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底地を売却するならまずは借地権の種類を確認しよう
底地を売却する際、まずは借地権の種類を確認する必要があります。
なぜなら、借地権の種類で土地の活用のしやすさが異なるからです。
それにより、底地の売却の難易度も変わってきます。
底地・借地の概要は以下のとおりです。
- 底地
- 借地権の設定された土地
- 借地権
- 建物の所有を目的に、地主に地代を払って土地を借りる権利
借地権は以下の3種類に分類され、どの権利が付着しているかによって底地の売却の難易度が変わります。
| 借地権の種類 | 契約内容 |
|---|---|
| 普通借地権 | 地主から一定期間のみ土地を借りられる契約。契約更新はあるが、地主側に正当な理由がない限り更新を拒否できない |
| 定期借地権 | 地主から一定期間のみ土地を借りられる契約だが、契約更新はない。契約期間満了時に土地は地主に返される |
| 使用貸借 | 地主が無償で土地を貸している借地で契約期間はない。一定の要件が揃っていれば、地主の意思で退去はさせられる |
この章では、上記3種類の借地権について詳しく解説していきます。
なお、底地と借地権の違いについては、以下の記事で詳しく紹介しているので、あわせてお読みください。
普通借地権
普通借地権とは土地を所有している人から、一定期間だけその土地を借りて自分のために使う権利を得られる契約のことです。
普通借地権が底地についている場合、土地を自由に活用できないので売却が難しくなります。
その理由は、借地権は借地人側の権利が強く守られており、契約が満了しても、地主は契約の更新に応じる必要があるからです。
参照元：e-GOV｜借地借家法第9条
具体的に説明すると、普通借地権では最低30年間の存続期間があります。
満了後は1回目の更新で最長20年間、2回目以降の更新で最長10年ずつの契約更新が可能です。
借地人が契約の更新を要求する限り、地主は応じなくてはいけません。
そのため、普通借地権では土地を自由に活用できないことから、売却が難しくなります。
定期借地権
底地についているのが定期借地権なら、契約満了までの残り期間が少ないほど、底地を高く売却できる可能性があります。
定期借地権は契約更新のない借地権であり、契約の存続期間が終了すれば、完全所有権の土地を地主は手に入れられるからです。
借地人によって建てられた底地上の建物は、契約終了の際に地主が買取ることも借地人に解体させることもできます。
定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権等」「建物譲渡特約付き借地権」の3種類があり、存続期間は下記のとおりです。
- 一般定期借地権……50年以上
- 事業用定期借地権等……10年以上50年未満
- 建物譲渡特約付き借地権……30年以上
使用貸借
使用貸借とは、特に契約を交わすことなく無償で他人に土地を貸し出すことです。
たとえば、口約束で親戚や知人に土地を条件なく貸しているような状態をイメージすると良いでしょう。
使用貸借によって、借地人が底地上の建物を利用しているようであれば、底地の売却は非常に難しくなります。
なぜなら、使用貸借には期間を定めた契約書がないからです。
そのため、借地人は底地上の建物に期間の制限なく住み続けられると思ってる可能性があります。
この場合、どうにか退去してもらうために、底地の利用者に引っ越し費用や引っ越し先の入居にかかる初期費用等を地主が支払う場合もあります。
それでも底地の利用者が退去してくれないようであれば、裁判に発展しかねません。
しかし、専門の買取業者であれば、底地の利用者と交渉するノウハウを持っています。
それにより使用貸借でも底地を問題なく買い取れます。
弊社でも、底地を積極的に買い取っているので、ぜひご相談ください。
使用貸借の概要については、以下の記事でも詳しく解説しています。
底地は一般の個人には売却しにくい
底地は買主側のデメリットが多く、一般の個人に対して売り出してもほぼ売れません。
一般の個人（居住用物件を求める層）は、「購入した土地にマイホームを建てる」「土地を購入するなら住宅ローンを組む」など、ある程度ニーズが固まっているからです。
底地は通常の土地とは異なり、自身の土地であるにもかかわらず利用制限が多いため、市場では売れにくい不動産に分類されます。
この章では、底地が一般の個人に売却しにくい以下4つの理由について解説します。
- 地代を購入したところで自由にできない
- 地代収入による収益が少ない
- 購入の際に融資を受けられないおそれがある
- 借地人とトラブルになるおそれがある
底地を購入したところで、自由に活用できない
底地を購入したところで、買主は自由に活用できません。
お伝えした通り、借地人が土地を利用しているからです。
ただし、借地権の種類によっては、契約の残存期間が残り少ない等売却しやすいパターンもあります。
そうはいっても、基本的に底地は借地人が土地を利用しているため、購入しても活用手段が限られるでしょう。
このように、底地は購入しても自由に活用できないため、一般の個人への売却が非常に困難です。
地代収入による収益が少ない
底地は、土地自体を貸しているので、アパートやマンション経営のように空室リスクを考える必要はありません。
とはいえ、土地を貸して得られる収益は、賃貸経営と比較すると少ない金額になります。
地代の価格は住宅地の場合、「固定資産税+都市計画税の3〜5倍程度」が一般的だからです。
この値段は同じ広さの土地を賃貸経営や駐車場経営で活用した場合と比較すると非常に低くなります。
具体的な例を見てみましょう。
まず、固定資産税と都市計画税の計算方法は下記のとおりです。
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％
もし、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、17万円の固定資産と都市計画税が発生するため地代の目安は年間51～85万円ほどになります。
対して、国税庁の申告所得税標本調査結果によると、アパート経営の平均収入は約518万円です。
このように、地代の方が少額ということがわかります。
引用元：申告所得税標本調査結果
さらに、相続によって取得した底地は、当時の契約のまま地代が更新されていない事も少なくありません。そのため、賃貸借契約を締結した何十年も前と同じ金額の地代しか得られていない場合もあります。
このように、アパートマンション経営と比較すると土地収入は少額のため、買手がつきにくくなります。
地代の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
購入の際に融資を受けられないおそれがある
底地が一般の個人に売却しにくい理由に、「買い手が融資を受けられない可能性が高い」という点も挙げられます。
底地は自由に土地活用もできず、地主が決めたタイミングで借地人を追い出せません。
そのため、通常の土地よりも利用制限があることから、担保価値が低く、金融機関から融資を受けにくいのです。
融資が受けられなければ、買い手は底地を現金一括払いで購入しなければなりません。
そのため、底地の購入希望者が現れても資金面が懸念材料となり、売却まで至らないケースが大半です。
底地の購入でローンが難しい理由については、以下の記事でも詳しく解説しています。
借地人とトラブルになるおそれがある
底地を購入すれば、買主にとって借地人との間でトラブルになるおそれがあります。
地主には土地を「所有する権利」はあっても、「利用する権利」はあくまで借地人のものだからです。
そのため、賃貸借契約を交わしていてもトラブルが起こることは珍しくありません。
地主と借地人とのトラブルには、たとえば次のようなものがあります。
- 地代を滞納される
- 賃貸借契約の更新料を支払いが滞る
- 地主に無断で借地上の建物を増改築される
上記したように、底地は自由に活用できず十分な収益を得られるとも限りません。
くわえて、トラブルが発生する可能性もあります。
そのため、購入するメリットが少なく売却先がなかなか見つかりません。
底地の所有におけるトラブル事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地を売却する4つの方法
ここからは底地を売却する方法について解説していきます。
底地の売却する4つの方法は以下のとおりです。
- 借地人に底地を売却する
- 借地権と底地を同時に売りだす
- 底地と借地を等価交換してから売り出す
- 専門の不動産買取業者に依頼して直接買い取ってもらう
上記のなかでも、「借地人と交渉したくない」「とにかく早く売却したい」という方には「専門の不動産買取業者」に依頼して直接買い取ってもらう事をおすすめします。
専門の買取業者は底地を買い取った後に、上述した借地人との交渉を行い、付加価値をつけて運用・再販をします。
そのため、あなたが借地人と交渉をしなくても、専門の買取業者はそのままの状態で買い取れるのです。
弊社でも全国的に底地を買い取っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
借地人に底地を売却する
借地人に底地を売却できれば、借地人以外の第三者に売却するのと比べて、高額で売却できる可能性があります。
なぜなら、借地人が底地を購入することで、完全所有権の土地を所有できるからです。
そうすれば、地代を払い続ける必要もないため、メリットも生まれるでしょう。
ただし、底地の購入はある程度資金力が必要ですし、そもそも購入する意思がないケースもあります。
まとまった金額を払うより地代を払った方が良いと借地人が考えているようであれば、売却は難しいでしょう。
借地権と底地を同時に売りだす
底地と借地権を合わせて一緒に売り出すことで、買い手がつきやすくなる可能性があります。
底地と借地権を合わせることで、完全所有権の土地となり、底地のデメリットが無くなるからです。
たとえば借地人が土地を相続したものの「利用予定がなく売却したい」というケースならスムーズでしょう。
ただし、当然ながら借地人の同意が必須です。
お互いに売りに出したいと思うタイミングが合っていないと、交渉が決裂することも考えられます。
もし、日ごろから借地人と密にやり取りができているのであれば、協力して同時売り出しを検討してみてもよいでしょう。
底地と借地権の同時売却については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地と借地を等価交換してから売り出す
底地と借地の等価交換とは、底地の一部と借地権の一部を地主と借地人が交換することです。
具体的には、借地権の一部を地主に返還してもらい、その代わりに底地の一部を借地人に渡します。
等価交換し、土地を2つに分筆してから売り出せば、買手が付きやすくなる可能性があります。
等価交換することで面積が小さくなるものの、それぞれが完全所有権の土地になるからです。
そのため、底地単独ではない通常の土地と同等価格で売り出せます。
等価交換する際は、借地権割合に応じて、交換後の価値が等しくなるように交換します。
借地権割合とは、土地の価格の何%が借地権に相当するかを表す割合で、路線価で対象の地域をクリックすると、マップ上のA〜Gの記号で確認できます。
引用元：国税庁｜路線数の説明
たとえば、100坪の土地で、借地権割合が60％の土地の底地と借地権の比率が4:6の場合の分け方は次のとおりです。
- 土地を40坪と60坪に分筆する。
- 地主から借地人に60坪の底地、借地人から地主に40坪分の借地権を返還する。
上記のような流れで等価交換していきます。
ただし、借地人が等価交換に応じない限り成立しません。
底地と借地権を等価交換する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の不動産買取業者に依頼して直接買い取ってもらう
底地の売却方法を3つ解説しましたが、どの方法も借地人との交渉が必要です。
しかしながら「借地人と交渉したくない」「とにかく早く底地を売却したい」と考えている人もいるでしょう。
このように、交渉に不安を抱えている方でも、専門の不動産買取業者に依頼すれば、借地人と一切関わることなく、スムーズに底地を売却することができます。
なぜなら、底地の買取に特化した専門の不動産買取業者であれば、これまでに蓄積してきた買取の経験や独自の活用ノウハウを活かして、底地を活用できるからです。
そもそも不動産買取業者の仕組みというのは、物件を買い取った後、リフォーム等を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなって利益を得ています。
つまり、利益が見込めるのであれば買取業者は直接不動産を買い取れるのです。
そのなかでも、底地の買取に特化した専門の不動産買取業者であれば、底地を可能な限り高い金額で買い取れます。
買い取った底地の活用ノウハウが豊富で、借地人との交渉にも慣れているからです。
底地を活用するビジョンを明確に持っているため、専門性の無い不動産買取業者よりも強気な価格で買い取りができます。
弊社でも、底地を全国的に買い取っております。あなたの希望する価格で買い取れるよう、弊社に所属する底地買取のプロが全力で対応させていただきます。
まずはお気軽にお問い合わせください。
買主によって底地の売却相場は変わる
底地の売却相場は、「借地人」「借地人以外の第三者」どちらに売却するのかによって異なります。
借地人か否かによって、購入後の土地の活用のしやすさは異なるからです。
ただし、底地の売却相場は立地や土地上の建物の状態などに左右されるので、一概にいくらとは言えません。
とはいえ、次のような目安があるので、売却相場の参考にしてみてください。
- 借地人が買主になるなら更地価格の50％
- 専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうなら更地価格の10～15％程度
上記を詳しく解説します。
また、底地の買取相場の詳細を確認したい方は下記記事をご覧ください。
借地人が買主になるなら更地価格の50％
借地人が底地を買い取る場合、売却価格は更地価格の50％程が目安になります。
借地人にとっては、底地を買い取ることで、土地の完全な所有権を得て、自由に土地を活用できるようになるからです。
一方で、一般的に底地を第三者に売却すると、売却金額は更地価格の10％程度にしかなりません。（詳細は後述します）
仮に、更地価格が2,000万の底地を第三者に売却したら、200～250万円になるのですが、買主が借地人であれば1,000万円で売却できます。
第三者より借地人に底地を売る方が、売却相場は高額になります。
ちなみに、このような限定的な状況で成立する相場を、不動産業界では「限定価格」と言います。
このように、借地人へ底地を売却できれば、他の第三者よりもかなり高額で売却できます。
専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうなら更地価格の10～15％程度
専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうなら、底地の売却価格は更地価格の10～15％ほどが目安です。
お伝えした通り、買い取った底地を活用するには、借地人との交渉や土地上の建物のリフォームなど、さまざまなコストがかかるからです。
そのため、底地を商品化するまでにかかるコストの分を差し引いた金額が底地の売却価格になります。
たとえば、更地価格が2,000万円の底地だとすると、200万〜250万での買取になるでしょう。
借地人に売却するよりも安価になりますが、借地人とのトラブルがあり、交渉が困難であれば、専門の買取業者に買い取ってもらう方が良いでしょう。
底地を売却する場合の3つの注意点
ここまで、底地の売却方法・売却相場について紹介しました。
前述したように、底地は通常の土地とは異なる特性をもつため、トラブルを発生させないためにも、事前の注意事項の把握が欠かせません。
この章では、底地を売却する場合の以下3つの注意点を解説します。
- 事前に借地人へ伝える
- 底地が共有名義の場合は同意が必要
- 売却後に譲渡所得税が発生することがある
事前に借地人へ伝える
前提として、底地は借地人の同意がなくても売却可能です。
ただし、トラブルを回避するためにも、底地の売却をする旨は借地人に事前に伝えたほうがよいでしょう。
告知なく底地の所有者が変更すると、新地主と借地人のコンタクトがうまくとれず、支払いなどに支障を与える可能性があるからです。
余計なトラブルを発生させないためにも、事前に借地人に売却する意向を伝えておきましょう。
底地が共有名義の場合は同意が必要
底地が共有名義の場合は、共有者全員の合意を得なければ売却ができません。
共有名義とは、一つの不動産に対して名義人が複数人いる状態を指します。
共有名義の底地は権利の割合にかかわらず、誰か一人でも反対すると売却できないため、売却活動の前に共有者から同意が必要です。
ただし、底地全体は共有者全員の合意が必要ですが、権利の一部である共有持分であれば、個々が自由に売却できます。
共有者との話し合いが難しい場合は、共有持分の買取に対応している専門の買取業者に売却を相談しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、共有持分の買取実績が多い専門の買取業者です。
底地・共有持分の所有にお悩みの方は、弁護士などの士業と連携をとりながら安全に買取業務を行っている弊社までご相談ください。
もちろん、無料査定・無料相談のみのお問い合わせも大歓迎です。
売却後に譲渡所得税が発生することがある
底地を売却して利益があった場合、売薬後に譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の売却益に対して課せられる税金です。
底地の売却益に対して丸ごと課せられるわけではなく、諸経費を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
なお、税率は底地を所有している期間が5年を経過しているか否かで、下記のように変動します。
| 譲渡所得の区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（ 5年以内） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（ 5年以上） | 15.315% | 5% | 20.315% |
たとえば、譲渡所得が800万円で5年以上所有している底地であれば、「800万円 × 20.315%」で、162万5,200円が譲渡所得税となります。
譲渡所得税を納付するタイミングは、底地を売却した翌年の確定申告の期間（毎年2月16日〜3月15日）に税務署もしくは金融機関で現金納付です。
資金計画を狂わせないためにも、底地の売却で譲渡所得が発生するか否かを事前にシミュレーションしておきましょう。
底地をより高く買い取ってくれる専門の買取業者の選び方
前述したとおり、底地は一般の個人への売却が難しいため、借地人に売却できない場合は、専門の買取業者に売却するのが現実的です。
そこでこの章では、専門の買取業者の選び方を解説します。
ポイントをおさえて、より高く底地を買い取ってくれる業者を選びましょう。
売却の難しい底地でも上手く買取業者を選べば、より高値で売却できる可能性があります。
具体的には、次の3ステップで最適な不動産業者を選びましょう。
- 買取実績の豊富な業者をピックアップ
- 複数社に査定を依頼する
- 査定額の根拠を聞く
以上3つを意識すると欠陥住宅をより高額で売却できますよ。
詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてください。
底地の優良買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地の買取実績が豊富な業者をピックアップする
まずは買取実績の豊富な業者をピックアップしましょう。
買取実績が豊富な専門の業者なら、より高い金額で底地を買い取ってくれます。
なぜなら、専門の買取業者で、借地人との交渉術や底地を活用するノウハウ、売却を見込める再販先を豊富に持つからです。
反対に、底地の買取実績の乏しい業者は、これらのノウハウを持っていません。
そのため、底地を活用して利益を確実に得るビジョンを持てないケースがあります。
底地を買い取っても、売れ残りリスクを考慮する必要があり、その分買取価格が下がってしまいます。
それどころか、底地の買取を拒否されるおそれも十分あるので注意しましょう。
このように、買い取り実績を見るとその業者の実力がわかります。
業者のHPの「買取実績」「買取事例」などをチェックして、底地の専門性の高い業者をピックアップするとよいでしょう。
複数の専門の買取業者に査定を依頼して比較する
複数の専門の買取業者をピックアップしたら、3社以上の業者に査定を依頼しましょう。
少しでも高額で売却するには相見積もりは必須です。業者ごとに活用方法が異なる分、査定価格も大きく差があるからです。
ただし、高額価格と言っても飛びついてはいけません。
というのも、専門業者の中には、次章で解説するような悪質業者もいるからです。
必ず査定の根拠を担当者に聞いて適切な価格のつけかたになっているか確認しましょう。
このように、買取業者をピックアップしたら、3社以上に査定を依頼しましょう。
相場観が把握でき、交渉もしやすくなりますよ。
担当者に査定価格の根拠を聞く
査定結果を受け取ったら、その根拠を各社の担当者に聞く必要があります。
先ほども少し触れた通り、中には悪質業者もいるからです。
たとえば、査定価格は高額だったのに、売買契約直前になって値下げを交渉してくる悪質業者もいます。
このような悪質業者は、根拠なく査定価格を提示しています。根拠を聞かれても「だいたいこれくらいです」など明確な数字と根拠を説明できません。
反対に、優秀な不動産買取業者なら、査定価格の根拠を具体的に説明してくれるでしょう。
これまでに得た豊富な経験やノウハウをもとに査定をするので、他の業者との比較もしやすいです。
たとえば、類似した物件の買取事例や、物件の商品化にかかるコストなど明確に説明してもらえますよ。
このように、査定の根拠を明確で、くわしく説明できる業者を選びましょう。交渉もしやすく高額で売却できる可能性が高まります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご依頼いただければ、査定額の根拠を明確に提示いたします。
経験豊富な査定員による精度の高い査定価格を知りたい方は、弊社の無料査定をご利用ください。
もちろん、査定・相談のみの問い合わせも大歓迎です。
まとめ
この記事では底地の売却について解説しました。
内容をまとめると下記の通りです。
- 底地を売却するには借地権の種類を確かめる
- 底地は使い勝手が悪く売却先をみつけにくい
- 売却するのであれば、専門買取業者がおすすめ
- 買主によって底地の価格価格は変わる
- 専門業者の選び方
底地は性質上、売却が難しく、交渉も必要になります。
「借地人と交渉したくない」「とにかく早く底地を売却したい」という方は、底地専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
ここまでご案内してまいりまいた、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、底地をはじめとする訳あり不動産にの買取に特化した専門の不動産業者です。
あなたのご希望に沿って底地を買い取れるよう、弊社スタッフが全力で対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
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