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亡くなった親の土地の名義変更が必要な3つの理由
亡くなった親の土地を相続人に名義変更することを「相続登記」と言います。
相続登記をされない状態で放置された土地である「所有者不明土地」が、国土の2割以上を占めていることから「相続登記をしなくても大丈夫」と考える人が少なくないことがわかります。
しかし、亡くなった親の土地を名義変更しないデメリットは大きいため、相続登記は早期に済ませておくべきです。
相続した不動産を名義変更しないリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
この章では、亡くなった親の土地の名義変更が必要な以下3つの理由について解説します。
- 土地を売買や建築ができない
- 相続人が複雑化する
- 相続登記は義務化されて罰金の対象になる
土地を売買や建築ができない
相続登記をしないまま放置していると、土地の売買や建築ができません。
故人名義から相続人（自分）に所有権を移転させなければ、土地を自由に処分・活用する際、権利の主張ができないからです。
たとえば、土地を売却するにも親名義のままでは自分が所有者であることを証明できないため、売買契約に進めません。
自分が所有者であることを第三者に主張するためには、登記上の名義人になっておく必要があります。これを「対抗要件」と言います。
土地の名義変更を済ませておかなければ、いざ売却したいと考えたときに相続人同士の話し合い・登記手続きが必要となり、売りたいタイミングで売却できなくなるのです。
相続人が複雑化する
相続人が複雑化するのも、早期に名義変更をするべき理由の一つです。
相続登記をするためには、相続人全員の住民票・戸籍謄本など書類が必要になるため、相続人同士が連絡を取り合う必要があります。
その際、相続登記しなかった期間に数回代替わりがあった場合、「誰が相続人か」を特定して連絡をとるのが難しくなるのです。
相続人が把握できない場合、亡くなった親の戸籍謄本を収集して、相続人を確定する調査をした上で連絡をとって必要書類を収集する必要があり、相続登記そのものが難しくなります。
当然ですが、自分が亡くなった後の遺産は次世代に引き継がれるため、相続関係が散々複雑になった土地を子どもや孫に受け継がせて苦労をかけることになります。
相続登記は、相続人同士が連絡をとりやすいうちに自分の代で済ませておくのが最善策です。
相続登記は義務化されて罰金の対象になる
亡くなった親の土地は名義変更を行わなければ、10万円以下の過料の対象になります。
冒頭でお伝えした「所有者不明土地」の増加が社会問題となり、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう所有者不明土地！～
相続登記の義務化により、以下のようにルールが規定されています。
- 「相続の開始・不動産の取得を知った日から3年以内」に相続登記の申請が必要
- 期限内に正当な理由もなく相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料の適用対象
- 令和6年4月1日より前に開始した相続および不動産取得も相続登記の申請義務の対象
参照元：法務局｜相続登記の申請義務化の施行に向けたマスタープラン
このように、法改正前に相続した土地に関してもペナルティの対象となるので、相続登記の手続きが複雑になる前に済ませておく必要があります。
亡くなった親の土地の名義変更にかかる4つの費用と税金
前述したように、土地の活用制限・金銭的な負担などさまざまなデメリットが生じるため、亡くなった親の土地は名義変更が必要です。
土地の相続登記をする方法は、「自分で行う」「司法書士に依頼する」の2パターンがあり、両者では費用相場が以下のように異なります。
| 自分で相続登記を行う | 司法書士に相続登記を依頼する |
|---|---|
| 5,000円前後 + 登録免許税 | 6万円～10万円 + 登録免許税 |
なお、司法書士報酬は、相続人の人数・土地の価格などの諸条件で異なるため、依頼する前に費用を確認して、資金を用意しておきましょう。
弊社AlbaLinkでは、不動産相続でお困りの方に向けた「不動産相続・相談会」を開催しています。
弁護士や税理士といった法律のプロ、不動産の専門家に「無料で」相談ができます。
オンラインでの開催も行なっていますので、実家や土地など、相続した不動産のことでお困りの場合は、以下のバナーからお気軽にご相談ください。
この章では、亡くなった親の土地の名義変更にかかる以下4つの費用と税金をお伝えします。
- 必要書類の取得費用
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 相続税
必要書類の取得費用
相続登記するための必要書類の取得にかかる費用は、おおむね5,000円前後です。
必要書類と費用の内訳は、以下のとおりです。
| 書類 | 取得費用 |
|---|---|
| 戸籍謄本 | 450円 |
| 除籍謄本 | 750円 |
| 改製原戸籍謄本 | 750円 |
| 被相続人の住民票の除票 | 300円〜400円 |
| 相続人の住民票 | 200円～300円 |
| 相続人の戸籍謄本 | 450円 |
| 印鑑証明書 | 200円～300円 |
| 登記簿謄本 | 480円〜600円 |
| 固定資産評価証明書 | 200円～400円 |
上記のうち、戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本は「亡くなった人（被相続）の出生から死亡までのすべての謄本」が必要です。
戸籍謄本が合計で何通必要になるかは人によって異なりますが、1人あたり5枚〜6枚程度が平均と言われています。
よって、相続登記の必要書類の取得費用は約5,000円程度かかると考えると良いでしょう。
登録免許税
登録免許税とは、土地や建物を取得したときの登記手続きにかかる税金です。
相続による所有権移転登記をする場合、以下の計算式で税額を算出します。
たとえば、土地の固定資産税評価額が1,000万円だった場合、登録免許税は4万円となります。
なお、土地の固定資産税評価額は以下の方法で調べられます。
- 毎年4月〜6月に送付される「固定資産税課税明細書」で確認する
- 役所で固定資産課税台帳・固定資産評価証明書を取得する
固定資産評価証明書には、以下の画像のように当年度の土地・家屋の評価額が記載されています。
登録免許税は後述する「相続登記申請書」に金額分の収入印紙を貼り付けて提出し、納付完了となります。
司法書士報酬
相続登記は自分で手続きも行えますが、手続きが煩雑であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
日本司法書士会連合会が全国の司法書士に対して行ったアンケート調査によると、相続登記を依頼する際の司法書士報酬の全国平均は約6万5,000円です。
司法書士報酬は相続人の数・土地の価格・依頼する範囲によっても異なるため、6万円〜10万円程度の幅があると認識しておくと費用を準備しやすいでしょう。
司法書士報酬の支払いは、登記申請の前に振込みで行われるケースが一般的です。
相続税
相続税とは、被相続人の財産を相続人が受け継ぐ際に、遺産総額が基礎控除を超えた場合にかかる税金です。
亡くなった親の土地を相続する際、遺産総額によっては相続税もかかるため、現金の用意が必要となります。相続税の基礎控除額の計算式は以下のとおりです。
法定相続人は民法で定められた故人の財産を相続できる人です。
たとえば、父（故人）・母・子ども2人の家庭の場合、法定相続人は3人であるため、計算式は以下のようになります。
上記の例では、4,800万円が基礎控除額となるため、遺産総額が4,800万円未満であれば、相続税は発生しません。
なお、相続税が発生する場合、税額の支払い時期は「 相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」に、亡くなった親の土地の所在地を管轄する税務署に納付が必要です。
原則、現金一括での納付であるため、手元にお金がない場合は金融機関から借入するなどして資金調達を済ませておきましょう。
弊社AlbaLinkでは、不動産相続でお困りの方に向けた「不動産相続・相談会」を開催しています。
弁護士や税理士といった法律のプロ、不動産の専門家に「無料で」相談ができます。
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不動産の相続税については、以下の記事で詳しく解説しています。
亡くなった親の土地の名義変更の5つの手順
ここまでは、亡くなった親の土地の名義変更に必要な費用について解説しました。
費用の準備ができたら、相続登記の申請に移行しましょう。
亡くなった親の土地の名義変更は以下5つの手順で行います。
- 自分で行うか司法書士に依頼するか決める
- 必要書類を準備する
- 相続登記申請書を作成する
- 法務局に提出する
- 登記識別情報通知を受け取る
必要書類の収集〜相続登記が完了するまでの期間は、相続の内容によって異なりますが、おおむね1ヶ月〜2ヶ月程度です。
なお、不動産相続全体の流れについては以下の記事で解説しているので、登記手続きよりも前のステップを確認したい方は参考にしてください。
自分で行うか司法書士に依頼するか決める
まずは、相続登記を自分で行うか司法書士に依頼するかを決めましょう。
相続登記を自分で行う・司法書士に依頼する2つのケースでおすすめな人を以下にまとめました。
| 自分で行っても良いケース | 司法書士依に頼したほうが良いケース |
|---|---|
| ・相続人が配偶者と子どもだけの人
・平日の日中に書類の収集や手続きの時間を確保できる人 ・土地が自宅から近い人 ・根気がある人 |
・相続人の数が多い人
・相続人同士の仲が悪い人 ・相続登記を急いている人 ・時間に余裕がない人 ・土地が自宅から遠い人 |
相続登記を自分で行うメリットは「費用が抑えられる」、反対に司法書士に依頼するメリットは「手間がかからない」です。
もっとも時間がかかる工程が書類収集であるため、配偶者と子ども以外に相続人がいるか否かを、一つの判断基準にしても良いでしょう。
必要書類を準備する
まずは、相続登記に必要となる書類を集めましょう。
相続登記に必要な書類は、遺言・遺産分割・法定相続の3パターンに分類され、必要書類は以下のとおりです。
| 書類 | 遺言 | 遺産分割 | 法定相続 |
|---|---|---|---|
| 被相続人の戸籍一式 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 被相続人の住民票の除票 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 相続人の住民票 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 相続人の戸籍謄本 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 印鑑証明書 | × | ◯ | × |
| 登記簿謄本 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 固定資産評価証明書 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 遺産分割協議書 | × | ◯ | × |
| 相続関係説明図 | × | ◯ | ◯ |
| 遺言書 | ◯ | × | × |
それぞれの書類の取得場所は下記のとおりです。
- 被相続人の戸籍一式：被相続人の本籍地の役所
- 被相続人の住民票の除票：被相続人の最後の住所地の役所
- 相続人の戸籍謄本：相続人の本籍地の役所
- 相続人の住民票・印鑑証明書：相続人の住所地の役所
- 登記簿謄本：法務局
- 固定資産評価証明書：自宅、もしくは対象の不動産が所在する役所
なお、上記は一般的に必要とされる書類で、追加で必要書類が発生する場合があるため、法務局に問い合わせて確認しましょう。
相続登記申請書を作成する
必要書類が揃ったら、法務局に提出する相続登記申請書を作成しましょう。
相続登記申請書の作成は、法務省のホームページから様式をダウンロードして、見本通りに記入する方法がもっとも簡単です。
申請書の様式は、相続の方法によって大きく4つに分かれるため、自身の相続パターンに合致するひな形を選びます。
たとえば、法定相続分によって土地を相続する場合、以下の登記申請書をダウンロードして記載例を参考にしながら必要事項を記入します。
相続登記申請書が作成できたら、必要書類と一緒に法務局へ提出します。
法務局に提出する
相続登記申請書と必要書類が揃ったら、対象の土地を管轄する法務局に申請します。
管轄する住所地を間違えると、受け付けてもらえないため、法務局ホームページの「管轄一覧から探す」「地図から探す」で提出先を確認しておきましょう。
参照元：法務局｜管轄のご案内
なお、登記の申請は郵送でも可能です。その際は、登記申請書・必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で法務局に送付しましょう。
相続登記申請書・必要書類に不備がなければ、1週間〜2週間ほどで相続登記が完了します。
なお、不備がある場合、再度法務局へ向かって補正処理をする必要があります。
登記識別情報通知を受け取る
申請から1週間〜2週間ほどで登記が完了し、登記識別情報通知が発行されます。
登記識別情報通知とは「自分が対象の土地の持ち主であること」を証明する権利証です。
土地を売却するとき、所有権移転登記・抵当権設定登記・抵当権抹消登記など、不動産権利にかかわる登記をする際、必要となります。
登記官が本人確認手段の一つとして使用する重要な書類であるため、大切に保管しましょう。
亡くなった親の土地が不要の場合の3つの対策
ここまで、亡くなった親の土地を名義変更する方法について解説しました。
ただし、亡くなった親の土地を今後活用する予定がないなら、受け継がず処分したほうがよいです。
なぜなら、更地は宅地に適用される税の優遇措置である「住宅用地の特例」が適用されず、土地の固定資産税が最大6倍まで跳ね上がるからです。
固定資産税は、土地の固定資産税評価額に1.4％を乗じて計算します。たとえば、土地の固定資産税評価額が2,000万であれば、翌年支払う固定資産税額は28万円です。
とくに活用する予定がない土地に、年間約30万円の税金を支払い続けるのは家計を圧迫する原因となるため、不要なら処分も視野に入れましょう。
なお、いらない親の土地を所有し続けるリスクについては、以下の記事で解説しています。
この章では、亡くなった親の土地が不要の場合の3つの対策について解説します。
- 相続放棄する
- 国や自治体に寄付する
- 売却する
相続放棄する
「相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内」であれば、相続放棄するのも一つの手段です。
相続放棄とは、被相続人が故人の財産を引き継ぐ権利を放棄することです。
期限内に対象の土地を管轄する家庭裁判所に申し立てをして受理されると、相続放棄が完了し、相続人ではなくなります。
相続放棄をすれば、亡くなった親の土地の名義変更にかかる手続きもなく、今後の維持費からも解放されるので、労力と費用を両方浮かせられます。
ただし、相続放棄する際は特定の財産を限定して放棄できません。よって、「財産・土地をどちらも相続する」「財産・土地をどちらも相続放棄する」の2択となります。
現金・骨董品など、故人から受け継ぎたいプラスの財産がある場合には、適さない方法です。
国や自治体に寄付する
不要な土地の処分方法として、国に引き渡す・自治体に寄付するの2つの方法があります。
それぞれの方法の特徴は以下のとおりです。
- 国に引き渡す（相続土地国庫帰属法）
- 相続・遺贈で取得した土地を一定の要件を満たすことを条件に引き渡せる国の制度。相続放棄しなくても、不要な土地を限定して手放せるが、土地が一定の要件を満たしていることが前提条件となる
- 自治体に寄付する
- 主に公的利用が見込まれる土地であれば、地方自治体の担当窓口で相談すれば寄付できる可能性がある。公共機関に引き取ってもらえる安心感はあるが、現実的に寄付が受け入れられるケースは非常に少ない
どちらも、寄付先が国や公的機関であるため、第三者に譲渡するよりもトラブルが起こりにくく、取引における安心感が得られます。
ただし、国・自治体のどちらも要件が厳しく、引き取ってもらえない可能性がある点は要注意です。
たとえば、相続土地国庫帰属法では、「境界が明らかでない土地」「通常の管理に費用・労力がかかる土地」などは申請できない、もしくは申請が却下されます。
参照元：法務省！相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件
一方の自治体への寄付は、東京財団の調査によると「受け取る土地事例」について「公的利用が見込める場合」と回答した自治体が94%と、寄付のハードルが非常に高いことがわかります。
参照元：東京財団｜土地の「所有者不明化」～自治体アンケートが示す問題の実態～
相続土地国庫帰属法と自治体へ土地を寄付する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
国や自治体にとって利用価値がある土地で、なおかつ譲渡先を公的機関に限定したい場合、おすすめできる方法です。
売却する
亡くなった親の土地が不要な場合、売却も検討しましょう。
売却であれば、プラスの財産を受け継ぎながら土地を限定して手放せます。
厳しい要件にクリアする必要も煩雑な手続きもなく現金化できるため、もっともハードルが低い処分方法と言えます。今後、親が亡くなった土地を名義変更してまで活用する予定がないなら、売却したほうが家計にもプラスになるでしょう。
土地の売却方法には、仲介・買取の2種類があり、両者には下記のような特徴の違いがあります。
- 仲介業者
- 売主と買主の間に入って売買契約をサポートする業者。マイホーム購入を検討している一般の買主に向けて販促活動を行ってもらえる
- 買取業者
- 売主の不動産を直接買い取る業者。買い取った不動産をリメイクして再販するため、そのままの状態で売却できる
大まかな違いとしては「高く売りたいなら仲介」「早く簡単に売りたいなら買取」です。
ただ、土地の諸条件によってどちらの売却が最適かは異なります。
仲介・買取の違いについては以下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方はお読みください。
この章では、亡くなった親の土地を売却する以下2つの方法を解説します。
- 立地が良い土地は仲介業者に売却を依頼する
- 立地が悪い土地は買取業者に買い取ってもらう
立地が良い土地は仲介業者に売却を依頼する
親が亡くなった土地の立地が良いなら、仲介業者に売却を依頼しましょう。
仲介業者は、不動産市場でもっとも規模の大きい「マイホームを前提に家探しする一般の買主」に向けて販促活動を行います。
立地の良さは土地探しでもっとも重要視されるポイントなので、好立地であれば、強気な価格で売却可能です。
実際に、弊社が行った「家を購入した経験のある493人」へのアンケート調査では「立地が重要視される」という調査結果となりました。
このように、立地を重視する人は価格を重視する人よりも母数が多く、強気な価格設定でも売却の見込みがあることがわかります。
なお、一般的に立地の良さは、交通の利便性の良さを指します。たとえば、都心部なら主要ターミナルまで乗り換えなしでアクセスできて、駅から徒歩10分以内、などです。
親が亡くなった土地が立地に恵まれているなら、仲介業者に相見積もりを取りましょう。
立地が悪い土地は買取業者に買い取ってもらう
親が亡くなった土地の立地が悪いなら、仲介業者に売却を依頼しましょう。
買取業者なら、立地が悪い土地でも問題なく売却可能です。なぜなら、立地が悪い場所をどう活用すれば収益化できるかを熟知している専門家だからです。
たとえば、賃貸経営として敷金・礼金なし・家具・家電付きなど、付加価値をつけた物件として運用する、あるいは客付けをした状態で不動産投資家へ再販するなどです。
立地が悪い土地も、「マイホームを求める人に宅地として売り出す」だと売却の難易度は高いですが、ターゲットと売り出し方を変更することで、短所を強みに変換できます。
不動産の売却のしやすさは不動産会社のもつ活用ノウハウによって異なるといっても過言ではありません。
くわえて、買取業者に将来の収益の見込みが立つ分、売却価格が高額になりやすいのも特徴です。
さらに、買取業者は双方が契約条件に合意すれば、平均1週間〜1ヶ月で決済まで進むため、売れるまでの維持費に悩まされる必要がありません。
「名義変更の手続きが面倒」「できる限り高く売りたい」と考えるなら、活用ノウハウが豊富な買取業者に相談しましょう。
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まとめ
本記事では、亡くなった親の土地の名義変更にかかる手順・費用について解説しました。
土地の名義変更は、5,000円程度の費用で自分で行う方法と、司法書士に6万円〜10万円程度支払って代行してもらう方法の2種類があります。（登録免許税を除く）
しかし、亡くなった親の土地を今後活用する予定がないなら、相続登記をせず、買取業者に売却するのも一つの手段です。
買取業者なら、売主が費用・手間をかけず、相続した土地をそのままの状態で売却できます。
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