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共有持分の不動産相続が発生する際は遺言書を作成しよう
不動産の共有持分を保有する人が将来死亡し、相続が発生することが予測される場合は、共有者は遺言書を作成しておきましょう。
共有持分の相続が発生した場合、どのような状況になるかを想定してみましょう。
例・XとYの夫婦が不動産を2分の1ずつの持分割合で共有しており、Xが死亡、Yは存命、子供はABCの3人である。
Xが死亡して遺言書がなかった場合は・・
法定相続分（民法で定められた相続分）はYが6分の3、ABCがそれぞれ6分の1ずつとなる。
各人の法定相続分にXの持分であった2分の1を掛けると、取得する相続分は
Y ⇒ 12分の3
ABC ⇒ 12分の1
となる。
Yは元々の持分と相続で取得した持分を合わせて不動産全体の12分の9を保有する状態になる。
上記のように、細かい持分で不動産が共有された状態になり、処分や管理を行う上で非常に不便になる状況も想定されます（具体的に生じるリスクについては記事後半で解説します）。
極力共有状態を避ける、共有者を増やさないようにして子供たちを困らせないという観点から、遺言書を作成して名義を一本化する方向に働きかけることが大切です。
共有持分を相続させるための遺言書の一例を次の項で紹介します。
法定相続分の割合や順位については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義の土地と建物の場合
共有名義になっている土地と建物がある場合、次のように記載します。
遺言公正証書
第1条 遺言者は、その所有する下記不動産の遺言書が有する持分を遺言者の妻である山田花子 （住所 A市B町1丁目2番3号・生年月日 昭和30年1月1日）に相続させる。
不動産の表示
（1）所 在 A市B町
地 番 123番
地 目 宅地
地 積 120㎡
遺言者の持分2分の1
（2）所 在 A市B町123番地
家屋番号 123番
種 類 居宅
構 造 木造かわらぶき２階建
床 面 積 1階 40.28㎡
2階 20.83㎡
遺言者の持分2分の1
※不動産の特定は、必ず登記事項証明書（登記簿謄本）を見ながら、正しく記載します。共有持分の相続である場合にはその旨と、不動産の表示の部分に遺言者が保有していた持分も記載すると明確です。
第2条 遺言者は遺言者名義の下記金融機関に預託中の遺言者名義の預貯金を後記遺言執行者をして、解約、払い戻しさせて現金化した上、後記第7条記載の各費用及び遺言者の全ての債務を支払い若しくは差し引いた残余の金員全部を、前記山田花子 （住所 A市B町1丁目2番3号・生年月日 昭和30年1月1日）に相続させる。
〇〇銀行 丸の内支店
種類 普通預金
口座番号 1234567
※預貯金については金額は記載しません。預貯金の額は変動するからです。もし遺言者死亡の際に預金額が減少していたとしても、残余の金額のみを相続させる意図であったと解します。
第3条 遺言者は、第1条、第2条に記載した財産以外に、本遺言の効力発生時に、遺言者が有する不動産、動産、預貯金及び有価証券等全ての財産から、第7条記載の諸費用及び債務を支払った残りの財産全てを前記山田花子 （住所 A市B町1丁目2番3号・生年月日 昭和30年1月1日）に相続させる。
※遺言書に記載していなかった財産が見つかった場合でも本条項があればカバーすることが可能です。
第4条 遺言者は、前記山田花子 （住所 A市B町1丁目2番3号・生年月日 昭和30年1月1日）が遺言者と同時若しくはそれ以前に死亡したときは、同人に相続させるとした財産を遺言者の長男山田一郎（住所 D市E町1丁目2番3号・生年月日 昭和58年3月1日）に相続させる。
※遺言の効力が発生する際に指定した相続人がすでに死亡していた場合に備えて「予備的遺言」をすれば安心です。
第5条 遺言者は、本遺言の遺言執行者として、前記山田一郎（住所 D市E町1丁目2番3号・生年月日 昭和58年3月1日）を指定する。
第6条 遺言者は遺言執行者に対し、相続人の同意を要せずして、不動産登記手続き、遺言者名義の前記預貯金の名義変更、解約、払い戻しをする権限等、遺言の執行に必要な一切の権限を付与する。なお、遺言執行者は、遺言を執行するにあたり、その執行手続きを、他の者をして行わせることができる。
※遺言執行者とは、遺言書の内容を実現するための一切の手続きをする役割の人であり、民法第1012条に定めがあります。遺言執行者は「未成年者か破産者」以外であれば誰を指定してもかまいません。
民法第1012条（遺言執行者の権利義務）
遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する。
（以下省略）
第7条 遺言執行者は、第2条に記載する財産から、遺言者が負担する入院費用、日常支払費用等全ての債務並びに公租公課、遺言者の葬儀、埋葬、永代供養及び遺言執行費用を支払うものとする。
引用元：WIKIBOOKS（民法第7条）
※未払いの債務や医療費、遺言執行費用等の支払い元を明確にしておきます。
また、共有名義になっているマンションがある場合の記載を確認してみましょう。
遺言書自体はほぼ上記の内容と同じですが、不動産の特定の仕方だけ注意が必要です。
登記事項証明書に従って正確に記載しましょう。
一棟の建物の表示
所 在 A市B町一丁目23番地1
建 物 の 名 称 〇〇マンション〇〇駅南
専有部分の建物の表示
家 屋 番 号 B町一丁目23番1の101
建 物 の 名 称 101号
種 類 居宅
構 造 鉄筋コンクリート造１階建
床 面 積 1階部分 81.90㎡
敷地権の表示
土 地 の 符 号 １
所在 及び 地番 A市B町一丁目23番１
地 目 宅地
地 積 614.23㎡
敷地権 の 種類 所有権
敷地権 の 割合 177171分の8626
遺言者の持分2分の1
共有持分の遺言書作成時の注意点
共有持分を相続させるための遺言書を作成する際の注意点を確認してみましょう。
そもそも内容以前に遺言書が民法で定められた要件を満たさないと無効になってしまい意味をなさなくなるため、最初から弁護士や司法書士などの専門家に任せた方が確実です。
極力、公正証書で作成する
一般的に最も使用される遺言の形式は
- 公正証書遺言
- 自筆証書遺言
の2種類です。
公正証書遺言は公証役場に出向き、公証人の面前で本人確認と意思確認をした上で作成するため、無効になるリスクが極めて低く確実性が高い方法といえます。
自筆証書遺言は自宅で作成可能、公証人手数料がかからないというメリットはあるものの、日付、記名の方法、押印などの形式的な要件を満たさないと無効になってしまうおそれがあります。
相続人が法律事務所や司法書士事務所等に持ち込む自筆証書遺言は、多くが署名や押印などの形式的要件の欠如によって無効になってしまっているのが実情です。
自分が意思表示をしておきたいと思った気持ちを無駄にしないためにも、ぜひ以下のような公正証書遺言での作成をおすすめします。
引用元：翼法律事務所
公正証書遺言であっても、文案は弁護士や司法書士にあらかじめ作成することが可能です。
不動産を明確に特定する
上記の「遺言書記載例」でも解説しましたが、登記簿謄本に従って土地は明確に「所在」「地番」「地目」「地積」を、建物は「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」を記載することが大切です。
遺言書中での不動産の特定が不明確であると、遺言書を使って名義変更登記を申請することが難しくなるケースもあります。
「〇〇市の土地」「北側の土地」など、親族にしかわからない書き方をしないように注意が必要です。
また、土地と建物の相続人を指定しておきながらその家の周辺道路の持分について言及することを忘れているケースがあります。
例えば、下図のAが遺言書で自分の家屋と土地につき相続人を指定したとします。
前面の私道（緑の部分）はABCDEの5名で共有し、互いに通行を許容し合っている状態ですので、この区画の買主や相続人は私道部分も併せて取得しなくては公道に出ることが不可能になります。
このような「私道部分がセットになっている土地」であるかどうかを把握するには「土地取得時の売買契約書」を見る以外の方法もあります。
融資を利用して購入した場合には、通常、金融機関は本地（建物が乗っている部分の土地）、建物、道路持分をセットで担保に入れさせます。
その際には「共同担保目録」が作成されているため、道路があるか不明の場合は念のため「共同担保目録つきの登記事項証明書」を法務局もしくはインターネット登記情報で取得して確認します。
共同担保目録には、同じ抵当権の対象物件がすべて、番号を振られて掲載されています。
仮に、すでにローンを完済して抵当権を抹消している場合であっても、「抹消共同担保目録つき」で登記事項証明書を取得すれば確認することが可能です。
下図を見ると、7番抵当権の対象となっているのは共同担保目録の番号1と2の物件であることがわかります。
また、仮に上記抵当権が抹消された場合には、共同担保目録は下記のように、物件表示欄に下線が引かれ、予備欄に抹消の旨が記載されます。
このように現在抹消されていたとしても、かつて抵当権に入れられていた物件は確認することが可能です。
よって私道の指定漏れを防ぐためには、遺言書作成の相談をする段階で司法書士に共同担保目録を確認してもらった方が確実です。
共同担保目録については、以下に記事で詳しく解説しています。
受遺者が遺言者より先に死亡すると、遺言が無効となる
もし、遺言者が「Aに遺贈する」という遺言をしていてAが遺言者より先に死亡した場合は、Aに遺贈した部分の遺言は無効となります。
（受遺者の死亡による遺贈の失効）
第994条
遺贈は、遺言者の死亡以前に受遺者が死亡したときは、その効力を生じない。
停止条件付きの遺贈については、受遺者がその条件の成就前に死亡したときも、前項と同様とする。ただし、遺言者がその遺言に別段の意思を表示したときは、その意思に従う。
「〇〇に相続させる」とは、法定相続人（民法で定められた範囲の相続人）の一部に対して遺産を渡す意味ですが、「〇〇に遺贈する」は、法定相続人以外の第三者に遺産を渡す場合に使う表現です。
被相続人（亡くなった人）としては、自身の死亡の際に遺贈した相手方が生存していることを想定して遺言したのであり、受贈者がすでにいないのであればその子供などに受贈する権利を渡す意図はなかったと解釈します。
ただ、「Aに遺贈する。もし私が死亡した時すでにAが死亡している場合はAの子であるBに遺贈する。」などとしておけばBへの遺贈が有効となります。
上記の遺言書記載例でも触れましたが、このように、万一の場合を想定して次の希望を記載しておく方法を「予備的遺言」といいます。
なお、受遺者が先に死亡したことにより無効になるのは遺贈の部分のみであり、遺言書全体が無効になるわけではないため遺贈以外の部分は有効なままであることにも注意が必要です。
遺言執行者の指定を忘れずに行う
上記の遺言書記載例でも触れましたが、「遺言執行者」は必ず指定するようにしたいものです。
ポイントとしては「自分が死亡した時（相続発生時）に生存しており、かつ意思能力がはっきり残っている可能性が高い人を遺言執行者として選ぶ」ことです。
遺言執行者が遺言者より先に死亡してしまったら、遺言者の遺言能力が残っている状態なら改めて遺言執行者の指定をやり直すことも可能です。
しかし、すでに遺言者に遺言能力がない、または遺言者も亡くなっている場合であれば家庭裁判所に申立てをして遺言執行者を選任してもらう手続きがあります。
このように選び直しをすることは手間がかかるため、最も確実なのは弁護士や司法書士などの法律専門家を選任しておくことです。
専門家への報酬はかかるものの、弁護士や司法書士に依頼すれば確実に相続手続きをしてもらえるという安心感があります。
認知症などの場合、遺言書作成の意思能力が認められないおそれがある
遺言書を作成する人は多くの場合、高齢であるためすでに認知症などにかかっているおそれがありますが、意思能力を失った状態で作成した遺言書は無効となってしまいます。
公正証書遺言であれば公証人と会話しながら遺言書を作成するため、認知症であることを見過ごして作成されてしまうおそれは極めて低いのですが、問題は自筆証書遺言です。
親が意思能力を失ったことを奇貨として（利用することにより利益を得られる機会であるとして）、同居する子供が自分に有利な遺言書を書かせるといった状況もあり得ますが、類似の事例で遺言書の有効性をめぐり裁判に発展することもあります。
遺言書の有効性をめぐって争うことを避けたい人は、繰り返しになりますが費用がかかっても公正証書遺言を選択するべきです。
遺言書なしで共有持分の相続が発生すると起きるおそれのあるリスク3選
仮に遺言書がなかったり、存在する遺言書が無効だった場合、共有持分の相続が発生するとどのような状況になってしまうのでしょうか。
遺言書なしで共有持分の相続が発生すると起きるおそれのあるリスク3選を解説します。
- 共有者が際限なく増え続け、不動産が細切れになる
- 将来の共有者が不動産の売却・処分で困る
- 将来の相続手続きが煩雑になる
共有名義で不動産を相続した場合のトラブルについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有者が際限なく増え続け、不動産が細切れになる
共有者の数が元々2人だったものが、それぞれの共有者に相続が発生して複数の相続人がいるとなると、世代が下がるごとにネズミ算式に共有者の人数が増えていきます。
将来共有を解消しようとしても、人数が多ければ多いほど話し合いを持つことすら困難になりますから、むしろ、相続の機会に名義をまとめる方向の遺言書を作成しておかなくてはならないのです。
将来の共有者が不動産の売却・処分で困る
遺言書が存在せず共有者が増加すると、将来の共有者がそれぞれの希望で自由に不動産を売却などすることができずに困ることになります。
共有不動産の売却など、軽微ではない不動産の変更行為には「共有者全員」の合意が必要です。
売却や、（借地借家法の適用のある）賃借権設定などの重要な行為については特に、共有者の数が多ければ多いほど意思の合致が難しくなることは言うまでもありません。
各共有者が共有不動産におこなえる行為については、以下の記事で詳しく解説しています。
将来の相続手続きが煩雑になる
遺言書がないと相続手続きの際に相続人全員の協力が必要になることが原則ですので、手続き自体が煩雑になります。
仮に、遺言書の中で「（土地を指定して）Aに相続させる」と指定しておけば他の相続人の関与なしにAだけで相続登記を行うことが可能になります。
しかし、遺言書がない場合はA以外の相続人全員が相続について合意し、遺産分割協議書に署名と実印を押印しなくてはならないため、人数が多い場合は合意も難しく、押印手続きも大変な作業になります。
共有不動産の遺産分割協議書の作成方法については以下をご覧ください。
共有持分の相続登記については以下の記事で詳しくまとめています。
共有名義不動産にまつわるトラブルは専門の不動産業者に相談しよう
共有名義の不動産をめぐってトラブルが発生したら、共有に詳しい不動産業者に相談することがおすすめです。
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なお、弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者として、共有持分の買取を積極的に行っています。
また、弁護士などとも提携しておりますので、法的なアドバイスをさせていただくこともできます。
共有名義の不動産をめぐり他の共有者とトラブルになってしまった場合は、早めに弊社にご相談ください。
弊社にあなたの共有持分を売却いただければ、あなたは他の共有者との共有関係から離脱することができます。
そうなれば、共有名義の不動産のことで、もう頭を悩まさなくてよくなります。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で買取査定を依頼する
専門の買取業者に売却を依頼するメリット3選をお伝えします。
- 共有者同士でトラブル化している不動産の問題から後腐れなく離脱できる
- 最短数日で共有持分の決済が完了する
- まとまった現金を受け取ることができる
共有者同士でトラブル化している不動産の問題から後腐れなく離脱できる
すでに共有者同士の関係が悪くなっており話し合いすらできない状況であっても、共有持分のみを買い取ってくれる不動産業者に売却してしまえば後腐れなく共有関係から離脱することが可能となります。
共有者の数が多くて収拾がつかない状態である、相手方がそもそも話し合いを拒否している、話し合いはするものの合意してくれないなど、共有者の間ではさまざまなトラブルが想定されます。
共有者の意見がまとまらない場合不動産全体の売却は困難ですが、自分の共有持分のみの売却は法的に可能であるため、共有持分買取を専門としている不動産業者への売却を検討してみましょう。
共有持分のみの売却であれば他の共有者に了承してもらう必要はないため、秘密裡に売却してしまえばその後は一切その不動産に関わる必要はなくなります。
共有持分の買取については、個人で行っているブローカーのような人物もいますが、会社組織としてきちんと運営しているところに依頼するべきです。
特に共有者同士が不仲である場合には、売却完了まで他の共有者に売却の予定を知られないことが大切であるため秘密が厳守できる業者であることが絶対条件となります。
最短数日で共有持分の決済が完了する
共有持分の買取業者に売却するメリットとして大きいのは、最短の場合は数日で共有持分の買取り、決済が完了することです。
もちろんスピードが速ければ速いほど他の共有者に売却の事実を知られるリスクが少なくなりますし、売却する本人の精神的な負担も軽くなります。
まとまった現金を受け取ることができる
まとまった現金を、素早く受け取ることが可能であることも共有持分売却のメリットです。
市場価格×持分よりかなり安くはなってしまうものの、煩わしい共有関係から素早く離脱して現金も受け取れるということであれば、精神的に消耗した上に1円も入ってこないことを考えたらはるかに良い状況といえます。
共有持分を相続してしまったものの処分に困り、他の共有者とも関係が悪い人は早めに共有持分買取専門業者に相談してみましょう。
弊社Albalinkの共有持分の買取事例
前項では、共有持分を専門の買取業者に売却するメリットについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の共有持分の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）
まとめ
今回は、共有持分の不動産の相続について、遺言書の作成方法や作成時の注意点について解説しました。
また、遺言書がない状態で共有持分の不動産を相続するリスクについてもお伝えしました。
記事でもお伝えしましたが、共有持分の不動産は遺言書がないと共有者がネズミ算式に増えてしまい、不動産の管理が困難になる恐れがあります。
具体的には、共有名義の不動産は売却しようと思っても、共有者全員の同意がないと、売却することができません。
このように、共有者が多くなると共有名義の不動産をめぐり、共有者同士の意見がぶつかり、トラブルが発生しやすくなります。
ですから、共有者同士のトラブルに巻き込まれたくない場合は、ご自身の共有持分のみ、専門の不動産買取業者に売却してしまうことをお勧めします。
専門の買取業者に共有持分を売却してしまえば、他の共有者との共有関係から抜け出せるため、共有不動産のことで頭を悩まさなくて済むようになります。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があり、共有持分の買取も積極的に行っております。
相続した不動産が共有状態で、他の共有者と不動産をどうするかについて意見が合わない方や、話し合いができずに困っている方などは、ぜひ一度弊社にご相談ください。
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