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国や統計局が定義する「空き家」とは？
そもそも空き家とは、どのような状態の建物のことを指すのでしょうか。
空き家の定義は、「国土交通省や総務省」と「統計局」とでは異なるため、それぞれ詳しく解説します。
「国土交通省や総務省」の場合
国土交通省は2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律によって、以下のように空き家を定義しています。
空き家
建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
具体的には、1年以上誰も住んでおらず、使用されていない状態の建物を空き家と定義しています。
たとえば、5年間誰も住んでいない状態であっても、電気、ガス、水道を使用しており、定期的に清掃等管理されている場合は、国土交通省の定義する空き家には該当しません。
反対に築年数が浅く、外観も内装もきれいな状態を保っている住宅であっても、実際に1年間使用されていない場合は空き家とみなされてしまいます。
国土交通省で「管理不全空き家」に関するチェックリストを公開
国土交通省は空き家の所有者に向けて、以下のような「空き家管理チェックリスト」を公開して、適切な管理を促しています。
引用元：国土交通省｜空き家チェックリスト
2023年に空家等対策の推進に関する特別措置法が改正され、「管理不全空き家」に該当した場合は、固定資産税が増額になる可能性があるため注意が必要です。
そのまま放置すると特定空き家となる建物のこと
参照元：国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法の 一部を改正する法律
なお、管理不全空き家については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
「統計局」の場合
一方、統計局は住宅・土地統計調査のために、以下のように空き家を定義しています。
空き家
一戸建の住宅や、アパートのように完全に区画された建物の一部で、一つの世帯が独立して家庭生活を営むことができる住宅において、ふだん人が居住していない住宅
なお、家庭生活を営むことができないような「廃屋」は、調査の対象外
周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしていること等を背景に制定された法律で定義している国土交通省とは違い、統計局はあくまで住宅調査の一環としての定義となるため、意味合いが異なります。
空き家の定義は物件によって異なる【3つの物件を紹介】
空き家の定義は、物件の種類によっても異なるため、3つの種別ごとに解説します。
- 集合住宅（マンションやアパート）
- 別荘
- 店舗
集合住宅（マンションやアパート）
マンションやアパートなどの集合住宅は、基本的に全戸が空室にならないと空き家ではありません。
空家等対策の推進に関する特別措置法において空き家と該当されないため、たとえ老朽化が進み、倒壊の危険性があったとしても行政は対応ができないのです。
たとえば、築年数60年の総戸数20戸の木造アパートで、外観がボロボロで倒壊の危険性があったとしても、1人でも高齢者が居住している場合は、空き家と該当されません。
建築基準法に基づく行政指導は可能ですが、修繕や建て替えを課すような法律上の拘束力はなく、必ず従わなければならないということはありません。
あくまで、協力を促すものとなっています。
ただし、集合住宅を所有している方で、近隣に迷惑を及ぼす危険性がある状態の場合は、早めに対処することをおすすめします。
別荘
別荘は、普段人が住んでいない状態ですが、通常の住宅とは異なるため空き家とはなりません。
普段生活している家とは別に、避暑や避寒、保養などを目的とする住宅のこと
国土交通省が定義している空き家は、1年以上誰も住んでおらず、使用されていない状態の建物のことなので、普段は住んでいなくても、電気、ガス、水道などが契約状態にあり、使用していれば、空き家とはみなされないのです。
たとえば、普段生活している家と離れた場所にある別荘を所有している場合で、年に1回しか保養のために使用していなくても、1年間に1日でも電気やガス、水道を使用していれば空き家ではありません。
また、一般的に別荘は資金に余裕がある方が所有していることが多く、管理会社に管理を委託していることがほとんどのため、管理不全空き家や特定空き家に指定される可能性も低いといえるでしょう。
なお、別荘の買取については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
別荘とセカンドハウスは違う？
別荘と似た言葉で「セカンドハウス」がありますが、意味合いは異なります。
メインの自宅以外に日常生活のために使っている住居
セカンドハウスは、保養のため別荘と違い、日常生活のために使う住宅のため、毎月1日以上は居住用として使用していることが条件となります。
たとえば、メインの自宅からだと通勤に時間がかかりすぎる場合に職場の近くに賃貸で借りる場合や週末だけ田舎暮らしを楽しむために郊外に家を借りるなどが該当します。
店舗
店舗が使われない状態になった場合でも、住宅と同様の定義で解釈します。
空き家等対策の推進に関する特別措置法による空き家の定義では、住宅や店舗など建物の目的の記述がありません。
ただし、「使用がなされていないことが常態である建築物又はこれに附属する工作物及びその敷地」と記載があることから、店舗や工場など住宅以外の建物も対象となります。
参照元：e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法
土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの
事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設
たとえば、店舗として使っていた建物を、1年以上使っておらず、放置している場合は空き家に該当されます。
つまり、住宅だけでなく、店舗や工場、倉庫などでも1年以上出入りがなく、使用されていない場合は空き家とみなされることになるのです。
空き家の放置は危険！【5つのリスクを解説】
それでは、実際に空き家を放置した場合はどのようなリスクがあるのでしょうか。
空き家を放置するリスクは、以下の5つです。
- 維持費がかさむ
- 特定空き家に指定される
- 近隣住民に危害が及び損害賠償を請求される
- 犯罪のターゲットにされる
- 放火される可能性が高まる
なお、空き家を所有するデメリットについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
維持費がかさむ
空き家を所有すると、維持費がかかり続けることになります。
不動産は住んでいなくても固定資産税を納める必要があり、空き家がある場所や面積などによって金額は異なりますが、都市計画税を含めると年間で10〜15万円ほどが一般的です。
また、税金以外にも以下のような費用がかかります。
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 水道光熱費 | 2～5万円 |
| 火災保険料 | 1～5万円 |
| 修繕費（外装・内装） | 5～数百万円 （修繕個所により変動） |
| 庭の草刈り費用 | 500円/㎡ |
| 交通費 （管理するために定期的に通う場合） |
1～10万円 （遠方ほど高額になる） |
空き家を所有しているだけでも年間数十万円かかるため、所有期間が長くなれば、さらに負担が増えることになります。
思い出が残っている実家だったとしても、できるだけ早く対処することをおすすめします。
また、誰も住んでいない空き家でも居住用の建物に該当しますが、火災保険上は一般物件として扱われる傾向にあります。
そのため、通常の火災保険料の倍程の金額がかかるため注意が必要です。
なお、空き家の火災保険について知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
特定空き家に指定される
空き家を放置していると、自治体から特定空き家に指定されることになります。
国土交通省によるガイドラインでは、以下の状態にあると認められる場合に特定空き家に該当されます。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
つまり、放置すると近隣に危険を及ぼす可能性が高いと自治体から判断された空き家ということです。
特定空き家に指定された場合は、固定資産税が増額されたり、最悪の場合、行政から強制的に解体され、通常よりも高額な解体費を請求される危険性があります。
なお、特定空き家については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
固定資産税が6倍に増額する
特定空き家に指定されると、「住宅用地の特例」が適用できなくなるため、固定資産税が増額になります。
住宅の敷地として利用されている土地に対しての固定資産税における特例措置のこと
参照元：総務省｜固定資産税制度について
空き家は住宅が建っていても、特定空き家に指定された場合は、この特例が適用されなくなるため、固定資産税が最大6倍になるのです。
なお、先述のとおり、2023年に空家等対策の推進に関する特別措置法が改正され、管理不全空き家に指定された場合も住宅用地の特例が適用されなくなります。
この改正により、現在放置されている空き家は、管理不全空き家に指定される可能性があるため注意が必要です。
負担になる維持費がさらに増額される可能性が高いため、空き家を放置している場合は、早めに対処することをおすすめします。
50万円以下の罰金に科せられる
行政から特定空き家に指定されて、勧告にも従わない場合は、命令書（下図参照）が届くことになります。
【特定空き家等に関する命令書】
それでもなお、改善しない場合は、空き家の所有者に50万円もの罰金が科せられることになるため注意しましょう。
一般的には、裁判所が通知を受けて手続きが開始されることになります。
なお、命令を受けた場合は、市町村のホームページや市報、市の掲示板などで掲載されることになります。
第三者に不測の損害を与えることを未然に防止する観点から標識の設置とともに行われることになるのです。
また、自治体によっては、命令を受けた段階で所在地だけでなく、空き家の所有者の氏名を公表する場合もあるため注意が必要です。
参照元：自治総研通巻501号｜条例による制裁的公表の現状と課題
社会的信用を失うことになるため、特定空き家に指定されないように対処することをおすすめします。
行政代執行となり高額の解体費用を請求される
自治体からの改善命令まで無視した場合は、最終的に「行政代執行」によって、空き家を強制的に解体され、高額の解体費用を請求されることになります。
特定空家の所有者などに代わって行政が強制的に措置を行うこと
参照元：内閣府｜「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針
行政代執行による解体は、あくまで近隣の安全を重視しており、費用より解体に対するスピードや安全性を優先するため、通常の解体費用より高額になります。
たとえば、2019年に実際に行われた行政代執行では、木造2階建ての解体に約600万円もの解体費用が自治体から請求されています。
面積や地域によっても異なりますが、通常の木造2階建ての解体費用の3倍以上といえるでしょう。
なお、行政代執行による解体費用の請求は、税金などと同様、強制徴収が認められているため、自己破産しても支払い義務から逃れられません。
参照元：e-Gov法令検索｜破産法
国または地方公共団体が滞納となっている税金などの公的債権を強制的に取り立てること
参照元：国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法について
強制徴収となった場合は、所有している自宅などの不動産や車、給与などを差し押さえられることになるため、行政代執行されないようにできるだけ早く空き家を対処する必要があるでしょう。
なお、行政代執行による空き家の解体リスクについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
近隣住民に危害が及び損害賠償を請求される
空き家を所有することのリスクとして、近隣住民に危害が及ぶことによる損害賠償を請求されることも挙げられます。
空き家は築年数が経過しており、老朽化が進んでいる可能性が高いため、倒壊する危険性があります。
たとえば、地震などで空き家が倒壊し、隣家や通行人に危害を及ぼした場合は、損害賠償されてしまうのです。
公益財団法人 日本住宅総合センターによると、空き家の倒壊によって、隣家が全壊し、死亡事故が起こった場合は、約2億円の損害賠償が請求される想定がされています。
参照元：公益財団法人 日本住宅総合センター｜空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果
あくまで想定された金額で、実際に請求された損害賠償額ではありませんが、最悪のケースでは起こりうる事例のため注意が必要です。
2億円もの損害賠償が請求された場合は、人生が大きく変わってしまうことになるため、空き家を所有する大きなリスクといえるでしょう。
犯罪のターゲットにされる
犯罪のターゲットにされることも空き家を所有することリスクの1つです。
最近では、空き家が犯罪の温床になる事件が多発しています。
空き家は全国で増加しており、外からの見た目で誰も住んでいない家と判断されやすいため、犯罪組織に目をつけられやすいのです。
過去には、空き家が振り込め詐欺のアジトにされたり、違法薬物を栽培されていたこともありました。
空き家を所有して放置してしまった結果、社会に大きな迷惑をかけることにつながってしまうのです。
知らずに犯罪に加担してしまうことにならないように、できるだけ早く空き家を対処することをおすすめします。
参照元：公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会｜空き家・空き室不正利用への注意喚起
放火される可能性が高まる
空き家を放置していると犯罪のターゲットにされるだけでなく、放火の可能性も高まります。
消防庁によると、2021年の総出火件数34,691件のうち放火及び放火の疑いは4,052件で全体の11.7%を占めています。
引用元：総務省消防庁｜失火による出火件数
空き家は、人の出入りがなく、管理が不十分なため、庭にゴミなども散乱しているケースが多く、放火犯に狙われやすいため注意が必要です。
なお、 所有している空き家で万が一火災が発生しても、基本的に責任はありませんが、重大な過失と認められる場合は、損害賠償責任を負う可能性があります。
しかし、いくら責任がなくても空き家の放火によって隣家に燃え移り、大きな火災に発展する危険性があるため、空き家を所有する大きなリスクといえるでしょう。
参照元：e-Gov法令検索｜失火法
火災保険を利用できる空き家の定義
空き家は放火されるリスクがあるため、火災保険への加入が必須になりますが、誰も住んでいないため通常の火災保険には加入できません。
先述のとおり、居住している場合は、火災保険料金が安く設定される住宅物件として扱われますが、空き家は人が住んでいないため、住宅物件ではなく一般物件に該当します。
空き家は居住用の建物にはなりますが、火災保険上では一般物件に該当されるため、保険料金が高くなるのです。
たとえば、親が住んでいた実家を相続し、親が加入していた火災保険を継続している場合で、万が一火災が起こった場合は、補償されない可能性が高いでしょう。
そのため、火災保険を切り替える必要がありますが、空き家用の火災保険は限られており、扱っていない保険会社もあるため注意が必要です。
また、放火ではなく、万が一自然発火で空き家で火災が発生し、隣家に燃え移った場合でも空き家用の火災保険では補償されません。
通常の住宅であれば、火災保険のオプションで類焼損害補償特約を付けることが可能なため、万が一の場合は、近隣の住宅まで補償対象となります。
自宅からの出火により、ご近所の住宅や家財が類焼した場合に補償する特約
参照元：東京海上日動火災保険｜ 類焼損害補償特約とはなんですか？（よくあるご質問）
しかし、類焼損害補償特約はあくまでも居住している建物に限定されるため、この特約はほとんどの保険会社では空き家には適用にはならないため注意しましょう。
なお、以下の空き家であれば、住宅物件用の火災保険へ加入できる可能性があります。
- 別荘などとして使用している場合
- 転勤などで一時的に空き家となっている場合
- 将来的に居住できるように、適切な管理ができている場合
ただし、空き家を住宅物件とみなす判断基準は保険会社ごとに異なるため注意が必要です。
空き家を活用する9つの方法！【ただ、収益化は難しい】
空き家は放置するとさまざまなリスクがあるため、以下の9つの方法で活用することも可能です。
- 賃貸物件として活用する
- シェアハウスとして活用する
- 民泊として活用する
- 福祉施設として活用する
- 太陽光発電を導入する
- 新築アパートに建て替えて経営する
- 解体して駐車場経営する
- 解体してトランクルーム経営する
- 解体して資材置き場として貸し出す
たとえば、空き家を賃貸物件として活用した例を紹介します。
空き家を修繕して住める状態にできれば、戸建て賃貸物件として貸し出すことが可能です。
しかし、空き家は老朽化が進んでいるケースが多いため、修繕費用が高額になる可能性があります。
また、築古の戸建て物件は収益化することも可能ですが、賃貸経営という事業を行うことと同じなため、基本的には専門的な知識と経験を必要とします。
賃貸経営は長期的な目線が必要で、管理や入居者募集など業務も多岐にわたるため、黒字化するのは難しいといえるでしょう。
ほかの活用方法でも解体費用が必要なこともあり、空き家を活用して収益を得ることは現実的ではありません。
使い道のない空き家を手放せる3つの方法
空き家を活用することは難しいため、以下の3つの方法で空き家を手放すことをおすすめします。
- 相続放棄する
- 空き家バンクに登録する
- 売却する
それぞれの特徴を理解し、自分にあった手放す方法を見つけましょう。
相続放棄する
使い道のない空き家を手放せる方法として、相続放棄することが挙げられます。
相続する権利義務の承継を拒否する意思表示のこと
相続放棄するためには、被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に裁判所へ申し立てる必要があります。
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
空き家も相続放棄の対象となるため、マイナスの財産のなりうる物件の場合は相続放棄することによって空き家を手放すことが可能です。
ただし、相続放棄するとプラスとなる財産まで放棄する必要があるため慎重に検討することをおすすめします。
たとえば、自宅から離れた郊外の田舎に、いまにも倒壊しそうな老朽化した空き家があるため相続放棄を選択した場合は、現金や株などの財産も放棄することになるのです。
また、相続放棄すれば空き家を手放せますが、管理責任は残るため注意しましょう。
相続放棄をした後でも次の相続人や相続財産清算人が管理できるようになるまでは、責任を問われることになります。
たとえば、空き家が倒壊したり、火災が起きて隣家の所有者や通行人に危害が及んだ場合は、相続放棄後でも侵害賠償の責任が生じるということです。
相続できる預金や株などの財産があまりない人や空き家のほかにもマイナスとなる財産がある人などは相続放棄が向いているといえるでしょう。
なお、相続放棄した後の管理責任については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家バンクに登録する
空き家バンクに登録することも空き家を手放す方法です。
自治体が運営するサイトで空き家の情報を購入希望者に提供する制度
通常の不動産サイトと違い、あくまで空き家を探している人が利用するため、購入希望者が見つかる可能性があります。
ただし、空き家バンクは、あくまで売主と買主をマッチングするサービスのため、交渉や契約の手続きなどはすべて自分たちで行う必要があります。
自治体によっては仲介してくれる不動産業者がいる場合もありますが、自分で選ぶことはできないため不安は残るでしょう。
また、自治体は売買に関して関与しないため、トラブルがあれば自分で解決する必要があります。
たとえば、空き家引渡し後にシロアリ被害や雨漏り被害などの欠陥が発覚する場合がありますが、一般の不動産売買においては、基本的に契約不適合責任を負う必要があります。
売買契約書に記載がない欠陥や不具合が発覚した場合に負う責任のこと
上記の場合で契約書に記載がなければ、損害賠償請求や契約解除の危険性があるのです。
空き家バンクは無料で利用できるメリットがありますが、トラブルを避けたい人には向かない方法だといえるでしょう。
なお、空き家バンクについて詳しく知りたい方は、以下の記事でもより詳しく解説していますので、参考にしてください。
売却する
空き家を手放す方法として、売却することも選択肢の1つですが、以下の2種類の方法があります。
- 仲介業者に売却を依頼する
- 専門の買取業者に売却する
それぞれ特徴が異なるため、詳しく解説します。
なお、空き家の売却方法については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
仲介業者に売却を依頼する
空き家を売却する方法として、仲介業者に売却を依頼することが挙げられます。
ただし、仲介業者に依頼して売却できる空き家は限られます。
立地条件が良く、比較的築年数が浅い空き家であれば、売却できる可能性がありますが、立地が悪く、築年数が経過して老朽化が進んだ空き家の売却は難しいでしょう。
一般の買い手は、なるべく費用をかけずに、すぐに住みたい人が多いため、修繕に費用と時間がかかる空き家は敬遠されるのです。
また、駅が近いなど立地条件が良ければ、購入後に空き家を解体して新しく新築を建てる人もいますが、立地も悪ければ仲介業者に売却を依頼しても売れないでしょう。
実際弊社が行ったアンケートによると、マイホームの購入を検討している方の中で、20年以内の実に8割以上がもっとも優先した条件は「立地」でした。
立地条件が良い空き家であれば、仲介業者へ依頼して売却できるかもしれません。
専門の買取業者に売却する
空き家を一般の買い手に売却することが難しい場合は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
先述のとおり、立地条件が悪く、老朽化が進んだ空き家は、一般の買い手に敬遠されるため、仲介業者に依頼しても売れません。
専門の買取業者であれば、商品化するノウハウを持っているため、そのままの状態で買い取ってくれます。
さらに専門の買取業者は老朽化が進んだ空き家でも最低限のコストで修繕できるため、通常の不動産買取業者と比べて高い金額で買取できるのです。
また、空き家バンクのときと同様に仲介業者に空き家の売却を依頼して売れた場合でも、契約不適合責任を負う必要があります。
専門の買取業者であれば、契約不適合責任を免責できるため、安心して売却できることもメリットといえます。
専門の買取業者であれば、建物の欠陥は現地調査で見抜くことが可能なため、契約不適合責任を免責できるのです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、一般の買い手には売れない空き家であっても契約不適合責任を免責して積極的に買い取っている買取業者です。
売れにくい不動産を専門に取り扱う弊社であれば、仲介で売れない家をスピーディーに、高額で買い取れます。
実際に空き家などの訳アリ物件を専門に買い取る業者として、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられています。
無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、空き家を高く買い取ってくれる専門の買い取る業者については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
今回は、空き家の定義について詳しく解説しました。
空き家を所有するとさまざまなリスクを抱えることになるため、住む予定がない、もしくは活用する予定もなければ、できるだけ早く売却しましょう。
ただし、立地条件が悪く、老朽化が進んだ空き家は一般の買い手が敬遠するため、仲介業者に依頼しても売れません。
空き家を所有することによる問題を早く解決したい人は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、空き家を再生させて商品化させるノウハウがあり、買い手となる不動産投資家とのコネクションがあるため、そのままの状態で買い取ってくれます。
たとえば、老朽化が進んだ空き家を最低限のリフォームで戸建て賃貸物件として再生させ、入居者を見つけたうえで、不動産投資家に販売することが可能です。
空き家を高く買い取っても利益が出せるため、専門の買取業者はそのままの状態で空き家を買い取れるのです。
なお弊社、アルバリンクは空き家の買取の実績が多い専門の買取業者です。
一つの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。お気軽にご連絡ください。
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