建てる土地を探している人は、当然、建物が建っていない更地を探しているためです。
ただし、更地にしても、立地が悪いとなかなか売れない可能性があります。
暮らすのに不便な土地に、マイホームを建てたいと思う人はいないからです。
実際、弊社が行ったアンケートでも、物件を購入する際に重視したこととして多数の方が「立地」を挙げています（下図参照）。
ですから、駅やスーパーが徒歩圏内にあるなど、立地が良い場合は、更地にすることで売却できる可能性があがります。
地中埋設物の有無を確認しやすい
建物がなくなるため、地中埋設物の有無を確認しやすい点も、更地にするメリットのひとつです。
地中埋設物とは、古い建材や瓦礫など、地中に埋まっている遺物のことです。
地中埋設物があると、新居を建てる際、撤去する必要が生じます。
そのため、土地を売却する前に、地中埋設物の有無を確認しておく必要があります。
もし土地の売却後に契約書に記載のない地中埋設物が見つかった場合、売主は買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や、契約解除を要求される恐れがあります。
契約不適合責任とは、売却後に契約書に記載のない不具合が不動産に発生した場合、売主が買主に負う責任のことです。
地中埋設物の確認は、土地を掘り返すため「古家付き土地」の場合、家が建っている箇所は行えません。
しかし、更地であれば土地全体を確認できます。
そのため、売却後に地中埋設物が発見され、契約不適合責任に問われることもありません。
ただし、地中埋設物の調査費用として、10万円～15万円ほどかかります。
もし、地中埋設物確認の費用をかけず売却したいのであれば、「古家付き土地」として、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、契約不適合責任なしで買い取ってくれるためです。
ですから、仮に売却後に地中埋設物が見つかっても責任を問われません。
専門の買取業者がなぜ契約不適合責任なしで買い取れるかというと、地中埋設物があるリスクも考慮したうえで買取り、リフォームやリノベーションを行っているためです。
弊社Albalinkも売主の契約不適合責任を免責して「古家付き土地」を買い取ることができます。
地中埋設物確認のための費用や手間をかけたくない場合や、契約不適合責任に問われたくない場合は、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【古家があっても更地にせず高額売却】無料買取査定を依頼する
なお、契約不適合責任については、こちらの記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
土地売却後の譲渡所得税を安く抑えられる
「古家付き土地」として売却するより、更地にして土地だけを売却した方が、売却後の譲渡所得税を抑えられます。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に課せられる税金です。
具体的には、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
譲渡所得と譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
上記の「不動産の取得費」とは売却する不動産の購入費のことです。
また、「不動産を売却するのに要した諸経費（譲渡費用）」に解体費用を含めることができます。
つまり、更地にすると、売却金額から解体費用を差し引けるため、「古家付き土地」より譲渡所得を押さえられるわけです。
譲渡所得税の税率は、所有期間に応じて以下の表のように異なります。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以内（短期譲渡所得） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
では、「古家付き土地」と更地では譲渡所得税がどれだけ変わるか、具体例を挙げて確認してみましょう。
【売却条件】
- 所有期間6年
- 物件の売却価格が2000万円
- 取得費が200万円
- 解体費用が200万円
- そのほかの譲渡費用が100万円
【古家を解体して更地を売却した場合にかかる譲渡所得税】
譲渡所得＝2,000万円－200万円－（200万円＋100万円）＝1,500万円
譲渡所得税＝1,500万円×20.315%＝304万7,250円
【古家のまま売却したときにかかる譲渡所得税】
譲渡所得＝2,000万円－200万円－100万円＝1,700万円
譲渡所得税＝1,700万円×20.315%＝345万3,550円
上記の例でも更地にして売却した方が40万円以上譲渡所得税が抑えられることがわかります。
なお、譲渡所得税など、不動産売却にかかわる税金について詳しく知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。
更地にしてから土地を売りだすデメリット3選
古家を解体し、更地にしてから土地を売却するデメリットは以下の3つです。
お読みいただけば、更地にして売却することは解体費用以外にもリスクが多いことがお分かりいただけるはずです。
100万円以上もの解体費用がかかる
古家を更地にするには、数百万円もの費用をかけて建物を解体しなければなりません。
解体費用は建物の構造や面積、工事の範囲、立地などによって異なりますが、構造別の解体費用の相場は以下のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の相場 |
|---|---|
| 木造 | 坪3～5万円 |
| 鉄骨造 | 坪4～6万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 坪6～8万円 |
たとえば、40坪の木造住宅を解体する際の費用の目安は120～200万円です。
前述のように建物を解体して更地で売却すると解体費用を譲渡費用に加算できるので、譲渡所得税の節税につながります。
しかし実際には、節税分よりも解体費用のほうが高くつくケースがほとんどです。
また、解体して売却できたとしても、解体費用が売却価格を上回ってしまえば赤字となってしまいます。
そのため、複数の解体業者や不動産会社に見積もりを依頼し、売却価格より解体費用が高くなりそうであれば、建物を解体せずに「古家付き土地」として売却したほうが良いでしょう。
空き家の解体費用を抑える方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介で売却する場合は仲介手数料がかかる
前項で、解体費用が売却価格を上回らないか、査定を行うことが必要とお伝えしました。
しかし、査定を行って解体費用より高く売れそうだと判明しても、安心するのは早いです。
通常の不動産業者（不動産仲介業者）で売却する場合は、仲介手数料が発生するためです。
仲介手数料を入れても、解体費用より売却価格が高くなるか確認しなければいけません。
仲介手数料の上限額は、宅建業法で以下のように定められています。
| 売買代金 | 仲介手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買代金×5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買代金×4％ |
| 400万円を超える部分 | 売買代金×3％ |
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
たとえば土地を1,000万円で売却した際に発生する仲介手数料は以下のとおりです。
「売買代金×3％＋6万円」の計算式より、
仲介手数料＝1,000万円×3％＋6万円＝36万円
ですから、上記の場合、解体費用に965万円以上かかっている場合は、1000万円で売却できても赤字となってしまいます。
建物の解体前と比べて固定資産税が6倍になる
毎年1月1日時点における不動産の所有者には固定資産税が課されます。固定資産税の計算方法は以下のとおりです。
ただし、居住用の住宅が建っている土地に関しては「住宅用地の特例」が適用され、以下のように税負担が軽減されています。
| 住宅用地の面積 | 固定資産税額 |
|---|---|
| 200㎡までの部分（小規模住宅用地） | 固定資産税評価額×1/6×1.4% |
| 200㎡超の部分（一般住宅用地） | 固定資産税評価額×1/3×1.4% |
参照元：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
建物を解体してしまうと、この住宅用地の特例が適用されなくなるので、固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまいます。
たとえば100㎡の土地の固定資産税評価額が2,000万円と仮定し、「古家がある場合」と「更地にした場合」の固定資産税を比較してみましょう。
古家がある場合の固定資産税は以下のとおりです。
「固定資産税評価額×1/6×1.4%」の計算式より、
固定資産税＝2,000万円×1/6×1.4%＝約4万6,666円
一方、古家を解体して更地にすると、固定資産税は以下のように上がります。
「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、
固定資産税＝2,000万円×1.4%＝28万円
上記の例では、更地にすると20万円以上も固定資産税が高くなってしまうことがわかります。
万が一更地にした土地が売却できなければ、増額した固定資産税を払い続けていかなければなりません。
解体しても売れるとは限らない
ここまでご説明してきたように、古家を解体して更地にすると解体費用がかかり、固定資産税も上がってしまいます。
しかし、費用をかけて更地にしても、立地が悪ければ個人の買い手はつかず、解体費用が赤字となり、増額した固定資産税を払い続けることになります。
立地が悪いとは、具体的には以下のような土地を指します。
- （都市の場合）最寄り駅や、生活に必要な公共施設や店舗が集まる町の中心地まで徒歩10分以上かかる
- （地方の場合）最寄りのICや生活に必要な公共施設や店舗が集まる町の中心地まで車で10分以上かかる
- 建築基準法に反しており、建て替えなどができない土地（「再建築不可物件は決して解体してはいけない」参照）
上記の立地に当てはまる場合は、「古家付き土地」のまま、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、立地が悪くとも、家が残った状態のままで買い取ってくれるためです。専門の買取業者はそうした訳アリ不動産をうまく活用し、利益を生み出すプロだからです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、立地が悪くても、建物の状態が悪くても、問題なく買い取れます。
実際、これまで買取をさせていただいたお客様からも、「長年の悩みや重荷から解放された」といった感謝の言葉を多数いただいております。
売却のために更地にすることを検討している方は、ぜひ更地にする前に、一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
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「古家付き土地」として売却するのがおすすめな理由3選
古家の処分にあたり、なるべくコストや手間をかけたくない方は「古家付き土地」として売却するとよいでしょう。
古家付き土地とは、築年数の古い家の価値は評価せず、あくまでも「土地」として売り出す手法のことです。
古家付き土地として売却するメリットは、以下の3つです。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
なお、以下の記事で、「古家付き土地」を売却するメリットを詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
解体費用がかからない
古家付き土地として売却した場合、古家の解体費用を負担するのは買主です。
そのため、売主は数百万円にのぼる解体費用を負担することなく売り出せます。
ただし、買主側も解体費用がかかることを見越したうえで購入を検討するので、解体費用分の価格の値下げを要求される可能性があります。
そのため、値下げされることを前提に、希望の売却金額より高めの価格で売り出すのも手です。
ただし、価格があまりにも高いと、購入希望者が現れない可能性があります。
かといって、初めから安い金額で売り出すと、そこからさらに値下げ要求をされ、売れたとしてもほとんど売却金を手に出来ない可能性もあります。
ですから、「安くても売れればいい」「気長に希望金額で売れるまで待つ」と思える方以外は、古家付きのまま、専門の買取業者へ売却することをお勧めします。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、利益が見込めると判断でき次第、スピーディーに買い取らせていただきます。
また、訳アリ物件を専門に扱ってきたプロの目線で土地の価値を見極め、適正価格を提示させていただくことができます。
「古家付き土地」をなるべく早く、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
売却前提ではなく、まずは買取価格を知りたい、という方も大歓迎です。
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もし売れ残っても固定資産税は増額しない
古家付き土地にせよ、更地にせよ、通常の不動産業者に依頼し、一般の個人へ売却しようとした場合、買手が見つかるまで、平均でも3ヶ月～半年ほどかかります。
立地が悪ければ、永遠に売れない恐れもあります。
しかし、仮になかなか売れなかったとしても、古家付き土地であれば、住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税が増額されることはありません。
ただし、増額しなくとも売れなければ固定資産税や管理費がかかり続けます
そのため、なるべくスピーディーに売りたい方は、現れるかわからない一般の買手を待ち続けるより、専門の買取業者に依頼するのが得策です。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、平均、一週間から1ヶ月程度で買い取ることができます。
必要書類などが揃っていれば、さらに早く買い取れる場合もあります。
売れ残るリスクを避けたい方や、これ以上固定資産税を支払いたくない方は、ぜひ下記弊社の無料買取査定フォームからお問い合わせください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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「建物」に関する契約不適合責任を負わない
古家付き土地は「土地」として売り出す方法のため、建物に関する契約不適合責任が免責されます。
ただし、土地に関する契約不適合責任は負わなければなりません。
前述したように、建物が建っている状態での土地の調査は困難です。
もし売却後に買主が地中埋設物を見つけた場合には処分や撤去などを求められる恐れがあります。
建物だけでなく、土地に関する契約不適合責任も負いたくない場合には不動産買取業者に買取を依頼しましょう。
古家付き土地売却時の注意点
古家付き土地として売却する際には、以下の点に注意しましょう。
- 免責事項を確認
- 境界線を確認
- 室内の物を処分
前述のように、不動産を売却する際、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
築年数の古い家の場合、目には見えない箇所に欠陥が潜んでいるケースが少なくないので、売却時には「建物に関する欠陥については責任を負わない」とする免責事項を設定しておくことをおすすめします。
また、土地の境界が不明瞭だと隣人との間でトラブルが発生する恐れがあるため、買い手はなかなか見つかりません。
古家付き土地を早く売却したいなら、事前に境界線をはっきりとさせておきましょう。
敷地境界線を巡るトラブル事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
加えて古家付き土地を売却する際には原則として室内にある物をすべて片づけてから引き渡す必要があるので、事前に片づけておきます。
なお、古家付き土地を専門の買取業者に売却すれば、あなたの契約不適合責任を免責にしてくれます。
室内にある荷物も片づけなくてもよいので、手間をかけずに売却したい方は専門の買取業者に依頼するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、あなたの契約不適合責任を免責にし、かつ室内に荷物がある状態の古家をそのまま買い取らせていただきます。
査定は無料ですので、いくらで買い取ってもらえるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
>>【古家をそのままの状態で高額売却！】無料の買取査定を依頼する
再建築不可物件は決して解体してはいけない
再建築不可物件は決して解体して売却しようとしてはいけません。
再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないため、現在建っている建物を解体すると、新たな家が建てられない土地のことです。
建築物の敷地が、道路に2メートル以上接しなければならないとする義務
再建築不可物件の場合、建物を解体してしまうと売却するのが非常に困難になります。
建て替えできない土地を買いたいと思う人は稀だからです。
そのため、売却のために家屋を解体する前に、必ず再建築不可物件でないかを確認してください。
再建築不可物件かどうかは、土地の所在地の役所で調べてもらえます。
ただし、調べてもらうには、登記簿事項証明書（下図参照）など、いくつか必要な書類があります。
役所に行く前に、電話で必要書類を確認し、揃えてから行きましょう。
【登記簿事項証明書】
なお、再建築不可物件の調べ方については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひご確認ください。
もし、解体してしまってから再建築不可物件であることに気づいた場合は、弊社Albalinkに売却をご依頼ください。
弊社Albalinkは、訳アリ物件専門の買取業者ですから、「古家付き土地」だけでなく「再建築不可物件」であっても問題なく買い取れるためです。
買い取った更地の再建築不可物件は、周辺の環境から需要を見出し、資材置き場や駐輪所などとして活用・運用いたします。
実際、これまでも再建築不可物件を買い取り、以下のようにお客様から感謝の言葉を頂いております。
解体したはいいけれど、再建築不可物件で売却できないとお困りの場合は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【古家があっても更地にせず高額売却】無料買取査定を依頼する
まとめ
今回は、古家を更地にして売却することにはメリットとデメリットをお伝えした上で、更地にせず「古家付き土地」として売却する方が良い理由も解説しました。
更地にして売り出せば、「買い手が見つかりやすい」などのメリットはあるものの、「100万円以上の解体費用がかかる」「固定資産税が増額される」「確実に売却できる保証がない」といったデメリットがあります。
そのため、まずは「古家付き土地」として売り出すことをおすすめします。
ただ、「古家付き土地」として売り出しても、「確実に売却できる保証がない」という点は更地にするのと変わりません。
そのため、「古家付き土地」を確実に売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
専門の買取業者であれば、「古家付き土地」であってもスピーディーに買い取ってくれます。
専門の買取業者はそうした訳アリ不動産を活用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
しかも、売主の契約不適合責任を免責して買い取ってくれるため、売却後の土地に不具合が発覚しても、責任を追及されることもありません。
専門の買取業者に売却すれば、解体費用もかからず、物件の責任からも完全に解放されるわけです。
弊社Albalinkは、訳アリ物件専門の買取業者として、老朽化した物件や、立地の悪い物件など、問題を抱えた物件を多数買い取ってきました。
そのため、「古家付き土地」であっても契約不適合責任を免責し、スムーズに買い取らせていただきます。
一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」で紹介された実績もあります。
ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
「古家付き土地」の扱いに慣れた弊社スタッフが、お客様のお悩みを解決するお手伝いをさせていただきます。
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