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事故物件とは
事故物件と言えば自殺や殺人などがあった物件を想像する人も多いと思いますが、正確には「心理的瑕疵のある物件」のことを事故物件と言います。
心理的瑕疵には、他にも火災や爆発などの事故や火葬場、葬儀場といった嫌悪施設、周辺に反社会的勢力の事務所があります。
こういった心理的瑕疵のある事故物件については、事故などの内容が物件の購入や賃貸に影響を及ぼすので、知っている場合は告知する義務があります。
告知義務については、国土交通省が2021年5月20日に「事故物件の告知義務ガイドライン案」を発表しており、自殺や火事などによる死亡については告知義務を3年間、自然死、孤独死については、特殊清掃をしなくても良い場合は、告知義務は発生しないとしています。
1.事故物件を購入するには
事故物件の購入は、一般の物件と比べると物件を探すのが難しいです。
売却が難しく、価格も安くなるので、一般の不動産会社は事故物件を積極的には取り扱ってはいません。
そのため、事故物件を探すというよりは、安い物件を探していたら結果的に事故物件に当たるというケースが多いです。
どうしても事故物件にこだわって探したいという場合は、事故物件を専門に取り扱っている不動産業者のサイトを活用する必要があります。
自分が探しているエリアに該当する物件があるかを探して問合せをしましょう。
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事故物件を購入するメリット
事故物件は売却や賃貸するのが難しく、メリットが無いとわざわざ購入するに人はいないでしょう。
ここでは、事故物件を購入するメリットについて以下の通りです。
1.相場よりも安く購入可能
事故物件の一番のメリットは、やはり価格の安さです。
事故物件の価格は、事故の程度によって大きく変わります。
自然死・孤独死の場合、発見までの日数が2～3日であれば、ほとんど価格に影響はありませんが1週間以上だと20%程度安くなります。
1か月経過して室内の特殊清掃等が必要である場合は、相場より価格が30%以上安くなることもあります。
自殺の場合は、相場より価格が30%程度、殺人の場合は30%~50%程度安くなります。
これはあくまで目安です。
事故物件の場合は、早く手放したいというケースも多いので、交渉次第では半額以下で購入できるケースもあります。
2.競争率が低い
事故物件に住んでもいいという人が増えたと言ってもまだまだ少数派です。
不動産会社も告知義務など取扱いが面倒で価格も安くなってしまうので、要望が無い限りは積極的に事故物件を薦めることはありません。
購入に当たっては競争率が低いので、価格の交渉もしやすく物件の状況を見てじっくり検討することができます。
3.賃貸物件として活用すれば高い利回りを期待可能
物件を購入して賃貸経営を考えている場合、安く購入できる事故物件は魅力です。
事故物件は相場価格よりも20%~50%程度安く購入することができるので、賃貸物件として活用すれば賃料を下げたとしても高い利回りが期待できます。
都市部など賃貸需要のあるエリアであれば、事故物件を気にしないという人の一定数いるので、相場よりも多少賃料を下げれば入居者は決まりやすく、駅前の好立地物件だと家賃をほとんど下げる必要がないといったケースもあります。
ただし、地方の場合は、噂を気にする人が多く、事故物件は入居者が決まりにくいので、賃貸物件として検討する場合は、購入するエリアについては注意をするが必要があります。
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事故物件のデメリット
事故物件はメリットも多いですが、やはりデメリットもあります。
次は、事故物件を購入するデメリットについては以下の通りです。
1.ストレスがかかりやすい
事故物件は、自殺や殺人などの事故のあった物件なので、一般の物件と比べるとストレスがかかりやすいと言えます。
事故物件ということはわかって購入しているのに、実際に周囲の人から事故の話を聞くと聞いていたよりも悲惨なケースもあります。
そういった話を聞くことで、購入しなければよかったと後悔する、室内の物音に過敏になる、設備が故障すると何かの力が作用しているのではと考えるなど、大きなストレスを抱えることになります。
事故物件を購入するなら、ある程度のストレスがかかることは覚悟しておくべきでしょう。
2.売却、賃貸しにくい
事故物件の一番のデメリットは、売却、賃貸がしにくい点です。
事故物件では、売却、賃貸をするにあたって必ず告知義務があります。
様々な事情で所有することができなくなって売却する場合、買主に対して事故の内容を告知しないといけないので、事故の内容によっては買主が見つからないケースも多いです。
事故の内容によっては、自分がいくら問題ない心理的瑕疵だと思っていても、他の人がその心理的瑕疵なら絶対に購入しないと思うこともあるので、売却も賃貸も難しくなってしまいます。
事故物件を購入する場合は、事故の内容や購入する価格によっては、売却や賃貸ができないこともあるということを理解しておく必要があります。
3.契約の取消、損害賠償は不可
事故物件の場合は、契約したけど周囲の意見などを聞いて、契約を取り消したいと思う人も多いでしょう。
しかし、事故物件の購入にあたっては、重要事項説明で告知を受けている場合、売買契約後に契約の取り消しやその内容についての損害賠償はできません。
告知を受けていない場合は、事故物件だと知っていたら購入していないケースもあるので契約の取消や損害賠償も可能です。
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事故物件を購入する時のポイント
事故物件は相場よりも安く購入できるなどメリットも多いですが、売却や賃貸がしにくいといったデメリットもあり、購入する場合に注意しておきたいポイントがいくつかあります。
ここでは、事故物件を購入する時のポイントについて以下の通りです。
1.資産に余力がある場合に購入する
事故物件は、安く購入することが出来れば、リフォームをして転売したり、賃貸として貸し出したりと大きな利益を出せる可能性が高いです。
しかし、いくら安く購入できたとしても、事故の内容によっては、売却や賃貸ができないケースもあり、大きな損を出てしまうこともあります。
そのため、事故物件は、資金に余裕がある場合に購入するべきです。
資金に余裕がない場合は、無理に事故物件は購入せずに、資金を貯めるか、住宅ローンの使える物件を購入する方が良いでしょう。
2.心理的瑕疵が低い物件を選ぶ
事故物件には、自殺や殺人といった心理的瑕疵の高い物件もあれば、自然死や孤独死など心理的瑕疵の低い物件もあります。
事故物件を何度も購入して、物件を見る目や購入後に何をすればよいかなど経験がある場合は問題ないかもしれませんが、最初はなるべく心理的瑕疵の低い物件を購入する方が良いでしょう。
3.長期的に保有できるか考える
事故物件を購入する目的としては、マイホームや賃貸物件として活用するケースが多いです。
そのため、その物件が長期的に保有できるかを考える必要があります。
マイホームとして活用する場合は、建物の主要部分が傷んでいたり、シロアリや給水管の故障などあったりすると、長期的に保有することはできません。
又、賃貸物件として活用する場合は、立地が悪いと賃貸物件としては客付けが難しくなるので長期的に利益を出すのが難しいです。
事故物件を購入する際には、価格が安いから購入するだけではなく、物件の状態や立地などの条件面など長期的に保有できるかについてもチェックしましょう。
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事故物件を売却したい場合には
維持費が払えない、精神的に負担など、事故物件を売却したい場合には、どういった方法があるのでしょうか。
事故物件を売却する方法には、買取と仲介があります。
事故物件をスムーズに売却するには、買取と仲介のメリット・デメリットを理解する必要があります。
1.買取と仲介のどちらを選ぶか検討する
買取と仲介のどちらを選ぶかを検討する前に、まずはそれぞれのメリット・デメリットを理解する必要があります。
買取は、事故物件の購入を買取り業者に依頼する方法です。
メリットは、査定価格=売却価格となりますので、査定金額に納得さえすれば、すぐに売買契約、引渡しとなります。
事故物件は負担になるのでとにかく手放したい、早く現金化したいといった場合に便利です。
デメリットは、相場よりも価格が大幅に下がる点です。
買取業者は購入した物件をリフォームするなどしてエンドユーザーに売却するので利益を見込む必要があります。
元々事故物件は相場よりも価格が20%~50%低いですが、買取価格は、そこから更に10%~20%価格が下がります。
仲介は、不動産会社と媒介契約を結び、エンドユーザーに販売してもらう方法です。
依頼を受けた不動産会社は、レインズなどの不動産流通機構やポータルサイトなどに登録をして買主を探します。
メリットは、相場価格での売却が見込めるので、買取よりも高い価格で売却することができます。
デメリットは、買取よりも時間が掛かる点です。
物件の登録に1週間~2週間掛かり、内覧などを行って買主が見つかると売買契約となります。
そこからローンを使う場合などは、1か月程度かかるのである程度時間的な余裕が必要です。
事故物件の場合は、通常の物件よりも時間が掛かるので、ある程度長期戦になることを覚悟しておく必要があります。
又、仲介の場合は、ポータルサイトなどに掲載するので近所の人などにも知られてしまいます。
事故物件なので余り人目にさらしたくないという場合は、仲介での売却は難しいと言えます。
買取、仲介のどちらを選ぶかを検討するにあたっては、それぞれのメリット・デメリットを把握し、自身にとって買取と仲介のどちらの方のメリットが大きいかを判断して選ぶようにしましょう。
仲介により売却を進める場合の注意点
事故物件を仲介により売却を進める場合、いくつか注意点があります。
まず、最初に不動産会社に机上査定を依頼します。
事故物件の場合は、一般の不動産業者は面倒なので断られるケースも多いので、インターネットで事故物件の取扱いを行っている不動産会社を調べて依頼する方が良いでしょう。
依頼する際には、必ず事故物件であるということを伝えておかないと正確な査定をしてもらえません。
机上査定は、1社だけだと相場を掴みにくいので、必ず複数社に依頼するようにしてください。
不動産会社から出てきた査定金額を元に、実際に物件を訪問査定してもらい、売却してもらう不動産会社を決めます。
不動産を決める場合は、査定金額も大事ですが、営業マンとの相性ややる気があるかどうかも重要です。
媒介契約をしたいがために、わざと高い査定金額を出す不動産会社もありますので注意しましょう。
事故物件の場合は、買い手自体が少ないので、売却期間が長期化する傾向にあり、売り出し価格は、相場と同額程度からスタートするのが無難です。
買取により売却を進める場合の注意点
買取により売却を進める場合にもいくつか注意点があります。
買取についても、仲介同様にまずは査定を依頼します。
買取も一般の買取り業者は、事故物件が得意でないケースも多く、相場よりも大幅に低い価格を提示してくる可能性もあるので注意が必要です。
査定を依頼する不動産業者については、インターネットなどで事故物件が得意な買取業者を探し、査定を依頼するようにしましょう。
買取でも必ず複数社に依頼するようにしてください。
査定を依頼する際には、事故物件である旨を伝えて、物件の状況なども詳しく伝えるとより正確な買取り価格を出してくれます。
買取の場合は、査定金額=売却価格となりますので、買取り業者からもらった査定の中から売買契約する業者を選びます。
買取の場合は、仲介と違い、買取り業者と契約となるので、契約時に引渡し時期なども決めておくと良いでしょう。
2.専門業者を利用する
最近では、事故物件のみを取り扱う専門業者も増えています。
事故物件は、心理的瑕疵のある特殊な物件と言えるので、一般の不動産会社に任せるよりも専門業者を利用した方が良いケースも多いです。
専門業者は、事故物件を専門に取り扱っていることもあり、事故物件を購入したいという顧客も多く、購入後のノウハウも豊富なので買取価格も他の不動産会社よりも高めになります。
又、同じような物件を多数取り扱っているので査定をするスピードも早いです。
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事故物件を売却しやすくするには
事故物件は、需要が少なく、相場よりも価格が20%~50%も価格が下がってしまいます。
自殺や殺人など、事故の内容によってはそのまま売却することが難しいケースもあります。
事故物件を売却しやすくする方法は以下の通りです。
1.ハウスクリーニングやリフォームを行う
事故物件では、室内が荒れていることが多く、室内の状況を改善することで売却がしやすくなります。
費用も掛からず効果が高いのがハウスクリーニングです。
通常のハウスクリーニングでは、水回りのみといったケースが多いですが、事故物件の場合は、自然死、孤独死などで汚れた部分のクリーニングも必要です。
又、自然死や孤独死で長期間放置されていた場合は、臭いもひどく、通常のクリーニングでは対応できないこともあります。
その場合は、壁紙、フローリング、カーベットなどのリフォームと消臭などの特殊清掃も必要になります。
ハウスクリーニングとリフォームをするとかなり費用は高額になるので、費用が無い場合は、価格は低くなっても、そのまま買い取ってもらう方が良いケースもあります。
2.戸建やアパートの場合は更地にする
戸建やアパートの場合は、更地にしてしまうというのも有効な方法です。
建物を解体して更地にすることで、以前の建物のイメージを失くすことができ、買い手にも良い印象を与えることができます。
事故物件でも更地なら事故のことが気にならないという人もいるので、価格を大きく下げなくても売却できる可能性もあります。
まとめ
事故物件のメリットは、やはり相場よりも安く購入することができる点です。
リフォームをすることで高値売却することができますし、賃貸物件として活用すれば高利回りも期待できます。
しかし、所有することでストレスが掛かる、売却や賃貸がしにくいなどデメリットも多いです。
最悪の場合は売却や賃貸ができないといったリスクもあるので、資産に余力がある場合だけ購入するのが無難です。
又、所有している事故物件を売却する際には、仲介、買取、専門業者に任せるかを選ぶ必要があります。
それぞれのメリット・デメリットを把握し、事故物件の状況に応じてメリットの大きい方法を選びましょう。
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