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行政代執行とは？個人の空き家が対象になる理由
行政の強権がいかんなく発揮される行政代執行とは、どのような法律なのでしょうか。定義や空き家の条件、関連する法律などを詳しく説明します。
行政代執行の定義
行政上の義務を義務者が行わない場合、行政(または行政が委託した者）が代わりに行い、そのためにかかった費用を義務者に請求すること
行政代執行とは、行政上の義務を履行しない者に対して行政が代わりにその義務を強制的に実行し、費用を義務者から徴収することです。空き家問題の場合は、特定空き家に指定された建物の所有者が行政からの改善命令に従わなかった場合に適用されます。
行政による空き家の解体費用は全額所有者に請求され、支払わなければ財産が差し押さえられるほどの強権です。
行政代執行は住民の安全や生活環境を守るための最後の手段です。簡単には実行されません。
対象となる空き家の条件
行政代執行の対象となるのは特定空き家に認定された建物です。空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、以下のいずれかの条件に該当すると判断されます。
| 著しく保安上危険な状態 | 外壁が剥がれ落ちそうなど、倒壊の危険性がある |
|---|---|
| 著しく衛生上有害な状態 | ゴミの不法投棄などによって、悪臭と害虫の発生が見られる |
| 著しく景観を損なう状態 | 手入れされていない庭木が道路にはみ出ている |
その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置しておけない状況なども該当します。このような状態がいつまで経っても改善されることなく、指導や命令にも従わなかった場合に、最後の手段として行政代執行が実施される流れです。
空き家特別措置法とは
空き家特別措置法の正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。増え続ける空き家問題に対処するため2015年に施行されました。
所有者に対して空き家の倒壊の危険性や衛生上の問題などを解消するように、指導や命令を行う権限を定めています。
命令に従わない所有者に対して行政代執行を実施し、建物の解体費用の徴収を実行可能にするための法律です。2023年の法改正によって「管理不全空き家」という区分が新設され、より早い段階から対策を講じられるようになりました。
行政代執行による空き家取り壊しのリスク
相続した空き家を活用するあてがないからといって放置していると、行政から特定空き家に指定され、最終的に行政代執行により取り壊されてしまいます。
空き家特措法により、行政代執行が行われ、空き家が取り壊されてしまうと、所有者に様々なリスクが降りかかります。では具体的にどのようなリスクがあるか解説していきます。
なお、空き家対策特別措置法については、以下の記事で詳しく解説しています。
高額な解体費用を請求される
行政代執行により空き家が解体された場合、解体費用は空き家所有者に請求されます。
しかも、行政代執行による解体費用は、所有者が自ら解体業者に依頼して解体する場合より高額になる傾向にあります。なぜなら所有者自ら解体業者に依頼する場合は、解体費用が安い業者を吟味するはずですが、行政代執行では速やかに解体することが目的なため、行政は工事費用の高い安いを度外視して、大手の解体業者などへ依頼するためです。
場合によっては、行政代執行による解体費用は1000万円近くになることもあります。これほどの大金を請求されてしまったら、ほとんどの方がどう費用を工面すればいいかわからず呆然としてしまうことでしょう。
しかし、どれほど高額であろうと、行政代執行による解体費用はひとたび請求されてしまうと、支払いから逃れることはできません。なぜ支払いから逃れられないのかなど、詳しくは次節以降で解説します。
自己破産しても解体費用の支払いから逃れられない
前節でお伝えしたように、行政代執行による解体費用は高額になる場合が多くあります。
しかし、高額費用が高額だから払えない、もしくは払いたくないからといって、仮に自己破産したとしても支払い義務から逃れることはできません。なぜなら行政代執行による解体費用は、税金同様、国による強制徴収が認められているからです。
税金などの滞納者に対し、国や自治体が強制的に滞納者の財産を差し押さえ、滞納している税金などに充てる手続き
そして破産法252条によって、上記の強制徴収が認められた請求に関しては、自己破産しても支払い義務が残ると定められているのです。
参照元：e-Gov破産法
では、破産しても支払いの義務から逃れられないのであれば、実際、支払えない場合はどうなるのかといえば、上の強制徴収の説明にもあるように、空き家の所有者の財産や給与が差し押さえられることになります。
この差し押さえについては、実際の事例など含め「費用を払えないと財産・給与を差し押さえられる」以降で詳しく解説します。
相続放棄しても解体費用の請求からは逃れられない場合がある
ここまで、行政代執行によるリスクとして、解体費用の支払いについて解説してきました。そのうえで、仮にもしあなたが今、親の代から放置されている空き家を相続するかどうか迷っているところだとしたら、こう思うかもしれません。
「相続放棄してしまえば、たとえ空き家が行政代執行で解体されようが、自分は解体費用の請求とは無関係でいられるのではないか」と。
たしかに、相続放棄を行い、あなたの次の相続順位の相続人が空き家を相続し、管理を行っていれば、行政代執行が行われてもその費用があなたに請求されることはありません。なお、相続順位についてですが、下の図を見てもらえばわかる通り、遺産相続では、民法で相続人の間で相続の優先順位が決められています。
しかし「次の相続順位の相続人が空き家の相続・管理を始めていない場合」は、相続放棄していてもあなたに解体費用の請求がなされる可能性がありあます。なぜなら、次の相続順位の相続人が空き家を相続・管理をしていないということは、まだ空き家の管理者はあなたということになるからです。
実際、民法第940条にも相続放棄した人の相続財産管理義務について、以下のように定められています。
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない”
参照元：法務省(財産管理制度の見直し（相続の放棄をした者の義務）
ちなみに、上で述べた「次の相続順位の相続人が空き家の相続・管理を始めていない場合」とは、具体的には、以下のような場合が考えられます。
- 相続放棄をしたことを次の相続順位の相続人に知らせておらず、次の相続順位の相続人が空き家の相続と管理を始めていない場合
- 相続放棄したことを次の相続順位の相続人に知らせていたが、次の相続順位の相続人が管理を行っている実態がない場合
そして空き家の管理者には空き家を適切に管理する義務があります。実際、空家等対策の推進に関する特別措置法第3条でも以下のように定められています
空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする
このため、たとえ相続放棄を行っていても、空き家の管理者があなたである場合は、行政代執による解体費用はあなたに請求されることになります。
費用を払えないと財産・給与を差し押さえられる
行政代執行による解体費用は、先述した通り、強制徴収(「自己破産しても解体費用支払いから逃れられない」参照)が認められています。
そのため、もし納付期限までに解体費用を支払えない場合、空き家所有者は車や不動産などの財産を行政に差し押さえられることになります。また、財産だけでなく給与も毎月、手取りの1/4までが差し押さえの対象となります。
つまり、ひとたび行政代執行により空き家を解体されてしまうと、あなたは住み慣れた家や、愛着のある車など多くの財産を失い、その後の人生の長い期間をかけて、解体費用を支払い続けていく羽目に陥るかもしれないということです。
費用が払えず財産が差し押さえられた事例
前節で、もし解体費用が支払えない場合は空き家所有者の財産や給与が差押えられるとお伝えしました。しかし、それでも「法的にそう定められているだけで、実際はそうそう、差押えなどされることはないだろう」とたかをくくっている方も中にはいるかもしれません。
しかし、行政代執行の解体費用が支払えず、実際に財産を差押えられた事例は沢山あります。ここではそのほんの一部を紹介します。
上記は、平成29年(2017年)に千葉県柏市で行われた行政代執行です。その際の解体費用1040万円を物件所有者が支払えなかったため、財産の差し押さえが行われました。
もう1件、北海道旭川市の事例も紹介します。下の画像の表を見てもらえばわかる通り、これも平成29年(2017年)にわれた行政代執行です。そしてこの時も解体費用410万円を空き家所有者が支払えなかったため、財産の差し押さえにより、費用が回収されることになりました。
もし行政代執行により空き家が解体され、費用が支払えなければ、この事例のようにあなた自身も財産や給与を差し押さえられる可能性が十分あるということを認識してください。
社会的信用を失う恐れがある
行政代執行による空き家の解体は、あなたの社会的信用も失墜させる恐れがあります。なぜなら、行政代執行による空き家の解体は、増え続ける放置空家に対する社会的関心と、注意喚起を促す意味で、ニュースで取り上げられることも多いからです。
ニュースで取り上げられると、テレビやネットの記事で空き家の画像が広まることになります。そうなると、空き家の所有者があなたであると知っている方(近隣住民など)がそうした画像を目にするかもしれません。もしそうなればそうした方々のあなたへの信用度はがた落ちになるでしょう。
さらに、近隣住民など、空き家の所有者があなたであると知った誰かが、興味本位や、個人的に制裁を下してやろうといった気持ちで、ネットであなたの氏名を晒す可能性もあります。
そうなればあなたは近隣住民どころか、不特定多数の人間に「法律(空き家法)を守らず、近隣住民に迷惑をかけ、行政処分を受けた人物」として知られてしまいます。そのような人物を信用する人などいないでしょう。
行政代執行により空き家の所有者の氏名が公開された事例
前節で、空き家が行政代執行が行われると所有者の氏名が公開されるリスクがあるとお伝えしました。しかし、このリスクに関しても、財産の差し押さえ同様、「そうあることではないだろう」と感じる方もいるかもしれません。
しかし実際に、315の自治体(2020年4月時点)が独自の空き家条例を設け、自治体からの改善命令に従わない場合などは、空き家所有者の氏名を自治体のホームページなどに公開してもよいと定めています。
参照元：条例による制裁的公表の現状と課題
たとえば、下記の事例を見てもらえばわかる通り、埼玉県坂戸市では、特定空き家に指定され、改善命令(「命令が行われる」参照)を出した時点で空き家の所有者の氏名を公開しています。
また大阪の枚方市も、行政代執行を行った空き家所有者の氏名を市のホームページ上で公開するとしています。
放置空き家が行政代執行や略式代執行により解体された事例
前章で行政代執行で空き家が解体された場合のリスクをお伝えしてきました。実際に財産が差し押さえられたり、空き家所有者の氏名が公開される事例も紹介しました。
それでも「リスクがあるのはわかったけれど、そもそも行政代執行などめったに行われないだろうし大丈夫」と考えている方もいるかもしれません。もしそうした方がいるとしたら、早めに考えを改めるべきです。
なぜなら、放置空き家の増加に伴い、現に行政代執行による空き家の解体件数は年々増えているからです。具体的には2020年3月時点で行政代執行が行われた空き家は260件にのぼります。
参照元：国土交通省(空家法施行から５年、空き家対策に取り組む市区町村の状況について)
具体例として、直近から過去に遡って行政代執行や略式代執行が行われた事例を5例紹介します。
なお、略式代執行とは緊急を要する対処を実施するため、行政代執行に必要な手続きを簡略化したものです。所有者の特定ができていなくても代執行できます。
略式代執行の場合は所有者不明が前提となっているため、費用は税金でまかなわれるケースが多いですが、費用を求められるケースもありますので、参考程度にご確認ください。
【事例1】広島県江田島市(2023年1月)
1例目は広島県江田島市の木造二階建ての空き家が強制代執行で取り壊された事例です。この空き家は2018年頃から屋根瓦などの崩落が起きており、通行人に危害を及ぼす可能性があることから、空き家の前の市道が通行止めになっていました。その後、2022年に特定空き家に指定され、行政代執行に至りました。
| 築年数 | 不明 |
|---|---|
| 構造 | 木造二階建て |
| 周囲への被害 | 空き家の瓦などの落下物があり危険なため、5年前から空き家の前の市道が通行止めにされていた |
| 特定空き家への指定時期 | 2022年 |
| 解体費用 | 370万円 |
| 費用の回収 | 所有者から徴収 |
参照元：中国放送(空き家を行政代執行 解体費用は所有者などから徴収へ 広島)
【事例2】三重県名張市(2023年1月)
2例目は眉間県名張市の木造(一部鉄骨造)の住宅兼作業所1棟と、木造の住宅1棟がが強制代執行で取り壊された事例です。この空き家も1例目の広島の空き家同様、外壁の崩落などがあり、2012年ごろから近隣住民が市へ相談を行っていました。その後、2020年に特定空き家に指定され、行政代執行に至りました。
| 築年数 | 50年程 |
|---|---|
| 構造 | 木造一部鉄骨造2階建ての住宅兼作業所1棟 (隣接する木造2階建ての住宅1棟) |
| 周囲への被害 | 空き家の屋根や外壁が崩落しており危険なため、2012年ごろから近隣住民が市に相談していた |
| 特定空き家への指定時期 | 2020年 |
| 解体費用 | 700万円 |
| 費用の回収 | 所有者から徴収 |
参照元：伊賀タウン情報ユー(倒壊恐れの空き家解体 名張市で行政代執行)
【事例3】略式代執行事例：千葉県香取市
空き店舗ビルの附属の建屋の倒壊と倒壊した屋上塔屋の部材飛散のおそれがある物件です。
破損した玄関ドアガラスについて、平成26年1月に隣接ビル管理会社から市に通報がありました。自治会や近隣住民からも毎年、対処してほしいとの要望がある物件です。
市は固定資産税情報によって、所有者がすでに出国していることを確認しました。住民票の該当もないため、所有者不明として略式代執行に踏み切っています。
| 築年数 | 50年程度 |
|---|---|
| 構造 | ＲＣ造４階建て |
| 周囲への影響と被害 | 部材やガラス破片の飛び散り・倒壊の危険性など |
| 特定空き家への指定時期 | 平成28年8月 |
| 解体費用 | 約120万円 |
| 費用の回収 | 財産管理制度の活用 |
参照元：国土交通省(空家法に基づく略式代執行事例) 千葉県香取市
【事例4】略式代執行事例：東京都台東区
平成24年11月に、近隣住民から老朽化等により傾いた建物があると区に通報が入ります。
建物全体の傾きがひどく、このままにしておくと建物が倒壊するのは間違いありません。隣の建物への被害や、敷地及び建物内のごみ等による害虫の発生、放火などの可能性を確認した区は、平成30年1月に建物の解体と残地物撤去の略式代執行を実行しました。
未登記かつ固定資産税情報の該当がなく、所有者情報の聞き取りができなかったため、費用の回収見込みは立っていません。
| 築年数 | 未登記のため不明 |
|---|---|
| 構造 | 木造2階建て |
| 周囲への影響と被害 | 建物が傾いている |
| 特定空き家への指定時期 | 平成29年11月9日 |
| 解体費用 | 150万円 |
| 費用の回収 | 回収の見込みなし |
【事例5】略式代執行事例：東京都町田市
所有者が死亡後、空き家になった物件です。建物は死後2年間、全く管理できていない状態が続きます。やがて前面道路側に立木が越境し、トタン塀も傾斜するようになりました。
通学路に面しており、このまま放置すると通行人や周辺住民に危害を及ぼすことは確実です。市は対応の緊急性が極めて高いと判断し、平成29年10月に、①空家等のアンテナ及び軒樋の撤去②都道沿いのトタン板塀の撤去、③都道及び市道沿いの立木の伐採の略式代執行を実施しました。
固定資産税の税情報や戸籍調査によって、法定相続人が不在であることが確認され、費用は財産管理制度の活用にてまかなわれました。
| 築年数 | 不明 |
|---|---|
| 構造 | 敷地内の立木・トタン板トタン板・アンテナ及び軒樋 |
| 周囲への影響と被害 | 道路に立木がはみ出ている・トタン板の傾斜・アンテナ及び軒樋の落下等のおそれ |
| 特定空き家への指定時期 | 平成29年9月6日 |
| 解体費用 | 約30万円 |
| 費用の回収 | 財産管理制度の活用 |
参照元：国土交通省(空家法に基づく略式代執行事例) 東京都町田市
事例にみる共通点と教訓
行政代執行にまで行き着くケースは稀です。稀なケースとはいえなぜ行政代執行まで行ってしまったのでしょうか。
事例から紐解く共通点と教訓について、詳しく説明します。
なぜ行政代執行にまで行き着いてしまうのか
行政代執行にまで行き着いてしまう大きな理由の一つに、行政からの指導や命令に応じないことが挙げられます。指導や命令の前に行政に相談していれば、行政代執行にまで行き着いてしまうことはありません。
なぜ、所有者は行政からの指導を無視してしまうのでしょうか。それぞれの事例に共通しているポイントは以下の2点です。
経済的な理由
行政指導に応じない最大の理由は、費用が捻出できないため、と言っても過言ではありません。
解体には数百万円、修繕にも数十万円から数百万円の費用がかかります。特に地方の空き家は資産価値が低く、売却も困難なことが多いため、所有者は「お金をかけてまで解体する価値がない」と考えてしまいがちです。
また、遠方に住んでいる所有者にとっては、移動費や宿泊費なども含めると、さらに費用がかさみます。
対応したくても金銭的な問題からどうしようもできない状態です。
放置してしまう所有者の多くは、行政への相談で解決の糸口が見つかることを知りません。
心理的な要因
建物への愛着や、解体に至るまでの手続きの大変さ、共有名義などの問題など、費用面以外にも問題を抱えているケースもあります。いくら行政からの指導とはいえ、二つ返事で対応できるケースの方が稀かもしれません。
解体に至るまでに、解決しなければいけない問題が山積みされていることも多いです。
空き家問題には、それぞれに根深い背景があります。
行政や専門家への相談が大切
行政代執行を回避するためには、専門家や行政への早めの相談が大切です。
空き家の所有者には「費用がない」「手続きが面倒」といった心理的な壁があり、問題を放置しがちです。しかし、実際には相談の先に解決の糸口は用意されていることを知っておくべきです。
行政からの指導があった時点で相談窓口を利用すると、費用補助制度や税制優遇などの情報を得られます。
また、不動産や法律の専門家に相談することで、現状の空き家をどうすれば良いか、具体的なアドバイスを受けられます。
空き家問題の現実から目を背けたくなる気持ちはよく分かりますが、放置すればするほど状況は悪化し、費用負担も増えることを忘れてはいけません。最悪の事態になる前に、まずは相談してみましょう。
行政代執行が行われるまでの流れ
ここまで行政代執行によるリスクや、実際に行政代執行が行われた事例を紹介してきました。放置空き家の所有者にとって、行政代執行は「対岸の火事」などではなく「今ここにある危機」であることを理解していただけたはずです。
しかし、だからといって明日にでも突然、自分の空き家が解体されてしまうかもしれないと慌てることはありません。行政代執行は行政にとっても最終手段です。そのため行政代執行が行われるまでにはいくつもの過程があります。
そこで、この章では行政代執行が行われるまでの流れを解説します。
特定空き家に指定される
空き家を放置し続け、老朽化が著しく進むと、行政調査が行われます。行政調査の結果、景観上、衛生上、安全上問題があると判断されると、特定空き家に指定されてしまいます
行政機関が行政目的で行う調査
空き家を調査する場合は、空き家の管理・利用状況や、所有者などを明らかにする
この特定空き家への指定が、行政代執行へ至る道の始まりとなります。ですから特定空き家に指定された時点で、行政代執行のリスクがぐっと近づいたと危機感を持つべきです。
前章で2020年3月時点の行政代執行件数が260件だとお伝えしました。正直、この件数を見てもそれほど多く感じなかったかもしれません。
しかし、同年同月時点の特定空き家への指定件数は19000件以上もあります。行政代執行は明日には行われませんが、特定空き家への指定は明日にでも行われてしまう可能性があります。
参照元：国土交通省(空家法施行から５年、空き家対策に取り組む市区町村の状況について)
なお、特定空き家に指定される空き家の詳しい条件については、下図の「Check」を参照してください。当てはまる項目が多い場合は要注意です。
実際に特定空き家に指定されると以下のような「特定空家等認定通知書」が行政から空き家所有者に送られます。
参照元：鹿沼市の特定空家等認定通知書
助言・指導が行われる
特定空き家に指定されても空き家の状況が改善されなかった場合、行政から空き家所有者に対して以下のように文書にて空き家の状態を改善するための助言・指導が行われます。
参照元：鹿沼市の特定空家等に関する指導書
助言・指導は、空き家所有者が自発的に空き家の状況を改善することを期待して行われる行政指導です。行政としては、なるべく早く所有者自らが状況を改善することを期待しています。そのため、助言・指導は数回にわたって行われることがあります。
なお、行政が助言・指導を行う空き家の条件は以下の通りです。
- 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害となる恐れがある
助言・指導には法的拘束力はありませんが、所有者は助言・指導に従い、空き家の修繕や解体などを行う必要があります。
勧告が行われる
助言・指導を行っても、所有者が空き家の状態を改善しなかった場合、行政から所有者に対し、以下のような文書により勧告が行われます。
参照元：鹿沼市の特定空家等に関する勧告書
勧告で通達される内容は助言・指導と同様で空き家に対する改善要求になります。また、勧告にも法的拘束力はありません。
ただし、助言・指導よりも重い行政指導となります。そのため、勧告を受けると、対象の空き家が建つ土地に対する「居住用地の特例」が解除されます。その結果、毎年支払う固定資産税が6倍になってしまいます。
居住用地の特例とは居住用の建物(空き家を含む)が建つ土地に対する特例です。下の図を見てもらえばわかる通り、特例が適用されることで、居住用の建物が建つ土地の固定資産税は1/6に軽減されています。
参照元：総務省｜固定資産税制度について
しかし、特定空き家に指定され、勧告が行われると、この特例が解除されます。そのため、固定資産税が6倍になってしまうわけです。
固定資産税が6倍になるペナルティについて詳しく知りたい方はこちらの記事を参照ください。
命令が行われる
空き家所有者が勧告にも従わない場合、行政から所有者に対し、空き家の状態を改善するようにという命令が以下のような文書にて届きます。
参照元：鹿沼市の特定空家等に関する命令書
助言・指導、勧告とは違い、命令には法的拘束力があります。そのため、正当な理由なく無視すると所有者は罰金50万円を科せられます。所有者は命令に従い、行政が指定した期日までに空き家にしかるべき措置を取らなくてはなりません。
なお、命令を受けた段階で、その事実が空き家のある市町村の広報誌とHPに掲載されます。これは懲罰的な意味合いというより、倒壊などの危険がある空き家なので近づかないようにといった注意喚起として行われます。
ただし、「社会的信用を失う恐れがある」でお伝えしたように、この命令の段階で、空き家の所在地だけでなく、所有者の氏名を公開する自治体もあります。
戒告が行われる
所有者が命令にも従わなかった場合、行政から所有者へ、以下のような文書で戒告が行われます。
参照元：鹿沼市の特定空家等に関する戒告書
戒告とは「これ以上、空き家を現状のまま放置するなら行政代執行を行います」という最後通告です。
実際、上記、戒告書を見ればわかる通り、戒告書には空き家の状態を改善するための「履行期限」が設定されています。そして、履行期限までに所有者が空き家に対して「とるべき措置」をとらなければ行政代執行を行うと記されています。
もし履行期限までに空き家に対してしかるべき措置が行えない場合は、いつまでに措置するつもりであるという意思を所有者から行政へ伝える必要があります。もし伝えないと、措置を行う意思がないと見なされ、行政代執行が行われてしまうからです。
代執行令書で行政代執行を通知される
戒告で通達した履行期限までに空き家の状況が改善されなかった場合、行政から所有者に以下のような代執行令書が送られます。代執行令書とは行政代執行(解体)を行うという通達です。代執行令書には以下の事項が記載されています。
- 代執行実施の時期
- 代執行の責任者の氏名
- 代執行にかかる費用の見積額
前節で説明した戒告書と代執行令書の違いを一言でいうと以下のようになります。
- 戒告書
- 所有者に空き家の改善を促す文書
- 代執行令書
- 「行政代執行を行う」という決定事項の通達書
つまり戒告書の段階であれば行政代執行を回避するチャンスがありますが、執行令書が届いたら行政代執行を回避できないということです。
実際、前節でお伝えしたように、戒告には改善するための猶予期間(履行期限)が記載されていますが、代執行令書に猶予期限の記載はありません。
なお、行政代執行が認められるのは、以下の場合です。
- 所有者が市町村の命令に係る措置をしない場合
- 所有者の措置が状況を改善するのに充分でない場合
- 猶予期間内に措置が終わる見込みがない場合
行政代執行の実施され費用の請求される
代執行令書に記載された日に行政代執行が行われます。
行政代執行は朝から行われる場合が多く、当日は朝から行政側の職員(市町村の職員)10名程度と解体業者が現場の空き家に集まります。場合によっては、行政代執行の様子を取材するマスコミが集まることもあります。
参照元：葛飾区の空き家行政代執行
その後、職員が行政代執行開始宣言を行い、行政代執行による解体が開始されます。そして、予定の作業が全て完了した後、解体費用が所有者に請求されます。
抵当権がついていても行政代執行は実施される
空き家に抵当権がついていても行政代執行は実施されます
所有者が購入した物件のローンを支払えなくなったときのために、金融機関があらかじめ建物や土地を担保にする権利。
ローンが払えなくなった際は、金融機関が担保にした物件や土地を差し押さえる。
仮に抵当権がついている物件を行政が行政代執行で解体した結果、担保となる建物や土地を失い、金融機関が損害を被ったとします。その場合でも、行政代執行を行うことが決まった段階で、行政が金融機関に連絡を入れるなど、適切な手続きを踏んでいれば、行政が法的責任を負わされることはありません。
参照元：行政代執行による除却の事務手続き
そもそも、行政代執行されるほど老朽化が進んだ空き家は、築年数も相当古いはずですから、ローンが残っている可能性は低いです。ローンが完済された時点で、抵当権の役目は終わっています。
しかし、ローンが完済されている空き家であっても、登記簿上、抵当権が残っている可能性はあります。なぜなら、ローンの返済が終わっても、所有者が法務局に申請しない限り、登記簿上から抵当権は消えないためです。
行政代執行の費用を支払う人
行政代執行の費用は、誰が負担するのでしょうか。基本的なパターンからイレギュラーパターンまで詳しく紹介します。
空き家の所有者が全額支払う
行政代執行の費用は原則として全額、空き家の所有者が支払います。行政は公共の安全を守るために建物の解体を強制的に行いますが、かかった費用は一時的に立て替えるだけです。最終的な負担は所有者に回ってきます。
行政代執行は所有者が問題を放置した結果です。最後は自己責任として費用を負わされてしまいます。
所有者が複数人いる場合
所有者が複数いる空き家の場合、行政代執行の費用は相続人全員が連帯して支払い義務を負います。
行政は特定の相続人一人に全額を請求することもできますし、全員に均等に請求することも可能です。もし一人で解体費用全額を支払った場合、その人は他の相続人に対して、それぞれの負担分を支払うよう求める「求償権」を行使できます。
所有者が複数人いる場合、相続人同士の意見が対立し、費用の分担や空き家の処分方法について話し合いがまとまらないまま放置されるケースが多いです。
相続放棄された場合
相続人が全員、相続放棄をした場合は空き家は法的に所有者不在の状態になります。所有者不在になると、原則として行政代執行の費用は誰にも請求できません。
請求先がない状態でも行政は公共の安全のため、費用を立て替えて代執行を行います。費用を回収するために、裁判所に「相続財産管理人」の選任を申し立てることもありますが、空き家以外の財産がなければ費用回収は困難です。
最終的に代執行にかかった費用は税金でまかなわれる、ということになります。
例外的に、相続放棄した人が現に占有している場合や、次の相続人による管理が開始されるまでに管理者としての責任が発生している場合は、解体費用が請求されるケースもあるため注意が必要です。
略式代執行の場合
略式代執行は、人命に関わるような緊急事態で、所有者が不明な場合や連絡が取れない場合に行われます。
基本的に費用を請求する相手はいません。したがって、行政が一時的に費用を立て替えて解体を進めます。
後日、所有者が判明すれば費用が請求されますが、所有者が見つからない、または支払い能力がない場合、解体費用は税金で充当されます。
行政代執行に比べて略式代執行は所有者が不明であるという前提から、費用負担は税金になるケースが多いです。
費用の支払いができない場合
費用の支払いができない場合に、行政がとる手段は財産の差し押さえです。費用の支払いについて3つのポイントにて詳細を説明します。
財産の差し押さえ
行政代執行の費用は公法上の債権と同等の扱いです。所有者が費用を支払わない場合、税金の滞納と同じように強制徴収されます。
支払い命令に従わない場合、自治体は所有者の財産を差し押さえできるほどの強い権限を持っています。
差し押さえの対象となるのは、代執行された空き家だけでなく、所有者が住んでいる自宅、預貯金、自動車、有価証券など、あらゆる財産です。
自己破産の免責はない
行政代執行の費用は税金と同様の「非免責債権」です。一般的な借金やクレジットカードの負債などは自己破産で支払義務が免除されますが、税金や健康保険料、行政代執行の費用といった公法上の債権は免責の対象外とされています。
したがって、自己破産をしても支払いを免れることはできません。費用を支払えない場合でも、負債が残り続けることになります。代執行の費用は所有者にとって極めて重い負担です。
費用負担の軽減措置
基本的に行政代執行の費用を軽減する措置はありませんが、行政代執行に至る前の段階で、自主的に問題を解決しようとしている所有者への費用負担の軽減措置は存在します。
多くの自治体では、倒壊の危険がある空き家を自主的に解体する場合、費用の一部を補助する空き家解体費用補助金制度を設けています。また、リフォームやリノベーションによる活用を促す補助金制度も支えとなってくれるでしょう。
解決に向けて早めに動き出せば、大きな負担を負わずに済む可能性がある、というわけです。
行政代執行を回避する5つの方法
行政代執行のリスクや、そこに至るまでの流れを把握していただいたところで、では実際に、どうすれば行政代執行を回避できるかについてお伝えします。
行政代執行を回避する方法は大きく分けて以下の2つがあります
先に結論を述べてしまうと、上記2つのうち、賢い選択は「2」の「空き家を不動産買取業者に売却する」ことです。その理由も解説していますので、とにかく費用をかけずスピーディーに空き家を手放したい方は、「不動産買取業者に売却する」をご確認ください。
空き家を修繕・解体する
当たり前のことですが、行政代執行前に所有者自ら空き家を修繕(リフォーム)するか解体してしまえば、行政代執行を回避できます。そこで、修繕や解体にかかる費用や、解体のための補助金などについて解説します。
行政の改善指導に従って修繕する
特定空き家に指定されてから、戒告が行われるまでの間に、行政の改善要求に従って、空き家を修繕すれば行政代執行まで処分がいくことはありません。
ただし、特定空き家に指定されている時点で、老朽化が相当進んでいるはずですから、修繕箇所は空き家全体に及ぶことでしょう。そのため、行政の改善要求に適(かな)う状態に空き家をするには大掛かりなリフォームが必要になります。
リフォーム費用は、仮に空き家を一軒丸ごとリフォームしようとすると、平均で300万円から800万円近くかかります。老朽化が激しい場合、解体費用より高額になることもあります。
しかも一度費用をかけてリフォームすれば終わりではありません。なぜなら空き家を所有する限り、管理し続けなくてはいけないからです。ですから、この先も空き家が劣化するたびに修繕費用がかかり続けることになります。
そして、もしそうした管理を怠れば、また特定空き家に指定され、行政代執行のリスクに晒されることになります。
自分で解体業者に依頼して解体する
前節の修繕と同様、特定空き家に指定されてから、戒告が行われるまでの間に、空き家を解体してしまえば、空き家がないのですから、当然行政代執行が行われることはありません。
ただし、老朽化した空き家の解体は、所有者自ら業者を選び、依頼した場合でも平均で200万円から500万円程かかります。
しかも、空き家を解体してしまうと、前述の住宅用地の特例(「高額な解体費用を請求される」参照)の条件から外れてしまうため、固定資産税が6倍になってしまいます。
また、解体して空き家がなくなっても、土地の管理義務は残ります。そのため、雑草の除去など、土地の管理を続けなくてはいけません。
なお、空き家を解体するリスクについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
自治体の補助金利用して解体する
自分が支払う解体費用を少しでも減らしたい場合は、自治体の空き家解体のための補助金を利用する手もあります。
下の表は補助金制度を設けている自治体の一部です。表を見てもらうとわかる通り、補助金を支給している自治体のほとんどが、解体費用の1/3～1/2程度を補助しています。仮に解体費用が500万円かかる場合でも、補助金を利用すれば250万円から330万円の支払いで済むわけです。
| 市区町村 | 補助金額 | 上限 |
|---|---|---|
| 札幌市 | 解体費用の1/3 | 50万円 |
| 前橋市 | 解体費用の1/3 | 20万円 |
| 台東区 | 解体費用の1/3 | 50万円 |
| 行田市 | 解体費用の1/2 | 30万円 |
| 厚木市 | 解体費用の1/2 | 50万円 |
| 岡崎市 | 解体費用の1/2 | 10万円 |
| 舞鶴市 | 解体費用の1/3 | 30万円 |
| 下関市 | 解体費用の1/2 | 40万円 |
| 佐賀市 | 解体費用の1/2 | 50万円 |
ただし、1点注意が必要です。それは、補助金は基本的に解体工事後に支給されるということです。そのため、一度は解体費用を全額自分で支払わなくてはなりません。
また、自治体によっては補助金制度を設けていないこともあるので注意が必要です。自分の空き家が自治体が助成金を設けているかを知りたい場合は「自治体の市町村名 空き家解体 補助金」で検索してみてください。
以下は、試しに「伊勢市 空き家解体 補助金」で検索した結果です。検索トップに伊勢市の木造空き家解体の補助制度のページが表示されました。
なお、空き家の補助金については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
解体ローンを利用して解体する
解体費用として一度にまとまったお金が用意できない場合は、金融機関の「空き家専用の解体ローン」を利用する方法があります。
空き家専用の解体ローンとはその名の通り、空き家の解体費用のためのローンです。空き家ローンは銀行のフリーローン（目的を定めない、個人向けの融資)と比べ、金利が低く設定されています。
たとえば100万円から200万円くらいのフリーローンの年利は、変動で4％～6%、固定だと6％～8％くらいですが、下の表を見てもらうとわかるように、空き家専用ローンの金利は2％～4％程度です。
| 金融機関名 | 借入金額 | 借入期間 | 年利(目安) |
|---|---|---|---|
| JAバンク | 10万円〜300万円 | 5年以内 | 1.5% |
| 群馬銀行 | 10万円〜300万円 | 6ヶ月以上7年以内 | 2%〜3.5% |
| 東京ベイ信用金庫 | 1万円〜500万円 | 3ヶ月以上20年以内 | 2.2%〜3.7% |
| 中国銀行 | 10万円〜500万円 | 6ヶ月以上10年以内 | 2.8% |
また、原則として担保や保証人が不要なため、ローンを組むためのハードルが低いです。
ただし、ローンを組むとそれなりの期間(長ければ10年以上)、解体費用を返済し続けていかなければなりません。そのため、しっかり返済計画を立てたうえで利用することをお勧めします。
不動産買取業者に売却する
ここまで、行政代執行を回避する方法として、修繕やリフォームといった方法をお伝えしてきましたが、一番賢い方法は不動産買取業者に売却することです。
なぜなら、ここまで紹介してきた方法は所有者に費用負担があり、空き家の管理の手間も残るものでしたが、不動産買取業者への売却は、所有者の費用負担がなく、売却してしまえば空き家の管理からも完全に解放されるからです。
専門の買取業者は老朽化が進んだ空き家でもそのまま買い取ることができます。 なぜなら買取業者は、事業目的で空き家を買い取っており、買取後、リフォームなど手を加えることを前提にしているためです。
ですから売却にあたり、所有者自身でリフォームなどを行う必要がなく、費用をかけずに売却することができます。
弊社、株式会社Albalinkも老朽化が進んだ空き家専門の買取業者です。年間600件以上（※2023年1月～10月の実績）の買取実績があり、過去にフジテレビの「イット」などメディアで取り上げられたこともあります。放置してしまっている空き家を費用をかけずに手放したいなら、ぜひ一度弊社にご相談ください。
弊社に買取依頼をしていただければ、今後一切、空き家のことで頭を悩ます必要がなくなります。しかも、売却益という思わぬ副産物も手にすることができます。
>>【倒壊寸前の空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、空き家の買取業者については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
老朽化した空き家の売却は専門の買取業者へ
前節で、行政代執行を回避するなら買取業者へ売却するのが一番とお伝えしました。しかし、買取業者ならどこでもいいわけではありません。
なぜなら、買取業者によって何を専門に買い取っているかが異なるからです。たとえば、マンションを専門に買い取っている買取業者もいれば、弊社のように空き家を専門に買い取っている買取業者もいます。
その中で、空き家を売却するなら当然、空き家専門の買取業者に依頼すべきです。
空き家専門ではない買取業者に依頼すると、空き家を活用するノウハウがないため、買い取りを拒否されてしまうこともあります。
その点、先述した通り、弊社、株式会社Albalinkは、空き家専門の買取業者です。今までも老朽化した空き家を多数買い取ってきました。たとえば、下記のように、20年放置され、壁に穴が開き、雨漏りもする物件を780万円で買取った実績もあります。
参照元：Albalink買取実績
上記の物件の状態を見て、「自分の空き家と似たような状態だ」「こんな物件でも買い取ってもらえるのか」と思った方は、もうその時点で、所有する空き家の悩みから解放される一歩を踏み出せています。
ぜひさらにもう一歩踏み出し、弊社の無料買取査定を利用してみてください(買取査定依頼だけのご利用でも、その後、しつこい営業などは行いませんので、ご安心ください)。その先に、空き家の行政代執行のことも、管理のことも、税金のことも考えなくていいという、すがすがしい未来が待っています。
まとめ
今回は、空き家を放置した結果、行政代執行により解体されてしまうことのリスクとそのリスクを回避するための方法をお伝えしました。
記事内でもお伝えした通り、行政代執行を回避するための方法として、所有者自ら業者に依頼してリフォームや解体行う方法がありますが、いずれも費用がかかります。また、空き家(土地)を所有し続ける限り、管理の手間や義務も残り続けます。
しかし、空き家専門の買取業者に依頼すれば、空き家所有者がリフォームなどの費用を負担することなく、スピーディーに空き家を売却することができます。
なぜなら、専門の買取業者は老朽化が進んだ空き家を買い取った後、フォームなどを行い、再販・運用するノウハウに長けているためです。たとえば、必要最低限のリフォームを施し、不動産投資家へ賃貸物件として再販売するなどの活用法があります。
弊社、株式会社Albalinkも年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績）を持つ、老朽化が進んだ空き家の買取に強い専門の買取業者です。そのため、老朽化した空き家に特化した活用ノウハウと人脈を豊富に持っています。
たとえば、千葉県鎌ケ谷市にある老朽化した空き家を買いっ取った後、リフォームにより賃貸物件として生まれ変わらせ、入居者を付けたうえで、不動産投資家に売却したこともあります。
ですから空き家を放置してしまっており、行政代執行の不安に駆られている方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。弊社に買取をご依頼いただければ、行政代執行を回避できるのはもちろん、空き家の管理責任や金銭的負担からも永遠に解放されます。
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