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位置指定道路とは特定行政庁から指定された私道
位置指定道路とは、「建築基準法第42条第1項第5号」に基づき、特定行政庁から指定を受けた私道です。
これは、私道を建築基準法上の「道路」とみなすための制度です。
詳細は後述しますが、建物を建築する際は「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接する」という接道義務を果たさなくてはなりません。
次の章では、道路の基本的な分類について説明します。
位置指定道路については、以下の記事で詳しく解説しているので併せてお読みください。
位置指定道路と私道の違い
道路には、国や自治体などの公的機関が維持管理する「公道」と、個人や法人が維持管理する「私道」の2種類があります。
位置指定道路は、私道の中でも特定行政庁から「道路」として指定を受けた特別な私道です。
つまり、私道という枠組みの中に「位置指定道路」が含まれています。
位置指定道路として指定を受けるための主な要件は、以下のとおりです。
- 幅員（道路の幅）4ｍ以上の道路であること
- アスファルト舗装であること
- 隅切りを設けること
- 雨水の排水設備を設置すること
接道義務を果たすために位置指定道路にする必要がある
前述したように、建物を建てる際には「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接する」という接道義務を果たす必要があります。
私道自体は「建築基準法上の道路」ではないため、幅員4m以上・接道2m以上を満たしていても、建物を建てられません。
そのため、私道に面した土地に建物を建築する場合は特定行政庁から特別に指定を受ける必要があるのです。
再建築不可となる接道条件については、以下の記事で詳しく解説しています。
位置指定道路の所有形態は2パターンある
位置指定道路の所有形態には、大きく分けて2つのパターンがあります。
どちらも、私道に面している不動産の所有者が所有権の一部である「私道持分」を有しており、その所有形態によって工事や維持管理の方法に違いが生じます。
相互所有型
相互所有型とは位置指定道路に面した土地の所有者が、それぞれ道路の一部を分筆して所有する形態です。
相互所有型では、各土地所有者が道路のどの部分を所有するかが明確に区分されています。
そのため、掘削工事をする場合は、対象の工事に関係する私道の所有者から承諾を得る必要があります。
共同所有型
共同所有型とは、位置指定道路に面している全ての土地の所有者が、道路全体を共同で所有する形態です。
道路の維持管理について全所有者の合意が必要となり、修繕費用は持分に応じて負担するのが一般的です。
道路に関する決定事項については、原則として所有者全員の合意が必要になるため、意見がまとまらない場合には手続きが長期化する可能性があります。
位置指定道路のトラブル事例4選
後になって後悔しないよう、事前に位置指定道路のトラブル事例を把握しておくことが大切です。
位置指定道路で起こりやすいトラブル事例は、以下の4つです。
私道持分に関するトラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
所有者から通行を制限される
位置指定道路の所有者が、ほかの住民の通行を制限する可能性があります。
とくに、相互所有型の私道では、各所有者が「自分の所有地」として意識する傾向があるからです。
具体的には、道路の一部所有者が「勝手に通るな」といって通行を妨害したり、チェーンやバリケードを設置したりする場合があります。
私道の所有者による通行妨害を未然に防ぐためには、他人の土地を通行できる権利である「通行地役権」を調査し、相手に明確に伝えることが重要です。
通行地役権の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。
一部の所有者が税金や管理費用を支払わない
位置指定道路で起こりやすいトラブルとして、一部の所有者による費用の未払いが挙げられます。
位置指定道路は私道のため、道路に関するメンテナンス費用は各所有者が負担する必要があります。
しかし、共同所有型の私道で一部の共有者が管理費を払わない場合、ほかの共有者が代わりに未払い分を立て替えなくてはなりません。
滞納した共有者から1年以上支払いがなかった場合、対価を支払い私道持分を取得することもできます。
ただ、財産価値が低い上に維持費用の負担も重くなるため、共有者間で私道持分を買い取るケースはあまり多くないといえます。
一部の所有者と連絡がとれない
位置指定道路の共有者の中に連絡が取れない人がいると、必要な手続きが進まず、トラブルが発生します。
所有者が高齢化して施設に入居したり、相続が発生して新しい所有者の連絡先が不明になったりするケースが典型的です。
たとえば、掘削工事・道路の改修などは共有者の承諾が必要になるため、一部の所有者と連絡がとれないと工事を進められません。
ただ、後述する「2023年の民法改正」により、上記のトラブルは以前より解決しやすい状況になっています。
工事の際に掘削承諾が得られない
共有者から掘削承諾が得られない場合も、工事に必要な手続きが進められません。
位置指定道路で上下水道やガス管の工事を行う際は原則として道路の所有者全員から承諾を得る必要があります。
しかし、所有者の中に「工事によって道路が傷む」「工事中の騒音が迷惑」などの理由で承諾を拒否されるケースがあるのです。
ただし、次項で解説する「2023年の民法改正」によってこれらのトラブルは従来より解決が図りやすくなっています。
法改正で私道の掘削にまつわる制限は緩和されている
2023年の法改正により、位置指定道路などの私道に関する掘削制限は一部緩和されています。
参照元：法務省民事局「民法改正と「共有私道ガイドライン」の改訂について」
共有者の中に行方不明者がいる場合、裁判所の決定があれば、その持分を除外して管理・変更を行えるようになりました。
たとえば、10人の共有者がそれぞれ1/10の持分を有し、うち1人が行方不明となっている状況だと以下の行為ができるようになります。
- 残り9人の同意があれば本来全員の同意が必要な変更行為ができる
- 5人の同意があれば過半数の同意が必要な管理行為ができる
また、掘削工事に反対する共有者がいる場合も、必要な範囲内のインフラ整備であれば通知をすることで工事ができるようになりました。
位置指定道路でトラブルを防ぐには共有者との良好な関係が不可欠
位置指定道路に関するトラブルを未然に防ぐためには、共有者との良好な関係を築いておくことが重要です。
位置指定道路は複数の所有者が関わる共有財産であるため、一人でも関係が悪化すると工事をする際に支障をきたします。
顔を合わせたら挨拶を交わす・定期的に懇親会を開くなど、日頃から所有者間でコミュニケーションを取っておくことがトラブルの予防策となるでしょう。
位置指定道路でトラブルが生じた場合の4つの対処法
位置指定道路でトラブルが発生した場合でも、適切な対処法を知っていれば解決できる可能性は高くなります。
位置指定道路でトラブルが生じた場合の対処法は、以下の4つです。
当事者間で冷静に話し合う
位置指定道路の共有者は近隣住民であることが多く、今後も顔を合わせる関係です。
そのため、住みづらい状況を避けるためにも、まずは当事者間で誠実に話し合うことが大切です。
通行や工事に関するトラブルが発生している場合は、可能であれば第三者に立ち会ってもらう形で事情を丁寧に説明するとよいでしょう。
対話の機会を設けることで理解が深まり、スムーズに問題解決できる可能性があります。
特定行政庁に相談する
当事者間の話し合いでの解決が難しい場合には、特定行政庁に相談するのが有効です。
特定行政庁は位置指定道路を指定した行政機関であるため、道路の管理や利用に関する専門的な知識と権限を持っています。
専門家が介入することで、共有者の誰の行為が不適切かを客観的に判断してもらえる場合があります。
状況によっては相手に対して行政指導が行われる可能性があるため、当事者間での解決が難しい場合は一度相談してみましょう。
弁護士に相談する
当事者間での話し合いや特定行政庁への相談でも解決しない場合は、弁護士に相談しましょう。
弁護士であれば、私道の権利関係・法令上の制限・共有者の行為など、多角的な観点から、最適な解決方法を提示してもらえます。
また、弁護士が代理人として交渉を行ってくれるため、依頼者の負担や手間を大幅に軽減できる点もメリットです。
弁護士は、市区町村の役所・法テラス・各地の弁護士会・個別の法律事務所などで探すことができ、多くは初回無料相談を実施しています。
専門家のサポートを受けることで、一人では手に負えない問題も的確に対応でき、心配することなく解決を目指せるでしょう。
私道持分ごと不動産を売却する
位置指定道路のトラブルが解決しない場合は、私道持分を含めた不動産全体を売却するのも選択肢の一つです。
継続的なトラブルに巻き込まれ続けることは精神的な負担が大きく、時間や費用の浪費にもつながってしまいます。
そのため、位置指定道路のトラブルに不安がある方は、専門の不動産買取業者への売却も検討しましょう。
買取業者とは、売主の不動産を直接買い取る業者です。
一般的な仲介業者とは異なり、買取業者は自社で直接買い取るため、買主を探す手間や時間がかからず、スピーディーにで売却できるメリットがあります。
くわえて、専門の買取業者は、位置指定道路をめぐるトラブルが発生している不動産でもそのままの状態で売却できます。
専門の買取業者は、弁護士などの専門家と連携をとりながら、買取・再販を行っているためです。
位置指定道路をめぐるトラブルや悩みから完全に解放されたい場合は、専門の買取業者への売却を視野に入れましょう。
次項では、専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
不動産買取業者ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら位置指定道路に面した不動産でも売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件に強い専門の買取業者として、位置指定道路に面した不動産などを積極的に買い取っています。
位置指定道路に面した不動産は、権利や責任をめぐるトラブルが生じやすく、一般的な不動産業者では取り扱いを敬遠されがちです。
しかし、アルバリンクでは独自の運用・再販システムを構築しているため、他社では取り扱いが難しいとされる不動産でも買取できます。
実際に、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
位置指定道路に面した不動産に関するお悩みがある方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
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まとめ
位置指定道路で起こりがちなトラブルは、通行の制限や維持管理費の未払いなど、さまざまな問題があります。
すでにトラブルが発生している場合は特定行政庁や弁護士などの専門家へ相談する方法もありますが、問題解決には時間も労力もかかります。
そのため、トラブルをスムーズに解決したい場合は、私道持分ごと専門の不動産買取業者に売却する方法も検討してみてください。
専門の買取業者に売却すれば、面倒な共有者とのやり取りから解放されるメリットも得られます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり不動産に強い専門の買取業者です。
これまでに、一般の不動産会社では扱いにくい特殊な物件を専門とする買取業者として、フジテレビの「newsイット！」で取り上げられた実績があります。
位置指定道路に面した不動産を売却して、肩の荷を下ろしましょう。
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