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底地の売却が難しい4つの理由
底地は買主側のデメリットが多く、一般の個人に対して売り出してもほぼ売れません。
一般の個人（居住用物件を求める層）は、「購入した土地にマイホームを建てる」「土地を購入するなら住宅ローンを組む」など、ある程度ニーズが固まっているからです。
底地は通常の土地とは異なり、自身の土地であるにもかかわらず利用制限が多いため、市場では売れにくい不動産に分類されます。
この章では、底地が一般の個人に売却しにくい以下4つの理由について解説します。
- 底地を購入したところで自由にできない
- 地代収入による収益が少ない
- 購入の際に融資を受けられないおそれがある
- 借地人とトラブルになるおそれがある
底地を購入したところで、自由に活用できない
底地を購入しても、借地人が土地を利用しているため自由に活用できません。
また、借地人との契約形態によっては更新の拒否ができないため、自由に利活用できる目処が立ちにくいのも売却が難しい理由といえます。
自身の所有する土地でありながら、柔軟に活用方法を変更できないのは底地のデメリットといえます。
借地権の概要・種類については、以下の記事で解説しているので併せてお読みください。
地代収入による収益が少ない
底地は、土地自体を貸しているので、アパートやマンション経営のように空室リスクを考える必要はありません。
しかし、土地を貸して得られる収益は、賃貸経営と比較すると少ない金額になります。
地代の価格は住宅地の場合、「固定資産税+都市計画税の3〜5倍程度」が一般的です。
固定資産税と都市計画税の計算方法は下記のとおりです。
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％
もし、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、17万円の固定資産と都市計画税が発生するため地代の目安は年間51～85万円ほどになります。
対して、国税庁の申告所得税標本調査結果によると、アパート経営の平均収入は約518万円です。
このように、地代の方が少額ということがわかります。
引用元：申告所得税標本調査結果
さらに、相続によって取得した底地は、当時の契約のまま地代が更新されていない事も少なくありません。そのため、賃貸借契約を締結した何十年も前と同じ金額の地代しか得られていない場合もあります。
このように、アパートマンション経営と比較すると土地収入は少額のため、売却が難しいといえます。
地代の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
購入の際に融資を受けられないおそれがある
底地が一般の個人に売却しにくい理由に、「買い手が融資を受けられない可能性が高い」という点も挙げられます。
底地は自由に土地活用もできず、地主が決めたタイミングで借地人を追い出せません。
そのため、通常の土地よりも利用制限があることから担保価値が低く、金融機関から融資を受けにくいのです。
融資が受けられなければ、現金一括払いで購入しなければならないため、購入する層が限定されます。
底地の購入でローンが難しい理由については、以下の記事でも詳しく解説しています。
借地人とトラブルになるおそれがある
底地を購入すれば、買主にとって借地人との間でトラブルになるおそれがあります。
地主には土地を「所有する権利」はあっても、「利用する権利」はあくまで借地人のものだからです。
地主と借地人とのトラブルには、以下のようなものが挙げられます。
- 地代を滞納される
- 賃貸借契約の更新料を支払いが滞る
- 地主に無断で借地上の建物を増改築される
上記のように、トラブルが発生する可能性を抱えているため、買い手の懸念材料となり売却が難しい傾向にあります。
底地の所有におけるトラブル事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
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底地を売却する4つの方法
底地の売却する方法は以下の4つです。
- 借地人に底地を売却する
- 借地権と底地を同時に売りだす
- 底地と借地を等価交換してから売り出す
- 買取業者に直接買い取ってもらう
上記のなかでも、「借地人と交渉したくない」「とにかく早く売却したい」という方には「専門の不動産買取業者」に依頼して直接買い取ってもらう事をおすすめします。
専門の買取業者は底地を買い取った後に、上述した借地人との交渉を行い、付加価値をつけて運用・再販をします。
そのため、自身が借地人と交渉をしなくても、丸投げ状態で売却が可能です。
弊社アルバリンクでも全国の底地を積極的に買い取っておりますのでお気軽にご相談ください。
借地人に底地を売却する
借地人に底地を売却できれば、第三者に売却するのと比べて高額で売却できる可能性があります。
なぜなら、借地人が底地を購入することで、完全所有権の土地を所有できるからです。
地代を払い続ける必要もないため、ランニングコストも抑えられるでしょう。
ただし、底地の購入は資金力が必要なうえ借地人に購入の意思があることが前提条件となります。
まとまった金額を払うより地代を払った方が良いと借地人が考えているようであれば、売却は難しいでしょう。
借地権と底地を同時に売りだす
底地と借地権を合わせて一緒に売り出すことで、買い手がつきやすくなる可能性があります。
底地と借地権を合わせることで、完全所有権の土地となり、底地のデメリットが無くなるからです。
たとえば借地人が土地を相続したものの「利用予定がなく売却したい」というケースであればスムーズに交渉が成立するでしょう。
ただし、借地人の同意が必要であるため、お互いに売りに出したいと思うタイミングが合っていなければ実行ができません。
日ごろから借地人と密にやり取りができているのであれば、協力して同時売り出しを検討してみてもよいでしょう。
底地と借地権の同時売却については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地と借地を等価交換してから売り出す
底地と借地の等価交換とは、底地の一部と借地権の一部を地主と借地人が交換することです。
具体的には、借地権の一部を地主に返還してもらい、その代わりに底地の一部を借地人に渡します。
等価交換し、土地を2つに分筆してから売り出せば、買手が付きやすくなる可能性があります。
等価交換することで面積が小さくなるものの、それぞれが完全所有権の土地になるからです。
そのため、底地単独ではない通常の土地と同等価格で売り出せます。
等価交換する際は、借地権割合に応じて、交換後の価値が等しくなるように交換します。
借地権割合とは、土地の価格の何%が借地権に相当するかを表す割合で、路線価で対象の地域をクリックすると、マップ上のA〜Gの記号で確認できます。
引用元：国税庁｜路線数の説明
たとえば、100坪の土地で、借地権割合が60％の土地の底地と借地権の比率が4:6の場合の分け方は次のとおりです。
- 土地を40坪と60坪に分筆する。
- 地主から借地人に60坪の底地、借地人から地主に40坪分の借地権を返還する。
上記のような流れで等価交換していきます。
ただし、借地人が応じない限り等価交換は成立しません。
底地と借地権を等価交換する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
買取業者に直接買い取ってもらう
底地の売却方法を3つ解説しましたが、どの方法も借地人との交渉が必要です。
しかしながら「借地人と交渉したくない」「とにかく早く底地を売却したい」と考えている人もいるでしょう。
このように、交渉に不安を抱えている方でも、専門の不動産買取業者に依頼すれば、借地人と一切関わることなく、スムーズに底地を売却できます。
なぜなら、底地の買取に特化した専門の不動産買取業者であれば、これまでに蓄積してきた買取の経験や独自の活用ノウハウを活かして、底地を活用できるからです。
不動産買取業者は物件を買い取った後、リフォーム等を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなって利益を得ています。
つまり、利益が見込めるのであれば買取業者は直接不動産を買い取れるのです。
そのなかでも、底地の買取に特化した専門の不動産買取業者であれば、活用ノウハウが豊富であるため、買取価格が高くなりやすい傾向にあります。
弊社アルバリンクでも、できる限りの高額買取に対応しておりますのでお気軽にご相談ください。
弊社アルバリンクの底地・借地の買取事例
前項では、借地人との交渉が難しい底地は専門の買取業者に売却するのが望ましいとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社アルバリンクを例にとり、実際の底地・借地の買取事例を紹介します。
弊社アルバリンクは訳アリ物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地・借地を多数買い取ってきました。
たとえば、弊社では以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。
| 築年数 | 54年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 東京都荒川区 |
| 借地の状況 | ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地 |
| 借地売却に関する地主様の要望 | ・売却を承諾するための費用（譲渡承諾料）を更地価格の10％とする ・借地の更新料を更地価格の8％～10％とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など |
| 買取価格 | 190万円 |
| 買取時期 | 2023年8月 |
上記の「借地売却に関する地主様の要望」を見て頂けばわかるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様（借地人）は他社では買取を断られてしまったようです。
とくに転売時に承諾料がかかることは買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多いのも当然といえます。
このように、地主・借地人の折り合いがつかない不動産を、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。
- 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
- 底地・借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても（承諾料など）利益を生み出せるため
実際、弊社は底地・借地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が600件以上（2023年1月〜10月時点）あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好意的な評価を多数いただいております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
底地を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことが、借地人に知られることはありませんので、ご安心ください）。
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底地を売却するメリットとデメリット
底地の売却で後悔しないためにも、底地を売却するメリット・デメリットを事前に把握しておく必要があります。
メリット
底地を売却するメリットは、以下のとおりです。
- 税負担から解放される
- 毎年発生する固定資産税・都市計画税の支払いから解放される。地代収入による収益が少ないため、土地価格が上昇すると税負担も重くなり、収益が少なくなる
- 相続トラブルを回避できる
- 相続人が複数人いる場合、底地の収益の分配をめぐるトラブルが発生するのを未然に防げる
- 相続前に売却すると手残りが多くなる
- 底地の市場価格は更地の10%〜20%程度になるといわれている。対して、相続税は借地権割合が差し引かれ、おおむね40%程度で評価される。つまり、底地は相続するより、相続前に売却したほうが手残りを増やせる
上記のように、底地を売却すると金銭的にプラスになりやすいうえトラブルも回避しやすくなります。
デメリット
底地を売却するデメリットは、売却が難しい点です。
底地は活用制限がある土地であるため、更地よりも安価になりやすい傾向にあります。
くわえて、市場価値を高めるためには、前述した借地人とのセット売却・等価交換などの交渉が必要です。
売却が難しかったり、売却価格が安価になったりするのは、底地を売却するデメリットといえます。
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底地の売却相場は「買主」に左右される
底地の売却相場は、「借地人」「借地人以外の第三者」のどちらに売却するのかによって価格が異なります。
売却先別の相場は以下のとおりです。
- 借地人が買主になるなら更地価格の50％
- 個人が買主になるなら更地価格の10%程度
- 「買取業者」が買主なら更地価格の10～15％程度
底地の買取相場の詳細を確認したい方は下記記事をご覧ください。
買主が「借地人」なら更地価格の50％
借地人が底地を買い取る場合、売却価格は更地価格の50％程が目安になります。
借地人にとっては、底地を買い取ることで、土地の完全な所有権を得て、自由に土地を活用できるようになるからです。
一方で、一般的に底地を第三者に売却すると、売却金額は更地価格の10％程度にしかなりません。（詳細は後述します）
仮に、更地価格が2,000万の底地を第三者に売却したら、200～250万円になるのですが、買主が借地人であれば1,000万円で売却できます。
第三者より借地人に底地を売る方が、売却相場は高額になります。
ちなみに、このような限定的な状況で成立する相場を、不動産業界では「限定価格」と言います。
このように、借地人へ底地を売却できれば、他の第三者よりもかなり高額で売却できます。
買主が「個人」なら更地価格の10%程度
個人が底地を買い取る場合、売却価格は更地価格の10%程度が目安になります。
前述したように、底地には土地の活用制限があります。
とくに、普通借地権が底地についている場合、借地人の契約更新を原則拒否できないため、「◯年◯月から自由に使える」といった目処が立ちません。
ただし、定期借地権の場合は契約満了までの残り期間が少なければ、高値で売却しやすくなります。
買主が「買取業者」なら更地価格の10～15％程度
専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうなら、底地の売却価格は更地価格の10～15％ほどが目安です。
お伝えした通り、買い取った底地を活用するには、借地人との交渉や土地上の建物のリフォームなど、さまざまなコストがかかるからです。
そのため、底地を商品化するまでにかかるコストの分を差し引いた金額が底地の売却価格になります。
たとえば、更地価格が2,000万円の底地だとすると、200万〜250万での買取になるでしょう。
借地人に売却するよりも安価になりますが、借地人とのトラブルがあり、交渉が困難であれば、専門の買取業者に買い取ってもらうのが賢明です。
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底地を売却する際の4つの注意点
ここまで、底地の売却方法・売却相場について紹介しました。
前述したように、底地は通常の土地とは異なる特性をもつため、トラブルを発生させないためにも、事前の注意事項の把握が欠かせません。
この章では、底地を売却する際の以下4つの注意点を解説します。
- 事前に借地人へ伝える
- 底地が共有名義の場合は同意が必要
- 売却後に譲渡所得税が発生することがある
- 実績のある不動産業者を選ぶ
事前に借地人へ伝える
前提として、底地は借地人の同意がなくても売却可能です。
ただし、トラブルを回避するためにも、底地の売却をする旨は借地人に事前に伝えたほうがよいでしょう。
告知なく底地の所有者が変更すると、新地主と借地人のコンタクトがうまくとれず、支払いなどに支障を与える可能性があるからです。
余計なトラブルを発生させないためにも、事前に借地人に売却する意向を伝えておきましょう。
底地が共有名義の場合は同意が必要
底地が共有名義の場合は、共有者全員の合意を得なければ売却ができません。
共有名義とは、一つの不動産に対して名義人が複数人いる状態を指します。
共有名義の底地は権利の割合にかかわらず、誰か一人でも反対すると売却できないため、売却活動の前に共有者から同意が必要です。
ただし、底地全体は共有者全員の合意が必要ですが、権利の一部である共有持分であれば、個々が自由に売却できます。
共有者との話し合いが難しい場合は、共有持分の買取に対応している専門の買取業者に売却を相談しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、共有持分の買取実績が多い専門の買取業者です。
底地・共有持分の所有にお悩みの方は、弁護士などの士業と連携をとりながら安全に買取業務を行っている弊社までご相談ください。
もちろん、無料査定・無料相談のみのお問い合わせも大歓迎です。
売却後に譲渡所得税が発生することがある
底地を売却して利益があった場合、売薬後に譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の売却益に対して課せられる税金です。
底地の売却益に対して丸ごと課せられるわけではなく、諸経費を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
なお、税率は底地を所有している期間が5年を経過しているか否かで、下記のように変動します。
| 譲渡所得の区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（ 5年以内） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（ 5年以上） | 15.315% | 5% | 20.315% |
たとえば、譲渡所得が800万円で5年以上所有している底地であれば、「800万円 × 20.315%」で、162万5,200円が譲渡所得税となります。
譲渡所得税を納付するタイミングは、底地を売却した翌年の確定申告の期間（毎年2月16日〜3月15日）に税務署もしくは金融機関で現金納付です。
資金計画を狂わせないためにも、底地の売却で譲渡所得が発生するか否かを事前にシミュレーションしておきましょう。
実績のある不動産業者を選ぶ
底地の買取実績が豊富な業者をピックアップしましょう。
買取実績が豊富な専門の買取業者なら、より高い金額で底地を買い取ってくれます。
専門の買業業者には借地人との交渉術や底地を活用するノウハウ、売却を見込める再販先を豊富に持つからです。
反対に、底地の買取実績の乏しい業者は、これらのノウハウを持っていません。
底地を買い取っても、売れ残りリスクが懸念されるため買取価格が下がる傾向にあります。
業者のHPの「買取実績」「買取事例」などをチェックすると、底地の専門性の高いかどうかがわかります。
また、不動産業者への査定は3社以上に相見積もりを取り、比較・検討することで優良業者に出会いやすくなります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、無料査定を随時受け付けております。
査定・相談のみの問い合わせも歓迎しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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まとめ
この記事では底地の売却について解説しました。
内容をまとめると下記の通りです。
- 底地は使い勝手が悪く売却先をみつけにくい
- 売却するのであれば、専門買取業者がおすすめ
- 底地の売却相場は「買主」に左右される
底地は性質上、売却が難しく、交渉も必要になります。
「借地人と交渉したくない」「とにかく早く底地を売却したい」という方は、底地専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
なお、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、底地をはじめとする訳あり不動産にの買取に特化した専門の不動産業者です。
あなたのご希望に沿って底地を買い取れるよう、弊社スタッフが全力で対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
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