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中古マンションが半年売れないなら危険！平均的な売却期間は？
あなたの中古マンションが売出しから半年売れていないのであれば、何らかの対策を講じなければ、この先も売れない可能性があります。
公益財団法人東日本不動産流通機構の資料によると、2018年〜2022年における中古マンションの登録から成約までの平均的日数は78.9日です。
| 年 | 登録から成約に至る日数 |
|---|---|
| 2018 | 78.8 |
| 2019 | 81.7 |
| 2020 | 88.3 |
| 2021 | 74.7 |
| 2022 | 71.4 |
参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）
ここでいう登録とは、不動産仲介会社が物件情報を閲覧するために利用する「レインズ」というネットワークシステムに情報を搭載することです。
つまり、レインズに登録をして2ヶ月〜3ヶ月以内に売却できないのであれば、売れにくい不動産である可能性が高いという1つの指標になります。
なお、中古マンションのレインズ登録〜成約の前後には、準備期間・手続きなどが必要になるため、さらに1ヶ月〜3ヶ月程度の期間がかかります。
そのため、中古マンションの所有者が売却活動を開始してトータルで半年売れていなければ、この先も売れ残る可能性が高いと言えるでしょう。
なお、すぐ売れるマンションの特徴については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
中古マンションがずっと売れない8つの理由とその対策
ずっと売れない中古マンションには、市場で売れ残るさまざまな要因があります。
弊社の訳あり不動産を数多く取り扱ってきた経験からわかる「中古マンションが売れない本当の原因」は主に以下の8つです。
- 築年数が古すぎる
- 立地が悪い
- 売出価格が高すぎる
- 競合物件が多い
- 売却を依頼した不動産業者にノウハウがない
- 管理費や修繕積立金が高い
- 売出し時期が悪い
- 訳あり物件である
中古マンションは売却期間が長引くと「なにか問題がある物件なのではないか？」と憶測を呼ぶため、ますます売れにくくなります。
所有するマンションが売れない原因を明らかにし、早期に適切な対策を講じましょう。
築年数が古すぎる
中古マンションが売れない理由の1つ目は「築年数が古すぎる」です。
築年数が経過したマンションは、外壁の損傷や水道管の劣化など不具合が表れるようになり、資産価値が減価するからです。
さらに、室内の設備も一昔前のものを使用しているケースが多く、使い勝手が悪い傾向にあります。
たとえば、築古マンションは備え付けのエアコンも古くなっているため、電気代が割高な上に、夏は冷えにくく冬は温まりにくいといったように機能面が優れていません。
かといって、新しいエアコンを購入して取り付けるには、6畳〜8畳用のサイズでも4万円〜7万円ほどかかります。
築年数が古いマンションは、快適に住むために本体価格とは別にお金がかかることが懸念されるので買い手に敬遠されやすいのです。
【対策】リフォームやリノベーションの提案をしてもらう
中古マンションの築年数が古い場合、売却を依頼している不動産会社にリフォームの提案をしてもらいましょう。
買い手に対して、リフォームをする前提で広告宣伝してもらえば、築年数の古さはそこまで気にならないからです。
たとえば、中古マンションのトイレが和式で洋式に変更する場合、価格の安さがメリットの「組み合わせトイレ」にするか、水を連続で流せて節水効果も高い「タンクレストイレ」にするかを買い手が選択可能です。
すでにリフォームされた物件は本体価格が割高になりますが、購入後にリフォームする場合は導入する設備の取捨選択ができるので、買い手にとって使い勝手がよく、費用も抑えやすくなります。
このように、「本体価格を安く抑えて、自分好みの家にカスタマイズしませんか？」といったように、築古をメリットに感じるように仲介業者にリフォームの提案をしてもらうと、買い手の購入意欲は高められます。
立地が悪い
中古マンションが売れない理由の2つ目は、「立地が悪い」です。
立地は住む人の利便性や快適性に大きく影響するためです。
実際に、弊社が独自に行なったアンケート調査では、家の購入で優先したことの1位は「立地」という回答結果になりました。
このように、価格や家の広さよりも「家がどこに建っているか？」に重きを置いて家探しをしている人が多いことがわかります。
たとえば、都心部や市街地の近くなど、中心地に位置する中古マンションであれば、物件周辺にコンビニやスーパー、病院など施設が充実しています。
さらに、交通の便もよいため、車の所有の有無を問わず快適に暮らせるのが特徴です。
しかし、田舎や地方に位置する中古マンションだと、最寄りの施設までのアクセスが難しく、通勤・通学においても不便さを感じるケースが多いでしょう。
また、田舎は都心部に比べて人口の流入数も少ないため、家の購入自体の需要が低い点も売れにくさに関係しています。
【対策】中古マンションの強みをアピールしてもらう
実際に住んでみてわかった中古マンションの強みをアピールしてもらいましょう。
具体的には、以下のようなメリットです。
- 駅から遠いが、地域バスなどの本数が多く不便ではない
- 道が広く整備されていて車通勤における事故のリスクが少ない
- スーパーから遠いが、ネットスーパーが充実しており、生活用品の買い出しに困らない
- 隣の学区に良い学校が複数あり、選択肢が広がる
- 幼稚園や保育園は家の前までスクールバスがある
- 部屋の間取りは狭いが、光熱費が安く収まる
- 登園バスに対応している保育園が多く、送り迎えの時間を節約できる
このような情報は、レインズや不動産サイトに搭載されている、価格・面積・間取りなどの基本情報だけでは知り得ない情報です。
また、ターゲットによっては立地の悪さがメリットになる可能性があります。
たとえば、都心部であれば駅から徒歩10分以上かかる物件は、通勤や通学に時間を要するため「立地がよくない」と表現されることが一般的です。
しかし、マイホームに「静かな環境で暮らしたい」と考える人にとっては駅からの遠さが逆にイメージアップにつながります。駅や繁華街から離れている住宅街のほうが人通りや車の通行量が少なく、騒音を気にしない生活ができるためです。
不動産の長所は住んだ人にしかわからない情報も多いため、中古マンションのどのような点が暮らしやすかったのかを不動産会社に共有して、買い手にアピールしてもらいましょう。
売出価格が高すぎる
中古マンションが売れない理由の3つ目は、「売出価格が高すぎる」です。
売出価格が周辺の類似マンションと比べて高いと、買い手の購入意欲を削いでしまうため、家探しの候補から除外されてしまいます。
買い手はインターネットなどで物件を検索する際に、多くは価格の上限を指定して予算内で物件を探します。
そのため、予算を超える物件であれば検索結果に表示されないので、そもそも閲覧されません。
また、家探しをする人はインターネット以外にも不動産会社を訪問するなどして、同じエリアの物件情報を数多く見比べているので、売主より相場感が身についているケースも珍しくありません。
売出価格が近隣の類似マンションとかけ離れていると、今後も内覧・購入希望者からの問い合わせは見込めないでしょう。
【対策】相場通りの価格で売り出す
売出価格が高すぎる場合、周辺の類似マンションの価格帯をリサーチして相場通りの価格に修正しましょう。
中古マンションがずっと売れない理由が価格設定の問題であれば、相場に合わせるだけで家探しの候補に残してもらいやすくなります。
類似マンションの相場価格の調べ方は、以下のとおりです。
- レインズ・マーケット・インフォメーションで、過去の取引事例を調べる
- 不動産ポータルサイトで、類似マンションがいくらで売り出されているか調べる
- 国土交通省の「土地総合情報システム」で地価公示を調べる
上記の方法でなんとなく相場感を把握したら、今度は不動産会社に相見積もりをとってみましょう。
複数の不動産会社に査定額をもらうと相場を把握できる以外にも、業者ごとの手数料やサービスなども把握できるからです。
詳しくは後述しますが、中古マンションが売れない理由として、売却を依頼している不動産会社に問題があるケースもあります。
仲介業者との媒介契約の解除は3ヶ月が目安とされていますが、契約期間内でも解約は可能です。
家を売却するときに、売主と不動産仲介業者が結ぶ契約のこと。契約期間・営業活動報酬額などについて記されている。一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がある。
参照元：e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法第34条の2
1つの選択肢として、相場を調べつつ、不動産会社のサービスを比較検討しておくと、乗り換え先の業者の選定もスムーズに済みます。
周辺の類似マンションの相場がわかったら、不動産会社に売出し価格の変更を相談しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも無料査定を随時行っております。無料で査定額をお伝えできますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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競合物件が多い
中古マンションが売れない理由の4つ目は、「競合物件が多い」です。
所有するマンションの周辺、あるいは同じマンション内で似た条件で販売されている部屋があると、買い手の選択肢が広がるため、必然的に売れにくくなります。
たとえば、所有する中古マンションが「最上階にあり、眺望や日当たりがよい」など、唯一無二の特徴があれば、競合物件と差別化が可能です。
ただし、競合物件と比べて設備・階数・価格などの物件情報にそこまで大差がないのであれば、中古マンションの売り出し条件を工夫する必要があります。
【対策】価格を下げる or 売出し時期を変える
中古マンションの周辺に競合物件が多い場合、価格を下げる、もしくは売出し時期を変えてみましょう。
前述したように、中古マンションが日当たりや見晴らしがよいなど、人気条件を備えていれば、ある程度強気な価格でも売却の見込みはあります。
反対に、所有する中古マンションに目立った特徴がない場合は、価格を下げて「安さ」を強みとして売り出すと、買い手に与える印象をよくできます。
また、売出し時期を変えるのも1つの手です。
競合物件が好条件で売り出していれば、売却はすぐに決まりやすいため、自身の中古マンションを値下げする必要がないケースもあります。
売出し価格は一度下げると値上げが難しくなるため、競合物件の条件がかけ離れて好条件である場合は売り出しのタイミングをずらしましょう。
売却を依頼した不動産業者にノウハウがない
中古マンションが売れない理由の5つ目は、「売却を依頼した不動産業者にノウハウがない」です。
売却を依頼した仲介会社に営業ノウハウがなければ、非効率的な売出しをしてしまうからです。
たとえば、中古マンションを売却するには多くの買い手に物件情報を届けなければならないので、効果的な宣伝・広告をする必要があります。
しかし、不動産ポータルサイトに物件情報を搭載していても、アピール文章がうまく記載されていなかったり、物件の写真がわかりにくかったりすると、情報がうまく伝わらず、家探しの候補から除外されてしまいます。
不動産会社が非効率的な売出しをしてしまうと、機会損失が発生しやすく、売却期間が長引く傾向にあるので注意が必要です。
【対策】不動産会社を変える
適切な営業活動を行ってもらえていないのであれば、不動産会社を変えましょう。
前述したように、中古マンションを売却するためには効果的な宣伝・広告が欠かせないからです。
不動産会社の実績が少なかったり、経験が浅かったりする場合は、話し合いで営業活動の方針を改善してもらうのは難しいため、別の不動産会社に乗り換えるのが懸命な判断です。
不動産会社との契約は、宅地建物取引業法では3ヶ月が上限とされています。
参照元：e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法第34条の2第3項
よって、不動産会社の変更は3ヶ月のタイミングで行われることが多いですが、双方の合意があれば、1ヵ月・2ヵ月でも解除は可能です。
不動産会社に契約解除する旨を伝えて、乗り換え先の業者を選定しましょう。
管理費や修繕積立金が高い
中古マンションが売れない理由の6つ目は、「管理費や修繕積立金が高い」です。
マンションを購入する人は本体価格だけでなく、管理費・修繕積立金も含めた全体の住居費で物件を選ぶからです。
国土交通省の調査によると、マンションの修繕積立金の平均は毎月12,268円・管理費の平均額は毎月15,956円となっています。
1つの指標として管理費・修繕積立金が約3万円を上回っていたら、中古マンションのランニングコストは高いと言えるでしょう。
管理費・修繕積立金は、主に管理組合が決めている価格設定であるため、個人の一存では変更できません。
もし、所有する中古マンションの管理費・修繕積立金が高いのであれば、次に解説する買い手に納得感を持ってもらえる説明を心がけましょう。
【対策】費用が高い理由をしっかりアピールする
管理費・修繕積立金が高い理由を買い手に伝わるようアピールしましょう。
中古マンションの購入者にとって、管理費・修繕積立金はこれから一生払い続けなければならない費用であるため重要です。
しかし、支払う管理費・修繕積立金に見合ったサービスが受けられるのであれば、周辺の類似マンションと比べて少し割高でも、あまり問題になりません。
たとえば、下記のようなサービスがあれば、買い手は納得感を抱きやすいでしょう。
- マンションに24時間管理人や警備員がいる
- 共用エントランスにオートロックが付いている
- 庭の手入れにより美しく快適に保たれている
- 共用部がいつもきれいに清掃されている
- 入居審査が厳しく、住民トラブルが少なくなる工夫が凝らされている
る
中古マンションに上記のような管理体制があるのであれば、不動産会社の担当者に伝えて、内覧希望者・購入希望者に管理費・修繕積立金が高い理由を説明してもらうようにしましょう。
売出し時期が悪い
中古マンションが売れない理由の7つ目は、「売出時期が悪い」です。
4月〜9月の半年間に売り出していた場合、その期間は不動産会社の閑散期なので売れにくい傾向にあります。
不動産賃貸業界の繁忙期は、引っ越しシーズン・転勤シーズンと年に2回訪れますが、4月〜9月は特別に引っ越しをするイベントがありません。
また、6月は梅雨で雨の日が多く、7月～8月は炎天下の日が増えるため、季節的な要因もあって引越しが落ち着きやすい傾向にあります。
売出し時期が悪くて反響が少なかった場合は、繁忙期にずらすと問い合わせが増えやすくなります。
【対策】繁忙期に売り出す
売出し時期が閑散期だった場合、10月〜3月の繁忙期に改めて売出しましょう。
繁忙期と売出しのタイミングを合わせれば、家探しをする人の総数が増えるため、問い合わせにつながりやすくなります。
不動産業界の3月は引越しシーズンで、入学・進学・就職など、4月からの新生活に向けて家探しをする人が多く、1年の中でもっとも忙しい時期と言えます。
また、10月は各企業の人事異動による転勤シーズンであるため、不動産の売買が活発です。
中古マンションの売出しは、多くの購入希望者に認知してもらえる繁忙期がベストなタイミングと言えます。
訳あり物件である
中古マンションが売れない理由の8つ目は、「売却予定の家が訳あり物件であること」です。
訳あり物件とは、住む人に不利益を与えるような瑕疵を持つ物件のことです。
不動産に何らかの欠陥・不具合があり、本来あるべき品質や性能が損なわれている状態
中古マンションが訳あり物件の場合、価格や不動産会社の問題ではなく、そもそも物件の持つ特殊性が買い手を付きづらくしています。
たとえば、建て替えができない「再建築不可物件」、地主とのトラブルが多い「借地」、住む人に心理的抵抗感を与える「事故物件」などです。
これらの物件は、買い手の気持ちの問題だけではなく、住宅ローンが受けにくくなるなど、家の購入における弊害をもたらすため、不動産市場で売れにくい傾向にあります。
訳あり物件を不動産市場で売却する場合、多くは売れ残る、もしくは破格に安くするの2択になるでしょう。
所有する中古マンションが訳あり物件の場合、次に解説する専門の買取業者への売却をおすすめします。
【対策】訳あり物件専門の買取業者に相談する
所有する中古マンションが訳あり物件であれば、専門の買取業者に相談しましょう。
訳あり物件であれば、特殊性のある不動産の扱いに慣れている買取業者に相談すればすぐに買い取ってもらえるからです。
たとえば、前述した再建築不可物件であれば、不動産投資家に売却したり、住居以外の建物としてリメイクしたりするなど、いつか建物が朽ち果てるまでの間、収益化につながるよう不動産を活用します。
不動産市場で求められる多くは「一生住む家」を想定した物件であるため、訳あり物件を売り出しても買い手はなかなか見つかりません。
しかし、訳あり物件専門の買取業者は一般の市場とは異なる活用方法・売却ルートを持ち合わせているため、「普通は売れない」とされる物件が問題なく買い取れるのです。
所有するマンションが訳あり物件なのであれば、専門の買取業者に相談し、査定額を聞いてみましょう。
なお、飛び降り自殺が発生して事故物件となったマンションでも売却は可能です。以下の記事で詳しく売却方法を解説しているので、飛び降り自殺のあったマンションを売却したい方はぜひ参考にしてください。
中古マンションがずっと売れないなら専門の買取業者への売却が吉！
これまで、中古マンションがずっと売れない理由と対策について解説してきました。
結論をお伝えすると、中古マンションが長期にわたって売れないのであれば、専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者であれば、上記で紹介したすべての「売れない理由」など関係なく買い取ってもらえるからです。
買取業者は売主から直接不動産を買い取った後に、商品化に向けてリフォームなどを施します。そのため、売主が中古マンションを売るための戦略を練ったり、売出し時期を伺ったりする必要がありません。
中古マンションの所有者と業者の間で、買取金額の合意さえ取れればスピーディーに売却可能です。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
弊社はフジテレビの「イット」で、廃墟化した空き家を買取・再生する買取業者として紹介された実績がございます。
不動産市場で「売れない」と評価された中古マンションであっても、高額＆スピード買取を実現しております。
無料相談のみのご依頼も歓迎ですので、いつでもお問い合わせください。
>>【売れない中古マンションも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
売れない中古マンションを弊社で買い取った事例
この章では、弊社AlbaLink（アルバリンク）で中古マンションを買い取った事例を1つご紹介します。
| 物件の所在地 | 埼玉県秩父市 |
|---|---|
| 買取価格 | 700万円 |
| 買取時期 | 2020年4月 |
念願のマイホームとしてマンションを購入したものの、急遽旦那の転勤が決まってしまい、ローンの支払いなどを考慮した結果、手放すことにしました。
少しでも高く売りたいと考えていましたので、不動産会社を数十件尋ねましたが、いずれもマンションの購入価格からすると信じられないほど査定額は安価でした。
理由を尋ねると、「田舎で立地が悪く、値段がつけられない」とのこと。引っ越しの日まで時間もなく、かといって新居の費用もあり売却価格に妥協できなかったので、焦りと不安を抱えながら売却活動を続けていました。
どうにか売れないかとネットで検索していたところ、アルバリンクさんの記事に辿り着きました。
立地の悪い物件も取り扱っていると記載があったので問い合わせたところ、700万円で買取可能とお返事をいただいたので、すぐに売却を決めました。
想定していたよりも高値で買い取っていただけましたし、転勤にも無事に間に合ったので感謝でいっぱいです。この度は対応していただき、ありがとうございました。
こちらの買取事例のように、不動産の売買においては立地が重要視されます。
そのため、「悪立地」という理由一つで買取を断られたり、買取価格が安価になったりするケースは珍しくありません。
もし、中古マンションの売却で「できるだけ高く売りたい」とお考えでしたら、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご連絡ください。
弊社は2011年に創業以来、悪立地・築古など、市場で敬遠されやすい不動産の高額買取を数多く実現してきた買取業者です。
これまでご利用いただいたお客様からも、たくさんの感謝の声をいただいております。
独自の活用ノウハウを駆使して、あなたの中古マンションを少しでも高く買い取れるよう全力でサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。
もちろん、無料相談のみのお問い合わせも大歓迎です。
>>【悪立地の中古マンションも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
なお、以下の記事では仲介と買取の違いについて詳しく解説しています。これからマンションの売却を検討している方は、事前に仲介と買取の違いを押さえておくことをおすすめします。
中古マンションがずっと売れない場合の3つのリスク
中古マンションの売却活動を続けても一向に売れる気配がない場合、「このまま所有していたほうがラクなのではないか」と感じるかもしれません。
しかし、活用用途のない中古マンションを所有し続けるのはおすすめしません。
売れない中古マンションの所有には以下のような3つのリスクが伴うからです。
- 資産価値が下がり続ける
- ダブルローンになる
- 維持費がかかり続ける
それぞれ詳しく解説します。
資産価値が下がり続ける
中古マンションを所有し続ける限り、建物の資産価値は下がり続けます。
建物は築年数に応じて経年劣化が生じるため、古くなれば古くなるほど家屋の損傷や故障が表れる箇所が増えて資産価値が減価するからです。
以下の画像は、中古マンションの築年数に応じた平均価格をグラフにまとめたものです。
このように、マンションは新築時をピークに平均価格が徐々に下落していきます。
次に、築年数別に見た中古マンションの成約状況は、下記のとおりです。
| 築年数 | 価格（万円） |
|---|---|
| 築0〜5年 | 6,136 |
| 築6〜10年 | 5,538 |
| 築11〜15年 | 4,886 |
| 築16〜20年 | 4,685 |
| 築21〜25年 | 3,746 |
| 築26〜30年 | 2,275 |
| 築31年〜 | 2,040 |
新築時から下落が始まり、築16〜20年あたりで一度下げ止まりが生じています。
築16〜20年で一度下落幅が小さくなる理由は、大規模修繕が関係していると考えられます。
多くのマンションは15年周期で大規模修繕があり、外壁や共用部のリフォームが行われて資産価値が向上するため、築16〜20年あたりが中古マンションの売却に適したタイミングと言えるでしょう。
それを過ぎると再び下落が始まり、築30年あたりで建物価格がほぼ下がりきり、それ以降はあまり下がらなくなります。
建物は築年数が経つと老朽化によって資産価値が下落してしまうので、中古マンションを売らずに所有し続けると、いざ売却する時に安価になる可能性が高いのです。
ダブルローンになる
中古マンションを所有し続けると、住み替えする際にダブルローンになります。
ダブルローンとは、住宅ローンを2つ同時に利用している状態のことです。
住み替えでマンションを売ろうとしている場合、中古マンションのほうが売れなければ住宅ローンの支払いが新居と合わせて2件分になるため、確実に家計を圧迫します。
前述したように、売却活動から半年売れない中古マンションは、この先も売れ残る可能性が高く、高確率で長期にわたってダブルローンを支払うことになります。
国土交通省の住宅市場動向調査によると、マンションの住宅ローンの年間返済額は約101万円です。
もし、中古マンションが売れないまま、住み替え先のマンションも購入した場合、住宅ローンの年間返済額は2倍の202万円になるため、毎月約16万8,000円を支払い続けることになります。
家計が苦しくなってしまう前に、売れない中古マンションは処分をしたほうがよいでしょう。
維持費がかかり続ける
売れない中古マンションを放置すると、使っていない期間も固定資産税がかかり続けます。
固定資産税は使用の有無に関係なく、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に納付義務が生じるからです。
参照元：総務省｜固定資産税
固定資産税は立地などの諸条件によっても異なりますが、マンションであれば年間10万円〜20万円程度が平均額です。
くわえて、マンションには毎月の管理費と修繕積立金の支払いもあるため、固定資産税と合わせると年間46万円〜56万円もの維持費がかかります。
管理費・修繕積立金の支払いは毎月発生するため、月を跨ぐ前に処分したほうが手元にお金を残しやすくなります。
まとめ
今回の記事では、中古マンションがずっと売れない理由と対策を中心に解説しました。
売り出した中古マンションが一向に売れない理由は必ずありますので、適切な対策を講じれば内覧希望者・購入希望者からの問い合わせ数は改善できます。
ただし、いずれの方法も確実に売れるという保証はないので、所有する中古マンションをスムーズに売却したい方は、直接買い手（業者）と交渉できる、専門の買取業者への相談をおすすめします。
なお、当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の収益性の低い訳あり不動産を積極的に買い取っている買取業者です。
売れない中古マンションもお任せください。市場で売れない不動産を数多く取り扱ってきた弊社だからこそ、豊富な活用ノウハウを駆使してスピーディーかつ高額で、あなたの中古マンションを買い取れる自信がございます。
無料相談・無料査定のみのお問い合わせも歓迎ですので、いつでもお気軽にご連絡ください。
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