株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
底地とは「他人に貸している土地」のこと
底地とは地主が所有している土地上に、他人が所有する建物が建っている土地を指します。
建物を所有する目的で他人に貸す土地であるため、駐車場・資材置場など土地活用の目的で貸している場合は底地に含まれません。
土地を借りている人物を、「借地人」と呼び、地代を払うことで地主から土地を借りられる権利を「借地権」といいます。
底地・借地は、同じ土地でありながら立場によって呼び方が変わり、地主から見ると「底地」、借地人から見ると「借地」となります。
底地権・借地権・所有権の違い
地代を払って土地を借りる権利を「借地権」というのに対し、土地の貸し出しで地代を受け取る権利を「底地権」といいます。
一方で、所有権とは、「土地 + 建物」を自由に使用・権利・処分できる権利です。
たとえば、一般的な戸建て住宅は所有者が土地・建物両方の所有権を持っているため、他人に貸して家賃収入を得る・売却して利益を得るなどが自由に選択できます。
底地の場合、地主が建物を買い取るなどで、「底地 + 借地権」がセットになったときに、はじめて完全な所有権が発生します。
つまり、底地を通常の不動産と同等まで価値を高めて売却しやすくするためには、「底地 + 借地権」をセットにするなどの工夫が必要です。
底地と借地権の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
底地の買取が難しい4つの理由
底地は、「土地を所有している人物は地主・建物を使用している人物は借地人」という権利が別々に付着した不動産であるため、売却が難しい傾向にあります。
底地の買取が難しい理由は、以下の4つです。
底地が売れない理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
自由に利活用できる土地ではない
底地の買取が難しい理由として、自由に利活用できる土地ではない点が挙げられます。
地主名義の土地でありながら、底地の上にマイホームを建てたり、子どもに土地を貸したりするなどの利活用が地主にはできません。
くわえて、借地権は建物を建てる前提で借りている土地であるため、権利の有効期間は30年以上・50年以上と長期です。
借地人の権利は借地借家法で保護されるため、契約途中に立ち退きを求める場合は地主の正当事由が求められます。
正当事由とは、地主がその場所を必要としている致し方ない事情を指します。
自由に使えない上、「◯月◯日から使える」といったスケジュールの目処も立たないため、通常の土地よりも売却が難しいといわれているのです。
地代収入の収益性が低い
地代収入の収益性が低い点も、底地買取の実現を難しくしている要因の一つです。
地代収入の相場は住宅として利用する場合、土地の固定資産税の3〜5倍程度で設定するのが一般的です。
土地の固定資産税が年間10万円であれば、月々2万5,000〜4万1,000円あたりが標準的な地代となります。
底地を所有すると地代を定期的に得られるメリットがある一方、賃貸物件よりも収益性が低い点はデメリットです。
くわえて、地代収入から土地の固定資産税が差し引かれると手取り額はさらに少なくなり、地価の高騰などで税額が上がると収支がマイナスになるリスクもあります。
底地を所有する最大のメリットである地代収入が少ない点は、売却が難しくなる要因といえます。
地代の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
借地人とトラブルになる恐れがある
借地人とトラブルになる恐れがある点も、底地買取を難しくしている要因です。
地代収入による収支をマイナスにさせないためには、借地人に地代を増額する旨の交渉をしなくてはなりません。
しかし、地主の一方的な値上げ要求は認められず、以下の正当な理由に該当している必要があります。
- 土地の固定資産税が増額している
- 地価が上昇している
- 周辺の類似した土地と比べて地代が著しく低い
上記のように、地主側に正当な理由がある上で借地人に交渉し、地代増額の合意を得られれば地代の値上げが可能です。
しかし、借地人が快く応じてくれる保証はなく、折り合いがつかない場合は、調停・訴訟を申立て、地代の増額請求の正当性を客観的に認めてもらう必要があります。
くわえて、底地の収益である「更新料」についても、法律上の支払い義務はないため、支払いの強制はできません。
上記のように、金銭にまつわる交渉でトラブルが発生しやすいのも、底地買取が懸念されるポイントといえます。
底地のトラブル事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンを利用できない可能性がある
底地の買取が難しい理由には、買い手が住宅ローンを利用できない可能性がある点も挙げられます。
底地は活用制限のある土地であるため、金融機関からの担保評価が低くなります。
融資額に見合う価値がある物件かどうかを金融機関が評価すること
不動産の担保評価が低いと借入額が少なくなる、もしくは借入自体ができません。
住宅ローンを利用できない場合は、底地を一括で購入する資金がある買い手にターゲットが限定されます。
したがって、底地は通常の土地よりも価格が安いにもかかわらず、買い手が見つかりにくいのです。
底地の購入でローンが難しい理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地の買取相場は更地価格の1〜5割
底地の買取相場は、借地契約の種類・売却先によって更地価格の1〜5割の幅で変動します。
借地契約による価格の影響は、以下のとおりです。
| 借地契約の種類 | 概要 | 価格への影響 |
|---|---|---|
| 普通借地権 | 借地人が希望すれば、契約期間の満了を迎えても契約更新ができる借地権 | 定期借地権よりも安い |
| 定期借地権 | 契約期間の満了を迎えると、契約解除になる借地権。契約期間の定めは、原則として50年以上 | 存続期間が短いほど高い |
上記のように、普通借地権は借地人の権利が強い分、地主の自由度が低く、買取相場は安くなりがちです。
一方で、定期借地権は存続期間（権利の有効期限）が短いほど、「自身が建物を建てて住む」「新しい借地人とより好条件な借地契約を結ぶ」など、活用の選択肢が増えます。
存続期間が短い定期借地権は、新地主となる買い手にとって自由度が高い底地となるため、買取相場が高くなりやすい傾向にあります。
また、底地の買取相場は「誰が買うか」によっても、以下のように価格が変動します。
| 底地の売却先 | 更地価格に対する割合の相場 |
|---|---|
| 借地人 | 50％ |
| 個人 | 10% |
| 買取業者 | 10～15％ |
このように、借地人が買い取る場合は「底地 + 借地権」で完全な所有権を得られるため、買取価格が高くなる傾向にあります。
一方で、個人・買取業者などの第三者に売却する場合は、「制限を受ける所有権」であるため、10〜15％程度まで下落します。
ただし、買取業者の買取相場が10〜15％まで下落するかどうかは、依頼する業者の裁量次第です。
具体的には、借地人との交渉で互いにメリットがあるよう上手に話を持ちかけられる買取業者であれば、収益化が見込める分、高額買取に対応しやすくなります。
弊社アルバリンクも、底地を適正価格で買い取っている専門の買取業者です。
弁護士などの士業と連携しており、問題解決から買取までワンストップでご依頼いただけます。
底地の売却を決めていない段階の方も、お気軽にご相談ください。
底地の売却先別の買取相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地を買取してもらう4つの方法
前述したように、底地を現状のままで売却するのは難しいため、売却前の準備・売却先の選定を工夫する必要があります。
底地を買取してもらう方法は、以下の4つです。
借地人に買い取ってもらう
まずは、借地人に底地を買い取ってもらう方法です。
借地人が底地を買い取って完全な所有権となった場合、資産価値を通常の不動産と同等まで高められるメリットがあります。
定期的に支払っていた地代・更新料も発生しなくなるため、借地人は底地買取後のランニングコストも抑えられます。
ただし、借地人が底地の買取に対して前向きな気持ちを持っていなければ成立しません。
くわえて、底地を買い取るだけの資力が借地人にあるのが前提の方法となります。
借地人が「完全な所有権にしたい」という気持ちが強い場合に、おすすめできる方法といえます。
底地・借地権を等価交換して売却する
底地の一部・借地権の一部を、地主と借地人の間で交換することを「等価交換」といいます。
たとえば、100坪の土地でAさんが底地を所有・Bさんが借地権を所有している場合、均等に交換し合うことで50坪ずつの完全な所有権が互いに取得可能です。
底地・借地権を等価交換した後に分筆して売り出すことで、買い手も募りやすくなるでしょう。
ただし、建物が建っている部分は分筆ができないため、十分な広さのある敷地でなくては実現できません。
分筆できる土地で、かつ借地人と交換条件などを提案し合えるほど良好な関係が築けている場合におすすめできる方法です。
底地と借地権を等価交換する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地・借地権を同時売却する
底地・借地権を売却するタイミングを揃えて、買い手を募る方法もあります。
底地・借地権を同時売却する場合は、等価交換のように敷地面積が狭くなりすぎる心配もありません。
通常の不動産と同様、完全な所有権で売却できるので購入希望者が現やすくなる可能性があります。
ただし、地主・借地人の売却したいタイミングが奇跡的に揃っていなくてはなりません。
元々、借地人が売却の話をしていたのであれば、提案してみるのも一つの方法です。
底地と借地権の同時売却については、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
これまでお伝えした中でもっともカンタンな底地の売却方法は、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことです。
専門の買取業者は底地の買取・再販の実績が多く、借地人と交渉したり収益化につなげたりするスキルが長けています。
そのため、地主が借地人と交渉する必要がなく、現状のままで売却が可能です。
さらに、専門の買取業者は成功事例が多い分、具体的な収益の数字が算出できるため、漠然と値引きされる心配がありません。
一般的な相場が10〜15%といわれていても、底地一つひとつに見合った適正価格を提示できるので相場よりも高くなる可能性が十分あるのです。
底地をスムーズかつ高額売却をしたい方は、底地に強い専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
底地の買取業者ランキング25選
底地の買取業者25選については、この章でまとめると長くなるため、以下の記事で紹介しています。
この章では、代表的な底地の買取業者3選をご紹介します。
| 業者名 | おすすめ度 | 対応エリア | 相談・買取実績 |
|---|---|---|---|
 株式会社AlbaLink |
★★★★★ | 全国 | ・買取実績600件超 ・相談件数5000件超 （2023年1月1日～2023年10月25日時点） |
 株式会社クランピーリアルエステート |
★★★★☆ | 全国 | 年間の相談件数3,000件 |
 サンセイランディック |
★★★★☆ | – | 買取実績689件 （2019年〜2023年時点） |
弊社AlbaLink（アルバリンク）は底地をはじめ、一般の不動産会社で売却が難しい不動産を積極的に買い取っている買取業者です。
弁護士・司法書士・税理士など、各専門家と連携をとっており、お客様の問題解決〜売却までをワンストップで依頼できるのが弊社の強みです。
また、弊社は売却価格が安価になりやすい不動産に対しても、潜在的な価値を見出した適正価格での買取に対応しています。
買取事例については、記事内の「アルバリンクなら底地の買取価格が高額になりやすい」で紹介しています。
底地をトラブルなく・カンタンに・高額売却したいとお考えの方は、弊社アルバリンクまでお問い合わせください。
株式会社クランピーリアルエステートは、年間の相談件数3,000件の実績をもつ訳あり物件専門の買取業者です。
全国1,500以上の士業事務所との連携があり、トラブルの発生・関係性の悪化を未然に防ぎながら底地の買取が可能です。
クランピーリアルエステートの無料査定フォームは24時間365日受け付けているので、一度相談・査定を依頼してみましょう。
サンセイランディックは、昭和51年創業の底地に強い老舗不動産会社です。
年間査定件数は2,300件を超えており、多種多様な案件を扱ってきた実績から底地のスピード買取に対応しています。
また、サンセイランディックでは解決に導くコンサルティングサービスも提供しています。
売却を決めていない方も、顧客目線で寄り添ってもらえるサンセイランディックなら相談してみる価値があるといえるでしょう。
アルバリンクなら底地の買取価格が高額になりやすい
前項では、底地の売却は「専門の不動産買取業者に売却したほうが、スムーズかつ高額になりやすい」とお伝えしました。
そこでこの章では、弊社アルバリンクを例にとり、実際の底地・借地の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地・借地を多数買い取ってきました。
たとえば、弊社では以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。
| 築年数 | 54年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 東京都荒川区 |
| 借地の状況 | ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地 |
| 借地売却に関する地主様の要望 | ・売却を承諾するための費用（譲渡承諾料）を更地価格の10％とする ・借地の更新料を更地価格の8％～10％とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など |
| 買取価格 | 190万円 |
| 買取時期 | 2023年8月 |
上記の「借地売却に関する地主様の要望」を見て頂けばわかるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様（借地人）は他社では買取を断られてしまったようです。
とくに転売時に承諾料がかかることは買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多いのも当然といえます。
このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。
- 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
- 借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても（承諾料など）利益を生み出せるため
実際、弊社は底地・借地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が600件以上あり、これまで買取をおこなったお客様からも弊社をご利用いただいたお客様からは、「心の荷物がひとつおろせた」「スムーズに売却できた」など、感謝のお声を多数いただいております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
底地を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことが、借地人に知られることはありませんのでご安心ください）。
底地を買取してもらうメリットとデメリット
底地を手放した後に後悔しないためにも、底地を買取してもらうメリット・デメリットを事前に把握しておく必要があります。
底地を買取してもらうメリットは、以下のとおりです。
- 税負担から解放される
- 底地を納得いく形で利活用できていなくても、固定資産税は毎年発生する。底地を買取してもらうと余分な税負担ががなくなり、家計がプラスになる
- 相続トラブルを未然に防げる
- 底地を所有したまま相続が発生すると、底地に対する権利が細切れになって相続人に受け継がれていく。自分の世代で解決しておくことで、子ども・孫が底地をめぐるトラブルに巻き込まれるリスクを減らせる
- 相続より売却のほうが手残りが多くなりやすい
- 底地の市場相場は更地価格の10〜15%程度。それに対して、相続税は借地権割合を差し引いた数字で税額を算出するので30〜40%程度で評価される。相続前に売却したほうが手取り額を多く残しやすい
反対に、底地を買取してもらうデメリットは売却が難しい点です。
底地は自由に活用できない土地であるため、市場の多くを占める「マイホームを想定して土地探しをする層」に刺さりにくい傾向にあります。
底地を売却しやすくするためには、前述した「底地を買取してもらう4つの方法」のように、売却方法を工夫する・売却先を選定するなどの過程が必要です。
底地買取を実行するときの3つの注意点
底地買取を実行するときの注意点は、以下の3つです。
借地人に告知しておく
新しい地主・借地人の間でトラブルを発生させないためにも、底地買取の話は事前に告知しておきましょう。
本来、底地の売却にあたって借地人への告知・同意は必要ありません。
しかし、地主が告知なく変わると、新地主との付き合い方・地代の支払いなどに借地人が不安を感じる可能性があります。
無用なトラブルを発生させないためにも、あらかじめ底地を売却する旨を伝えて、借地人が心の準備をする期間を設けましょう。
名義人を確認しておく
底地を買取してもらう前に、名義人の確認をしておくことは欠かせない過程です。
相続などで取得した底地の場合、ほかの相続人と共有名義になっている可能性があるからです。
底地に限らず、不動産を売却するためには、売主・名義が一致している必要があります。
底地の名義人は、土地の登記簿謄本で確認が可能です。
登記簿謄本は、法務局の窓口・郵送・オンライン請求で取得できます。
【登記簿謄本の見本】
相続前の売却も視野に入れておく
相続で取得する予定がある場合、相続前に売却することを視野に入れておきましょう。
前述したように、底地の相続税額は売却価格よりも高くなる可能性があります。
底地の相続税は、国税庁が公表している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」に記載されている道路ごとの標準価額を基に算出されます。
底地の地価で算出されないため、実際には更地価格の10〜15％程度でしか売れないにもかかわらず、倍以上の税額が発生する可能性があるのです。
底地の相続に迷っている・遺産分割の話し合いができていない、といった場合は、事前に税額をシミュレーションしておきましょう。
相続税に関する不明点は、市区町村役場の税理士相談を利用すると面談形式で無料相談を受けられます。
底地の相続税については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
自由に利活用できず、地代収入が少ない底地は、買取先を見つけにくい傾向にあります。
くわえて、地価の高騰などで土地の固定資産税が上がったり、相続が発生して借地人が面識ない人物になったりした場合は、トラブルが発生しやすくなります。
もし、納得いく形で底地が所有できていないのであれば、専門の不動産買取業者に売却するのも有効な手段です。
専門の買取業者に売却すれば、借地人との交渉・調整の手間なく、適正価格で売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、底地に強い専門の買取業者です。
一般の不動産会社が扱いにくい土地・建物を買取・再販する業者として、フジテレビの「newsイット！」をはじめ、各種メディアでも特集されています。
「借地人とトラブルが起こらないか不安」「地代収入の金額に納得がいかない」など、不満や悩みをいつまでも抱え続ける心配はありません。
底地をスムーズかつ適正価格で売却して、肩の荷を下ろしましょう。
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