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5000万円で買った家はいくらで売れる？【築年数がカギ！】
5000万円で買った家は、築年数の経過とともに価値が下がっていきます。
下記のグラフは、国土交通省が2010年に発表している中古住宅における価格査定の例です。（2010年のものが最新のデータとなります）
このグラフでは、木造戸建住宅と中古マンションを2種類の方法で価値を算出していますが、築年数の経過とともに徐々に価値が下がっていることがわかります。
減価償却年数による算出方法は、税金の計算で用いるものとなるため、この記事では、木造住宅においては、現在は「不動産流通推進センター（旧不動産流通近代化センター）」のマニュアルに基づく試算を、マンションではヘドニック法による分析を用いた算出方法で解説します。
不動産流通推進センターは、法改正の情報を提供するなど国と業者の橋渡し的な役割も行っている組織です。
不動産などの固定資産を使用できる期間のこと
不動産の価格と特性に関する大量のデータから特性ごとの価値を求め、価格調整を行う手法
【築年数別】戸建ての値下がり率の一覧表
戸建ての値下がり率については、土地と建物を分けて考える必要があります。
上記の木造戸建住宅のグラフは建物の価値の減少を示しており、戸建ての場合、築年数が経過して価値が下がるのは建物だけです。
土地に関しては経過年数は関係なく、周辺環境の変化や人口減少といった要因による需要が価格に大きく影響します。
5000万の戸建てにおける築年数別の値下がり率は、以下のとおりです。
【5000万の戸建て（土地価格2,000万円と仮定）】
| 築年数 | 建物の価値減少率 | 建物価格 | 売却価格 |
|---|---|---|---|
| 築1年 | 5％ | 2,850万円 | 4,850万円 |
| 築2年 | 12％ | 2,640万円 | 4,640万円 |
| 築3年 | 18％ | 2,460万円 | 4,460万円 |
| 築5年 | 30％ | 2,100万円 | 4,100万円 |
| 築10年 | 55％ | 1,350万円 | 3,350万円 |
| 築15年 | 75％ | 750万円 | 2,750万円 |
| 築20年 | 85％ | 450万円 | 2,450万円 |
実際の計算事例
実際に5000万の築5年の中古戸建てを購入した場合を例に計算してみましょう。
購入時に築年数が5年となっているため、建物の価値は30％減少している状態からスタートとなります。
【5000万の中古戸建て（築5年、建物価格3,000万円、土地価格2,000万円）】
| 経過年数 | 築年数 | 建物の価値減少率 | 建物価格 | 売却価格 |
|---|---|---|---|---|
| 購入時 | 築5年 | 0％ （新築時の30％減） |
3,000万円 | 5,000万円 |
| 1年後 | 築6年 | 5％ （新築時の35％-30％） |
2,850万円 | 4,850万円 |
| 2年後 | 築7年 | 10％ （新築時の40％-30％） |
2,700万円 | 4,700万円 |
| 3年後 | 築8年 | 15％ （新築時の45％-30％） |
2,250万円 | 4,250万円 |
| 5年後 | 築10年 | 25％ （新築時の55％-30％） |
2,100万円 | 4,100万円 |
| 10年後 | 築15年 | 40％ （新築時の75％-30％） |
1,800万円 | 3,800万円 |
| 15年後 | 築20年 | 55％ （新築時の85％-30％） |
1,650万円 | 3,650万円 |
【築年数別】マンションの値下がり率の一覧表
マンションの場合は、戸建てと比べて土地の持分が極端に少ないため、建物の価値減少が売却価格に大きく影響します。
5000万のマンションの築年数別の値下がり率は以下のとおりです。
【5000万のマンション】
| 築年数 | 価値減少率 | 売却価格 |
|---|---|---|
| 築1年 | 10％ | 4,500万円 |
| 築2年 | 12％ | 4,400万円 |
| 築3年 | 14％ | 4,300万円 |
| 築5年 | 18％ | 4,100万円 |
| 築10年 | 27％ | 3,650万円 |
| 築15年 | 33％ | 3,350万円 |
| 築20年 | 43％ | 2,850万円 |
| 築25年 | 50％ | 2,500万円 |
| 築30年 | 60％ | 2,000万円 |
実際の計算事例
築年数10年の中古マンションを購入した場合を例に計算してみましょう。
戸建てのときと同様に購入時に築年数が10年となっているため、建物の価値は27％減少している状態からスタートとなります。
【5000万の築10年の中古マンション】
| 経過年数 | 築年数 | 価値減少率 | 売却価格 |
|---|---|---|---|
| 購入時 | 築10年 | 0％ （新築時の27％減） |
5,000万円 |
| 5年後 | 築15年 | 6％ （新築時の33％-27％） |
4,700万円 |
| 10年後 | 築20年 | 16％ （新築時の43％-27％） |
4,200万円 |
| 15年後 | 築25年 | 23％ （新築時の50％-27％） |
3,850万円 |
| 20年後 | 築30年 | 33％ （新築時の60％-27％） |
3,350万円 |
5000万円で買った家の売却価格を正確に調べる3つの方法
これまでは5000万円で買った家のざっくりとした売却価格の概算を算出しましたが、この章からはより正確な売却価格を調べる方法について解説します。
5000万円で買った家の売却価格を正確に調べる方法は、以下の3つです。
- ポータルサイトで調べる
- 過去の取引事例を調べる
- 不動産業者に査定してもらう
ポータルサイトで調べる
家の売却価格を調べる方法として、不動産ポータルサイトで調べることが挙げられます。
不動産ポータルサイトには、「スーモ（SUUMO）」や「アットホーム（at home）」などさまざまなサイトがありますが、現在販売されている物件の情報を見ることが可能です。
不動産ポータルサイトで、売却したい家の類似物件が掲載されていないか検索してみましょう。
所在地や築年数、面積など似たような物件があれば、売却したい家の売却相場がわかります。
ただし、不動産ポータルサイトに掲載されているのは、あくまで販売価格となるため、実際の成約価格とは異なります。
現実の不動産取引では値引き交渉が行われることが多いため、注意が必要です。
過去の取引事例を調べる
過去の取引事例もとに売却価格を調べることも方法の1つといえます。
家などの不動産の過去の取引事例を調べられるサイトは、以下の2つです。
レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産サイトです。
一般的に家の売却を不動産会社に依頼した場合、レインズとよばれる不動産流通情報システムに登録されます。
レインズは、不動産会社取引のために使用するシステムなので、基本的には一般の人には見れません。
媒介契約によっては、締結すればレインズが閲覧できる登録証明書がもらえますが、自分が売却を依頼している物件情報しか見れないのです。
しかし、「レインズマーケットインフォメーション」を利用すれば、一般の人でも過去の事例の一部を確認することが可能です。
また、国土交通省が運営している「土地情報総合システム」でも、過去の取引事例における実際の成約価格を確認できます。
売却したい家の類似物件が見つかれば、より正確な売却相場がわかるでしょう。
不動産業者に査定してもらう
これまで解説したとおり、売却相場は自分でも確認できますが、売却価格は市況にも大きく左右されるため、売却したい家と似た物件の成約事例が見つかっても同じ金額で売れるとは限りません。
より正確な売却価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産の査定には、机上査定と訪問査定の2種類がありますが、それぞれ特徴が異なります。
現地調査をせずに物件情報や成約事例などをもとに市況を考慮したうえで算出する方法
机上査定のデータを踏まえたうえで現地調査し、総合的に査定価格を算出する方法
机上査定は短時間で査定価格がわかるメリットがありますが、訪問査定のほうが精度の高い査定方法といえます。
なお、どちらの査定方法でも基本的には無料で、電話やメール、不動産会社のホームページなどで査定を依頼できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも家の無料査定を行っております。
査定を依頼しても、無理な営業をかけることはありませんので、安心してご活用ください。
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5000万円で買った家の売却方法2選
5000万円で買った家を売却する方法は、以下の2つです。
- 築浅で立地が良い家は仲介業者に相談する
- 築古で老朽化した家は専門の買取業者に売却する
仲介業者は売却したい人と購入したい人を仲介する不動産会社で、買取業者は売却したい人から直接自社で購入する不動産会社のことです。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
築浅で立地が良い家は仲介業者に相談する
5000万円で買った家が築浅で立地が良い場合は、仲介業者に依頼しましょう。
以下は弊社が2021年に行ったアンケートですが、約67％の人が家を購入するときに優先した項目として立地を挙げています。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
売却したい家が、都市部であれば駅徒歩10分以内、地方であれば生活利便性の高いエリアであれば、売却相場に近い価格で売れる可能性があるでしょう。
また、不動産を購入するなら築何年以内がよいかという弊社のアンケート調査の結果では、8割以上の人が築20年以内を希望しています。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査
公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している2023年における首都圏不動産流通市場の動向を見ると、成約した中古戸建ての平均築年数は21.82年、中古マンションは23.83年となっており、実情もほぼアンケートの結果通りといえるでしょう。
参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年）
仲介での高値売却を目指すのであれば、築20年以内で売却することをおすすめします。
なお、築20年の一戸建てを相場より高く売却したい人は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
築古で老朽化した家は専門の買取業者に売却する
築年数が25年以上で外観や設備の経年劣化が進んでいる家は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
築古で老朽化した家は、一般の買い手が敬遠するため仲介業者に売却を依頼しても売れにくいでしょう。
専門の買取業者であれば、修繕して商品化するノウハウを持っているので、築古で老朽化した家をそのままの状態でも問題なく買い取ってくれます。
また、仲介業者に売却を依頼する場合など通常の不動産取引では、基本的に契約不適合責任を負う必要があります。
契約の内容に適合しないものであるときに、買主に対して売主が負う責任
契約不適合責任については、以下の記事で解説していますので参考にしてください。
しかし、買取であれば、不動産会社に直接売却するため、契約不適合責任が免責になることもうれしいメリットといえます。
不動産会社は欠陥や不具合を現地調査で見抜くことが可能で、リフォームによって不具合箇所を直すため、契約不適合責任を免責できるのです。
築古で老朽化した家は、気づけていない欠陥や不具合が発生しているケースが多く、契約不適合責任は家を引き渡した後でも負う必要があるため、買取はおすすめの方法といえます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、築古の老朽化した家でも契約不適合責任を免責したうえで買い取ります。
家を引き渡した後のトラブルを避けたい人は、ぜひ弊社へご相談ください。
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5000万円で買った家をできる限り高く売却する5つのコツ
購入した家を少しでも高く売るためには工夫が必要です。
5000万円で買った家をできるだけ高く売るためのコツは、以下の5つです。
- 複数の不動産業者に査定を依頼する
- 実績のある不動産業者を選ぶ
- 築浅のうちに売却する
- 売却相場より高めに売り出す
- 売り手市場のタイミングで売り出す
高く売るためのコツを意識すれば、高値での売却が期待できるでしょう。
複数の不動産業者に査定を依頼する
5000万円で買った家をできるだけ高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産の査定は、会社によって査定基準が異なるため、同じ物件でも査定価格が大きく変わります。
複数の不動産会社からの査定額を比較し、最も高く売ってくれる不動産業者に依頼すれば、高値での売却の可能性が上がるでしょう。
ただし、根拠もなく他の不動産会社より、明らかに高い査定額の不動産業者には注意が必要です。
売却の依頼を取りたいために高い査定額を提示している可能性があります。
不動産業者の高い査定額を信じて売り出した結果、売却期間が長引くだけでなく、売れずに売却価格を下げることになることも少なくありません。
3〜5社ほどの不動産会社に査定を依頼すれば、平均査定額がわかるため、適正な売却相場を把握できるでしょう。
実績のある不動産業者を選ぶ
5000万円で買った家をできるだけ高く売るためには、戸建てやマンションなどの売却の実績が豊富な不動産業者を選ぶことも重要です。
さらに不動産会社によって、得意とする物件のジャンルや地域は異なるため、自分の家の売却が得意な会社に依頼すれば、売却結果は大きく異なるでしょう。
たとえば、戸建ての売却をマンションの売却が得意な不動産会社に依頼しても好条件での売却は難しいでしょう。
戸建てとマンションを購入する層は大きく異なるため、適切なアプローチができないためです。
不動産会社のホームページなどで、自分の売却したい物件のジャンルの売却実績が豊富かどうか調べることをおすすめします。
売却実績が豊富な不動産会社は、たくさんのお客様から選ばれている証拠となるため、高値での売却が期待できるでしょう。
また、売却の実績が豊富な不動産業者を選べば、先述した悪徳業者である可能性も少ないため、安心して売却を任せられるでしょう。
築浅のうちに売却する
できるだけ高く不動産を売却したいのであれば、築浅のうちに売却しましょう。
先述のとおり、築年数が経過するごとに、徐々に不動産の価値は減少します。
たとえば、5000万で買ったマンションは、築5年で約20％、築25年で約50％価値が減少します。
そのため、売却を迷っている人であれば、すぐにでも売りに出したほうがいいといえるでしょう。
また、戸建ての場合は、築年数が22年を過ぎると建物の価値は、ほとんどなくなります。戸建てのほうが築浅で売る恩恵は大きいといえるでしょう。
売却相場より高めに売り出す
5000万円で買った家をできるだけ高く売るコツとして、売却相場より高めに売り出すことも1つの方法です。
周辺に競合物件がない場合などは、相場よりも高めに売り出し価格を設定しても売れる可能性があります。
売却する家を買いたいという需要が多ければ、多少金額が高くても売れるのです。
また、中古住宅における不動産取引では、値引き交渉が行われるのが実情です。
値引き交渉に応じないことも売却価格を下げないテクニックではありますが、せっかくの購入希望者を逃がしてしまう可能性があります。
物件の価格によっても変わりますが、希望売却金額に100万円上乗せして売り出し、値引き交渉に応じれば、早期の売却も可能となるでしょう。
売り手市場のタイミングで売り出す
不動産の市況がいいタイミングで売り出すことも5000万円で買った家をできるだけ高く売るコツといえます。
上記は、2023年に国土交通省が発表している不動産価格指数のグラフですが、2013年より戸建て、マンションともに上昇傾向となっています。
とくに2020年からは、急激に上昇していることがわかります。
現状では上昇傾向が続いていますが、不動産の市況は経済状況など、さまざまな要因によって変化するため、今後不動産価格が下がっていくことも十分に考えられます。
不動産の市況が上昇傾向のタイミングであれば、高値での売却が期待できるでしょう。
5000万円で買った家の売却時にかかる3つの税金
家を売却する場合は、以下の3つの税金がかかります。
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
高値で売却できても税金は発生するため、理解を深めておきましょう。
印紙税
印紙税は、家の売却における売買契約書に必要な印紙代のことです。
売買契約書に収入印紙を貼付して納めますが、契約時に再使用防止のために消印が必要になるため注意しましょう。
家の売却金額によって、印紙税額は以下のように異なります。
なお、2024年3月31日までに作成される売買契約書であれば軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
たとえば、5000万で買った家を3,000万円で売却した場合は、軽減税率が適用されて1万円の印紙税がかかります。
また、収入印紙は契約までに不動産会社が準備し、諸費用などで精算することが一般的です。
登記費用
登記費用とは、不動産登記をする際にかかる登録免許税のことです。
不動産の物理的現況と所有者などの権利関係を登記簿に記録すること
不動産登記にはいくつか種類がありますが、家の売却に関係するものは抵当権抹消登記になります。
抵当権抹消登記とは、住宅ローン契約時に金融機関から設定される抵当権を抹消することで、1件1,000円の登録免許税が必要です。
たとえば、戸建ての場合で土地と建物に抵当権が設定されているときは、2,000円の登録免許税がかかります。
また、抵当権抹消登記の手続きは司法書士に代行してもらうことが一般的で、登録免許税とは別に司法書士への報酬がかかります。
司法書士への報酬は、司法書士事務所によって異なりますが、1〜2万円程度です。
なお、家を売却するときには、所有権移転登記をする必要がありますが、この際にかかる登録免許税は一般的には買主が負担します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、家売却時の利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、所得税と住民税の総称のことで、2037年までは2.1％の復興特別所得税がプラスされます。
東日本大震災からの復興財源に充てるための特別税
譲渡所得税を算出する計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝家の売却金額－取得費－譲渡費用
取得費とは、家を購入したときにかかった代金や仲介手数料、税金などの合計額です。
譲渡費用とは家の売却にかかった費用のことで、仲介手数料や税金などが含まれます。
税率に関しては、家を売却するまでの所有期間によって、以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （5年以内） |
30％ | 0.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 （5年超え） |
15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
参照元：国税庁｜土地や建物を売ったとき
なお、所有期間の5年超えは、家を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで判断されます。
また、譲渡所得税はあくまで家の売却で利益が出た場合に発生するものなので、譲渡所得がマイナスになった場合には税金はかかりません。
たとえば、5000万で買った家を3,000万円で売却した場合の譲渡所得の計算式は以下のとおりです。なお、取得費は5100万円、譲渡費用は100万円と仮定します。
＝3000万円－5100万円－100万円
＝－2000万円
譲渡所得がマイナスになれば、譲渡所得税が発生しないため確定申告も不要となります。
なお、家の売却によって利益が出た場合でも、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得税を軽減できる特例を使うことが可能です。
家の売却の代表的な特例は、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」ですが、利用できれば譲渡所得税はかからないことがほとんどでしょう。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
不動産売却時に発生する税金については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
今回は、5000万で買った家の価値を調べる方法について解説しました。
家の売却金額は築年数の経過とともに減少するため、高値の売却を目指す人は少しでも早く売却しましょう。
また、複数の不動産会社の査定価格がわかれば、適正な売却相場が把握できるため、できれば3〜5社の不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。
ただし、築年数が経過した古い家を仲介業者に売却依頼しても売れにくいのが実情です。
一般の買い手は、築浅の物件を求める傾向にあり、リフォームに多額の費用がかかる家は敬遠されるのです。
築年数が経過した古い家をできるだけ高く売りたい場合は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、築年数が経過した古い家でも最小限の費用で再生して販売するノウハウを持っているため、そのままの状態でも適正価格で買い取ってくれます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、築年数が経過した古い家でも積極的に買い取っている買取業者です。
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