株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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地代を値上げする権利とは
地主は借地借家法によって地代を値上げする権利を有することが定められています。
ただし、地代を値上げするためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 土地にかかる固定資産税などの税金が増額された
- 土地の価値が上昇した
- 近隣土地の地代と比較して安い
- 経済状況が変わった
上記のような正当な事由があれば、地代の値上げ請求が可能です。
なお、家賃値上げの正当な理由と交渉成功術については、以下の記事で詳しく解説しています。
地代の値上げを拒否したい場合の対処法
地主から地代の値上げを要求されて拒否したい場合の対処法は、以下のとおりです。
それぞれの対処法について詳しく解説します。
賃貸借契約書を確認する
地主から地代の値上げを要求された場合は、まず土地の賃貸借契約書を確認しましょう。
賃貸借契約書に地代の改定に関する取り決めがあれば、値上げを拒否できないケースもあります。
しかし、地代を増減する権利は地主、借主双方が持っており、双方合意のもとで地代を決定することが一般的です。
そのため、仮に賃貸借契約書に地代の改定に関する事項が記載されていたとしても自身で判断せず、弁護士や不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。
また、賃貸借契約書自体がない場合や、賃貸借契約書に地代の改定に関する事項の記載がない場合も対処法について相談できるでしょう。
地主と交渉する
地主と交渉する場合は、以下の2点に気を付けましょう。
交渉する前に土地の相場を把握しておく
地主と交渉する前には土地の相場を確認しておくことが重要です。
地主が要求している地代の値上げ額が適正な価格かどうか判断できるからです。
地代の相場は土地価額×2～3％（年額）なので、周辺の土地の価格を調べればおおよその地代が予想できるでしょう。
また、土地の相場とともに土地に関する税制の変更内容の有無なども事前に把握しておくと地主との交渉を円滑に進められます。
交渉する際はテクニックを活用する
地代の値上げにおいて地主と交渉する際のテクニックは、以下のとおりです。
それぞれ詳しく紹介します。
値上げの根拠を提示してもらう
地主と交渉する場合は、まず値上げの根拠を提示してもらうことが大切です。
事前に土地の相場を把握していれば、値上げの根拠が妥当なものかどうか判断しやすくなります。
値上げの判断基準となった資料やデータなども提示してもらえれば交渉はスムーズに進められるため、自分が調べた土地の相場などと照らし合わせて確認しましょう。
別の条件を提示する
単に地代の値上げを拒否するだけでなく、新しい条件を提示することも重要です。
たとえば、以下のようにお互いが妥協して双方が納得する条件を提示しましょう。
- 値上げする金額を少なくしてもらう
- 値上げするタイミングを遅らせてもらう
- 値上げに応じる代わりに更新料を免除してもらう
地主の立場からすると長期的に安定して地代収入を得たいため、契約解除は避けたいはずです。
そのため、地代の値上げがなければ、この先も契約を更新する意思があることも伝えることをおすすめします。
不動産会社に相談する
地主と交渉する前に借地権に詳しい不動産会社や弁護士などの専門家に事前に相談することも選択肢の1つです。
土地を貸して地代を得ることで生計を立てている地主も多いため、地代の値上げにおいて借主からの交渉に簡単には応じてくれません。
地主との交渉は第三者である不動産会社や弁護士に任せたほうがスムーズに進むでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も地主との交渉が得意な不動産会社です。
すでに地主との交渉が決裂している場合であっても、借地権のある物件を買い取っています。
地代における交渉が決裂して借地権のある物件を手放したい方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
地代の値上げを拒否して地主との交渉が難航した場合の3つの対処法
地代の値上げを拒否して地主との交渉が難航した場合の対処法は、以下の3つです。
それぞれの対処法について詳しく解説します。
従来の地代を支払い続ける
地代の値上げを拒否して地主との交渉が難航した場合の対処法として、もともとの地代を支払い続けることが挙げられます。
地主との交渉が難航して地代の増額に応じない場合でも、契約を解除されたり立ち退きを命じられたりすることはありません。
しかし、地代の受け取りを拒否されたことを理由に地代を滞納してしまうと契約を解除されてしまう可能性があります。
地代の受け取りを拒否された場合は供託する
地主との交渉が難航した場合に従来の地代を支払おうとしても受け取りを拒否されたときは供託しましょう。
地主との交渉が難航して強引に地代の値上げを告げられた場合は、「供託」という制度を利用して地代を納めることが可能です。
法務局などの国の機関である供託所にお金などを預けることで地代を支払ったこととみなす制度のこと
参照元：法務省「供託手続」
供託しておけば、地代を滞納していることにはならないため、契約を解除されずに済むでしょう。
地主が地代の受領を拒否する場合以外にも、地主が行方がわからない場合や地主が死亡したが相続人が誰か不明の場合も供託できます。
民事調停を行う
地主との交渉が話し合いでまとまらない場合は、民事調停によって解決を図ります。
民事調停は訴訟よりも手続きが簡単で所要期間も短いなどのメリットがありますが、弁護士への依頼が必要で数十万円の費用がかかり、結局和解できない可能性があります。
申立てを行う
地代の値上げに関する請求を行う場合は、原則として申立相手の住所を管轄する簡易裁判所に調停の申立てを行います。
申立てには主張を裏付ける資料が必要になるため、事前に準備しておきましょう。
調停委員会から主張を聞かれる
調停期日（調停が行われる日）には、裁判官1名と調停委員2名以上で構成する調停委員会から主張を聞かれます。
調停委員には弁護士や有資格者（公認会計士・税理士・不動産鑑定士・建築士・医師・社会保険労務士ほか）、幅広い知識や社会経験を持つ一般有識者が選ばれることが一般的です。
調停委員会は地主と借主双方の間に入って提出された資料などを元に調停案を提示します。
1回目の話し合いで合意しないときは、双方の希望と調停委員会の判断で、数回の調停日を設けることになるでしょう。
合意に至ると調停成立となり、調停調書が発行されますが、合意に至らなかった場合は、調停不成立となり終了します。
訴訟を行う
調停不成立となった場合は、裁判所に訴訟を起こすことになります。
借主の請求が認められた場合は、地代の値上げはされません。
反対に借主の請求が却下された場合は、地代の値上げ請求をした時点からの地代の値上げが認められることとなるため、未払い分になっている差額を支払う必要があります。
また、地代の減額を正当とする裁判が確定するまでは、裁判所が相当と認める額の地代を支払うことと借地借家法によって定められています。
ただし、裁判が確定した場合において、既に支払っている地代が正当とされた地代の額を超えるときは、超過した金額に年1割の利息を付してこれを返還しなければいけません。
地代の値上げを拒否して地主と揉めた場合は専門の不動産買取業者に相談する
地代の値上げを拒否して地主と揉めた場合は、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、地代の値上げを拒否して地主と揉めている場合でも借地権のある物件を買い取ってくれます。
借地権のある物件は仲介業者に依頼しても売れない
借地権のある物件は仲介業者に依頼して売却することが可能ですが、一般の個人や不動産会社が購入することはほとんどありません。
そもそも一般の個人は借地権のある物件には難色を示す傾向にあるからです。
また、対象となりそうな投資家も、地主とトラブルになる借地権のある物件は敬遠する傾向にあるため、仲介業者に依頼しても売れません。
専門の買取業者なら高確率で売却できる
借地権のある物件でも専門の買取業者であれば、高い確率で買い取ってくれます。
仲介業者に依頼しても売れない借地権のある物件でも、専門の買取業者であれば再販するノウハウがあるから買い取れるのです。
専門の買取業者には借地権のある物件を直接売却するため、仲介手数料もかかりません。
売買の取引が成立した場合に不動産会社に支払う報酬のこと
また、専門の買取業者であれば、契約不適合責任を免責して契約できます。
契約書に記載のない欠陥や不具合に対して売主が負う責任のこと
築年数が古い物件は把握できていない欠陥や不具合も多いため、契約不適合責任を免責して契約すれば、引渡し後も安心です。
【買取事例】借地権のある物件ならアルバリンクに売却！
借地権のある物件をできるだけ早く手放したい場合は、一度アルバリンクにご相談ください。
弊社アルバリンクは売却が困難な借地権のある物件でも買い取れるノウハウがあるため、短期間で現金化できます。
「独自の再販経路を確保」や「集客の自動化による広告費削減」などの企業努力によって、売却が困難な借地権のある物件でも他社より高く買い取れます。
実際に、弊社アルバリンクは売却が困難な借地権のある物件などの訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った借地」の事例です。
【買取した共有持分の概要】
| 物件の所在地 | 東京都荒川区 |
|---|---|
| 物件種別 | 戸建て |
| 借地の状況 | ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしていないため、再建築できない |
| 売却における地主様の要望 | ・売却を承諾するための費用（譲渡承諾料）を更地価格の10％とする ・借地の更新料を更地価格の8％～10％とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする |
| 買取金額 | 190万円 |
| 買取時期 | 2023年8月 |
上記の例では売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様（借主）は他社での買取を断られてしまったようです。
アルバリンクでは弁護士などの士業と提携しており、地主とのトラブル解決だけでなく、相続関連の手続きや残置物撤去など売却に付随する手間もすべて引き受けられます。
借地権のある物件を売却できずに悩んでいる方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。
まとめ
今回は、地代の値上げを拒否したい場合の対処法について詳しく解説しました。
地代の値上げにおける正当な事由がなければ拒否することも可能ですが、地主と揉めることになるでしょう。
地代の値上げを拒否して地主との交渉が難航した場合は、民事調停や訴訟を行う必要があり、費用や時間がかかります。
できるだけ早くを借地権のある物件を手放したい場合は、専門の買取業者に売却しましょう。
なお、弊社アルバリンクも借地権のある物件などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
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