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田舎の土地は活用するべき？
相続などで田舎の土地を所有することになった場合は、積極的に活用することをおすすめします。
使用していない田舎の空き地や空き家であっても、固定資産税などの税金がかかり、維持していくためには費用がかかります。
また、田舎の空き地を放置しておくと近隣の住民に迷惑をかけたり、空き家を放置していると特定空き家に指定されたりといったリスクが生じることになるでしょう。
そのまま放置することが適切ではない空き家のこと
自治体から特定空き家に指定された場合は、住宅用地の特例の適用が受けられなくなるため、固定資産税が最大6倍になります。
住宅用地における固定資産税の軽減措置のこと
参照元：国土交通省｜土地の保有に係る税制
さらに特定空き家に指定された後も放置を続けた場合は、最終的に行政代執行によって解体されることになります。
空き家などの所有者に代わって行政が強制的に解体などの措置を行うこと
行政代執行による解体は安全とスピードが重視されるため、高額な解体費用になるため、できるだけ早く活用しましょう。
田舎で行う土地活用の成功例10選
田舎で行う土地活用の成功例を紹介します。
それぞれの土地活用の特徴を把握し、所有する土地に適した土地活用を見つけましょう。
戸建て賃貸経営
田舎で行う土地活用の成功例として、戸建て賃貸経営が挙げられます。
田舎の家の状態が良ければ、リフォームせずに賃貸に出して家賃収入を得ることが可能です。
田舎は人口が少ないため賃貸需要がないと思われがちですが、戸建て賃貸物件はファミリー層に一定の需要があるのです。
不動産投資家の中には、あえて田舎の戸建てを安く購入して家賃収入を得ている人もいます。
引用元：X投稿
上記の例では、50万円という安い田舎の戸建てを購入して数年間賃貸物件して活用しています。
田舎の実家もリフォームなどで費用がかからなければ、毎月安定した家賃収入が得られる可能性があるでしょう。
なお、空き家を所有するリスクについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
アパート経営
田舎で行う土地活用においてアパート経営も成功例の1つです。
ある程度広い土地が必要になりますが、田舎であってもアパート経営で成功するケースはあります。
たとえば、周辺に大企業の工場などがあれば、社宅として法人契約してもらえる可能性があります。
近年、外国人研修生を労働者として受け入れている企業が増えているため、田舎であっても社宅需要はあるのです。
引用元：X投稿
上記の例では仙台の田舎でアパート経営が成功して、まとまった家賃収入を得ています。
新築アパートを建てるための資金は必要になりますが、成功すればまとまった家賃収入が入るため、生活が楽になる可能性があるでしょう。
ただし、社宅としての需要がない立地の場合は、戸建て賃貸と比べて賃貸需要が少ないため、差別化を図る必要があります。
高齢者向けの施設経営
高齢者向けの施設経営も田舎で行う土地活用として成功例があります。
近年の高齢化にともなって老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの需要が高まっています。
高齢者向けの施設経営を行う場合は、要件を満たす建物を建築して介護事業者などの運営会社に建物を一棟貸しすることが一般的です。
要件を満たす建物が建てられる土地の広さと建築費用がかかりますが、借りてくれる介護事業者を見つけてから建物を建築することが一般的なため、着手できれば成功する可能性は高いといえるでしょう。
なお、高齢者向けの施設を建築する場合は建築費の補助金制度があるため、賢く利用しましょう。
コンビニ経営
田舎で行う土地活用の成功例には、コンビニエンスストアを開業して営業収入を得るコンビニ経営もあります。
コンビニは田舎でもニーズがあるため、安定した需要が見込めます。
コンビニ経営には、所有している土地に自分で店舗を建てて本部に貸し付けるリースバック方式と、所有している土地を本部に貸し付けて本部が店舗を建てる事業用定期借地方式の2種類があります。
リースバック方式は初期投資として費用が大きくかかりますが、その分収益性が高く、事業用定期借地方式は初期費用を押さえながら安定した賃料収入が得られるビジネスといえます。
ただし、利益率が悪ければ撤退されるリスクがあり、エリアによっては出店制限されていて出店できない場合もあります。
ショップ経営
田舎で行う土地活用ではショップ経営を行って成功している例もあります。
趣味や特技を活かすなどして、観光客や地元の人に喜んでもらえる店をつくり、収益を得る方法です。
引用元：X投稿
上記の例では、宮城の田舎でカフェを経営して成功しているようです。
ただし、ショップ経営を成功させるためには、他の店舗と差別化を図り、集客方法などマーケティングに力を入れる必要があるでしょう。
駐車場経営
田舎であっても人口が増えているエリアでアパートなどの賃貸住宅が新しくできている場合は、駐車場経営でも成功するケースがあります。
都会と違って田舎では車生活があたりまえになるため、駐車場が必須となるのです。
駐車場経営は初期投資が少なくて済むためリスクが低く、土地の形状もこだわりません。
所有する土地が駅に近い場合は、初期投資に費用がかかりますが、コインパーキングのほうが適しているでしょう。
キャンプ場経営
所有する田舎の土地にある程度の広さがあり山や川など自然豊かなエリアであれば、キャンプ場経営もおすすめです。
近年ではアウトドアの需要が高まり、全国でグランピング施設が増えています。
引用元：X投稿
上記の例では、人口わずか400人の集落にあるキャンプ場をグランピング施設に変更して売り上げが40倍になったそうです。
交通のアクセスが悪く、他の活用方法が難しい立地であっても工夫次第で成功できるでしょう。
貸農園経営
所有する土地の地目が農地の場合は、貸農園経営がおすすめです。
貸農園とは農地を他人に貸し出して賃料収入を得る土地活用で、規模や貸し出し方法によって異なりますが、初期費用はほとんどかかりません。
近年、リモートワークが普及したことによって田舎に移住する人が増えており、貸農園の需要は高くなっています。
人気の貸農園では何年間も待ちになってるところがあるため、安定した収入が期待できるでしょう。
なお、農地の処分方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
資材置き場
所有する土地の周辺に建設業者や土木業者が多い場合は、資材置き場として成功するケースがあります。
資材置き場とは建築や土木などの工事に必要な資材を保管する場所のことで、貸し出すことで賃料収入を得ることが可能です。
資材置き場として活用する場合は、ある程度の広い面積が必要になりますが、初期費用はほとんどかかりません。
また、資材置き場として貸し出す場合は、契約が終了すればそのまま返却されるため、将来的な転用がしやすいメリットもあります。
ただし、収益性が低いため、有効的な土地活用方法とはいえないでしょう。
貸地
所有する土地の周辺に会社が多い場合などは、貸地として活用して成功するケースもあります。
土地活用における貸地とは、そのままの状態で土地を貸して賃料収入を得る方法のことです。
借地権がある借地とは違って、基本的に建物を建てることができないため、資材置き場や駐車場として使用されます。
将来的な転用はしやすいですが、収益性は低くなります。
田舎で行う土地活用の失敗例5選
一方、田舎で行う土地活用の失敗例は、以下の5つです。
太陽光発電
太陽光発電は田舎の土地活用方法としてインターネットなどで取り上げられていますが、現在では失敗する可能性が高いといえます。
土地活用における太陽光発電とは太陽光で発電した電気を売電する方法ですが、電気の買取価格が年々下がっているからです。
FIT制度（固定価格買取制度）が始まった当初は48円/kWhでしたが、2024年現在では事業用太陽光発電の規模が10kW以上50kW未満の場合は10円/kWh、50kW以上の場合は9.2円/kWhと1/4以上下がっています。
そのため、近年では固定資産税が安い田舎であっても収益が少ないところがほとんどです。
太陽光発電を行うために借り入れをする場合は、返済費用や税金、メンテナンス費用を考慮すると30円/kWh以上は必要といわれているため、現在の買取価格では採算が合わないでしょう。
また、2024年現在では田舎の太陽光発電施設を狙った窃盗が多発しており、リスクが高くなっているためおすすめできません。
参照元：読売新聞｜太陽光施設は窃盗団の「宝の山」、ケーブル盗急増で再エネ発展阻害の恐れ
コインランドリー経営
コインランドリー経営は賃貸需要のない田舎でも始められますが、エリアを間違えると失敗します。
田舎にあるコンビニの経営が苦しくなり、コインランドリーに変更するケースが増えていますが、近年乾燥機付き洗濯機も広く普及しているため、需要が高いエリアでないと失敗するでしょう。
引用元：X投稿
上記の例では、古くからあったコインランドリーがつぶれています。
コインランドリー経営を成功させるためには最新の高機能洗濯機を導入するなど工夫が必要になりますが、初期費用が高くなるリスクもあるため、おすすめできません。
トランクルーム経営
田舎でできる土地活用としてトランクルーム経営もありますが、初期費用が安そうだと気軽に考えていると失敗します。
コンテナを置くだけではトランクルームとして利用することは認められていないため、コンテナハウスを建築する必要があるのです。
基礎工事も行う必要があるため、トランクルーム経営を行う初期費用は高くなります。
また、田舎では都市部と違って倉庫としてトランクルームを利用する需要は低いため、収益性が低くなります。
国道沿いで競合が周辺にないなど条件が整わないと田舎でトランクルーム経営が成功するのは難しいでしょう。
民泊経営
田舎の土地に建物がある場合は民泊経営も土地活用方法の1つですが、民泊経営は簡単ではありません。
民泊とは観光客に個人宅や投資物件を有料で貸し出すことですが、ターゲット層や目的を明確化したうえで適切なマーケティングを行わないと失敗するでしょう。
月に10日程度の稼働があればもうかるといわれていますが、田舎での民泊では思うように予約が入らず、赤字に悩まされているところが多いのが実情です。
観光地に近い立地ではない場合は他の土地活用をおすすめします。
カフェ経営
成功例でも紹介したとおり、カフェなどの飲食店経営も田舎ではできますが、地元の自治体や有力者との関係性が重要です。
2016年に東京から高知県土佐市に移住してカフェ経営を始めた人がいますが、地元のNPO法人と揉めて失敗しています。
カフェの運営において地元のNPO法人とトラブルとなり、退去を迫られたとSNSで告発して大炎上し、土佐市に爆破予告がされるなどの問題に発展しています。
参照元：読売新聞｜カフェを開いた移住者の「告発」が大炎上、「いじめだ」市に爆破予告も
カフェなどの店舗経営を成功させるためには良好な人間関係が重要となるでしょう。
田舎で土地活用を行う流れ
田舎で土地活用を行う場合は、以下の流れで行いましょう。
順番に詳しく解説します。
専門家に相談する
田舎で土地活用を行う場合は、事前に不動産業者や土地活用運営会社などの専門家に相談しましょう。
地元に詳しい不動産業者や土地活用運営会社であれば、目的や予算に合った最適な土地活用方法を提案してもらえる可能性があります。
また、専門家は地域の特性や土地活用におけるトレンドを熟知しているため、土地活用を始めた後で起こりうるトラブルを未然に回避できるでしょう。
市場調査を行い活用方法を決める
田舎の土地活用で成功するためには、緻密な市場調査が不可欠です。
市場調査を行い、土地活用における地域のニーズを把握し、需要や競合を分析しましょう。
市場調査の方法には、以下のようなものがあります。
- 現地を視察して、地元の住民にヒアリングする
- インターネットで情報を収集する
- 地域の統計情報などをもとに調査する
田舎の土地活用で失敗しないためには、上記のような方法で、できる限り緻密な市場調査を行う必要があります。
慎重に市場調査を行えば、予想収益も算出しやすくなるため、経営戦略や集客戦略も立てやすくなるでしょう。
土地活用を行う業者と契約する
市場調査によって土地活用方法を決定したら、関係する業者と契約します。
関係する業者は不動産業者や建設会社、運営会社、管理会社などが該当します。
緻密な市場調査によって最適な土地活用方法を見つけても、成功するかどうかは依頼する業者次第なため、慎重に探しましょう。
また、契約期間など契約書の内容は慎重に確認して契約することをおすすめします。
準備を進め土地活用を開始する
関係業者との契約が完了したら、事業のための準備を進めます。
建物を建築する場合は、以下の点に気をつけましょう。
- 建築計画や工程表を確認する
- 打合せどおりに施工されているかチェックする
- アフターサービスや保証期間を確認する
業者に任せっきりにするのではなく、できるだけ自分の目で建築計画や工事状況を確認することをおすすめします。
また、建物の建築と平行して集客なども行っていくため、運営会社との打合せも密に行いましょう。
田舎で土地活用を成功させるためのポイント6選
田舎における土地活用を成功させるためには、以下の6つのポイントを把握しましょう。
地域のニーズを考慮する
田舎における土地活用では、所有している土地の特性を理解してニーズを把握することが重要です。
たとえば、需要がないエリアに駐車場をつくったり、戸建て賃貸を貸し出したりしても収益はあがらず失敗するでしょう。
また、賃貸需要がないエリアにアパートを建築しても思うような賃料収入が見込めず、初期費用を回収できない可能性もあります。
田舎で土地活用を行う場合は、地域の特性、土地の面積や形状に加えて、人口の増減状況や居住している層なども考慮して需要を検証しましょう。
競合する可能性がある場合は、需要だけでなく、競合先の稼働状況を調査することもおすすめします。
用途地域を確認する
田舎における土地活用では、所有している土地の用途地域を確認することも大切です。
日本においては、都市計画法によって所有している土地でできることが制限されます。
都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域、非線引き区域に分けられていますが、市街化区域に該当する場合は用途地域が定められており、営業できる用途が細かく決められています。
所有する田舎の土地は市街化調整区域に指定されている場合もありますが、市街化調整区域は原則として住宅建築が制限されているため、新たに建物を建てられません。
そのため、計画している土地活用ができるエリアかどうか確認する必要があるでしょう。
できるだけ自己資金は使わない
田舎に限ったことではありませんが、土地活用を行う場合はできるだけ自己資金は使わないことが大事です。
どんな土地活用を行うかによっても異なりますが、ある程度の初期費用はかかります。
自己資金を多く使ってしまうと回収するまでの期間が長くなるため、土地活用で失敗するリスクが高くなるでしょう。
ローンを活用したり、リースバック方式や一括借り上げ方式を利用したりして自己資金をなるべく使わないで土地活用を行うことをおすすめします。
表面利回りではなく手残りを重視する
土地活用方法を検討する場合は、表面利回りではなく手残りを重視しましょう。
表面利回りが高い土地活用であっても、最終的なキャッシュフローがマイナスになる可能性があります。
たとえば、アパート経営を行う場合は、家賃収入を得られますが、ローンを組んでいる場合は返済や税金、リフォーム費用などがかかります。
アパート経営を勧める不動産会社は表面利回りを提示してくることが一般的ですが、経費は考慮されていないのです。
実際の手残りを重視して土地活用方法を検討しましょう。
補助金を活用する
田舎での土地活用を進める場合は、補助金を活用しましょう。
土地活用方法を検討する場合は、まず国や自治体が用意している補助金制度や税制優遇措置があるか確認することをおすすめします。
たとえば、空き家を解体する場合の補助金や空き家を再利用する場合の補助金もあります。
静岡市では空き家をリフォームする場合は、県外からの移住者であれば100万円を上限として補助されます。
補助金を上手に活用できれば、初期費用を抑えることが可能です。
田舎で土地活用を行う場合は、利用できる補助金は賢く活用しましょう。
信頼できるパートナーを探す
田舎での土地活用を成功させるためには、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。
先述のとおり、緻密な市場調査によって最適な土地活用方法を見つけても、成功するかどうかは依頼する業者によって結果は大きく異なります。
信頼できるパートナーを見極めるポイントは、以下のとおりです。
- 検討している土地活用を成功させた実績が豊富である
- 所有している土地の特性に詳しい
- メリットだけでなく、リスクも丁寧に説明してくれる
田舎で始める土地活用が新しいビジネスの場合、独学で進めると失敗しやすいでしょう。
所有している土地があるエリアに詳しく、それぞれの分野に精通したプロに依頼することが重要です。
上記のポイントを参考にして、信頼できるパートナーを見つけましょう。
田舎の土地を活用できない場合はアルバリンクへ売却
相続などで田舎の土地を所有することになり、活用する予定がない場合や活用するのが難しい場合は、アルバリンクへ売却しましょう。
弊社アルバリンクは売れない空き家などを含めた訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った空き家」の事例です。
【買取した空き家の概要】
| 物件の所在地 | 宮城県 |
|---|---|
| 物件種別 | 戸建て |
【お客様のお声】
父が亡くなって、実家を相続しましたが10年近く空き家となっていました。
地元の不動産屋さん2社に声を掛けましたが、1社には断られ、もう1社も難しそうな反応で･･･田舎とはいえ、あっさり断られてしまいショックだったのを覚えています。
そんな時、テレビでたまたま取り上げられていた貴社に一縷の望みを託すことに。
荷物や家具がだいぶ残っていましたが、そのままで問題ないとのことで有難かったです。
年間7万円の固定資産税もなくなり、夫と旅行でも行こうかと相談しています。ありがとうございました。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場して社会的信用も得ています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
なお、アルバリンクの評判や口コミについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
今回は、田舎の土地活用における成功例について詳しく解説しました。
田舎で土地活用を始める場合は、市場調査が不可欠で、地域の特性やニーズを把握することが重要です。
しかし、所有している土地がある地域によっては土地活用自体難しいケースもあります。
思い出がある実家で手放したくないため、無理に活用しようとした場合、失敗して負債を抱えてしまう恐れがあります。
所有している土地での活用が難しい場合は、専門の買取業者に売却することも選択肢の1つです。
専門の不動産買取業者であれば、売れない家でも1週間から1ヶ月の短期間で現金化することが可能です。
また、田舎の土地に建物がある場合は買取業者に売却すれば、契約不適合責任を免責して契約できるメリットもあります。
築年数が古い家は把握できていない欠陥や不具合も多いため、契約不適合責任を免責できれば物件の引渡し後も安心です。
なお、弊社アルバリンクも売れない空き家などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
所有する物件が売却できずにお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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