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同時売却とは底地と借地のセット販売
そもそも借地や底地とはどういった土地なのか、借地と底地の同時売却とはどのような売却方法なのかがあまりよくわからない方も少なくないでしょう。
そこでまずは、借地と底地の概要にくわえ、借地と底地の同時売却について詳しく解説します。
借地とは
借地とは地主から借りている土地のことであり、土地を借りている方を借地人と呼びます。
あくまでも土地の所有権を持っているのは地主ですが、借地人は地主へ地代を支払う代わりに借地上に建物を建てられる「借地権」と呼ばれる権利を得られます。
借地権には主に以下3つの種類がありますが、一般的には普通借地権で賃貸借契約が交わされます。
- 旧借地権
- 旧借地法が適用される借地権。1992年7月31日までに賃貸借契約を交わしていた借地に適用される。契約期間は堅固建物で30年以上、非堅固建物で20年以上と定められているが、借地人が望む限り半永久的に契約を更新できる。
- 普通借地権
- 現行の借地借家法が適用される借地権で、定期借地権に該当しないもの。契約期間は建物の構造にかかわらず30年以上。正当な理由がなければ、地主からの一方的な契約解除はできない。
- 定期借地権
- 現行の借地借家法により新たに設定された借地権。契約期間は50年以上。契約期間の満了をもって、借地人は建物を解体して土地を返還する必要がある。
参照元：定期借地権の解説
なお、旧借地権と新借地権の違いが知りたい方は、以下の記事で詳しく解説しています。
借地人が借地上に建物を建てるメリットとして、土地にかかる固定資産税や都市計画税を納めなくてもよい点が挙げられます。
また普通借地権であれば基本的に契約期間を更新できるので、長期にわたって土地を借りられる点もメリットといえるでしょう。
しかし、賃貸借契約で取り決められた地代を地主に支払い続けなければならない点はデメリットです。
契約期間によっては土地の購入代金よりも高くついてしまう可能性もあるでしょう。
また、借地権付きの建物を売却するには地主の承諾が不可欠であり、その際には譲渡承諾料と呼ばれる費用を支払わなければなりません。
参照元：借地借家法第19条
建物の増改築も地主の承諾がなければおこなえず、建替・増改築承諾料が発生するデメリットもあります。
借地権についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
底地とは
底地とは、地主が借地人に貸している土地を指します。
底地と借地とはどちらも同じ土地を示しており、地主と借地人という立場の違いによって呼び方が異なるだけです。
借地人に借地権が認められるように、地主にも底地権が存在します。
底地を借地人に貸す代償として、地代や契約更新時の更新料、借地権付き建物の売却・増改築時の承諾料を得られる権利のことです。借地人に土地を貸すことで安定した収益を得られる点は大きなメリットです。
また、土地の所有者には毎年固定資産税や都市計画税を納める義務がありますが、借地人に貸して土地上に建物を建ててもらうことで住宅用地の特例と呼ばれる軽減措置が適用され、固定資産税額を最大で6分の1、都市計画税額を最大で3分の1に抑えられます。
参照元：国土交通省｜土地の保有に係る税制
自分で建物を建てる費用をかけずに軽減措置を利用できる点もメリットといえるでしょう。
しかし、底地を活用できるのは借地人のみです。
普通借地権であれば原則として契約の解除を要求できないため、いつまでも自身で土地を活用できないデメリットがあります。
賃貸物件の家賃と比べると地代は安く設定される形がほとんどのため、アパート経営などよりも収益性が低い点もデメリットといえます。
なお、底地と借地権の違いについて詳しく知りたい方は、以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
借地と底地の同時売却とは？
同時売却とは、地主が所有している底地と、借地人が所有している借地権付きの建物を同時に販売することです。
ここまで解説してきたように、地主には土地を自由に活用できない、借地人には地代や承諾料を支払う必要があるといったデメリットがあります。
そのため、底地と借地権付きの建物をそれぞれ単体で売り出したとしても、一般の買手はほぼ見つかりません。
底地を購入したとしても自分の家を建てられない、借地権付きの建物を購入したとしても別途地代や承諾料を支払わなければならないためです。
しかし、底地と借地権付きの建物を同時に売却すればこれらのデメリットが解消されます。
買手は一般の不動産同様の土地活用ができるようになるため、相場での売却が可能となるのです。
たとえば、喫茶店などでコーヒーを飲むときをイメージしてみてください。
コーヒーカップには、砂糖やミルク、スプーンを置くためのソーサー（受け皿）がつきものです。コーヒーカップとソーサーはセット販売されていることが多く、両者が合わさってひとつの商品としての価値を生み出しています。
それぞれを単体で売り出したとしても、価値が大きく損なわれるのでどうしても売却価格は下がってしまうでしょう。しかし、コーヒーカップとソーサーを一緒に販売すれば、相乗効果によって価値がぐんと高まります。
これを不動産にたとえると、コーヒーカップは借地権付きの建物、ソーサーは底地だといえます。
借地権付きの建物と底地を合わせて売却することで買手は完全所有権の不動産を手に入れられるため、より高値で売却できるというわけです。
借地権と底地を同時売却については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
底地借地の単独売却と比較した同時売却のメリット・デメリット
それでは、借地と底地を同時売却することでどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
ここからは、借地と底地を同時売却するメリット・デメリットについて見ていきましょう。
メリットは単独売却よりも高額で売却できること
前述のように、底地には地主が自由に土地活用をおこなえない、借地権付きの建物には地代がかかる、建て替えや増改築時の承諾料が必要といったデメリットがあるため、それぞれを単独で売り出しても買手からは敬遠される傾向にあります。また、売却価格も安くなりがちです。
しかし、底地と借地権付きの建物をセットにすれば権利関係は通常の不動産とまったく変わらなくなるため、相場での売却が期待できるでしょう。
単独よりも高値で売却できる点が、同時売却をおこなうメリットといえます。
デメリットは地主と借地人の間でトラブルが起こりやすいこと
たしかに底地と借地権付きの建物をセットで売却すれば単独よりも高く売れるメリットはありますが、同時売却はそう簡単にはおこなえません。
売却に際して、地主と借地人との間でさまざまな取り決めをしなければならないためです。
そもそも、地主と借地人の両者に売却の意思がなければ同時売却は進められません。
また、両者の意見が合致して同時売却に踏み出したとしても、売却金額の分配割合を巡ってトラブルへと発展するケースも少なくないため、注意が必要です。
地主と借地人との間で良好な関係が築けていない場合には、底地と借地権付き建物の同時売却をおこなうのは難しいでしょう。
売却金額の分配割合については、後述の「同時売却の流れ」の項目で解説するので、合わせて参考にしてください。
同時売却が適しているケース・適さないケース
底地と借地権付き建物の同時売却をおこなうには、地主と借地人の協力が不可欠です。
どちらかが売却したくないと考えている場合には同時売却はできない点に気をつけましょう。
ここでは、同時売却が適しているケースと適していないケースについて解説します。
適している
地主が底地を、借地人が借地権付き建物の売却を検討する理由として、主に以下のものが挙げられます。
【地主】
- 税金の負担の割に地代収入が少ない
- 自宅の増改築のためにまとまった現金が必要となった
- 底地の相続税評価額が高く、子に負担をかけるまえに精算したい
- 底地を相続したが相続税を支払えない
【借地人】
- 借地にかかる地代の負担が大きい
- 建て替えや増改築を自由におこなえずに不便さを感じる
- 借地権付き建物を相続したが相続税を支払えない
上記のような理由により、地主と借地人の両者がそれぞれ底地と借地権付き建物を売却したいと考えている場合は、足並みをそろえて同時売却を進められます。
ただし一方が勝手に売却の話を持ち掛けたとしても関係が悪化するだけなので、同時売却をおこなう際はタイミングを見計らうことをおすすめします。
たとえば、賃貸借契約の更新時や、地主もしくは借地人に相続が発生して権利人が変わった場合などのときには同時売却の相談がしやすいでしょう。
適さない
同時売却は、地主と借地人の両者が売却したいと思わなければ成立しません。
たとえば、地主が現在の地代収入に満足していて売却する気がない、借地人が土地の購入代金や固定資産税の負担よりも地代・承諾料の支払いをしたほうが得だと考えているといった場合に同時売却を持ち掛けたとしても、話がまとまらないばかりか、関係がこじれてしまうだけでしょう。
地主と借地人が不動産全体の売却に向けて足並みをそろえられずに同時売却をおこなうのが難しい場合は、単独で専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、底地・借地単体でも適正価格で買い取ってくれるからです。
ちなみに弊社Albalink（アルバリンク）は、底地・借地に特化した専門の不動産買取業者です。
「これ以上、借地人（地主）と話し合いたくない」「合意のうえ同時売却することはできない」という方はぜひ我々にご相談ください。
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同時売却の流れ
地主と借地人の意見が合致し、底地と借地権付き建物の同時売却をおこなうことになった場合の流れは以下のとおりです。
同時売却をスムーズに進めるためにも、事前に全体の流れを把握しておきましょう。
ここでは、同時売却の流れについて解説します。
なお、借地権と底地の同時売却における流れについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
地主と借地人の間で同時売却の交渉をおこなう
前述のように同時売却は地主と借地人の協力がなければ成立しないので、まずは両者の間で同時売却の意思を確認する必要があります。
このとき、長年にわたって培ってきた信頼関係が破綻しないよう、交渉を持ち掛けるタイミングには細心の注意を払うことが大切です。
また、合わせて売却代金の配分についても話し合っておきましょう。
売却代金の分配割合は借地権割合に準ずるのが一般的
底地と借地権付き建物の売却代金は、借地権割合に基づいて分配する形が一般的です。
借地権割合とはその土地の価格のうち借地人がどのくらいの権利を保有しているのかを表したもので、地域ごとに30～90％（10％刻み）の間で設定されています。
たとえば底地と借地権付き建物の売却代金が2,000万円、借地権割合が60％の場合の地主と借地人の取り分は以下のとおりです。
借地人：2,000万円×60％=1,200万円
ただし借地権割合はあくまでも税金の算出時に用いられるものであり、売却代金の配分を決める際に借地権割合に準じなければならないわけではありません。
そのため、最終的には地主と借地人の両者の話し合いで分配割合を決める必要があります。
不動産業者に売却を依頼する
地主と借地人の両者が底地と借地権付き建物の同時売却をおこなうことに合意したら、不動産業者に仲介を依頼して購入者を探してもらいます。
このとき、売却を依頼する不動産業者が底地や借地の扱いに慣れているかどうかを確認することをおすすめします。
底地や借地の取り扱い実績が豊富な不動産業者であれば、売却代金の分配割合を決める際に適切なアドバイスをしてもらえるでしょう。
買主と売買契約を締結する
不動産業者による販促活動を通じて買手が見つかったら、売却代金などの諸条件を摺り合わせたうえで売買契約を締結します。
このとき、底地と借地権付き建物のそれぞれで売買契約を締結する必要がある点を押さえておきましょう。
底地の売却に際しては地主と買主、借地権付き建物の売却については借地人と買主とで売買契約書を交わし、互いに署名・押印します。
不可分一体の特約事項を設定する
底地と借地権付き建物をセットで買主に売却する場合は、契約書に「不可分一体の特約」を明記する必要があります。
不可分一体の特約とは地主と借地人が連帯して契約に関する責務を負うことで、次のような文言を記載します。
本契約は、○○○○と○○○○との間において令和○年○月○日付売買契約と不可分一体の契約とし、一方の契約が不成立となった場合には本契約も失効するものとします。
たとえば売買契約の締結後に突然地主が契約を破棄してしまった場合、契約書に不可分一体の特約が記載されていない場合は借地人と買主が交わした契約のみが有効となり、買主は借地権付き建物しか手に入れられません。
完全所有権の不動産を購入したはずであるのに、地主に対して地代を支払わなければならないなどの不利益を被ることになってしまいます。
そこで買主の利益を守るべく、契約書に不可分一体の特約を記載して地主と借地人の契約が互いに切り離せないことを示す必要があるというわけです。
契約書に不可分一体の特約が明記されていたら、たとえ地主と借地人のどちらかが契約の破棄を申し出たとしても契約全体が無効となります。
買主が底地と借地権付き建物を安心して購入するには欠かせない事項といえるでしょう。
決済・登記を完了させる
買主が住宅ローンを利用して底地と借地権付き建物を購入する場合は、売買契約後に金融機関の本審査を受け、それに通る必要があります。
無事買主が融資を受けられることが決まったら、物件の引き渡し日に売主と買主、不動産業者の担当者、金融機関の担当者、司法書士が一堂に会して決済をおこなって売却代金を受け取ります。
その後、司法書士が法務局で所有権移転登記と抵当権設定登記をおこなったあとで物件を引き渡して完了です。
賃貸借契約終了の覚書を作成する
物件を買主へ引き渡したあとは、地主と借地人との間で締結している賃貸借契約を終わらせる必要があります。
その際は口頭ではなく、賃貸借契約が終了したことを示す覚書を作成し、互いに署名・押印したうえで1通ずつ保管するようにしましょう。
地主・借地人が協力して同時売却をおこなえない場合
前述のように、地主と借地人が協力しなければ同時売却はおこなえません。
ただし、その場合でも底地と借地権付き建物をそれぞれ単独で売却する方法はあるので、ご安心ください。
ここからは、同時売却をおこなえない場合に底地と借地権付き建物を単独で売却する方法について解説します。
底地・借地を単独で、借地人・地主に売却する
「同時売却とは底地と借地のセット販売」の項目でも解説したように、底地と借地権付き建物にはそれぞれデメリットがあるため、一般の買手には売却しにくい傾向にあります。
そこでおすすめなのが、利害関係にある借地人・地主に売却する方法です。
底地と借地権付き建物を単独で借地人・地主に売却するメリット・デメリットについて見てきましょう。
メリット
借地人が底地を、地主が借地権付き建物を購入すればそれぞれが完全所有権の不動産を手に入れられます。
借地人側としては、底地を購入することで地代を支払う必要がなくなります。
建て替えや増改築などをおこなう際にいちいち地主の承諾を取る必要もなく、自由に活用できるようになるのは大きなメリットでしょう。
一方、地主側としても借地権付き建物を購入すると自由な土地活用ができるメリットがあります。
収益性が少ない底地経営に代わり、高い収益性が期待できるアポートやマンション経営、駐車場経営をおこなうことも可能です。
普通借地権で借地人に土地を貸してしまうと半永久的に戻ってこないリスクが解消される点もメリットです。
また、借地人や地主に底地や借地権付き建物を売却する際には「限定価格」が適用される点もメリットのひとつです。
限定価格とは特定の当事者間でのみ成立する価格のことで、第三者が該当の不動産を購入するよりも高い金額で購入しても経済的合理性がある場合に適用されます。
そのため、一般の第三者に底地や借地権付き建物を売却するよりも、借地人や地主に売却したほうが高値で売却できる可能性があります。
デメリット
底地や借地権付き建物を借地人、地主へ売却するには交渉が不可欠です。
しかし、日頃からあまりつき合いがない、地代などを巡ってトラブルが起きたことがある、相続の発生に伴って変わった権利人との交流がないなどの場合には売却の話を持ち掛けたとしてもうまくはいかないでしょう。
また、借地人や地主に底地や借地権付き建物を購入する意思や、購入できるだけの経済力がなければ売却はできません。
底地・借地を単独で専門の不動産買取業者に売却する
底地・借地権付き建物の売却を借地人・地主に持ち掛けたものの断られてしまった場合には、専門の不動産買取業者への売却を検討するとよいでしょう。
底地・借地権付き建物は単独では一般の買手を見つけるのは難しいため、通常の不動産業者では取り扱わないことがほとんどです。
しかし専門の不動産買取業者には買い取った底地・借地権付き建物を活用して収益を上げられるノウハウがあるため、問題なく買い取ってもらえます。
弁護士や司法書士などの士業とも連携しているため、地主や借地人との交渉をサポートしてくれる点も特徴のひとつです。
なお、底地の優良買取業者については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
専門の不動産買取業者に底地・借地権付き建物を売却するメリット・デメリットは以下のとおりです。
メリット
専門の不動産買取業者に買取を依頼すれば、地主・借地人との交渉がうまくいかない場合でも底地・借地権付き建物を売却できます。
地主としては底地を買い取ってもらうことで、固定資産税や都市計画税を納めなくてもよくなるメリットがあります。
借地人との権利関係のトラブルにわずらわされずに済むようになる点もメリットといえるでしょう。
一方、借地人側も借地権付き建物を専門の不動産買取業者に売却すれば、地主へ地代を支払わずに済みます。
1週間から1か月ほどで現金化できるため、売却代金を新たな家を買い替え資金に充てることも可能です。
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デメリット
底地・借地権付き建物を地主・借地人に売却するよりも、買取価格は安くなる点はデメリットといえます。
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まとめ
今回は、借地権と底地の同時売却について解説しました。
底地には地主が自由に土地を活用できない、借地権付き建物には地主へ地代や承諾料を支払う必要があるといったデメリットがあるため、単独で売ろうとしても一般の買主を見つけるのは困難です。
しかし、地主と借地人が協力して底地と借地権付き建物をセットで売却すれば買主は完全所有権の不動産を手に入れられるため、立地条件などによっては早期売却も期待できるでしょう。
ただし、底地と借地権付き建物の同時売却をおこなうには、地主と借地人両者の同意が不可欠です。
地主と借地人のどちらかに売却する意思がない場合には成立しない点に注意が必要です。
底地や借地権付き建物を売却したいものの、地主や借地人に購入や同時売却を断られてしまった場合には、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
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