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二世帯住宅の親死亡後の問題は、間取りのタイプごとに違う
一口に二世帯住宅といっても、間取りは以下3タイプに分類されます。
| 間取りの種類 | 建築コスト | 光熱費 | プライバシー | コミュニケーション | 親が亡くなった後の売却のしやすさ |
|---|---|---|---|---|---|
| 完全分離タイプ | 高い | 2世帯分かかるので高くつく | 確保しやすい | 取りにくい | 売却しにくい |
| 部分共有タイプ | 完全同居型よりは高い | 共有スペースによっては高くつく | ある程度確保しやすい | ある程度取りやすい | 共有スペースによっては売却しやすい |
| 完全同居型 | 3タイプでもっとも安い | 3タイプでもっとも抑えられる | 確保しにくい | 取りやすい | 売却しやすい |
間取りのタイプによって親が亡くなった後に生じる問題は異なるので、所有している二世帯住宅の状況と照らし合わせながら読み進めていってください。
ここでは、二世帯住宅の間取り別に生じ得る親死亡後の問題について解説します。
完全分離タイプ
完全分離タイプは、親世帯と子供世帯の生活空間を完全に分けた二世帯住宅です。
1階を親世帯、2階を子世帯にする「上下分離型」、家を左右に分けて東を親世帯、西を子世帯にする「平面分離型」があります。
玄関をはじめリビングやキッチンなど生活に必要なスペースが親世帯・子世帯ごとに設けられているので、他の二世帯住宅のタイプと比較すると建築コストが高くつきます。
一方、互いのプライバシーを確保しやすいことから、二世帯住宅を建築する際に完全分離タイプを選択する方も少なくありません。
実際に弊社のアンケート調査でも、二世帯住宅の間取りは「完全分離型」を希望する方が約8割と多数派であることがわかります。
しかし生活空間が完全に分離されているため、親が亡くなって子供世帯だけになったときに活用がしにくい問題があります。
また、二世帯住宅としてしか売却できず、買い手が限られてしまう点も問題のひとつとして挙げられます。
部分共有タイプ
部分共有タイプは、リビングや浴室など家の一部の設備を共有し、それ以外のスペースを親世帯・子供世帯とで分ける二世帯住宅です。
親世帯と子供世帯とである程度のプライバシーを確保しつつ、程よくコミュニケーションを図れるメリットがあります。
親が亡くなった後に生じる問題は、どのスペースを共有しているのかによって異なります。
玄関や水回り、リビングなどの主要スペースを共有している場合は、さほど大きな問題は生じないでしょう。
親が亡くなって余った部屋を子供部屋や書斎、趣味のスペースなどとして活用することが可能です。
ただし、一般的に需要のある3LDKや4LDKよりも広い間取りの場合、売却しようとしてもなかなか買い手が見つからない可能性があります。
完全同居型
完全同居型は、家のすべての生活空間を親世帯と子世帯が一緒に使う二世帯住宅です。
世帯間のプライバシーを確保しにくい問題はあるものの、建築コストが安くつくことに加え、親が亡くなって単世帯となったときに対応しやすいメリットがあります。
完全同居型の二世帯住宅であれば、親が亡くなって子供世帯だけになったとしても、少し広い家として住み続けられるでしょう。
しかし部分共有タイプの二世帯住宅と同様、間取りが広い場合には売却までに時間がかかる可能性が高いでしょう。
二世帯住宅が売れない理由については、以下の記事でも詳しく解説しています。
二世帯住宅で親世帯が死亡した後に起きる問題
二世帯住宅を建てて親世帯と同居すると、子供の面倒を見てもらえる、高齢の親の健康面を管理できるといったメリットがあります。
しかし、親が亡くなった後の二世帯住宅には以下の問題が生じる点に注意が必要です。
ここでは、親が亡くなった後の二世帯住宅で起こり得る問題について解説します。
子供世帯だけでは生活スペースが余る
親が亡くなった後の二世帯住宅でとくに問題となるのが、親の生活スペースがそのまま余ってしまうことです。
子供が複数人いる場合はそれぞれの部屋とする、夫婦の個室として活用するといった使い方も可能ですが、使い道がなく持て余してしまう方は少なくありません。
固定資産税や管理費などのランニングコストが高額
固定資産税や維持管理費といったコストは、親世帯と子供世帯とで等分して支払うケースが一般的です。
しかし親が亡くなった後、それらのコストはすべて子供世帯だけで負担しなければなりません。
土地と建物にかかる固定資産税の算出方法は、以下のとおりです。
固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
参照元：東京都主税局HP
二世帯住宅が2戸分と認められるときには400㎡までの土地が小規模住宅用地として扱われ、固定資産税の評価額が6分の1に軽減されますが、それでも大きな負担といわざるを得ません。
たとえば、300㎡の土地の固定資産税評価額が6,000万円、建物の固定資産税評価額が4,000万円の二世帯住宅にかかる固定資産税は以下のとおりです。
「固定資産税評価額×1/6×1.4%」の計算式より、
固定資産税＝6,000万円×1/6×1.4%＝14万円
【建物にかかる固定資産税】
「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、
固定資産税＝4,000万円×1.4%＝56万円合計：14万円＋56万円＝70万円
上記のケースでは、親が亡くなった後の二世帯住宅に住み続ける限り、毎年70万円の固定資産税を納める必要があります。
固定資産税の負担が大きく納め続けるのが難しいと感じる場合には、売却を検討したほうがよいでしょう。
親子共同で払っていた住宅ローンが払えない
二世帯住宅を建てる際に、親子リレーローンや親子ペアローンを組む方は少なくありません。
しかし、親が亡くなった後に共同で返済していた住宅ローンの返済負担が子供世帯に重くのしかかる恐れがある点には注意が必要です。
親子リレーローンとは、親が主債務者、子が連帯債務者となって親子2代にわたって1本のローンの返済をおこなう方法です。
最初は親がメインとなって返済をし、親が定年退職した時点で子が返済を引き継ぐ仕組みです。
それに対して親子ペアローンは親と子がそれぞれ単独で住宅ローンを組んで返済していく方法で、契約本数は2本となります。
親子リレーローンと親子ペアローンの違いは、団体信用生命保険の加入者にあります。
団体信用生命保険とは、加入者が死亡、または高次機能障害を負った際に保険金で住宅ローンが完済されるものです。
親子ペアローンの場合は親子ともに団体信用生命保険へ加入できますが、親子リレーローンでは原則として子しか加入できません。
そのため、親子リレーローンを組んでいて親が返済を終える前に亡くなった場合は保険金で完済されず、子がその残債を引き継ぐ必要があります。
なお、フラット35の親子リレーローンを利用すれば親が団体信用生命保険へ加入できるので、万一のときの安心につながります。
一方、親子ペアローンでは、返済途中で親が亡くなったときに親の住宅ローン残債は保険金で完済されます。
子の分の住宅ローンはそのまま返済し続けなければなりませんが、親が亡くなった後に親世帯分の住宅ローンを負担しなくてもよい点はメリットといえるでしょう。
他の兄弟がいる場合、相続トラブルが発生する恐れも
二世帯住宅の建物と土地の名義が親になっていて他に兄弟姉妹がいる場合、親が亡くなった後に相続トラブルが起こる恐れがあります。
現金や預貯金などとは異なり、不動産は物理的に分割ができません。
もし親に不動産以外の遺産がある場合は、親と同居していた人物が二世帯住宅を相続し、他の兄弟姉妹がその他の遺産を相続するといった分け方が可能です。
しかし二世帯住宅以外にめぼしい遺産がないときは、二世帯住宅の評価額に相当する金額を他の兄弟姉妹に渡す、二世帯住宅を他の兄弟との共有名義にするなどの方法を取らざるを得ません。
二世帯住宅を共有名義にすると、他の共有者から賃料を請求される恐れがあります。
また、他の共有者の同意がなければ自由に活用や売却ができなくなる点もデメリットです。
他の共有者に相続が発生して共有者が増えると、さらに身動きが取れなくなってしまうでしょう。
のちの相続トラブルを避けたいのであれば、親が亡くなった後の二世帯住宅を売却して現金化し、相続人の間で分け合う方法が得策です。
共有名義不動産の相続で起こりがちなトラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
親死亡後の二世帯住宅の活用方法5選
親が亡くなった後の二世帯住宅は、以下5つの方法のいずれかで活用できます。
ただし前述のように、親が亡くなった後の二世帯住宅ではさまざまな問題が起こりかねません。
そのため、問題が起こるのを事前に防ぎたいのであれば、二世帯住宅を売却することをおすすめします。
二世帯住宅の売却方法は後述の「二世帯住宅の売却なら専門の不動産買取業者に相談しよう」でご紹介するので、ぜひ参考にしてください。
ここでは、親が亡くなった後の二世帯住宅を活用する5つの方法について詳しく解説します。
子供世帯だけで使用する
他に兄弟姉妹がいない、維持費や住宅ローンを無理なく支払える、亡くなった親世帯のスペースも有効に活用できる場合は、親が亡くなった後の二世帯住宅にそのまま住み続けるのも選択肢のひとつです。
1階と2階を親世帯と子供世帯に分けた完全分離タイプの二世帯住宅であっても、自分たちの子供が成長すれば有効に活用できるようになるでしょう。
ただし、浴室やトイレなどが2つずつあることから、光熱費が余計にかかってしまう点は覚悟しなければなりません。掃除の手間が増えるデメリットもあります。
賃貸として活用する
玄関が別になっており、親世帯と子供世帯のスペースの行き来ができない完全分離タイプの二世帯住宅の場合は、亡くなった親世帯のスペースを賃貸として第三者に貸し出すのもひとつの方法です。
赤の他人が敷地内に出入りすることを避けたいのであれば、親族など信頼のおける人物に貸し出すとよいでしょう。
ただし、賃貸として借り手を見つけるには設備などの修繕が必要です。
間取りが特殊な二世帯住宅の場合、修繕費用が通常の戸建てよりもかかる恐れがある点には注意が必要です。
また、亡くなった親世帯のスペースを賃貸として家賃収入を上げたいと考えても、借り手が必ずしも見つかるとは限らない点も押さえておく必要があるでしょう。
子世帯の子供（孫）と二世帯住宅にする
すでに子供が結婚をしており、家族と賃貸物件を借りて暮らしている場合は、亡くなった親に代わって二世帯住宅での同居を持ちかける方法があります。
子供からすると家賃がかからない、孫の面倒を見てもらえるメリットがあるので、前向きに検討してくれる可能性はあるでしょう。
ただし子供の夫、もしくは妻の中には、義父母との同居を避けたいと考える方は少なくありません。
実際、国土交通省が実施した「既婚者とその親との住まい方」のアンケート調査によると、親と同居している既婚者の数の割合は全体で約23％であるのに対し、20～30代では20％を大きく下回っています。
亡くなった親に代わって自分の子供と二世帯住宅で同居をしたいと考えても、実現できるとは限らない点に注意が必要です。
二世帯住宅を一世帯にリフォームする
完全分離タイプ、部分共有タイプの二世帯住宅の場合は、親が亡くなった後にリフォームやリノベーションを施し、1世帯住宅にする方法があります。
たとえば、使わない親世帯のキッチンや浴室を居室や収納スペースへとリフォームするなどです。
余っている部屋を撤去する減築リフォームをおこなって建物の床面積を減らせば、自分たちのライフスタイルに合わせた間取りへと作り替えられるだけでなく、掃除の手間も省けるでしょう。
ただし、界壁（住戸間を仕切る壁）が分かれていて主要構造から分離している完全分離タイプの二世帯住宅を1世帯住宅化するには、1,000～1,500万円ほどの費用がかかるケースも珍しくありません。
また、減築リフォームや建て替えをおこなわなかった場合には広さは変わらないため、生活スペ－スが余ったり、固定資産税の負担が大きかったりする問題は依然として残り続けます。
売却して今より小さな新居を購入する
二世帯住宅を売却し、その資金を元手としてよりコンパクトな住まいへと買い替えるのは選択肢のひとつです。
二世帯住宅にまつわるさまざまな問題も解消されるでしょう。
ただし、完全同居型以外のタイプの二世帯住宅は間取りからして使用方法が制限されるので、一般の買い手を見つけるのは困難といわざるを得ません。
売りに出しても、数年単位で売れ残ることも覚悟しなければならないでしょう。
しかし、ご安心ください。
一般の方には売れない二世帯住宅でも、専門の不動産買取業者へ依頼すれば確実に売却できます。
二世帯住宅を専門の不動産買取業者へ売却するメリットは、次の見出しで詳しく解説します。
>>【活用の難しい二世帯住宅も高額売却！】無料で買取査定を依頼
二世帯住宅の売却なら専門の不動産買取業者に相談しよう
間取りが特殊な二世帯住宅を一般の個人の方に売却するのは困難ですが、専門の不動産買取業者であれば問題なく買い取ってくれます。
二世帯住宅を専門の不動産買取業者に売却するメリットは、以下の3つです。
それぞれのメリットについて見ていきましょう。
修繕なしでそのまま売却できる
築年数の古い二世帯住宅の場合、どうしても設備などに何らかの不具合が生じていがちです。
そのため、事前に修繕しなければ一般の買い手を見つけるのが難しいケースもあるでしょう。
しかし、設備の交換を伴うリフォームの場合は数百万円以上の費用を負担する必要があります。
リフォームをしても必ず売れるとは限らず、多額の修繕費がそのまま赤字となってしまいかねない点にも注意が必要です。
その点、専門の不動産買取業者に依頼すると現状で買い取ってもらえます。
専門の不動産買取業者は買い取った二世帯住宅をリフォームして再活用することを前提としているためです。
なるべく手間と費用をかけずに二世帯住宅を手放したい方は、専門の不動産買取業者に売却するとよいでしょう。
>>【活用の難しい二世帯住宅も高額売却！】無料で買取査定を依頼
数日～数週間でスピード売却可能
二世帯住宅を専門の不動産買取業者に売却すると、数日～数週間で現金化できる点もメリットのひとつです。
前述のように、特殊な間取りをした二世帯住宅を購入したいと考える方はほぼいません。
必然とターゲットは二世帯住宅を探している方に絞られますが、世帯ごとに求めている間取りのタイプは異なるので、売りに出しても一般の買い手を見つけるのは難しいでしょう。
そのまま数年単位で売れ残るケースも珍しくなく、その間は固定資産税や維持費などのコストも負担する必要があります。
しかし専門の不動産買取業者に依頼すると短期間で売却できるため、売れ残る心配も、コストがかかる不安を抱える必要もありません。
売主の契約不適合責任が免責される
売主の契約不適合責任が免責される点も、専門の不動産買取業者に売却するメリットです。
契約不適合責任とは、売主が買主に対して負う責任を指します。
もし、二世帯住宅の売却後に売買契約書には記載されていない不具合や欠陥が見つかったときは、買主から修繕費用や損害賠償などを請求される恐れがあります。
契約不適合責任は売主と買主の同意があれば免責にできますが、相手が一般の個人の方の場合には同意してもらえることはまずありません。
しかし、専門の不動産買取業者は買い取った物件のリフォームを前提として購入するため、売主の契約不適合責任を免責にすることができるのです。
築年数の古い二世帯住宅の場合、目には見えない箇所に不具合や欠陥が生じているケースは少なくありません。
物件を引き渡した後に買主から契約不適合責任を追及されたくない方は、専門の不動産買取業者に売却を相談することをおすすめします。
>>【活用の難しい二世帯住宅も高額売却！】無料で買取査定を依頼
弊社Albalinkの売れにくい不動産の買取事例
前項では、築年数が古いなどの理由で売れにくい二世帯住宅は、専門の買取業者に売却するのが最適であるとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の訳あり不動産の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ家」や「不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】 
20年以上放置された家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっているゴミ屋敷の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
親が亡くなった後の二世帯住宅では、「生活スペースが余る」「高額にのぼるランニングコストを負担する必要がある」「住宅ローンの負担が増える恐れ」があるなどの問題が起こる可能性があります。
親が亡くなった後の二世帯住宅に子供世帯だけでそのまま住み続けることはもちろん可能ですが、使わない部屋を持て余したり、掃除の手間が増えたりする点は覚悟しなければなりません。
また「賃貸として第三者に貸し出す」「自分の子供と新たに同居する」選択肢もありますが、必ずしも実現できるとは限らない点に注意が必要です。
親が亡くなった後の二世帯住宅にまつわる問題を解消するには、「売却」が最善の選択肢といえます。
ただし、特殊な間取りをした二世帯住宅は一般の方にはまず売れません。
そのため、二世帯住宅を早く手放したいのであれば、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、一般の買い手には売却できない二世帯住宅をスピーディーに買い取りいたします。
全国の訳あり不動産を積極的に買い取っており、フジテレビの「イット」で特集された実績もございます。
売主側でリフォームや修繕をする必要もありません。
売主の契約不適合責任を免責にすることも可能なので、二世帯住宅を売却できずにお困りの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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