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心理的瑕疵とは、入居者が心理的な抵抗を抱く要素を含む物件
不動産で取り扱われる物件において、「専有部分での自殺」「殺人事件」などが発生した場合、該当の建物は事故物件として扱われます。
「心理的瑕疵」とは、上記のような事案発生によって、買主・借主側が契約を躊躇する心理的抵抗を伴う要素が含まれてしまった物件のことです。
「事前に情報を知っていたら契約しなかった」と判断できるレベルの情報が心理的瑕疵に該当します。
心理的瑕疵に該当するケースは以下の通りです。
- 敷地内や専有部、共用部で人が亡くなっている
- 物件の近くに墓地がある
- 近隣に反社会的勢力に属する人物が住んでいる
一般的には、心理的瑕疵よりも「事故物件」という名称で呼ばれることが少なくありません。
ただし、自然死や日常生活における不慮の死の場合は、やむを得ない状況による事故であると判断できるため、原則として事故物件には該当しません。
事故物件の定義については、以下の記事で詳しく解説しています。
心理的瑕疵の取り扱いは国土交通省のガイドラインで定められている
心理的瑕疵物件に該当する具体的なケース（入居者の専有部や共有部における自殺、殺人事件など）は、国交省が定める「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にて定められています。
従来は心理的瑕疵に該当するケースの線引きが明確に定められておらず、人が亡くなった物件の取り扱い基準は曖昧でした。
2021年10月に策定されたガイドラインでは、心理的瑕疵に該当する事例や入居者への告知義務に関する基準が制定されています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
物件の売主・貸主が買主・借主に対して、事前に「心理的瑕疵に該当する物件（部屋）である」という旨を伝える義務のことです。告知義務が発生するかは、主に「死の状況について入居者に過失があるか」という点によって異なります。自然死や不慮の事故死などについては、原則として売主・貸主から事故の事実を告知する必要はありません。
参照元：宅地建物取引業法第35条・47条
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
「新築なのに事故物件」という状況は、稀に業者側が瑕疵の事実を伝えないことで発生する
新築の場合は物件に以前の入居者が存在しないため、事故物件になりうるケースは発生しないように思われています。
しかし、実は「事故物件を取り壊して同じ土地に新築を建築した」など、新築でも心理的瑕疵に該当するケースは存在します。
事故物件自体が取り壊されたとしても、新たに建物を建築するなどして土地を利用しているのであれば本来は告知義務が発生するのですが、ごく稀に重要事項説明書内で不動産業者が告知しないケースもあるので要注意です。
不動産契約において宅地建物取引業者が伝えるべき重要な項目を記載した書面を指します。
事故の事実を告知されず、購入後・入居後に心理的瑕疵が発覚した場合は、次に紹介する方法で対応しましょう。
購入した新築物件が事故物件だった場合の対処法
不動産業者が告知義務を怠った結果、事故の事実を知らずに新築事故物件を購入してしまった場合、「契約不適合責任」に則り規定の順番で売主に対して賠償請求などを問えます。
契約不適合責任では、引き渡しが実行された不動産の内容が契約と合致しない（「心理的瑕疵があった」「建物内部に告知されていない破損があった」など）場合、買主・借主は売主・貸主に対して以下の流れで責任を追及できます。
- 追完請求
- 代金減額請求権
- 催告解除
- 無催告解除
- 損害賠償請求
心理的瑕疵については物理的に修繕不可能であるため、最初から代金減額請求を行使できます。
契約不適合は「建売購入」「契約のみで建物はまだ建っていない」など、購入の状況や形態を問わず適用可能です。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
追完請求
追完請求では、提供されたサービスが完全な状態で提供してもらえるよう、サービスの修復・修繕を要求できます。
不動産であれば「破損箇所を修繕してもらう」などが該当します。
ただし、心理的瑕疵物件は物理的な破損ではないため修繕できません。
修繕できない場合は、次の代金減額請求へ移行します。
代金減額請求
代金減額請求では、事故物件の購入時に発生した売買金額や家賃の減額を請求できます。
原則としては最初に追完請求で破損の修繕を請求し、修理が不可能だったり要求に応じてもらえなかったりする場合において、代金減額請求に移行します。
しかし先述の通り、心理的瑕疵は物理的な物品破損等ではないため修繕できません。
心理的瑕疵のような物理的に修繕不可能な契約不適合については、いきなり代金減額請求を行使できます。
催告解除
催告解除は、売主・貸主が追完請求に応じないうえ、買主・借主が納得できる代金減額を実施しない場合に適用されます。
催告解除では、一定期間の催告をしたうえで契約を解除できます。買主・借主側が契約解除を申し出た場合、売主・貸主側は原則として受け入れが必要です。
ただし、契約不適合の内容が軽微である場合は催告解除を実施できません。
軽微であるかの判断は「契約の目的に対してどの程度重要か」によって決まります。
無催告解除
無催告解除は、上記の手続きを踏んでもなお「契約の目的が明らかに達成されない」という場合に適用されます。
具体的には「売主・貸主が追完や代金減額を明確に拒否した」「催告を繰り返しても一定期間内に履行される様子がない」というケースが該当します。
「心理的瑕疵が発覚しても家賃減額に応じる気配が一切ない」などの場合に無催告解除を適用することで、売主の了承を取らなくても契約の解除が可能です。
参照元：法務省・民法（債権関係）部会資料
損害賠償請求
損害賠償は、売主・貸主に対して帰責事由（責められるに値する落ち度）が存在する場合に請求できます。
事故物件の損害賠償請求額は、売買であれば購入金額の3割程度を請求されるケースが多いです。
例えば「土地内で売主の母親が強盗殺人の被害者（7年4ヶ月前）になった事件」について、神戸地方裁判所は売主の説明義務違反を認定し、売買代金5,575万円の約3割にあたる1,575万円の支払いを売主に命じた事例が挙げられます。
賃貸の場合も契約適合責任を問える
契約不適合が発生した賃貸物件に住み続ける場合は、家賃減額交渉という形で貸主の責任を追及できます。
物件を退去する場合は、引っ越し代金の請求が可能です。
事故物件の家賃相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
新築で事故物件に該当するかはケースで異なる
物件における事故が発生しても、一概にすべてが事故物件と認定されるわけではありません。
「告知義務が定められているもの（自殺や殺人）」「一般的に事故物件と思われても実は告知義務がないもの（自然死や不慮の事故）」が存在します。
自分のケースが「厳密には事故物件として扱われるか」を把握することが重要です。
新築で事故物件になるケース
新築で事故物件になるケースは、主に「事故物件を取り壊して新築を建てた」「事故物件があった土地を分筆した」という2通りです。
事故物件を取り壊して新築を建てた
告知義務のある建物を取り壊し、更地にして新築を建てた場合でも、心理的瑕疵が適用されます。
建物がなくなっても土地がある限りは心理的瑕疵が残るため、次の新築物件の購入者に対して告知が必要です。
事故物件があった土地を分筆したケース
「分筆」とは、登記簿の土地を複数に分けて新たに登記する方法です。
例えば「◯◯町1丁目2番（面積300㎡）」にある土地を半分に分筆すると、「◯◯町1丁目2番1（面積150㎡）・◯◯町1丁目2番2（面積150㎡）」となります。
分筆すると両者は登記簿上において別の土地として扱われますが、元々は事故物件があった土地と同一であるため、心理的瑕疵が適用されます。
「事故物件である」と勘違いされるケース
死亡事故が発生したとしても、「建物の敷地外で発生した」「自然死によって亡くなった」などは法的に心理的瑕疵に該当しません。
心理的瑕疵に該当しないケースでは、嫌悪感を抱いたとしても損害賠償請求等はできないためご注意ください。
建設中の事故死
建設中における作業員の事故死が発生しても、心理的瑕疵には該当しません。
建設中とはいえ「人が亡くなった」という印象が先行してしまい、事故物件と勘違いされることがあります。
事故物件となるのは、完成した建物内で人が自殺などにより亡くなったケースです。
隣地が事故物件
心理的瑕疵に該当するのはあくまでも「該当の建物内」で発生した事故についてが対象となります。
先述の分筆に関しては元を辿れば同じ土地であるため、隣だとしても事故物件として扱われました。
しかし、単純に「隣の家で死亡事故が起きた」という場合は事故物件に該当しません。
隣家・隣の部屋が事故物件になった場合の影響については、以下の記事で詳しく解説します。
暴力団員が近くに住んでいる
暴力団員の1人が「個人として」居住している場合は事故物件となりません。
暴力団関係者の存在が心理的瑕疵に該当するかは、「日常生活を過ごすうえで危険が及ぶか」という点が重要です。
例えば暴力団の事務所が近所にある場合、多数の団員が出入りするうえ抗争の危険もあるため、事故物件として認定されます。
一方で、あくまでも「暴力団員が個人として普通に入居している」という場合、危険性は低いため事故物件に該当しません。
ただし個人として入居している場合でも、「組員が頻繁に出入りして夜中まで騒ぐ」「立場を悪用して家賃を長期間滞納する」など、危険性があると判断されれば、事故物件に該当するケースも存在します。
暴力団事務所に近い家の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
自然死によって亡くなる
事故物件に該当するのは、死の状況に故人の過失が存在する場合が多いです。
例えば自殺は「死に過失がある」と判断されるため、告知義務が発生します。
一方で自然死や病死については、故人に責任がなくやむを得ない状況で発生するため、告知は不要です。
ただし死や病死であっても、遺体の発見まで時間を要した影響で大規模な原状回復が必要になったケースでは、告知が必要な場合もあります。
自然死でも告知義務が発生するケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産会社による告知義務の期限は「賃貸契約は3年間」「売買契約は無期限」
不動産会社側が「心理的瑕疵物件である」という旨を把握していた場合、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に従い、買主・借主への告知義務が発生します。
告知義務の期限は「賃貸契約は3年間・売買契約は無期限」です。
売買契約に関しては支払い金額も大きいことを考慮して、必ず告知しなければなりません。
事故物件に該当するにも関わらず告知を怠った場合は「宅地建物取引業第47条第1項」に違反します。
宅地建物取引業第47条第1項では、不動産の契約に重要な影響を及ぼす事項について虚偽の内容を伝えることを禁じており、違反すると2年以下の懲役、あるいは300万円以下の罰金（あるいは両方）が科せられるおそれもあります。
不動産会社側が心理的瑕疵を把握していなければ責任は追求できない
不動産会社が、物件の売主・貸主から「心理的瑕疵物件である」という旨を伝えられていないケースもあります。
不動産会社が告知事項を売主・貸主から伝えられていない場合は、仮に告知義務違反を犯したとしても責任を追求することは難しいです。
不動産会社には、買主・借主に対する告知義務はありますが、心理的瑕疵の有無を調査する義務はありません。
調査義務がない以上、売主・貸主側が不動産会社に心理的瑕疵の事実を伝えていなければ、物件本来の売主・貸主への責任追求ができます。
一度別の入居者が住んだからといって次の入居者へ告知不要になるわけではない
不動産業界には、死亡事故が発生した後に「一度入居者がいたら次の入居者には告知不要」という慣例がありましたが、ガイドラインの改訂により明確な告知の期限が設けられました。
ただし、多くの不動産業者では入居者とのトラブルを回避するために、告知義務期間を経過した後でも、入居者が嫌悪感を抱くであろう事案については告知を実施しています。
賃貸の場合は事故の発生場所によって告知義務の有無は変わる
賃貸において告知義務が発生するのは、占有部分に加えて、ベランダ・廊下・エレベーターなどの住民が日常的に利用する共用部分での事故です。
「事故が起きた部屋の隣人」に対する告知義務は発生しません。
アパートの隣の土地や建物前の道路など、建物の敷地外で事故が起きた場合も告知は不要です。
マンション共用部で起きた事故の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件は専門業者へ売却することがおすすめ
思わぬ事故によって、自分が所有する建物が事故物件になったり、事故物件を購入したりすることもあり得ます。
死亡事故が発生した物件は理由に関わらず嫌悪感を抱く人が多いため、賃貸であれば入居者が減少し家賃収入が減少したり、購入物件であれば住み続けることに抵抗感を覚えたりすることもあるでしょう。
心理的瑕疵物件への抵抗感に関するアンケート調査でも、抵抗感を抱える方が8割以上と多数派であることがわかります。
人が亡くなった事実により物件の所有が困難になった場合は、不動産業者への売却も検討すべきです。
ただし、大都市圏などの人口が多く入居や購入の需要があるエリアなら売却できますが、地域密着型の不動産業者の場合は近隣に事故の噂が広がるのが早いため、売却を断られることもあります。
法的に自然死などは事故物件には該当しませんが、「人が亡くなっている」というイメージが強く心理的に嫌がる人が多いため売却は難しくなります。
ただし、訳あり物件専門の買取業者も存在するため、一般の不動産業者に売却を断られた場合は相談してみるのも良いでしょう。
一般の不動産業者だと事故物件の査定額自体を出せないことも多いですが、専門業者であれば高値での買い取りも期待できます。
弊社Albalinkの事故物件の買取事例
前項では、事故物件の売却は専門の買取業者に依頼すると、高確率・高額で買い取ってもらいやすいとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の事故物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
物件内で人が亡くなると、死亡の原因に関わらず「事故物件」として認識されるケースが少なくありません。
法的にいえば告知義務をすべきケースは限られますが、自然死や不慮の死であってもイメージ的に嫌悪感を抱かれることもあるでしょう。
「隣の敷地で死亡事故が発生した」「物件前の道路で死亡事故が発生した」などの場合も、告知義務は存在しませんがイメージ低下は避けられません。
「新築だから事故物件とは関係ない」ということもありません。事故物件を取り壊した土地に新築を立てるケースもあるため要注意です。
もしも、業者の過失により事故物件の新築を購入してしまった場合は、契約不適合責任をもとに「追完請求→代金減額請求権→催告解除→無催告解除→損害賠償請求」という内容で適切に対処しましょう。
精神的に住み続けることが困難な場合は、事故物件専門業者へ買取を依頼するのもおすすめです。
弊社AlbaLinkでも事故物件の買取を実施しているため、「他の業者では査定すらしてもらえなかった」などの場合も、お気軽にご相談ください。
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