株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
不動産買取の注意点8選
不動産の売却方法には、売主・買主の成約をサポートしてもらう「仲介」、業者に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
オーソドックスな売却方法である仲介と比べて買取はマイナーであり、出回っている情報量も少なめです。
そのため、不動産売却で損をしないためにも、買取の注意点をあらかじめ把握したうえで利用するかどうかを決める必要があります。
不動産買取の注意点は、以下の8つです。
仲介より安くなる可能性がある
買取は仲介と比べて、売却価格が安くなりやすい傾向にあります。
不動産の売却価格は仲介だと市場相場どおり・買取だとその7割程度になるといわれています。
たとえば、市場相場が1,000万円の不動産だと買取では700万円程度になるのが一般的です。
仲介よりも安くなる理由は、買取は買い取った不動産を商品化して自社で運用・第三者に再販するビジネスモデルだからです。
買い取った不動産の運用・再販に至るまでの過程で、修繕費・税金・維持費などの商品化コストが発生します。
買取業者が提示する買取価格は商品化コストが差し引かれているため、仲介より安くなるのです。
ただ、商品化コストは買取業者の活用ノウハウによるため、業者によっては比較的仲介に近い価格帯で売却できる可能性もあります。
高額売却しやすい買取業者については、「訳あり物件は買取を断られる可能性がある」で紹介しています。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
即時買取・買取保証の違いを理解しておく
前述したように、不動産の売却方法は仲介・買取の2種類です。
買取の中には、即時買取・買取保証の2種類の売却方法があり、違いを理解しておかなければ買取特有のメリットが得られない可能性があります。
即時買取とは不動産会社が直接買い取る仕組みで、本記事で解説している買取業者を指します。
一方、買取保証とは仲介・買取の特性を組み合わせた売却方法です。
たとえば、不動産会社との仲介契約から一定期間を経過しても売れなかった場合、「仲介→買取」に仕組みが切り替わるといった具合です。
その際、売れなかった不動産は仲介契約時にあらかじめ約束していた価格で不動産会社に買い取ってもらえます。
上記の流れからもわかるよう、買取保証の仲介期間中に売却した場合は即時買取のメリットを得られません。
たとえば、即時買取は丸投げする形で売却できるのがメリットですが、買取保証の仲介期間中はハウスクリーニングなどの内覧対策が都度必要です。
仲介期間を挟まずスピーディーかつ手軽に売却したい場合は、即時買取を選ぶのが得策です。
不動産買取保証の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介手数料以外の費用はかかる
不動産買取は、「売主・買主をマッチングして成約につなげる」という仲介業務がないため、仲介手数料は不要です。
ただし、仲介手数料以外の諸費用はかかります。
不動産買取でかかる費用を、以下にまとめました。
| 名目 | 概要 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 不動産を売却したときの利益の部分に課せられる税金 | 売却益 × 約20%もしくは約40% |
| 印紙税 | 売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用 | 200円～3万円 |
| 全額繰上げ返済の手数料 （※ローンが残っている場合） |
住宅ローンを一括返済するときの手数料 | 5,000円～2万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 抵当権を抹消するときの登記手続き費用 | 2,000円 |
| 司法書士報酬 （※司法書士に依頼する場合） |
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合にかかる費用 | 1万円〜2万円 |
上記のように、ローンが残っている・抹消登記をしていないなどの前提条件がある場合、売却時に別途費用が発生します。
売却前に資金を用意するのが難しい方は、どの程度の費用がかかるか・買取価格から差し引く形にできるかなどを買取業者に確認しましょう。
住宅ローンを完済しないと買取が難しい
買取に限らず、不動産を売却するときは住宅ローンを完済しないと売却は難しくなります。
住宅ローン返済中の不動産には、抵当権がついているためです。
抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関が不動産を売却して、融資額を回収する権利です。
抵当権付き不動産は、理屈上は売却できます。
ただし、万が一売主の返済が滞った場合には、競売で強制的に売却される恐れがあるハイリスク物件なので、基本的には売れません。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が前提条件となります。
そのため、「自己資金 + 売却価格」で住宅ローンを完済するためにも、できる限り高く買い取ってくれる買取業者に依頼するのが重要です。
なお、弊社AlbaLinkは全国の不動産を適正価格で買い取っている専門の買取業者です。
「自己資金 + 売却価格」でローンを完済できない方も、売却を実現できるよう「任意売却」のサポートが可能です。
無料相談は随時受け付けているので、お気軽にお問い合わせください。
>>【トラブルなく不動産を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
ローン中の家を売却する条件については、以下の記事で詳しく解説しています。
不明点が残ったまま契約しない
買取業者と交わす、不動産売買契約書には不動産の詳細・価格・取引条件など、取引における重要な内容が記載されています。
一度売買契約を締結すると契約解除が難しくなるため、契約内容に不明点がある場合は担当者に確認してクリアにしておきましょう。
【不動産売買契約書の見本】
とくに、契約解除に関する事項については、違約金の有無・金額の確認が必要です。
違約金とは、契約を交わした当事者の一方が契約内容に違反した場合に支払う罰則金です。
一般的な不動産売却では、違約金に関する事項が売買契約書に記載されており、売買価格の10%〜20%程度が設定されています。
上記のような金額が発生するのか・金額が高すぎないかを事前に確認しておくことで、トラブルを未然に防ぎやすくなります。
売買契約書の不明点は担当者に確認し、必要があれば解約条件などの交渉も行いましょう。
不動産買取の流れを事前に把握しておく
仲介の売却にかかる期間は平均3ヶ月〜6ヶ月・買取は平均1ヶ月といわれています。
買取はスピーディーに売却できる分、スケジュールがタイトになりやすいので、事前に流れを把握して準備を進める必要があります。
不動産買取の流れは、以下のとおりです。
- 必要書類を準備する
- 売却相場をリサーチする
- 買取業者に査定を依頼する
- 買取業者と契約条件を調整する
- 買取業者と売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡しを行う
- 確定申告する
買取業者に査定を依頼すると大体1日〜3日以内に査定額の提示があり、価格に問題がなければ売買契約を結びます。
売買契約時に「手付金」、引き渡し時に「買取価格の残額」が、買取業者から支払われます。
もし、居住中の不動産を売却する場合は、引き渡し当日までに引越しをしなくてはなりません。
買取業者によっては数日〜数週間ほど明け渡しを待ってもらえる場合もあるので、引っ越し時期の調整ができるか確認しておきましょう。
不動産を売却する流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
必要書類の収集に時間がかかりやすい
不動産買取は売主が必要書類を揃えていると、決済・引き渡しまでスピーディーに到達できます。
ただし、書類によっては公的機関に出向かう・家の中を探すなどの手間が発生して、取得に時間がかかるので早めに準備しておきましょう。
不動産買取で必要となる書類の一例は、以下のとおりです。
| 不動産の種類 | 必要書類 |
|---|---|
| 共通 | ・権利証または登記識別情報通知書 ・印鑑証明書（3ヶ月以内に発行したもの） ・固定資産税・都市計画税納税通知書 ・固定資産税評価証明書 ・本人確認書類 ・住民票 ・抵当権抹消登記に必要な書類（取得先は銀行） |
| 戸建て | ・測量図 ・筆界確認書 ・近隣との覚書 ・検査済証 |
| マンション | ・新築時のパンフレット ・管理規約や議事録の写し ・管理費・修繕積立金の金額がわかる書類 |
| 土地のみ | ・測量図 ・筆界確認書 ・近隣との覚書 |
【登記識別情報通知の見本】
【固定資産評価証明書の見本】
不動産買取の場合、測量図・筆界確認書・新築時のパンフレットなどの書類がなくても、買い取ってもらえるケースもあります。
買取業者に必要書類を確認し、用意ができない書類については相談して指示を仰ぎましょう。
訳あり物件は買取を断られる可能性がある
売却予定の不動産によっては、「訳あり物件」とみなされて買い取ってもらえないケースがあります。
買取業者は、買い取った不動産にリフォームなどを施して第三者に再販するビジネスモデルです。
そのため、買取業者が運用・再販などで収益化できないと判断した不動産は売却が難しくなります。
具体的には、築年数が古い・建て替えができない・地盤が弱いなどの不動産は、買取価格が安くなる・買取を断られる可能性があります。
しかし、買取業者が買い取れるかどうかは不動産会社のもつ活用ノウハウ・再販ルートによって決まります。
弊社AlbaLinkも訳あり物件に強い専門の買取業者です。
一般的に売れにくいとされる不動産も、独自の活用ノウハウを駆使した高額買取に対応できます。
無料査定・無料相談は随時行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
>>【トラブルなく不動産を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
訳あり物件に強い専門の買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
悪質な不動産買取によるトラブル5選
悪質な不動産買取業者によるトラブルは、以下の5つです。
不動産買取業者が行う悪質な手口については、以下の記事で詳しく解説しています。
適正価格で売却できなかった
不動産買取では、市場相場よりも著しく低い金額で買い取られるケースがあります。
自社の利益を優先して、破格に安い金額で不動産を仕入れて高く転売しようとする悪質な業者もいるためです。
実際に、中古戸建てを売却した売主が、実務上で取引が成立する価格より著しく低い価格で売却させられたとして裁判を起こした事例があります。
トラブルの大まかな流れを、以下にまとめました。
- 仲介業者Aが解体撤去費用が必要なので、売主に3,900万円が妥当と提示
- 買取業者Bから3,000万円で購入申し込みが入ったと連絡
- 買取業社Bに現状のままでの引き渡しを条件に3,000万円で売却
- 買取業者Bは解体撤去した後、仲介業者Aに4,980万円で再び売却
- その後、仲介業者Aは物件を4,900万円で販売
- 売主が中古戸建てを安価で売却させたとして、仲介業者A・買取業者Bを提訴
- 売主は5,846万円の価値があった中古戸建てだったと主張し、損害賠償を請求
参照元：不動産適正取引推進機構「RETIO 117-132」
本裁判では、仲介業者A・買取業者Bが共謀していた事実はないとして損害賠償請求を棄却しています。
上記の判例のように、売主が売却前に適正価格を把握していない場合、相場よりも著しく低い金額で売却してしまう恐れがあります。
適正価格で売却するためにも売主自身が売却相場をリサーチし、複数の不動産会社に相見積もりをとることが重要です。
契約直前で大幅に値引きされた
売主・買取業者が価格に合意し、いざ契約となったタイミングで大幅に値引きされるトラブルもあります。
具体的には、契約直前に不動産の状態・市況を理由に、大幅な値引きを提案してその妥当性を主張するケースです。
実際に、1,650万円で媒介契約を結んだ不動産会社が、後から1,220万円に値引きしたのは詐欺にあたるとして裁判に発展した事例があります
不動産買取のトラブルに至った大まかな流れは、以下のとおりです。
- 売主と不動産会社が1,650万円で媒介契約を締結
- 不動産会社が不動産情報をレインズに搭載
- 12日後に、他の似たような条件の物件が980万円で競売に出る
- この物件をを理由に「1,000万円超だと売却は困難。自社であれば1,220万円で買取可能」と提案
- 売主・不動産会社が売買契約を締結
- 後日、「1,650万円で再販されている」という事実が発覚
- 売主は引越しを中断して売却した不動産に居住
- 不動産会社が手付金の返還・違約金を求めて提訴
本裁判では、媒介契約からわずか12日で「売れない」と説明し、低額で自社に売却するよう仕向けたのは詐欺にあたるとして契約解除が認められました。
上記の判例では、売買契約の締結・手付金の受け取り後だったため、裁判で決着をつける形となりました。
しかし、契約を結ぶ前であれば、不動産会社を変更するだけで問題は解決します。
悪質業者による大幅値引きの罠にかからないよう、不動産会社の提案を即決で受け入れないようにしましょう。
高額な追加費用を請求された
売買契約の締結・不動産の引き渡しを終えた後に、高額な追加費用を請求されるケースもあります。
とくに、不用品の撤去費用の請求がトラブルになることが多いといわれています。
買取業者によって契約条件は異なるものの、一般的に不動産買取は現状のままで買い取ってもらえるケースが大半です。
家財などの不用品が残っている場合は撤去費用を差し引いた買取価格を元々提示しているので、後日請求されることはありません。
しかし、買取業者の中には「不用品を残したまま費用0円で売却できる」と謳いながら、後になって撤去費用を追加請求するケースがあります。
買取業者と売買契約を締結する前に、撤去費用が含まれた査定額なのか・別途費用が発生するのかを確認しておくのが重要です。
小切手での支払いを要求された
買取業者から小切手での支払いを提案された場合は、契約を断りましょう。
小切手とは、現金の代わりに証書を渡すことで支払いができる有価証券です。
振出人（小切手を作成する人）から金額が記載された小切手を受け取り、後日受取人（小切手を受け取った人）が銀行で現金化する仕組みになっています。
ただし、その性質上、小切手の偽造・銀行への預金不足があった場合に買取代金を受け取れない恐れがあります。
基本的に、不動産取引では決済・引き渡しと同時に所有権の移転を行います。
小切手のように後日現金が支払われる仕組みは、所有権移転登記のみを先に行う仕組みであるため、非常に危険です。
小切手での支払いを要求された場合は、不動産会社を変更をしましょう。
クーリングオフ・契約解除ができなかった
売買契約を締結した後に、売主側の事情でクーリングオフを求めるケースもあります。
しかし、不動産買取ではクーリングオフによる契約解除ができません。
クーリングオフは、買主が一般消費者だった場合に契約解除を求められる制度です。
不動産買取は、一般消費者が売主・業者が買主にあたるため、クーリングオフの適用外となります。
もし、買取業者から詐欺の被害を受けたなどの場合は弁護士に相談もできますが、弁護士費用が必要です。
裁判を起こす場合は、50万円〜100万円程度の費用が発生します。
契約書にクーリングオフ条項などの特約がない限りは契約解除が難しくなるため、取引内容を確認したうえで契約に進むのが重要です。
不動産買取業者を選ぶときのポイント4選
不動産買取業者を選ぶときのポイントは以下の4つです。
不動産買取業者ランキングTOP10については、以下の記事で詳しく解説しています。
買取実績・得意分野を確認する
不動産買取業者が、どのような物件種別が得意なのか確認しましょう。
得意分野ではない不動産の買取を依頼すると相場よりも安くなったり、買取を断られたりする可能性があるためです。
たとえば、戸建てが得意な買取業者にマンションの売却を依頼するなどの場合です。
また、居住用・事業用のどちらで再販するのが得意かによっても、買い取れる不動産の幅は変わります。
不動産会社の得意分野は、ホームページに記載されている買取実績・買取事例である程度予測が可能です。
一例として、弊社AlbaLinkのホームページではトップページに買取可能な物件・事業内容で買取事例を記載しています。
こうした業者の情報を事前に調べておくだけで依頼したほうがよい業者が選定できるので、スムーズに優良業者と出会いやすくなります。
口コミ・評判のよさを確認する
買取業者の得意分野にくわえて、口コミ・評判のよさを確認するのも重要なポイントです。
評判・口コミは利用者のリアルな体験談が綴られているので、不動産会社の良し悪しが見極めやすくなります。
たとえば、自社サイトには「お客様ファースト」などの表記があるのに口コミでネガティブな評価が多いと、想定外に不誠実な対応をされるかもしれません。
業者のホームページ以外にも、Google口コミ・SNSなどの発信も参考にして依頼先を選定しましょう。
なお、弊社AlbaLinkは、公平性の高いGoogleの口コミでも高い評価（4.4）をいただいています。
お客様とWin-Winの関係が築けるよう、できる限りのスピード&高額買取に対応いたします。
下記の無料査定フォームより、お気軽にお問い合わせください。
>>【トラブルなく不動産を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
複数社に査定を依頼する
買取業者を選ぶ際には、1社で即決せず、最低3社以上に査定依頼をしましょう。
不動産買取は「査定額 = 買取価格」となるのが一般的です。
その査定額は、買取業者がもつ活用ノウハウ・再販ルートの豊富さで雲泥の差が生じます。
できる限り高額売却ができるよう、複数社に査定を依頼して買取価格の高さ・担当者のよさなどを比較して依頼先を決めましょう。
査定額の根拠を確認する
複数社に査定を依頼したら、担当者に査定額の根拠を確認しましょう。
買取業者の中には高額査定で売主の関心を引いた後、契約直前に大幅な値下げを要求する手口もあります。
そのため、買取業者に査定額を提示された後は、数字の根拠を確認するのも重要です。
買取価格を提示する過程には、周辺相場・成約事例・商品化コストなど、金額を算出するために必要となったデータが存在します。
信頼できる担当者であれば、査定額の根拠を一つひとつ丁寧に説明してもらえるはずです。
悪質業者に安く買い叩かれないためにも、信頼できる担当者に依頼しましょう。
信頼できる担当者の特徴をアンケート形式で下記にまとめておりますので、参考になさってください。
不動産の売却は社会的信用のあるAlbaLinkにお任せ
前項では、買取業者を選ぶときは「売主の不動産・業者の得意分野が近いほうがお得に売却しやすい」とお伝えしました。
そこでこの章では、弊社AlbaLinkの買取事例をご紹介します。
弊社AlbaLinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ家」や「不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】 
20年以上放置された家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっているゴミ屋敷は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記のように、弊社では築年数が古い・残置物がある・未登記の建物など、一般の市場では売れにくい不動産を積極的に買い取っています。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【トラブルなく不動産を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
不動産買取は、手軽かつスピーディーに売却できる便利な方法です。
しかし、不動産買取のトラブル事例は多く、安く買い叩かれたり高額な手数料を支払わされたりするケースも存在します。
悪質な買取業者の被害に遭わないためにも、注意点をあらかじめ理解したうえで優良業者に依頼する過程が必要です。
もし、「信頼できる買取業者に売却を依頼したい」という方は、弊社AlbaLinkまでお問い合わせください。
弊社AlbaLinkは、社会的信用のある専門の不動産買取業者です。
令和6年には、兵庫県神河町・大分県竹田市・千葉県白子など、各地域と連携協定を結びながら地域課題の問題解決に努めております。
信頼できる不動産買取業者に適正価格で買い取ってもらいたい方は、弊社までお問い合わせください。
相談・査定はこちら
