株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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そもそも未登記建物とは？
登記とは、不動産に関する情報を「登記簿」という公的な記録に記載し、正式に証明する制度です。登記を行うことで、不動産の条件や権利などを第三者へ証明できるようになります。
登記には大きく分けて「表題登記」と「権利部の登記」の2種類があります。
表題登記
不動産について最初に行う登記で、建物の「住所（所在）」「構造」「床面積」などの物理的な情報を記録します。一般的には、新築や建て替えによって、新たな建物ができあがった際に行います。
権利部の登記
建物や土地が「誰のものか」「どんな権利があるか」を証明するための登記です。
所有者の氏名や住所、登記の目的などが記載され、不動産の売買や相続の際に所有権を明らかにするために必要になります。
一般的に「未登記建物」というと表題登記がされていない建物を指しますが、本記事では権利部が未登記のケースも含めて「未登記建物」として説明します。
未登記かどうか確認する方法
建物が登記されているか否かを調べる方法は大きく分けて、「固定資産税納税通知書」を確認する方法と「全部事項証明書」で確認する方法の2つがあります。
固定資産税納税通知書を確認する
1つ目は、役所から毎年4～6月頃に送付される「固定資産税納税通知書」を確認する方法です。
上の画像のように、通知書の「家屋番号」の欄が空欄であったり、「未登記家屋」と記載してあったりした場合、未登記建物である可能性が高いと考えられます。
ただし、役所のミスにより、まれに家屋番号が記載されているのに未登記になっているケースもあります。
そのため、次の確認方法である「全部事項証明書」による確認も行っておくと確実です。
全部事項証明書を確認する
2つ目の未登記建物の確認方法は、「全部事項証明書」を請求することです。
全部事項証明書とは、不動産登記簿に記載されたすべての内容を証明する書面で、法務局で取得できます。
未登記建物の場合は登記簿そのものが存在しないため、全部事項証明書を取得できません。
つまり、請求しても交付されなければ、その建物は未登記であると判断できます。
逆に、全部事項証明書を取得できた場合は、その建物が登記済みであることを意味します。
登記は法務局に対して行う手続きであるため、法務局で全部事項証明書を請求して確認するのが最も確実な方法です。
未登記建物が生まれる原因
未登記建物はなぜ生まれてしまうのでしょうか？その原因には、主に次の3つが挙げられます。
- 建築時に表題登記が見落とされていた（特に築古物件で多い）
- 増改築を行った際、本来必要な表題部の変更登記をリフォーム業者などが行わなかった
- 相続などで名義人が変わる際に、権利部の登記を行わなかった
なお、登記をしていなくても、自治体は現地調査によって所有者を把握し、固定資産税などを毎年課税します。
固定資産税などを支払っているからといって、登記が行われているとは限らないため注意しましょう。
相続した未登記建物をそのままにすると危険な理由
未登記建物は、所有者が登記を行わない限り、いつまでも未登記のまま残ります。
相続した未登記建物を放置すると、将来さまざまなリスクや不利益を招く可能性があるため注意が必要です。ここでは、相続人が直面し得る主な問題点を紹介します。
相続登記が義務化された
相続登記の義務化は2024年4月1日から始まっており、相続の開始を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。
参照元：東京法務局｜相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）
相続人が複数いる場合は「相続人の中で一番遅く相続開始を知った人が、そのことを知った日」から3年以内です。
相続登記しないときの罰則
不動産を相続したにもかかわらず、正当な理由なくに3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料を科せられる可能性があります。
義務化以前の相続不動産も登記対象
相続登記の義務化は、施行前に相続した不動産にも適用されます。
改正法の施行日（2024年4月1日）時点で未登記の場合は、その日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
なお、相続登記の義務化については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
家や土地を売却できない
表題部の登記がされていない家や土地は、売却ができません。
不動産の売買では、「その建物が誰のものか」を証明する必要があります。
その証明に使われるのが権利部の登記情報ですが、これは表題登記をしていなければ作成できません。
つまり、表題登記をしていない家や土地は、売主が「自分のものです」と証明できず売却できないのです。
さらに、未登記のままでは住宅ローンが利用できないため、買主が資金を用意できず、結果として売却が難しくなります。
もし、増改築などで建物条件が変わっているのにもかかわらず、表題部の変更登記をしていない場合は、売却までに変更登記を行い、登記簿と実際の建物の条件を一致させておく必要があります。
ローンが借りられない
前述したように、建物が未登記のままでは銀行などからローンを借りられません。これは未登記建物の相続人も同様です。
金融機関が不動産を担保に融資する際は、抵当権の設定登記が必要です。しかし、未登記の不動産には抵当権を設定できないため、第三者に対して権利を主張できず、債権回収が難しくなるリスクがあるのです。
したがって、相続した未登記建物を担保にローンを利用するには、まず建物や土地を登記しておく必要があります。
第三者に権利を主張できない
土地が他人の所有地で、建物が相続人のものである「借地権上の建物」の場合、建物が未登記だとその権利を第三者に主張できません。
民法177条は、未登記建物は第三者に権利を対抗できないと定めています。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。引用元：e-Gov法令検索｜民法177条
ここでいう第三者とは、地主や建物相続人以外のすべての人です。
従来、借地権は登記が難しく、登記が行われていないのが一般的です。つまり、相続するときは「建物は未登記、借地権も登記されていない」状態で受け継ぐことになります。
しかし将来、地主が土地を第三者に売却した場合、買主から「建物の借地権は存在しない」と主張されてしまうと、相続人はこれに対抗できず建物を明け渡さなければならない恐れがあるのです。
自分の相続人に迷惑がかかる
登記をしないまま建物を放置すると、子どもや孫など将来の相続人に大きな負担をかけることになります。
未登記建物を相続した場合、相続人は過去にさかのぼって膨大な書類を集め、権利関係を確認することになるからです。
相続人の数は世代が進むほど増え、それに比例して必要な書類を準備するのが難しくなり、相続手続きが思うように進まなくなることもあるでしょう。
最終的には、子どもなどの相続人に大きな手間がかかったり、高額な登記費用を負担させたりする可能性が高くなってしまいます。
過去の固定資産税が徴収される恐れあり
多くの自治体では、未登記であっても現地調査などをもとに所有者と判断した人に固定資産税を課しています。
ただし、自治体によっては未登記建物の存在自体を把握しておらず、固定資産税を徴収できていないケースもあります。
その場合、自治体によっては、発覚した時点で過去数年分の税金をまとめて請求される可能性もあり注意が必要です。
仮に、1年間の固定資産税を10万円とすると、過去5年間分をさかのぼって徴収される場合、合計で50万円を支払うことになります。
固定資産税の軽減措置を受けられない
住宅用地にかかる税金は、条件を満たす居住用建物が建っている土地であれば、軽減措置を受けられます。
固定資産税は最大で6分の1に軽減され、税負担を大幅に抑えることができます。さらに、都市計画税が課税される地域では、この税額も最大で3分の1に軽減されます。
しかし、建物が未登記のままでは、その土地が住宅用地であることを公的に証明できないため、軽減措置を受けられません。
その結果、登記済みの居住用建物が建っている土地と比べて、割高な税金を支払うことになってしまいます。
未登記建物の相続手続きと名義変更の流れ
相続手続きは、相続人全員で財産の分け方を決めることから始まります。
未登記建物は、土地家屋調査士や司法書士に依頼すれば、未登記の解消から相続登記による名義変更まで任せられます。
ここでは、その具体的な流れを解説します。
遺産分割協議で相続人を決める
相続が発生したら、相続人全員で「誰がどの財産を受け継ぐのか」を話し合う「遺産分割協議」を行います。
この中で、未登記建物にいつても誰が相続するかを決めます。
この協議は相続人全員が参加しなければ有効になりません。
もし連絡が取れない相続人がいる場合は、家庭裁判所に申立てを行い、不在者財産管理人を選任してもらう必要があります。
不在者財産管理人とは、行方不明の相続人に代わり財産を管理し、協議に参加する役割を担う人のことです。
遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議が終わったら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。
不動産を相続する手続きでは、この協議書が必要になるため必ず用意しておきましょう。
協議書に不動産を記載する場合は、登記済みであれば登記簿に記載された内容をもとに記入します。
一方、未登記建物の場合は、固定資産税評価証明書に記載された情報をもとに記載することになります。
表題登記を法務局に申請する
遺産分割協議書を作成したら、未登記建物の表題登記を法務局に申請します。
表題登記の手続きは、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
調査士が建物や土地の現地調査を行い、その結果をもとに法務局へ代理申請をしてくれます。
表題登記の必要書類
表題登記に必要な主な書類は以下のとおりです。
- 検査済証と建築確認通知書
- 施工業者の工事完了引渡証明書（印鑑証明書、登記事項証明書付き）
- 住民票
- 表題登記申請書
- 建物図面・各階平面図
- 案内地図
- 委任状（代理人申請の場合）
上記は一般的なケースで必要となる書類です。
建築の経緯や地域によって追加書類が求められる場合もあるため、手続きの際は土地家屋調査士に確認しましょう。
相続登記を法務局に申請する
相続登記とは、相続人を所有者として、登記簿の権利部に保存登記する手続きのことです。
相続した建物が未登記の場合は、まず建物が所在する法務局で表題登記の手続きを行います。
その後に、所有者（相続人）の情報などについて保存登記を行う流れとなります。
相続登記は自分で申請することもできますが、手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
相続登記の必要書類
相続登記に必要な主な書類は下記のとおりです。
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
-
-
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
- 遺産分割協議書
- 相続関係説明書
- 固定資産評価証明書
- 相続登記申請書
-
地域によっては、上記以外の書類の提出が必要になる場合があります。
手続きを依頼する司法書士に事前に確認するようにしましょう。
未登記建物の登記費用相場
未登記建物の、相続登記に必要な費用の相場について解説します。
書類の取得にかかる費用
登記に必要な書類の取得にかかる費用の目安です。
自治体によって金額が変わることもあるため、役所のホームページや窓口で確認しましょう。
| 戸籍謄本 | 1通450円 |
|---|---|
| 除籍謄本、改正原戸籍謄本 | 1通750円 |
| 住民票、住民票の除票 | 1通200円～400円 |
| 印鑑証明書 | 1通200円～400円 |
| 固定資産評価証明書 | 1通200円～400円 |
| 登記簿謄本（全部事項証明書） | 1通480円～600円 |
司法書士報酬
相続登記の司法書士報酬は、不動産一つにつき3万円から7万円が相場です。
ただし相続人が亡くなっている場合や、不動産の数が多い場合など、条件によって金額が変わることもあります。
さらに、遺産分割協議書や相続関係図の作成や、必要書類の代理取得を依頼すると別途費用が加算されます。
事前に詳細な見積もりを作成してもらい、しっかり確認したうえで依頼するようにしましょう。
登録免許税
登録免許税とは、登記を行う際に法務局へ納める国税であり、一部の非課税登記を除き権利の登記を申請する際に必ず発生します。
相続登記の場合、登録免許税は 「不動産の固定資産税評価額 × 1,000分の4」 で計算されます。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産を相続登記する場合は、3,000万円 × 4/1000 ＝ 12万円 が登録免許税となります。
なお、相続登記の名義変更の方法や費用については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
未登記建物を相続する際の注意点
未登記建物を相続する場合には、未登記ならではのリスクや手続き上の注意点があります。
不用意に手続きを進めると、余計な手間や費用が増えたり、相続人同士の関係が悪化したりする恐れもあります。
ここでは、未登記建物を相続する際に、特に注意すべきポイントを解説します。
建物をすぐに取り壊して解体するなら登記不要
未登記建物を取り壊す場合は、建物を新たに登記をする必要はありません。
解体した後は、未登記建物があった自治体へ家屋を滅失したことを届出します。これにより、翌年以降も固定資産税が課され続けるのを防ぐことができます。
一方、登記済み建物は法務局に「建物滅失登記」を申請します。
これにより、登記簿上から建物が削除され、併せて自治体へ通知が行われ固定資産税の台帳からも削除されます。
共有名義で相続するのは危険
未登記建物を複数の相続人で共有名義にすると、将来売却やリフォームを行う際には共有者全員の合意が必要となります。
そのため、意見がまとまらないと手続きが進まず、結果的に資産を活用できないまま長期間放置されるリスクがあります。
こうした事態を避けるためには、遺産分割協議で「誰が不動産を相続するのか」を明確に決めておくことが大切です。
不動産を一人の代表者が相続する方法や、不動産を売却して得た金額を1円単位で公平に分け合う方法など、合意形成の仕方はいくつかあります。
特に未登記建物は権利関係が不明確になりやすいため、相続開始の段階で整理し、将来のトラブルを防ぐことが重要です。
未登記建物も相続税がかかる
未登記建物でも固定資産であることに変わりはないため、相続すれば通常の不動産と同様に相続税の課税対象となります。
相続税は、課税対象となる財産の総額から、基礎控除額を差し引いた残りの金額に課されます。基礎控除額の計算方法は以下のとおりです。
たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、基礎控除額は以下のようになります。
このケースにおいて、相続財産の評価額が8,000万円であった場合、基礎控除額4,800万円を差し引いた残りの3,200万円に対し、相続税率をかけた額が相続税として課されます。
活用しない未登記建物は買取業者に売却相談を
未登記建物を相続しても活用の予定がない場合は、専門の不動産買取業者に相談し、売却するのが賢明です。
一般的な売却方法では、不動産仲介業者に依頼して個人の買い手を探します。しかし、仲介業者の役割は買い手探しから契約成立までのサポートに限られ、登記や相続に関する手続きまでは対応してくれません。
そのため、売主自身が専門家に連絡し、登記や相続の手続きを進める必要があり、費用も自己負担となります。
一方、不動産買取業者は、再販売や再生を前提に物件を直接買い取るため、登記などの法的手続きに精通しています。売却が決まれば、面倒な手続きをすべて任せられる点が大きなメリットです。
さらに、老朽化が進んでいたり立地に問題があったりする物件は、仲介では売れ残るリスクがあります。しかし、専門業者の買い取りは再生が前提のため、多少の難があっても問題なく買い取ります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、未登記建物をはじめ問題を抱えた不動産を専門に買い取っています。日本全国の物件に対応しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ
今回の記事では、未登記建物を放置するリスクや相続時の注意点について解説しました。
未登記建物の相続登記には多くの法的手続きが伴うため、活用の予定がないのであれば、最初から買取業者に相談した方が手間も費用もかけずに済みます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、未登記建物など再生にコストがかかる不動産でも、適正な価格で買い取っています。
2011年の創業以来、蓄積してきたノウハウを活かし、少しでも高く買い取れるよう全力で対応いたします。ぜひお気軽にご相談ください。
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