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お金のかからない土地活用10選
相続などで土地を取得すると「土地はあるけどお金がない」という土地持ち貧乏な状態になるケースは少なくありません。
土地は本来プラスの資産ですが、活用しなければ維持費だけがかかり続ける負動産となります。
金銭的に損をしないためにも、お金のかからない方法で早期に土地を有効活用しましょう。
お金のかからない土地活用10選は、以下のとおりです。
それぞれ見ていきましょう。
定期借地権で借地事業をする
まずは、定期借地権で借地事業をする方法です。
定期借地権とは、期間限定で土地を賃貸する契約形態です。
所有者は土地をそのままの状態で貸し出し、土地上の建物は借主が建築する仕組みであるため初期費用がかかりません。
借地権には以下のように普通借地権・定期借地権の2つがあり、定期借地権には3種類の契約形態があります。
| 分類 | 普通借地権 | 定期借地権 | ||
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | 事務用借地権 | ||
| 借地期間 | 30年以上 | 50年以上 | 30年以上 | 10年以上50年未満 |
| 利用目的 | 制限なし | 制限なし | 制限なし | 事業用建物のみ |
| 契約満了時 | 建物買取請求ができる（更新を拒否する場合） | 更地にして土地を返還する | 建物買取請求ができる | 更地にして土地を返還する |
上記のうち、普通借地権は借地契約の30年を迎えても自動更新できるうえ建物の買取が求められるため、土地の所有者のリスクが高めです。
定期借地権であれば、期間限定で土地を貸し契約満了時には更地の状態で返還してもらえるので、計画的な活用がしやすいといえます。
ただし、定期借地権で借地事業をする場合は10年〜50年と長期で貸し出さなければなりません。
当事者間の合意・契約書類の特約などがなければ、中途解約はできなくなります。
長期的に土地を貸し出したい・利用予定がないといった場合におすすめできる活用方法です。
借地権の概要・種類については、以下の記事で詳しく解説しています。
等価交換を行う
不動産の等価交換とは、ディベロッパーが土地上に建物を建築した後、土地一部・建物の一部を交換する手法です。
借地事業は借主が「建物を建てる」、等価交換はディベロッパーが「建物を建てた後に一部ずつを交換し合う」という点が両者の違いです。
等価交換を行う場合、建築費はディベロッパーが負担するため、土地の所有者は初期費用を負担する必要がありません。
くわえて、土地の所有者は等価交換で得たマンションの専有部分に住む・貸すなどの活用ができます。
ただし、所有している土地の立地条件がよい・敷地が広いといった前提条件が必要です。
ディベロッパーはマンション・テナントビルなどを建築し、毎月得られる家賃収入を目的としています。
入居者が十分に募れない土地だと、ディベロッパーから等価交換の打診はされません。
土地に集客力があり、自己資金を持ち出したくない場合におすすめできる方法です。
建設協力金方式で賃貸事業を行う
建設協力金方式は、入居予定のテナントが土地の所有者に対して「建築協力金」という名目でお金を払い、店舗を建築する方法です。
テナントから建築費を借りて建物を建てる仕組みであるため、土地の所有者が初期費用を負担する必要はありません。
建設協力金は無利子または低金利で借りて、建築後はテナントが毎月支払う賃料から差し引く形で返済していきます。
土地の所有者は土地・建物の両方を所有できる点がメリットといえます。
ただし、土地・建物の所有者となるため、修繕が必要になった際にはリフォーム費用などを負担しなくてはなりません。
また、特殊な事業向けの店舗を建築している場合、テナントが退去したときに次の借主を見つけるのが難しくなります。
交通量が多い道路沿いなどに土地があり、土地上に建つ建物の所有にも興味がある方に適している活用方法といえます。
信託会社に土地を貸す
信託とは、土地を信託会社などに預けて収益化してもらい、収益の一部を分配してもらう方法です。
運用は信託会社が行うため、土地の所有者は初期費用にくわえて投資の知識も必要ありません。
ただし、信託は委託先である信託会社が受け付けないと実現できない土地活用方法です。
居住用物件・店舗などを建築した場合に十分な収益性が見込める土地であれば、信託会社に打診してみましょう。
駐車場経営をする
駐車場経営であれば、更地を駐車場として利用者に貸し出せます。
お金をかけてコンクリート舗装する方法もありますが、整地するだけでも駐車場として活用できます。
整地のみであれば、30坪で約3万円〜6万円という価格帯の初期費用で始められます。
駐車場経営は、月極駐車場・コインパーキングの2種類です。
コインパーキングの場合は精算機などの機器が必要ですが、毎月低価格でレンタルもできるため、ほぼ整地費用のみの負担で収まります。
借主が見つかれば、月額制・時間制という料金形態で駐車料金を得られます。
ただし、月極駐車場は近隣で、駐車場を借りたい人がいないと収益化ができません。
コインパーキングの場合も、都市部・駅前・観光地など、利用者が多く訪れる立地である必要があります。
近隣に月極駐車場を探している人がいる、もしくは来訪者が多いエリアであれば、駐車場経営で収益化できるでしょう。
空き家・空き地を駐車場にするメリット・デメリットは、以下の記事で詳しく解説しています。
トランクルーム経営をする
トランクルーム経営は、荷物を預けられるコンテナを設置して貸し出す事業です。
トランクルームを設計・施工する場合の初期費用は、コンテナ1基あたり約150万円です。
参照元：トランクシステム工業「屋内型のトランクルーム経営は初期費用を低く抑えられる！」
100万円単位のお金はかかりますが、居住用物件を建てるよりもコスパよく土地活用ができます。
都市部の住宅街にある土地であれば、土地に物置・小屋を設置するスペースが確保できないケースが多いため需要が見込めます。
賃貸契約となるので、借りたい個人・法人が見つかれば、毎月安定した賃料を得られるでしょう。
ただし、地方部に位置する土地の場合、敷地のスペースを十分に確保できるため需要が少ない傾向にあります。
また、都心部でも近隣にトランクルームが多数あると、契約を獲得するための営業努力が必要になります。
トランクルームの需要があるエリアの土地で、市場調査なども行える方は活用方法として検討しましょう。
イベントスペースにする
土地が広く、駐車場・トランクルームなどの活用に向かない場合は、イベントスペースとしての活用も検討しましょう。
イベントスペースとしての活用は、祭り・グルメフェス・フリーマーケットなど、地域のイベント用の土地として貸し出す方法です。
整地を済ませている土地であれば、施設などを建築する初期費用は必要はありません。
イベントテントを常備しておく場合は、組み立て式テントであれば8万〜10万円程度という価格帯で購入できます。
イベントスペースは「1時間〇円」「1日〇円」といったように、都度払いで料金を受け取るのが一般的です。
ただし、イベントスペースとして一度定着すると、地域住民・自治体との関わりができるため、土地活用方法の変更が難しくなります。
また、イベントスペースとして使用していない時期は、犬の散歩・駐車・子どもの遊び場などで無断使用されやすくなります。
土地が広く地域貢献しながら土地活用をしたい方は、イベントスペースとしての活用も視野に入れましょう。
キャンプ場経営をする
賃貸需要などが見込めない田舎の広い土地などは、キャンプ場経営するのも有効な手段です。
キャンプ場経営は自然に恵まれた土地を求められるため、整地の必要がありません。
管理人・設備なしで大自然を楽しめる「野営のキャンプ場」であれば、初期費用も不要です。
2020年のコロナ禍で一時的に利用者が低迷したものの、2023年のコロナ明けから再びキャンプ場の利用者が増えているといわれています。
キャンプブームに乗じて参入すると利用者数が見込めるので、収益化しやすくなります。
ただし、キャンプ場に適した土地は、田舎・山奥などが多いため、宣伝広告をしなければ、認知されません。
田舎に広い土地があり、集客に注力できる方はキャンプ場経営が適しています。
貸し農園にする
土地が農地の場合、貸し農園として活用する方法があります。
そのままの状態で始められるので、整地するなどの初期費用がほぼかかりません。
土地の形状・交通の便などが悪いと居住用物件には向きませんが、貸し農園だと収益にほとんど影響を与えないのも特徴です。
ただし、貸し農園を開業する手続きに時間・労力がかかります。
法律に基づいた運営を行う必要があるため、農業委員会に整備運営計画を提出し、承諾を得る必要があります。
また、貸し農園の相場は月額5,000〜6,000円程度です。
居住用物件ほど収益性が高くないため、労力に見合う活用方法か慎重な判断が必要です。
看板を設置する
土地に広告主から依頼された看板を設置して、定期的に賃料を受け取る方法もあります。
看板の制作費・設置費などは広告主が負担するケースが大半であるため、初期費用はほぼ0円です。
看板の設置で得られる賃料相場は、縦2m・横2mのサイズだと年間1万円〜4万円程度で、年単位の契約になるのが一般的です。
変形地・狭小地など、居住用物件などには使いにくい土地でも、看板の設置なら需要があるケースもあるので、収益化できる可能性があります。
ただし、看板設置ビジネスは見通しのよい土地であることが求められます。
交通量が多く、人目につきやすい場所に看板を設置しなくては広告主への反響が期待できないためです。
広告主から看板設置の打診をされるケースが多いため、打診があった場合は選択肢の一つに加えて検討しましょう。
お金のかからない土地活用の注意点4選
土地に見合った活用方法を選ぶと、維持管理費をペイできるうえに家計もプラスになる可能性があります。
しかし、お金のかからない土地活用方法を安易に始めると、収益化できず土地の自由度まで失う恐れがあります。
お金のかからない土地活用の注意点は、以下の4つです。
土地を自由に利用できなくなる
収益性の高い土地活用の多くは、賃借契約による方法です。
土地を貸し出す場合、契約内容によっては借地借家法などの規定で自由に利用ができなくなります。
たとえば、定期借地権で借地事業をする場合、一般定期借地権だと原則として50年以上は貸借を継続しなくてはなりません。
地主都合による更新拒否・契約解除も交渉はできますが、借主側には請求を断る権利が認められています。
それでも借主に立ち退きを求める場合は、地主の致し方ない事情である「正当事由」の証明が必要です。
つまり、お金がかからなくても「自分が使わない期間だけ活用しよう」という好都合な使い方ができない点は念頭に置いておかなくてはなりません。
借地借家法における立ち退きの正当事由については、以下の記事で詳しく解説しています。
立地に見合った活用方法でなければ儲からない
お金のかからない土地活用は、立地に見合った活用方法でなければ収益化できません。
たとえば、居住用物件は駅から近く通勤・通学がしやすい・スーパーが近く生活しやすいなどの利便性の高い立地条件が求められます。
実際に「家を購入した経験のある493人」を対象にしたアンケート調査でも、立地条件を優先して土地探しをする方が多いことがわかります。
お金をかけずに定期借地権の借地事業を始めたとしても、土地の上に建物を建てたい借主がいなければ収益化できません。
もし、収益化できず維持費すらペイできない場合は、専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者であれば、立地条件がよくない土地に対する活用ノウハウが豊富にあるため、適正価格で買い取れるためです。
弊社AlbaLinkも、全国の売れにくい不動産に強い専門の買取業者です。
無料査定は365日受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
不動産に詳しくない方が賃貸経営をおこなうリスクは、以下の記事で詳しく解説しています。
地域によっては建築制限がある
お金がかからない土地活用を始める前に、法令上の建築制限がないか確認しておきましょう。
土地には、建築基準法・都市計画法などで定められた規制があるため、自由に建物を建築できるわけではありません。
たとえば、用途地域が「一種低層住居専用地域」だった場合、高さが10ｍまたは12ｍ以上の建物は建築不可です。
住居・商業・工業などエリアによって土地の用途・建物の種類を大まかに定められた区域
くわえて、一種低層住居専用地域だった場合は、道路への採光・通風も確保する必要があるため、3階建てなど高さのある建物の建築は難しくなります。
法令・用途地域などに違反して建築した場合、建築基準法第9条1項により使用禁止を命じられる恐れがあります。
また、是正しない場合は建築基準法第98条により、3年以下の懲役または300万円以下の罰金を科せられる可能性もあるのです。
用途地域に関しては、インターネットで「◯◯市 用途地域」と検索する・役所の都市計画課に問い合わせる、といった方法で確認できます。
違反建築物となって罰則を受けないためにも、土地活用を始める前は建築制限を確認しておきましょう。
節税効果を得られない可能性がある
お金のかからない土地活用では、節税効果を得られない可能性があります。
土地活用で一定条件のもと、節税効果を得られる税金は以下の2つです。
固定資産税を節税したい場合
定期借地権・建設協力金方式などで居住用物件を建てた場合は、住宅用地の特例が適用となるため、節税効果が期待できます。
住宅用地の特例とは、宅地に適用される税の優遇措置です。
特例が適用になると、土地の固定資産税は200㎡以下の部分が1/6・200㎡以上の部分は1/3まで減額されます。
しかし、更地の状態で貸し出すイベントスペース・キャンプ場・看板の設置などは特例の適用による節税ができません。
土地の維持費の代表格である固定資産税を減額したい場合は、居住用物件の活用方法に限定されます。
相続税を節税したい場合
相続が発生した場合、小規模宅地の特例によって相続税が節税できる可能性があります。
小規模宅地の特例とは、相続する土地の評価額を最大80%まで減額できる制度です。
故人の自宅の土地である「特定居住用宅地」は80%・貸し駐車場などの「貸付事業用宅地」は50%まで減額が可能です。
ただし、小規模宅地の特例の適用要件には限度面積があり、オーバーした土地部分は節税効果を得られません。
たとえば、250㎡の駐車場の場合、200㎡以下の部分は50％まで減額・残りの50㎡の部分は減額なしとなります。
また、貸し駐車場の場合は土地上に建築物があるのが前提条件です。
そのため、整地をする・ロープを張る・止め石を設置するなどコスパよく土地活用を行う場合、相続税の節税は期待できません。
小規模宅地の特例の概要については、以下の記事でも詳しく解説しています。
お金のかからない土地活用方法の選び方3選
お金のかからない土地活用方法の選び方は、以下の3つです。
収益性の高さで選ぶ
お金のかからない土地活用方法で収益性の高さを求める場合は、等価交換・建設協力金方式などの手段で活用するのがベターです。
土地の面積が広い場合は、大型商業施設なども選択肢に入るため、さらに収益性を高められる可能性があります。
大通り沿い・見通しがよい・駅近などの立地条件・周辺環境に該当する土地は高い収益が期待できます。
安定性の有無で選ぶ
安定性の有無で土地活用方法を決めたい方は、定期借地権による借地事業がおすすめです。
借地契約は長期契約であるのにくわえて、「地代」という形で毎月の安定収入も得られます。
一般定期借地権の地代の相場は更地価格の2%〜3％程度といわれています。
更地価格が1,000万円だった場合、1年間の地代収入は20万円〜30万円です。
収益性は高くないものの、契約期間は50年以上も続くため、細く長く安定収入を得られ続けます。
地代の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
管理のしやすさで選ぶ
管理のしやすさで土地活用方法を選ぶ場合は、土地信託・駐車場経営・看板の設置などが適しています。
土地信託の場合、信託会社・金融機関が運用・管理を行うため、土地の所有者は経営に関与する必要がありません。
駐車場経営も管理会社に駐車料金の5%〜10％程度を支払って、業務委託する方法もあります。
活用が難しい土地は不動産買取業者に売却するのがおすすめ
ここまで、土地活用方法・注意点・選び方について解説しました。
お金のかからない土地活用方法は、立地のよさが求められる・手間に対して収益性が低いなど、さまざまなハードルがあります。
もし、お金をかけない土地活用方法の実行が難しい場合は、専門の不動産買取業者に売却するのがおすすめです。
不動産買取業者とは、売主が売却を依頼した不動産を直接買い取る業者を指します。
買取業者の中でも、「訳あり不動産」などの専門性が高い買取業者に依頼すれば、活用が難しい土地でも問題なく買い取ってもらえます。
専門の買取業者は、悪立地・不整形地・いわく付き土地など、利用しにくい土地を日常的に買取・再販しているためです。
くわえて、仕入れた不動産に付加価値をつけて高値で再販するノウハウがあるため、買取価格も高くなりやすい傾向にあります。
地主がお金をかけない範囲で土地活用方法を模索しなくても、専門の買取業者に売却すれば、まとまった額を現金化できます。
お金のかからない土地活用方法が難しい場合は、専門の不動産買取業者に売却を依頼しましょう。
次項では、訳あり物件に強い弊社AlbaLinkの土地の買取事例をご紹介します。
AlbaLinkは活用制限のある土地でも買い取れる！
この章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件活用制限のある土地の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような訳あり不動産を多数買い取ってきました。
たとえば下記は、弊社が買い取った千葉県富津市の建て替えできない土地に建つ物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で建築基準法の規定を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように再販先や運用方法を豊富に持っているため、活用制限のある土地であっても買い取ることができるのです。
上記のほかにも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「土地の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
「土地はあるけどお金がない」といった方は、お金のかからない土地活用方法を実践することで、収益化できる可能性があります。
ただし、お金のかからない土地活用は集客ができないと赤字になるなどのデメリットもあります。
収益化がうまくいかなかった場合、維持費だけがかかり続けるため、市場調査など事前の入念なリサーチが欠かせません。
もし、ご自身で土地活用するのが難しい場合、専門の買取業者に売却を依頼するのも一つの手段です。
専門の買取業者であれば、活用が難しい不動産に特化しているため、高額買取に対応できます。
弊社AlbaLinkも、活用が難しい土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
日本全国の土地買取に対応しています。
無料相談・無料査定は随時受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。
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