株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
整地とは土地を平らにならす工事のこと
整地とは、建物を建てたり、耕作したりするために土地を平坦にする作業のことです。
整地の一般的な流れは、以下のとおりです。
- 不要なものを撤去する
- 試掘によって地中埋設物がないか確認する
- 土地を平坦にする
- 土を固める
- 必要に応じて整地の仕上げを行う
建物を解体した後に行われることが多い整地ですが、コンクリート片や鉄くずなどの不要物を取り除いた後、試掘をして地中に古い基礎や廃材などが埋まっていないか確認します。
地中に不要物があれば撤去して、土地の凹凸をなくして平坦にした後、重機で土を踏み固める転圧作業を行います。
整地後に土地をどのように活用するかによって異なりますが、仕上げを行って整地は完了です。
土地の整地費用は修繕費になる？
整地費用が修繕費になるかは土地をどのように活用するか、活用しているかによって扱いが変わります。
駐車場として利用する土地に砂利を敷く場合
駐車場として利用するために空き地に砂利を敷く場合
使用していない土地を駐車場として利用するために砂利を敷く費用は、構築物として取り扱います。
砂利の敷設費用の金額によって、修繕費とするか、経費に計上するか、減価償却するか異なるため、詳細は後述します。
また、減価償却できる期間は駐車場として利用するためにどのように仕上げするのかによって、以下のように耐用年数が異なります。
| 仕上げ内容 | 耐用年数 |
|---|---|
| コンクリート敷、ブロック敷、れんが敷、石敷のもの | 15年 |
| アスファルト敷、木れんが敷のもの | 10年 |
| ビチューマルス敷のもの | 3年 |
ビチューマルス敷のものとは、基礎工事を全く行わず、砕石とアスファルト乳剤類を材料として直接舗装したもののことです。
砂利の敷設費用が30万円未満の場合
砂利の敷設費用の金額によって、以下のように扱いが異なります。
| 砂利の敷設費用 | 内容 |
|---|---|
| 10万円未満 | 修繕費として経費に計上 |
| 10万円以上20万円未満 | 一括償却資産として3年に分けて経費に計上 |
| 20万円以上30万円未満 | 少額減価償却資産として経費に計上 |
| 30万円以上 | 耐用年数による減価償却 |
一般的には10万円未満の費用であれば修繕費に該当しますが、詳細については税理士に確認することをおすすめします。
以前から使用している土地に砂利をプラスする場合
すでに駐車場として使用している土地に行う以下のような費用は、修繕費として取り扱うことが国税庁の法人税法基本通達によって定められています。
- 水はけをよくするために砂利をプラスする費用
- 砂利が減っているため補充する費用
参照元：国税庁｜資本的支出と修繕費
固定資産の修理、改良などのために支出した金額のうち、通常の維持管理や原状を回復するために要した費用は修繕費となります。
たとえば、駐車場の敷地面性が広く、砂利の敷設費用が数百万円かかる場合であっても修繕費として計上することが可能です。
整地が砂利だけでない場合
以前から駐車場として使用している土地の水はけをよくするために砂利をプラスする場合は修繕費に該当しますが、根本から問題解決するための整地であれば扱いが異なります。
埋立て、土盛り、地ならしなどの整地は土地の取得費に算入することになります。
借地に整地を行う場合
所有している土地に土盛り、地ならしなどの整地を行う場合は土地の取得費になりますが、借地に行う場合は税務的には「借地権」として処理するのが一般的です。
借地権は土地と同様に時間が経過しても価値が減少しないものなので減価償却できず、修繕費にも該当しません。
借地を返還するときに一括して費用処理することになります。
また、借地であっても駐車場として利用している場合などで、舗装するときは構築物として取り扱います。
土地の整地費用は取得費に加算される
整地費用は土地の取得費として扱われることが、国税庁の所得税基本通達によって定められています。
参照元：国税庁｜所得税基本通達38－10
土盛り、地ならし、切土など土地の造成や改良のために要した費用は土地の取得費に算入しますが、規模や構造などからみて土地と区分して構築物とすることが適当と認められるものの費用は構築物の取得費です。
また、建物の建設のために行う地質調査、地盤強化などの土地の改良のためのものでない工事に要した費用は構築物の取得費となり、土地の測量費は必要経費に算入されたものを除き、土地の取得費に算入します。
土地の整地にかかる費用相場
整地の仕上げ方法別の費用相場は、以下のとおりです。
| 仕上げの種類 | 費用相場 |
|---|---|
| 粗仕上げ | 300〜600円程度/㎡ |
| 砂利整地 | 1,000〜1,500円程度/㎡ |
| 砕石舗装 | 2,000〜7,000円程度/㎡ |
| 真砂土舗装 | 3,000〜4,000円程度/㎡ |
| アスファルト舗装 | 3,000～6,000円程度/㎡ |
| コンクリート舗装 | 5,000〜10,000円程度/㎡ |
| 防草シート仕上げ | 1,000〜6,000円程度/㎡ |
土地をどのように仕上げするのかによって、費用が大きく異なります。
なお、各費用の詳細は以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
土地の整地にかかる費用は条件によっては割高になる
整地費用は仕上げ方法によって変動しますが、土地の状況によっても大きく異なります。
山林の土地や地盤が弱い土地など特別な作業が必要な場合の整地費用は、1万円/㎡と高額になります。
たとえば、山林の土地を整地する場合は木の伐採が必要になり、軟弱な地盤の場合は地番改良が必要です。
また、傾斜のある土地の場合も平地と比べると高額になります。
傾斜が急になるほど高額になり、1～2万円/㎡が傾斜のある土地における整地費用の相場です。
傾斜のある土地の整地費用が高額になるのは、整地に必要な重機を搬入するのに手間がかかり、作業も大変になるからです。
土地の整地をしなくても売却は可能
これまで土地の整地費用について解説しましたが、相続などで整地されていない土地を所有することになり、活用する予定がない場合は売却することも選択肢の1つです。
ただし、売却する際に整地は必須ではありません。
土地を購入する人は注文住宅を建てる人が多く、整地されているかよりも立地が重要になるからです。
実際に弊社が行った「家の購入で優先したこと」についてのアンケート調査では、立地を最重視した人がダントツで1位になっていることがわかります。
そのため、「駅が近い」「周辺に利便施設が多く便利」など、所有している土地に需要があれば、整地をしなくても売却できる可能性が高いといえます。
反対に田舎にある土地など需要がない場合は、いくらきれいに整地をしても売却するのは難しいでしょう。
また、整地した土地が再建築不可物件である場合も売却は難しいです。
接道義務を満たしていないため建て替えできない物件のこと
接道義務とは原則として幅員4mの建築基準法上の道路に2m以上接していなければいけないという規定のことです。
所有している土地の立地が悪い場合や再建築不可物件の場合は、整地をするのはやめておいたほうが無難でしょう。
なお、再建築不可物件については、以下の記事でわかりやすく解説していますので、参考にしてください。
買取業者であれば短期間で現金化できる
所有している土地の立地が悪い場合や再建築不可物件の場合は買取業者に売却しましょう。
買取業者であれば整地をしていない状態でも直接買い取ってもらえるため、短期間で現金化することが可能です。
買取業者は買い取った不動産に応じて適切な方法で活用します。
たとえば、重要があるかを調査したうえで駐車場にしたり、トランクルームを設置したりして収益化を図り、不動産投資家に売却します。
ほかにも買い取った不動産を事業化するノウハウを豊富に持っているため、整地をしていない状態でも買い取ってくれるのです。
また、通常の売却と違い、買取業者へ直接売却するため、仲介手数料などの費用がかかりません。
なお、弊社AlbaLinkも、整地していない土地を含めた売れにくい土地を積極的に取り扱う買取業者です。
立地が悪い土地や再建築不可物件でも、できる限りの高額で買い取りしていますので、整地する前にお気軽にお問い合わせください。
土地の整地が面倒な場合はアルバリンクへ売却！
所有している土地を整地したくない場合はアルバリンクへ売却しましょう。
弊社アルバリンクは整地していない土地や再建築不可物件などの訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った再建築不可物件」の事例です。
【買取した再建築不可物件の概要】
| 物件の所在地 | 大分県 |
|---|---|
| 物件種別 | 再建築不可戸建 （前面が建築基準法上の道路ではない） |
【お客様の声】
息子夫婦と2世帯住宅の建て替え案が出た時、再建築できない土地だと判明しました。結局息子夫婦は近所に新築を建てることになったため、それなら私がこのまま住んでいれば良いかとも思ったのですが、空き家が行政代執行を受けたとニュースで報道されていました。
私の死後、誰も住まない空き家となっても、建物を建築できない土地なら売ろうにも売れないと思い、売却しようと地元の業者に依頼しましたが断られたため、御社に問い合わせました。担当の方がすぐに金額を算出し、翌週には東京から調査に来るという速さに驚きました。本当にお任せして良かったです。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
また、弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場しています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
まとめ
今回は、土地の整地費用が修繕費として計上できるかについて詳しく解説しました。
基本的に整地費用は土地の取得費に加算されるため、修繕費として計上できませんが、土地をどのように活用するか、活用しているかによって扱いが変わります。
相続などで所有することになり、売却するために整地を検討している場合は、整地をせずに売却しましょう。
ただし、立地が悪い土地や再建築不可物件の場合は一般の買い手には売却が難しいため、買取業者に売却することをおすすめします。
買取業者であれば、整地をしていない立地が悪い土地でも短期間での現金化が可能です。
なお、弊社アルバリンクも整地をしていない立地が悪い土地などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
整地していない土地が売却できずにお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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