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底地は早めに整理するべき
底地は、相続が発生してしまう前に早めに整理するべきです。
この章では、底地整理の概要と底地を所有し続ける（相続する）リスクを簡単に解説します。
底地整理とは地主と借地人の権利関係を解消すること
底地整理とは、地主と借地人の法的な権利関係を解消することです。
ご存知かと思いますが、地主の「底地権」と借地人の「借地権」は表裏一体です。
参照元：e-Gov法令検索｜借地借家法第2条第1項
地主は、土地の所有権が自身にあっても、借地が設定された土地を自由に活用することはできません。
一方、借地人は、地主に地代を支払う代わりに土地に建物を建てる等して活用できますが、建て替えや売却の際は地主に承諾を得なければなりません。
底地整理では、このような密接な地主と借地人の権利関係を解消します。
方法としては、地主が借地権を買い取ったり借地人が底地を買い取ったり、もしくは、地主と借地人で協力して第三者に土地を売却したり等が挙げられます。
底地整理をすれば、次にご説明するリスクを回避できるのが大きなメリットです。
底地を整理するメリット・デメリット
底地の整理は、金銭面・精神面のどちらからみても、メリットのほうが大きいです。
この章では、底地を整理するメリット・デメリットを以下の順番でご紹介します。
- 【底地を整理するメリット①】借地人とのトラブルがなくなる
- 【底地を整理するメリット②】相続がスムーズになる
- 【底地を整理するデメリット】売却しにくい
【底地を整理するメリット①】借地人とのトラブルがなくなる
底地を整理すると、以下のような借地人とのトラブルから解放されます。
- 借地人が地代・更新料を払ってくれない
- 借地人へ地代の値上げ交渉をしたら断られた
- 特約で禁止されているのに借地人が無断で建物を増改築している
まず、借地人が地代・更新料を支払わないケースです。
相続の代替わりなどをきっかけに、借地人からこれまで安定して納められていた地代・更新料の支払いが滞る恐れがあります。
底地は土地の固定資産税が地主持ちであるため、収益が滞ると維持費がペイできず、赤字になるリスクがあります。
次に、借地人へ地代の値上げ交渉をして断られるケースです。
地代は借地借家法第11条1項により、土地の価格が上昇したときなどは借地人への値上げ請求が認められています。
ただし、借地人との話し合いがまとまらない場合、裁判を起こし、判決が下るまでは地代の値上げができません。
固定資産税は、3年に1度おこなわれる評価替えによって増額する可能性があるため、地代の値上げができないままだと維持費が支払えなくなります。
最後に、特約で禁止されているにもかかわらず、借地人が勝手に借地権付き建物の増改築をおこなうケースです。
借地人が勝手に増改築をおこなうと、地主は借地権の更新時に「更新せざるを得なくなる」「建物の買取価格が高くなる」といったリスクが生じます。
借地権の更新は、借地人が現に土地を使用しており、かつ土地上に建物が存在する限り更新は拒めません。
そのため、増改築により強度が高まると、建物は土地の上に存在し続けるため、更新をきっかけに契約終了は難しくなります。
また、借地契約の満了時に借地人から建物の買取を請求されると、地主は時価で買い取らなくてはなりません。
もちろん、増改築によって建物の資産価値は高まっているため、買取価格が高くなり地主の経済的負担が増えます。
借地人のルール違反により、経済的損失を被ったり、裁判が必要になったりするケースがあるため、底地の所有はリスクが切り離せません。
底地の所有によるトラブルを避けたい場合、底地整理をしておきましょう。
【底地を整理するメリット②】相続がスムーズになる
底地を整理するメリットには、相続がスムーズになる点も挙げられます。
底地を整理しないまま相続すると、相続税が発生して税負担が重くなります。
底地の相続税は通常の土地よりも安く評価されますが、売却時は更地価格の10％〜15％程度にしかなりません。
そのため、売却する際に想定される価格よりも相続税の支払いが高くなるケースもあります。
また、底地を共有名義で相続した場合、売却したいタイミングで売れません。
共有名義の不動産を売却するときには、共有者全員の合意が必要と民法第251条1項で定められているためです。
相続が発生する前に底地を整理しておくことで、相続税の負担が軽減され、自由なタイミングで売却も可能になります。
【底地を整理するデメリット】売却しにくい
底地を整理する唯一のデメリットは、借地人との交渉がうまくいかず、底地のみでの売却を余儀なくされることです。
一般的に不動産市場では底地は売れない不動産に分類されます。
なぜなら、自分の土地でありながら自由に利活用ができず、借地人とのトラブルが発生するリスクも抱えているからです。
したがって、底地は市場で売り出しても売却価格が安価になったり、売れ残ったりする傾向にあります。
しかし、底地に強い専門の不動産買取業者であれば、底地のままでも売却が可能です。
専門の買取業者は、底地を買い取った後に借地人に交渉をおこない、底地の整理をして収益を得るノウハウを持っているためです。
弁護士などの専門家と連携をとりながら、慎重に買取業務をおこなうため、一般の人がトラブルを懸念して手を出せない不動産も問題なく買い取れます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、底地に強い専門の買取業者です。
すでに、借地人とのトラブルが発生している底地も、スムーズな買取が実現可能です。
無料査定・無料相談のみのご連絡も大歓迎ですので、いつでもお問い合わせください。
底地を整理するタイミング
底地を整理する理想的なタイミングは、以下の3つです。
- 借地契約の更新を迎えるとき
- 底地・借地の相続が発生したとき
- 借地人が第三者に借地権の売却を検討しているとき
上記は借地人が引越し・売却を検討している傾向にあるため、底地を整理する交渉が成功しやすいタイミングともいえます。
また、借地人が借地権の売却を検討しているタイミングであれば、セット販売にしてお互い市場価値を高めた状態で売却ができます。
底地・借地のセット販売については、「底地と借地権を同時に売却する」でご確認ください。
底地を整理する5つの方法
底地を整理する方法は、以下の5つです。
- 底地を借地人に売却する
- 借地人から借地権を買い取る
- 底地と借地権を同時に売却する
- 底地権と借地権を等価交換する
- 底地のみを専門の買取業者に売却する
底地整理は、基本的に借地人との交渉が必須であるため、借地人との関係が良好なうちに話を進めるのがベターです。
なお、すでに借地人との間にトラブルが発生して交渉できない方は、「底地のみを専門の買取業者に売却する」をご確認ください。
では、5つの方法を1つずつ解説します。
底地を借地人に売却する
底地を借地人に売却して土地の完全な所有権を譲ってしまえば、権利関係を解消できます。
これは、一般的に底地を最も高額で売却できる方法で、更地価格のおよそ50％で売却できます。
第三者は底地のみを購入しても土地を自由に活用することはできませんが、借地人が底地を購入すれば土地を完全に自身のものにできるからです。
ただし、借地人に底地を買い取る意向や買い取れるだけの経済力がなければ、当然ながら底地を売却することはできません。
なお、底地価格の計算方法について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
借地人から借地権を買い取る
借地人から借地権を買い取れば、権利関係を解消できるうえ、地主は土地の完全な所有権を取り戻せます。
借地人も借地権の売却代金が手に入るメリットがあるので、借地契約の解除より借地権の買取の方が交渉しやすいでしょう。
ちなみに、借地権の買取金額は路線価図に載っている借地権割合に基づいて計算します。
参照元：路線価図
例えば、更地価格3,000万円の土地の借地権割合が6割であれば、1,800万円（3,000万円×60％）で借地権を買い戻せます。
ただし、借地人の売却の意向はもちろん、あなた（地主）に借地権を買い取れる十分な経済力がなければ、この手段は有効ではありません。
「もともと自分の土地だし、なるべく安価に土地の権利を買い戻したい」と思うかも知れませんが、あまり価格交渉しすぎると借地人に買取を拒否され、関係が悪化するおそれもあります。
底地と借地権を同時に売却する
借地権を買い取った後に土地を売却するつもりなのであれば、借地人に同時売却を提案するのも1つの方法です。
同時売却とは、簡単に言えば底地と借地のセット販売です。
購入者は土地の完全な所有権を取得できるので、通常の土地と変わらない金額で売却できます。
ただし、借地人にも売却の意思がなければ、同時売却は実現できません。
同時売却の詳細は、以下の記事を参考にしてください。
底地権と借地権を等価交換する
1つの土地を2つに分筆して底地権と借地権を等価交換し、地主と借地人、それぞれの完全所有権にすれば権利関係が解消されます。
それぞれが所有する土地は狭くなるものの、両者ともに完全所有権の土地が手に入るので、宅地の活用も売却も自由にできるようになります。
ただし、等価交換には借地人の合意が必要です。
また、建物が建っている部分の土地は物理的に分筆できません。
ですから、ある程度土地に広さがあるケースでなければ等価交換は難しいでしょう。
なお、底地と借地を等価交換するメリットやデメリットは、以下の記事でも詳しく解説しています。
底地のみを専門の買取業者に売却する
上記で紹介した4つの方法は、いずれも借地人と交渉し、合意を得る必要がありました。
借地人と合意できない・話し合いできない場合は、専門の不動産買取業者に売却しましょう。
前述したように、底地は一般の不動産業者に依頼して、一般の買主向けに売り出してもほぼ売却できないためです。
その点、専門の買取業者なら、底地が抱える問題を解消するスキルに長けているため、底地でも問題なく買い取れます。
ただし、買取価格は更地価格の10%～15％になる点は、買取業者に売却する唯一のデメリットです。
なぜなら、借地人との交渉をはじめ、底地の商品化にかかるコストが差し引かれるためです。
しかし、借地人との交渉が不成立となり売れ残るよりも、確実に現金化はできるので、自身で底地の整理ができない場合は、買取業者に依頼しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も底地・借地に特化した専門の不動産買取業者です。
無料相談・無料査定は365日受け付けているのでお気軽にご依頼ください。
もちろん、相談のみの問い合わせも歓迎しております。
次章では、底地に特化した不動産買取業者の選び方を解説します。
底地専門の買取業者の選び方3選
底地専門の買取業者の選び方は以下の3つです。
- 底地に特化した買取業者を複数ピックアップする
- 複数社に底地の査定を依頼する
- 必要に応じて買取価格の交渉をする
なお、以下の記事では底地の優良買取業者を25社ご紹介しています。
底地を専門の買取業者へ買い取ってもらいたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください
底地に特化した買取業者を複数ピックアップする
まず、底地に特化した専門の買取業者を複数（3社以上）ピックアップしましょう。
底地に特化した買取業者であれば、低コストで借地人と交渉して底地を運用するスキルがあるため、買取価格が高額になりやすい傾向にあります。
底地の買取に特化しているかどうかは、業者のHPに底地の買取実績の記載があるか否かで判断しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、底地に強い専門の買取業者です。
底地売買の経験が豊富な査定員による無料査定を受けたい方は、ぜひ以下のフォームよりお問い合わせください。
複数社に底地の査定を依頼する
ピックアップした複数社に底地の査定を依頼します。
業者によって査定額が異なるので、複数社に依頼してサービスの比較検討をしましょう。
査定を依頼する際の注意点として、担当者の対応も検討材料に含めることが重要です。
なぜなら、契約直前で買取金額を下げて強引に売買契約を交わすなど、悪質な買取業者も存在するためです。
査定額が高く、かつ担当者の対応がよい一社を選ぶことで、満足度の高い底地売却が実現できます。
必要に応じて買取価格の交渉をする
複数社の査定額・担当者の対応を比較した結果、「査定額がもっとも高い業者」と「対応がもっともよかった業者」が違った場合、後者に価格交渉をしてみましょう。
具体的には、対応が良かった業者に、もっとも高額だった業者の査定額を提示し、その価格に近づけられないか確認するのがおすすめです。
価格交渉の際には、「対応が良かったので、できればあなたに買い取ってもらいたい」という旨を担当者に伝えることが重要です。
信頼ができる担当者は、目の前の人を喜ばせたいモチベーションが高い傾向にあるため、営業努力を惜しまず、前向きに検討してくれるでしょう。
万が一、現段階よりも査定額を上げられなくても、その根拠は提示してもらえるはずなので、納得感をもって底地を売却しやすくなります。
まとめ
底地整理の方法を5つ解説しました。
底地整理は、原則として借地人と交渉して同意を得る必要があります。
借地人との交渉や合意が不要な唯一の方法は「底地のみを専門の買取業者に売却する」です。
「借地人と仲違いしていて交渉できない」そんな方は、ぜひ弊社AlbaLinkにご相談ください。
底地の豊富な買取実績を活かし、スムーズに底地を買い取り、現金化いたします。
我々が、お客様の底地売却のお手伝いができれば幸いです。
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