2025年の建築基準法改正でリフォームはどうなる？4号特例も解説

2025年の建築基準法改正でリフォームに制限がかかる

2025年4月から建築基準法改正で「4号特例」が縮小となり、希望するリフォームができなくなる可能性があります。

4号特例とは、建築確認申請の際に手続きの一部を省略できる制度です。

4号特例の縮小による影響を受ける住宅は木造2階建て、もしくは延べ面積200㎡以上の木造平屋です。
法改正によって建築確認申請の際に構造審査が加わるため、費用が割高になる・工期が長くなるなどの影響を受けることが予想されます。

これまでは4号特例によって確認審査の一部省略ができていたため、依頼できる業者の選択肢も多くスムーズに着工できるメリットがありました。

しかし、確認審査における工数が増えることでリフォームがやりづらくなる可能性があります。

2025年の建築基準法改正のポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

2025年の建築基準法改正のポイント6選！変更点をわかりやすく解説

2025年の建築基準法改正により、従来行えたはずのリフォームが不可となる可能性があります。本記事では、2025年に建築基準法が改正される理由・建築基準法改正のポイント6選・2025年の建築基準法改正によるメリットとデメリットを解説します。

albalink.co.jp

2025.03.11

4号特例の概要

4号特例とは、4号建築物を対象とした審査省略制度です。

現行の建築基準法では、指定区域内で確認審査を要する建物を1号〜4号に区分けしています。

参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第6条1項」

上記のうち、小規模住宅である4号建築物には審査を緩和する特例が適用されています。

4号特例の適用が始まったのは、1983年の高度経済成長期でした。
経済成長に伴い住宅数が急増していく一方、建築確認審査を担当する職員が不足状態となり4号建築物のみ審査省略が可能になったのです。

2025年4月からは4号建築物という区分がなくなり、新2号建築物・新3号建築物のどちらかに分類されます。

新2号建築物・新3号建築物が創設される

法改正で4号特例は実質的に廃止となり、新しく新2号建築物・新3号建築物が創設されます。

引用元：国土交通省「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」

新2号建築物は木造・非木造を問わず、「2階建て以上」もしくは「延べ面積200㎡以上」の建築物です。

一方、新3号建築物に分類されるのは、延べ面積200㎡以下の平屋のみです。
新3号建築物は従来の4号建築物と同様、審査省略制度の対象となるため、確認申請書・図書の提出のみで大規模リフォームが行えます。

木造2階建ての大規模リフォームは建築確認申請が必須になる

2階建て、もしくは延べ面積200㎡（約60坪）以上の平屋を大規模リフォームをする場合は、建築確認申請が必須となります。

非木造住宅は旧3号建築物に該当しており、一般的な戸建て住宅は30坪〜40坪といわれていることから、今回の法改正で影響が出やすいのは木造2階建ての住宅です。

新2号建築物は構造関係規定・省エネ関連の図書の提出が必要となり、法定審査期間も7日以内から35日以内に延長します。

引用元：国土交通省「改正建築基準法」

法改正後、新2号建築物は建築物の安全性を確保しながら省エネ基準への適合ができている旨を書面に記して行政に証明しなくてはならなくなります。

大規模リフォームに該当する工事

大規模リフォームとは、建築基準法で定義されている「大規模の修繕・模様替」に該当します。

各用語の定義を、以下にまとめました。

上記の定義をまとめると、建築確認申請が不要となるのは主要構造部以外、もしくは主要構造部の1/2以内に収まるリフォームです。

具体的に、下記のような工事は大規模リフォームに該当しないため、確認申請を行う必要がありません。

大規模リフォームの対象となりやすい屋根・外壁・床の工事について解説します。

屋根をリフォームする場合

屋根のリフォームには、屋根塗装・屋根カバー工法・屋根葺き替えの3種類があります。

大規模リフォームに該当するのは屋根の内側にある構造材の工事も行い、その面積が全体の1/2を超える場合です。

たとえば、屋根の仕上げ材である「屋根ふき材」を改修する際、屋根の下地や支えになっている部分の過半を工事すると建築確認が必要になります。

引用元：国土交通省「木造住宅の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」

反対に、屋根を塗装する・屋根ふき材のみを改修する・既存の屋根に新しい仕上げ材を被せる、などは全体の1/2を超えても大規模リフォームに該当しません。

外壁をリフォームする場合

外壁のリフォームには、外壁塗装・外壁カバー工法・外壁張り替えの3種類があります。

大規模リフォームに該当するのは外壁の構造部の工事を行い、かつ面積が全体の1/2を超える場合です。
つまり、スケルトンリフォームのように壁をすべて取り除くリフォームは建築確認が必要です。

引用元：国土交通省「木造住宅の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」

反対に、外壁を塗装する・外壁材のみを過半に至らない範囲で改修する・既存の外壁に新しい仕上げ材を被せる、などは大規模リフォームに該当しません。

床をリフォームする場合

床のリフォームには、張り替え・重ね張り（上張り）の2種類があります。

大規模リフォームに該当するのは、構造用合板・根太・梁などの構造材なども含めて改修する場合です。
これが床の面積の過半を占める工事になった場合は、建築確認が必要となります。

引用元：国土交通省「木造住宅の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」

反対に、フローリングなどの床の仕上げ材のみを張り替えたり、上から被せたりする改修は大規模リフォームに該当しません。

2025年以降は再建築不可物件もリフォームが難しくなる

2025年4月からは、建て替えができない不動産である「再建築不可物件」もリフォームが難しくなります。

再建築不可物件は、建築基準法で定められた幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない「接道義務」を果たしていないため、建て替え不可となります。

再建築不可物件は、そもそも現行法に適合していないため建築確認申請が受けられません。
そのため、建て替えるのではなく、建築確認申請が不要な範囲内でリフォームをすることで住居の安全性を確保するのが一般的でした。

しかし、2025年4月以降は木造2階建て・延べ面積200㎡以上の木造平屋に該当する再建築不可物件は確認申請が必要です。

再建築不可物件は接道義務を果たさない限り、適切な老朽化対策ができなくなる可能性があります。

2025年の建築基準法改正で4号特例が縮小される理由

建築基準法改正によって新2号建築物に分類された住宅は、リフォームの制限が生じます。

2025年の建築基準法改正で4号特例が縮小される理由は、以下のとおりです。

上記のように、地球温暖化・耐震対策の問題解決を図るため、4号特例が縮小されることになったのです。

2025年の建築基準法改正の基準でリフォームするメリット3選

2号建築物に該当する住宅は、建築基準法改正によって希望するリフォームができなくなる可能性があります。

リフォーム費用は数十万円〜数百万円という価格帯の費用がかかるため、メリット・デメリットを知った上で着工するかどうかの慎重な判断が必要です。

2025年の建築基準法改正の基準でリフォームするメリットは、以下の3つです。

地震による被害を軽減できる

法改正後の基準でリフォームするメリットの1つ目は、「地震による被害を軽減できる」です。

建築基準法改正で4号特例が縮小されることで、耐震性・省エネ性能などの審査が厳格化されます。
リフォームする際、行政のチェックがより充実することで耐震性の高い住宅を維持しやすくなるでしょう。

また、建築事務所・設計者の裁量に任されていた部分が基準化したことで、どの業者を選定しても耐震性能が保証されやすくなります。

毎月の光熱費が節約できる

法改正後の基準でリフォームするメリットの2つ目は、「毎月の光熱費が節約できる」です。

省エネ基準への適合義務化により、住宅の断熱性能がリフォーム前より向上します。

夏は外からの熱を遮り、冬は室内の暖気が逃げない造りになるため、エアコンの使用頻度が減り光熱費が節約しやすくなります。

また、一定の基準を満たす省エネ住宅に対しては補助金制度が設けられています。

参照元：国土交通省「住宅リフォームの支援制度」

補助金を活用して初期費用を抑えながら、毎月の光熱費が節約できることで家計がプラスになる影響が期待されています。

資産価値の減少を防ぎやすくなる

法改正後の基準でリフォームするメリットの3つ目は、「資産価値の減少を防ぎやすくなる」です。

環境・家計に優しいエコ住宅や地震対策がされている住宅は不動産市場で需要が高く、売却時に値下がりの影響を受けにくくなります。

建物の価格は築年数に応じて下落するため、法改正後の建築基準に適合させておくと有利な条件で売却がしやすくなるでしょう。

2025年の建築基準法改正の基準でリフォームするデメリット2選

2025年の建築基準法改正の基準でリフォームするデメリットは、以下の2つです。

費用が割高になる

法改正後の基準でリフォームするデメリットの1つ目は、「費用が割高になる」です。

建築基準法改正によってリフォーム部分を省エネ基準に適合させる必要があるため、材料費などが割高になることが予想されます。

また、4号特例で省略されていた構造関連書類の作成が必要となるため、リフォーム業者の手間が増える分依頼費用が高くなる可能性があります。

老朽化対策などで大規模リフォームを検討している方は、余裕をもった予算の確保が必要です。

なお、大規模リフォームを検討しており「費用の捻出が難しい」というお悩みがある方は、現在の住宅を売却して住み替えるのも一つの手段です。

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工事の期間が長くなる

法改正後の基準でリフォームするデメリットの2つ目は、「工事の期間が長くなる」です。

新2号建築物の審査が厳格化される影響で、建築会社が行う書類作成・行政による審査の工数が増える分、施工期間が長期化しやすくなります。

くわえて、専門性の高い書類の作成が求められるため、確認申請に対応できない施工業者の増加が予想されます。

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まとめ

2025年4月の建築基準法改正により、新2号建築物に分類された住宅は審査省略制度の対象外となります。
そのため、従来できていたリフォーム・リノベーションができなくなる可能性があります。

もし、法改正によって希望するリフォームができなくなる場合、家を売却して住み替えるのも有効な手段です。
家を売却して住み替えるのであれば、希望していないリフォームに費用・時間をかける必要がなくなります。

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