株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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空き家とは誰も住んでいない家のこと
空き家とは1年以上誰も住んでおらず、使用されていない状態の建物のことです。
総務省が発表した「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」では、2023年の全国における空き家の数は900万戸、空き家率は13.8％で過去最高となっています。
また、空き家の発生原因は半数以上が「相続」になっており、相続したタイミングで適切に対処できていないため、全国で空き家が増加する要因となっていることがわかります。
なお、空き家の名義変更の方法や費用については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家を相続するデメリット
空き家を相続すると、以下のようなデメリットがあります。
- 管理の手間がかかる
- 税金などの維持費がかかる
- 近所トラブルになる恐れがある
- 特定空き家に指定されるリスクがある
相続した空き家を活用しない場合でも所有しているだけで管理する必要があり、固定資産税や水道光熱費などの維持費がかかります。
また、空き家を放置すると庭の雑草が繁殖したり、害虫が発生したりといったことで近所トラブルになる恐れもあります。
さらに、築年数が古い空き家の場合は、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクもあるのです。
そのまま放置することが景観上・安全上・衛生上において問題があると判断された空き家のこと
特定空き家に指定されても放置を続けると、50万円以下の過料が課せられることになり、最終的に行政代執行によって強制的に解体されます。
行政代執行による解体費用は所有者の負担となり、安全性とスピードが重視されるため、高額になる傾向になります。
なお、空き家の相続問題については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を相続した場合の7つの対処法
空き家を相続した場合の対処法は、以下の7つです。
それぞれの対処法について解説します。
居住する
空き家を相続した場合の対処法として、居住可能であれば実際に住むことが挙げられます。
通勤可能なエリアにあったり、現在賃貸に住んでいたりする場合は最も堅実な方法といえます。
また、メインの居住用建物としてではなく、セカンドハウスとしても活用することも選択肢の1つです。
セカンドハウスとしてでも、住宅として使用すれば、自治体から特定空き家に指定され、「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になることを回避できます。
住宅がある土地にかかる固定資産税が軽減される特例のこと
参照元：国土交通省｜土地の保有に係る税制
ただし、セカンドハウスとして利用する場合は所在する自治体の認定を受ける必要があります。
売却する
相続した空き家が需要のあるエリアに所在する場合は売却も可能です。
活用する予定がないのであれば、売却することによって空き家を所有するリスクがなくなります。
また、不動産を売却して利益が出れば、「譲渡所得税」が発生します。
しかし、相続で空き家を所得した場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用して節税できる可能性があります。
一定の要件を満たす必要がありますが、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるので、積極的に利用することをおすすめします。
なお、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家バンクを利用する
空き家を売却する場合は、空き家バンクを利用することも選択肢の1つです。
インターネット上で自治体が運営する空き家のマッチングサイト
通常の不動産サイトと違い、空き家を買いたい人が閲覧するサイトなので、あまり需要がないエリアに空き家が所在している場合でも売却できる可能性があります。
ただし、空き家バンクを利用する場合は、契約の手続きやトラブルになった場合の対応は自分で行う必要があるため、不動産売却の知識がない方には向かないかもしれません。
なお、空き家バンクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
賃貸に出す
空き家を相続した場合の対処法として、賃貸に出す方法もあります。
借りてくれる人が見つかれば、毎月家賃収入が得られますが、賃貸住宅として使用するため、リフォームやハウスクリーニングなど費用がかかります。
また、賃貸中に設備が故障した場合でも対応する必要があるため、築年数が古い空き家であれば、リスクが大きい方法といえるでしょう。
さらに、一定期間賃貸に出した後、売却する場合は、要件を満たせなくなるため、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例が利用できません。
自治体に寄付する
相続した空き家を自治体に寄付することも、空き家を相続した場合の対処法の1つです。
自治体によっては土地の寄付を受け付けており、要件を満たしたうえで審査に通過すれば引き取ってもらえます。
ただし、厳しい要件を満たす必要があるため、自治体に寄付することは難しいのが実情です。
そもそも自治体にとって個人が所有する土地にかかる固定資産税は大切な収入源になるため、簡単に土地の寄付を受け付けてしまうと財政難に陥ってしまうからです。
空き家を相続した場合の対処法としては、現実的ではないでしょう。
なお、自治体への土地の寄贈については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続土地国庫帰属制度を利用して国に返す
空き家を相続した場合は相続土地国庫帰属制度を使って国に返す方法もあります。
相続した土地を国に返せる制度のこと
ただし、相続土地国庫帰属制度を利用するためには、申請する人や土地における厳しい要件をクリアしたうえで、10年分の管理費用相当額を負担する必要があります。
自治体への寄付と同様、空き家を相続した場合の対処法としては、難易度が高いでしょう。
なお、相続土地国庫帰属制度については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
建物を解体して土地を活用する
空き家を相続した場合は、建物を解体して土地を活用することも選択肢の1つです。
居住したり、賃貸に出したりといった予定がなければ、空き家を解体して駐車場にして活用することも可能です。
月極駐車場やコインパーキングとして需要がある立地ならば、検討する価値はあります。
ただし、空き家を解体するためには費用がかかり、一般的な木造住宅の解体費用は30坪程度で100〜150万円程が相場です。
また、空き家を解体した場合も住宅用地の特例が利用できなくなるため、固定資産税が高くなります。
駐車場として活用できそうか慎重に検討したうえで、解体することをおすすめします。
なお、空き家の解体費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続放棄する
相続した空き家が必要ない場合は相続放棄することも可能です。
プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないこと
預貯金などのプラスの財産が少なく、空き家を所有する負担が大きい方にとってはメリットがあります。
相続放棄を行う場合は、相続人になったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所での手続きが必要です。
なお、空き家の相続放棄については、以下の記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。
空き家を相続する場合の手続き
空き家を相続する場合は、遺産分割協議を行ったうえで、相続登記をします。
相続人が複数いる場合で遺言書がないケースでは、遺産分割協議という話し合いによって遺産の分け方を決めます。
法定相続人全員の参加が必須となるため、法定相続人が誰なのかを正確に調査することが重要です。
なお、共有不動産の遺産分割協議書の作成方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家の相続人が決定したら、法務局に相続登記を申請します。
相続登記とは不動産を相続した際に行う名義変更のことです。
空き家のあるエリアを管轄する法務局に登記申請書や遺産分割協議書などを提出します。
相続登記する際は登録免許税が必要で税額の計算式は、以下のとおりです。
登録免許税が3万円以下であれば、収入印紙を登記申請書に貼付することで納付できます。
空き家を相続する場合の3つの注意点
空き家を相続する場合は、以下の3つの点に注意しましょう。
それぞれの注意点について解説します。
小規模宅地の特例を利用する
空き家を相続する際に一定の要件を満たしている場合は「小規模宅地の特例」を活用しましょう。
小規模宅地等の特例とは、一定要件を満たす土地であれば、相続した土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度のことです。
高額な税負担によって自宅を手放さなくていいように、残された家族が自宅に住み続けられることを目的に創設されました。
小規模宅地の特例を適用するための要件は、以下のとおりです。
- 被相続人等の居住用または事業用の土地である
- 建物または構造物の敷地として使用されている宅地である
要件を満たしている場合は、積極的に活用して節税しましょう。
なお、小規模宅地の特例の概要については、以下の記事でも詳しく解説しています。
相続放棄しても空き家の管理義務は残る
相続放棄をしても相続財産清算人が管理を開始するまでの期間は空き家を管理する必要があります。
また、相続財産清算人を選定するには、裁判所に多い場合では100万円程度の予納金を納めなければいけません。
さらに、相続財産清算人の選定申し立てを行っても、実際に選定されるまでは約半年ほどかかるため、相続放棄をしても一定期間は空き家の管理からは免れません。
相続登記が義務化されている
相続登記は2024年4月1日より義務化されており、相続が開始されたのを知った日、または空き家の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由がなく相続登記をしない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記が義務化されたのは、所有者不明土地の増加が大きな要因です。
義務化される前の相続登記は任意だったため、相続した不動産を名義変更しないまま放置されるケースが散見されていました。
そのため、所有者不明土地の発生を予防することを目的として相続登記が義務化されることになったのです。
また、義務化される前の過去の相続分も対象となりますが、2027年3月末まで猶予期間があります。
なお、相続登記の義務化については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を相続した場合は売却も検討！
空き家を相続した場合で、適した対処法が見つからないときは売却することを検討しましょう。
ただし、不動産会社に依頼して売却できる空き家は需要のあるエリアに限られます。
相続で所有することになった空き家は田舎にあることが多いため、一般の市場から買い手を探す「仲介」での売却は難しいからです。
相続した空き家が田舎にある場合は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、相続した空き家を現状のまま引渡すことが可能で、仲介手数料もかかりません。
売買の取引が成立したときに不動産会社に支払う報酬
また、専門の買取業者に直接売却するため、契約不適合責任を免責して契約できます。
契約書に記載のない欠陥や不具合に対して売主が負わないといけない責任のこと
築年数が古い空き家は把握できていない欠陥や不具合も多いですが、専門の買取業者に売却すれば、物件を引渡した後も安心できます。
なお、空き家を高く売却する方法については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
アルバリンクであれば短期間での現金化が可能！
相続した空き家が田舎にある場合は、一度アルバリンクにご相談ください。
弊社アルバリンクは田舎にある空き家などの訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った空き家」の事例です。
【買取した空き家の概要】
| 物件の所在地 | 東京都東村山市 |
|---|---|
| 物件種別 | 戸建て |
| 築年数 | 52年 |
| 買取金額 | 100万円 |
管理できておらず老朽化もして放置されていた空き家の売却依頼でした。
若干建物が傾いており、荷物も残ったままでしたが、買取の提案を行いました。
買取金額にも納得いただき、そのまま買取に至った次第です。
相続した空き家が売れずに悩んでいる方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
今回は、空き家を相続した場合の対処法について詳しく解説しました。
相続した空き家を放置するとデメリットが多いため、できるだけ早く適切な方法で対処しましょう。
田舎にあるなどの理由で相続した空き家の対処法が見つからない場合は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
なお、弊社アルバリンクも田舎にある空き家などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
売れない不動産を所有していて悩んでいる場合はアルバリンクに売却して、早く負担から解放されましょう。
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